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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度再易字第31號 再審原告　　高川偉 訴訟代理人　高銘克 再審被告　　陳立強 　　　　　　大昱山房屋仲介有限公司 上列當事人間請求返還不當得利事件，再審原告對於本院中華民 國105年8月12日105年度簡上字第32號確定判決提起再審之訴， 本院判決如下： 主 文 再審原告之訴駁回。 再審訴訟費用由再審原告負擔。 事實及理由 一、再審原告起訴主張： ㈠依照鈞院民國105年度簡上字第32號原確定判決內容所記載 ，本件確有系爭建物謄本所載面積與實際不符之情形。然建 物測量辦法業已於79年6月27日廢止，土地登記規則亦於84 年7月12日修正；86年修訂之地籍測量實施規則第283條規定 ：區分所有建物之共有部分，除法規另有規定外，依區分所 有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另 編建號予以勘測。本件兩造係於104年6月27日簽訂不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約），是買受人即再審原告自當認 為依建物所有權狀及登記謄本上所載建物之權利範圍屬於全 數之面積，均係可得使用單獨處分之專有室內面積。 ㈡原確定判決認為：本件確有系爭建物謄本所載面積與實際情 形不符之現象。卻又認為：系爭建物謄本記載內容與現下理 解是否相符，尚屬未定；謄本登載層次面積與實際不符，是 否屬物之瑕疵，不無探究之餘地等，顯見原確定判決有諸多 疑義未確認，未依法律及證據認定事實，影響裁判之正確性 。 ㈢系爭買賣契約第1條約定之目的在於特定買賣標的物，惟謄 本登載為技術性事項，因時空不同而異，非必現今觀點可理 解。系爭建物謄本將共同使用之樓梯間計入層次面積，與現 今層次面積即為專有部分之認知不符。系爭買賣契約第1條 後段記載：本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡 ，悉依地政機關所登記謄本所載及法令規定為準，為一定型 化之契約，依消費者保護法第11條第2項之規定：定型化契 約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。是原確定判 決有解釋契約不合於消費者保護法第11條第2項規定之再審 事由。 ㈣原確定判決認定：再審原告於簽訂系爭買賣契約前曾二度親 至現場查看，是再審原告應係實際評估屋況，對系爭建物格 局大小有初步瞭解後，認符需求方續與賣方談價；且本件非 以系爭建物之面積為單位決定價金，而係評估系爭建物整體 條件後，方由雙方議價，系爭建物實際面積與謄本所載是否 相符，非至關重要（原確定判決第7頁第13行至第19行）。 然系爭買賣契約第1條所約定之內容為不動產標示及買賣權 利之範圍，同條文後段更載明「本買賣標的物應移轉範圍、 標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登記謄本所載及法令規 定為準」，其所指權利及移轉範圍當係指面積而言。原確定 判決卻認定系爭建物實際面積與謄本所載是否必然相符，非 至關重要。顯違背一般人所認知之經驗、論理法則及上述買 賣契約第1條約定之內容。 ㈤原確定判決認定：賣方即再審被告陳立強並未特別保證系爭 建物專有部分之使用面積與謄本相符，故系爭建物專有部分 面積雖有短少，惟此非再審被告特別保證之事項，不影響系 爭建物之通常效用，難認屬物之瑕疵（原確定判決第7頁第2 0行至第24行）。然原確定判決既認定系爭建物專有部分面 積有短少，卻又稱此非再審被告之特別保證事項，顯有違論 理及經驗法則。又區分所有建物之室內面積係所有權人可單 獨支配使用之空間，對購屋者而言，其效用應高於公共使用 之部分，且為決定買賣價格之重要因素，故不動產買賣契約 中關於房屋私有使用面積與公共設施面積所佔總面積之比例 多寡，均足以影響消費者購屋之意願。一般購屋者所重視及 需要者乃房屋可供排他使用之面積，故室內使用面積如有短 少，即屬房屋效用及價值之減低，構成物之瑕疵之損害。原 確定判決所適用之法規顯不合於民事訴訟法第222條第3項、 消費者保護法第11條第2項及最高法院83年台上字第2118號 民事判決之意旨，顯為影響判決之再審事由。 ㈥原確定判決認定：再審被告大昱山房屋仲介有限公司（下稱 大昱山公司）並無未盡契約義務之情事，顯違法律體系解釋 及論理、經驗法則，而有民事訴訟法第496條第1項第1款所 定適用法規顯有錯誤及同法第497條所定足以影響判決之重 要證物漏未斟酌之再審事由： 1.原確定判決既依民法第565條、第567條及不動產經紀業管 理條例（下稱不動產條例）第24條之2等規定為法律上判 斷之基礎，並闡明不動產仲介業尚負據實報告及妥為媒介 及調查之給付義務，作為裁判之依據（原確定判決第8頁 第19行至第22行）。然卻又以系爭建物專有部分面積較謄 本登載短少並非瑕疵，故縱使再審被告大昱山公司未告知 再審原告，亦不違反契約義務等相異之判斷認定事實（原 確定判決第8頁第28行至第30行）。再審原告對此業已於 原審指摘，是原確定判決確有違民事訴訟第222條第3項論 理及經驗法則之情形。 2.原確定判決既已認定：系爭建物之層次面積有非屬專有之 共同使用部分，即將樓梯間測繪登記在內之情形，可見本 件確有系爭建物謄本所載面積與實際不符之情形，而此存 在於再審原告簽訂系爭建物買賣契約前，再審被告大昱山 公司自應本於仲介業之專業、誠信，將上揭事實記載於不 動產說明書中供再審原告審閱知悉，然此足以影響購屋意 願及房屋總價之事實，卻未於不動產說明書中載明，顯見 再審被告大昱山公司有欺瞞再審原告簽約之嫌，且未盡調 查報告之義務。是原確定判決認定：再審被告大昱山公司 並無未善盡契約義務乙節，顯有認定事實未憑證據及判決 理由矛盾之再審事由。 3.原確定判決認定：系爭建物之層次面積確有共同使用之樓 梯間測繪登記在內之情形。而再審被告大昱山公司之經紀 人員洪琪姮、石漢傑未將此事實告知再審原告，並為洪琪 姮於原審105年3月11日準備程序中所自認，顯見再審被告 大昱山公司之經紀人刻意隱瞞上揭事實，使再審原告於不 知情下，誤判而受重大損失。是洪琪姮上揭所述屬再審被 告大昱山公司不利於己之自認，依最高法院18年上字第28 36號判例之意旨，有拘束當事人之效力，法院自應據此為 認定事實及裁判之基礎，而原確定判決漏未斟酌上揭有利 於再審原告之事證，已影響判決結果之正確性，是原確定 判決確有民事訴訟法第496號第1項第1款、第2款及同法第 497條之再審事由。 ㈦聲明： 1.鈞院105年度簡上字第32號民事確定判決廢棄。 2.再審被告陳立強應給付再審原告新臺幣（下同）133,385 元及自原第一審起訴狀繕本送達翌日起清償日，按年息百 分之5計算之利息。 3.再審被告大昱山公司曾仲明應給付再審原告116,000元及 自原第一審起訴狀繕本送達翌日起清償日，按年息百分之 5計算之利息等語。 二、經查： ㈠程序部分： 1.按再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自 判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算； 其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算。民事 訴訟法第500條第1項、第2項前段定有明文。次按當事人 不在法院所在地住居者，計算法定期間，應扣除其在途之 期間。前項應扣除之在途期間，由司法院定之，民事訴訟 法第162條第1項前段、第2項亦有明定。查本院於105年8 月12日以105年度簡上字第32號民事判決駁回再審原告之 上訴及追加之訴而確定，上揭判決於105年8月18日送達再 審原告之訴訟代理人，故本件應自105年8月19日起算30日 為本件再審之訴之不變期間。又再審原告居住在新北市中 和區，不在本院轄區所在地之臺中市，是依司法院公布之 法院訴訟當事人在途期間標準第2條、第3條第1項第1款之 規定，應加計在途期間5日，其於105年9月19日提起本件 再審之訴，並未逾30日之不變期間，合先敘明。 2.次按民事訴訟法第502條第1項所謂再審之訴不合法，係指 再審之訴不合程式，或已逾期間，或法律上不應准許者而 言。至於再審之訴，以發見未經斟酌之證物為再審理由者 ，縱使該證物實非未經斟酌之新證物，亦為再審之訴無理 由，而非不合法，最高法院著有76年度台抗字第374號裁 判意旨可參。本件再審原告已於再審起訴狀指明原確定判 決有如何合於民事訴訟法第497條法定再審事由之具體情 事，應認已合法表明再審理由。 ㈡實體部分： 1.依照本院105年度簡上字第32號原確定判決所認定之內容 觀之：本件再審原告之訴訟代理人高銘克曾二度前往現場 看屋，始透過再審被告大昱山公司之居間仲介，與再審被 告陳立強簽訂系爭買賣契約，其中層次面積101.82平方公 尺包含5.8252平方公尺作為樓梯間之共同使用部分等情， 為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、價金履約保證申 請書、支票、土地及建物所有權狀、價金支付明細、再審 被告大昱山公司存摺明細、不動產說明書、交屋明細表、 價金履約專戶明細暨點交證明書、系爭建物登記謄本各1 份等在卷可稽（參本院104年度中簡字2579卷第16至23頁 、第47至74頁、第80頁、第102至103頁），堪信為真。系 爭買賣契約第1條約定之內容為不動產標示及買賣權利範 圍，其中就建築改良物部分標示為：建物門牌臺中市○區 ○○路○○○號4樓之11，建號9039，樓房層數7層，主建物 層數4層、面積101.82平方公尺，附屬建物陽台15.63平方 公尺、花台0.53平方公尺，權利範圍全部，共同使用部分 建號9077、面積1676.4平方公尺，權利範圍104／10000等 ，亦有系爭買賣契約書在卷可證（參本院104年度中簡字 第2579卷第16頁）。再審被告陳立強移轉予再審原告之系 爭建物層次面積、附屬建物面積及共同使用部分，均與系 爭建物之登記謄本所載相同（參本院104年度中簡字第257 9卷第102頁），是再審被告陳立強所交付之系爭建物並無 面積短少之瑕疵。再審原告雖主張系爭建物層次面積101. 82平方公尺，係包括同樓層樓梯間之5.8252平方公尺，而 樓梯間非屬專用部分，故使用面積有短少等情。然系爭建 物於78年間辦理第一次測量登記，依當時之建物測量辦法 第28條之規定「…區分所有建物之共同使用部分，除有特 殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內…」，又土地 登記規則第69條第1項規定「申請建物所有權第一次登記 前，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者， 其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於 各區分所有建物之內」，故系爭建物層次面積確包含有非 屬專有部分之共同使用部分即樓梯間測繪登記在內情形， 此有臺中市中正地政事務所104年10月13日中正地所二字 第1040010676號函1紙附卷可證（參本院104年度中簡字第 2579卷第41頁）。惟系爭買賣契約第1條後段括弧中記載 「本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依 地政機關登記謄本所載及法令規定為準」，謄本登載之內 容為技術性之事項，會因時空背景不同而異，本件系爭買 賣之建物為中古屋，再審原告自承於訂約前曾二度親至現 場查看，如此再審原告應已實際評估屋況，對建物之格局 、大小有初步之瞭解後，認已符合需求，方續與賣方即再 審被告陳立強談價，且本件非以建物之面積為單位決定買 賣價金之多寡，而係評估系爭建物整體條件後由雙方議價 ，且再審被告陳立強並未特別保證系爭建物專有部分之使 用面積與謄本登載相符，故並未因此影響系爭建物之通常 效用，難認屬於物之瑕疵。況再審原告取得系爭建物所有 權之範圍與系爭買賣契約、建物謄本所登載之內容相同， 顯見再審被告陳立強將系爭建物之全部登記總面積移轉予 再審原告，已依債之本旨履行契約，並無物之瑕疵可言。 顯見原確定判決業已綜合考量本件系爭建物之實際交易情 形及相關法律規定，而為認定判斷，未見有何不適法或違 誤之情形。再審原告雖指稱：建物測量辦法業已於79年6 月27日廢止；土地登記規則亦於84年7月12日修正；地籍 測量實施規則第283條則規定：區分所有建物之共有部分 ，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使 用性質之約定情形，分別合併，另編建號予以勘測。然系 爭建物既係於78年間辦理第一次測量登記，當時仍適用前 揭建物測量辦法第28條及土地登記規則第69條第1項之規 定加以登記。至於地籍測量實施規則第283條雖規定：區 分所有建物之共有部分，除法規另有規定外，依區分所有 權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另 編建號予以勘測。然系爭建物於78年系爭建物辦理第一次 測量登記時，地籍測量實施規則第283條並未明定排除前 揭建物測量辦法第28條及土地登記規則第69條第1項規定 之適用，是地政機關於78年間縱未將屬於系爭建物外之電 梯、走道等共有部分5.8252平方公尺，獨立於系爭建物室 內空間以外另行註記登載，亦難認有違上揭地籍測量實施 規則第283條規定之情形，而此亦不可歸責於系爭買賣契 約之出賣人即再審被告陳立強或居間仲介之再審被告大昱 山公司，由此可證，原確定判決所為上揭認定，並無違誤 ，再審原告稱原確定判決有違背上揭法令之情形，自無可 採。 2.再審原告又稱原確定判決認定：系爭建物謄本所載面積有 與實際情形不符之現象，卻又認系爭建物謄本所載內容與 現下理解是否相符，尚屬未定；謄本登載層次面積與實際 不符，是否屬物之瑕疵不無探究餘地等，諸多疑義未確認 ，顯未依法律及證據認定事實，影響裁判之正確性云云。 然原確定判決就系爭建物存在之實際狀態、交易過程及所 應適用之法令等，業已為上揭之認定及論述說明，並無未 依法律及證據認定事實之情事，是再審原告所為此部分指 摘，顯屬無據。 3.再審原告雖指稱：系爭買賣契約第1條後段記載：本買賣 標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關 所登記謄本所載及法令規定為準等，為一定型化契約，依 消費者保護法第11條第2項之規定：定型化契約條款如有 疑義時，應為有利於消費者之解釋，故原確定判決有解釋 契約不合於消費者保護法第11條第2項規定之再審事由云 云。然原確定判決認定再審被告並未違約之原因，除依據 上揭系爭買賣契約之約定外，另亦闡明再審原告已自承曾 二度前往系爭建物查看屋況，知悉系爭建物之室內可單獨 使用面積之現況、形狀及大小等，再審原告就系爭買賣契 約之簽訂並未有任何遭受再審被告欺騙、隱瞞或不公之情 事。再者，本件再審原告並未舉證證明：系爭買賣契約第 1條後段所載「本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如 未詳盡，悉依地政機關所登記謄本所載及法令規定為準」 ，確係定型化之契約，而有消費者保護法之適用。況縱認 上揭系爭買賣契約第1條後段之記載為定型化契約，審酌 上揭約定之內容，亦未見有任何疑義或顯失公平之處，是 此自無再審原告所稱應對其為有利解釋之情事可言，是再 審原告以此指摘原確定判決有解釋契約不合於消費者保護 法第11條第2項規定之再審事由云云，顯乏其據，自無可 採。 4.再審原告復稱：系爭買賣契約第1條後段載明「本買賣標 的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登 記謄本所載及法令規定為準」，其所指權利及移轉範圍當 指面積而言，原確定判決卻以系爭建物實際面積與謄本所 載是否必然相符，非至關重要，違背一般人所認知之經驗 、論理法則及系爭買賣契約第1條約定之內容云云。然本 件再審原告於簽訂系爭買賣契約時，曾二度前往現場查看 系爭建物，衡情，倘再審原告對於室內面積與謄本登載面 積有所疑義，當可實地測量，以確定實際面積是否與謄本 登載是否相符，再決定是否買受；且建物謄本為地政機關 公示之資料，再審原告若有疑義，亦可自行前往查閱調取 ，以資比對。然再審原告並未以此為之，反於事後指摘再 審被告出售系爭建物之室內單獨專用面積與謄本登載面積 有所不符，所為指摘是否可採，自屬有疑。是原確定判決 就此係認定，再審原告既已二度前往現場查看系爭建物， 就系爭建物之室內現況、形狀及面積大小等，均已明確瞭 解，卻仍決意與再審被告議價並簽訂買賣契約，購買系爭 建物，顯見再審原告當初購買系爭建物而決意簽約時，應 已為全盤之綜合考量，並以系爭建物之實際面積為主要之 參考依據。是原確定判決所為上揭認定，核與一般人之經 驗、論理法則及系爭買賣契約第1條之約定，均未見有相 違之情事，再審原告此部分之指摘，與事證不符，無可採 信。 5.再審原告另稱：原確定判決既闡明不動產仲介業尚負據實 報告及妥為媒介及調查之義務，並稱系爭建物之層次面積 確有非屬專有之共同使用即樓梯間測繪登記在內之情形。 惟卻稱此非瑕疵，且非再審被告大昱山公司之特別保證事 項，再審被告大昱山公司無未盡契約義務之情事。然此事 實既早已存在系爭買賣契約簽約前，再審被告大昱山公司 之經紀人員洪琪姮、石漢傑皆未告知再審原告上揭情事， 亦為洪琪姮於原審時所自認，此已造成再審原告於不知室 內空間減少影響房屋效用價值下誤判而受損，是洪琪姮上 揭所述係再審被告大昱山公司不利於己之自認，依最高法 院18年上字第2836號判例之意旨，有拘束當事人之效力， 法院自應據此作為認定事實及裁判之基礎，然原確定判決 漏未斟酌上揭有利於再審原告之事證，已影響原確定判決 結果之正確性，有民事訴訟法第496號第1項第1款、第2款 及同法第497條之再審事由。又再審被告大昱山公司本應 基於仲介之專業及誠信，將上揭事實記載於不動產說明書 中供再審原告審閱知悉，惟卻未如此為之，足見再審被告 大昱山公司有欺瞞再審原告簽約之嫌，且未盡調查報告之 義務。原確定判決認定再審被告大昱山公司無未善盡契約 義務之情事，顯未憑證據且違反論理及經驗法則，判決理 由矛盾，有民事訴訟法第496條第1項第1款所定適用法規 顯有錯誤及同法第497條所定足以影響判決之重要證物漏 未斟酌之再審事由云云。惟本件洪琪姮於原審105年3月11 日準備程序中，雖以再審被告大昱山公司訴訟代理人之身 分表示：其確未主動告知再審原告系爭建物謄本之面積包 含小公（參本院105年度簡上字第32號卷第74頁背面）。 然洪琪姮並未自認其未主動告知，有造成再審原告損害之 情事，是再審原告認洪琪姮上揭陳述係屬不利於己之自認 ，應逕為再審原告有利之判決，應係有所誤解，是其主張 原確定判決有違最高法院18年上字第2836號判例之意旨， 漏未斟酌上揭有利於再審原告之事證，有民事訴訟法第49 6號第1項第1款、第2款及同法第497條之再審事由，自無 可採。再者，原確定判決係認定本件再審原告於系爭買賣 契約簽約前，曾至建物現場查看過2次，已對系爭建物內 部之實際狀況有所瞭解；且再審被告大昱山公司復於簽訂 系爭買賣契約前，已提供再審原告閱覽測量成果圖以比對 與實際屋況差異之機會，再審原告經評估過後而決意買受 ，再審被告大昱山公司並未悖於其居間仲介之職責，亦未 見有欺瞞再審原告之情事，因此認定再審被告大昱山公司 已盡居間報告、調查之義務，且已踐行上揭不動產條例之 相關規定，故認再審原告主張再審被告大昱山公司執行職 務有所疏失等語，應屬無據，不得依民法第544條、第571 條、第184條第1項前段、不動產條例第26條等規定請求損 害賠償。衡情，原確定判決並無再審原告所指稱：有認定 事實未憑證據，違反一般購屋者之論理及經驗法則，以及 判決理由前後矛盾之再審事由存在，故與民事訴訟法第 496條第1項第1款所定適用法規顯有錯誤及同法第497條所 定足以影響判決之重要證物漏未斟酌之再審事由顯有不符 ，再審原告之上揭指摘，自無可採。 6.綜上所述，原審確定判決並未有任何違法不當之處。是再 審原告以原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款所 定適用法規顯有錯誤及同法第497條所定足以影響判決之 重要證物漏未斟酌之再審事由，據以提起本件再審之訴， 顯然無據。 三、據上論結，再審原告提起本件再審之訴，顯無再審理由，依 民事訴訟法第502條第2項規定，不經言詞辯論，判決如主文 第一項所示。 中 華 民 國 105 年 11 月 8 日 民事第四庭 審判長法 官 林金灶 法 官 王金洲 法 官 楊忠城 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 11 月 9 日 書記官 華鵲云