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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第218號 上　訴　人　神農山莊實業股份有限公司 法定代理人　李琦玲 訴訟代理人　康存孝律師 被上訴人　　方文祥 　　　　　　張素娟 共　　　同 訴訟代理人　周仲鼎律師 複代理人　　繆昕翰律師 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國105年5月12日 本院臺中簡易庭105年度中簡字第365號第一審判決提起上訴，本 院於民國105年12月9日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付後開：㈠主文第一項命上訴人給付金額 逾新臺幣50萬元本息部分。㈡主文第二項命上訴人自民國104 年 11月1 日起至民國105 年12月31日止，按月給付逾新臺幣5 萬元 部分；暨各該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十八，餘由被上訴人 負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：被上訴人於民國104 年1 月7 日經由本院民 事執行處拍賣程序取得訴外人劉福壽所有，而於86 年7 月1 日即已出租予上訴人（約定租期至106 年6 月30日止，租金 於89年底之前，由上訴人以負責租賃物維護管理等負擔作為 抵付租金之對價，自90年1 月起，每月租金為新臺幣「下同 」10萬元）之坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號 土地2 筆（下稱系爭土地）所有權，依買賣不破租賃之法律 關係，原租賃契約仍存於兩造之間，上訴人每月仍應給付租 金10萬元予被上訴人。然被上訴人於拍定後，向上訴人請求 給付租金時，始知上訴人與劉福壽竟於系爭土地遭法院查封 後之103年6月30 日另簽立增補契約書，擅自約定「自同年7 月起，每月租金以5 萬元整計付」而將租金自每月10萬元調 降為每月5 萬元。惟該增補契約書應僅存在於上訴人與劉福 壽間，被上訴人自不受上開增補契約書之拘束，是上訴人於 104年1月1日起至同年7月31日止，每月僅給付被上訴人租金 5萬元，準此，則上訴人於前開7個月期間之租金尚應給付被 上訴人35 萬元（計算式：10萬元×7＝70萬元，5萬元×7＝ 35萬元，70萬元－35萬元＝35萬元）。又上訴人於同年8月1 日起至同年10月31日止之3個月，未給付租金計30 萬元（計 算式：10萬元×3＝30萬元）。是以，計算至104年10月31日 止，上訴人尚積欠被上訴人租金共65萬元（計算式：35萬元 ＋30萬元＝65萬元）。爰依租賃契約之法律關係請求上訴人 給付65萬元及法定遲延利息，及自104年11月1日起至租賃關 係消滅之日止，按月給付被上訴人租金10萬元等語。 二、上訴人則以： （一）被上訴人於104 年1 月7 日拍賣取得系爭土地時，上訴人 與劉福壽間之租賃契約存續中，且上訴人與劉福壽於103 年6 月30日訂定增補契約書，增訂原契約第3 條租金約定 自103 年7 月起，每月租金以5 萬元計付，是上訴人每月 應支付之租金應為5 萬元，而上訴人亦依約定按期給付租 金，上訴人並無被上訴人所稱積欠租金之情形。又上訴人 於86年7 月1 日與劉福壽就系爭土地成立租賃契約，係在 89年5 月5 日民法債編修正施行前，自無民法第425 條第 2 項之適用。且系爭土地於上訴人承租時，為未開發之原 始山坡地，上訴人因未熟悉承租土地順向坡特性，初期飽 受維護上考驗，每逢大雨必有土石流，坍方修復一再重複 發生，並缺乏水源，上訴人為長期營運考量，且考量租約 期滿對於系爭土地有優先承租權等因素，遂投入鉅額經費 建造駁坎、蛇籠、抓水線、鑿井、植樹等水土保持工程， 以改善地理條件。未料，88年九二一地震，溫室設施及研 究室受地震破壞嚴重，上訴人受損達上億元，經營每下愈 況，自97年1 月起即未支付劉福壽租金，經多次與劉福壽 協調後，雙方始於103 年6 月30日簽立增補契約書，故被 上訴人主張增補契約書違反誠信原則而無效，應無理由。 另被上訴人拍定後，兩造沒有訂立書面契約，上訴人於10 4 年1 月起至同年7 月止，每月繳5 萬元予被上訴人計35 萬元。 （二）於本院補充：上訴人與劉福壽曾於89年12月30日協議，90 年度減免租金二分之一，即雙方就租金調降幅度達50% 並 非第一次；又劉福壽為了解決上訴人積欠租金之情形，始 會簽立增補契約書，況該增補契約書不僅同意調降租金， 也針對上訴人已積欠之租金同意折減二分之一，目的主要 是要解決上訴人積欠租金之情形及紓解上訴人之財務危機 ；再者，系爭土地於88年9 月13日遭查封後，劉福壽即積 極與債權人協商與還款，並於103 年6 月30日簽訂增補契 約書時，為避免系爭土地遭拍賣，仍積極與債權人協商與 還款。凡此足證增補契約書並非以損害他人為目的，應無 違反誠信原則之情形，原判決率爾以租金調降幅度高達50 % 為由，認定劉福壽顯以損害拍定人為目的，與誠信原則 有違，其認事用法應有違誤等語，資為抗辯。 三、原審經審理後，認為被上訴人之訴為全部有理由，而判決（ 一）上訴人應給付被上訴人65萬元，及自104年12月4日起至 清償日止，按年息5% 計算之利息；（二）上訴人應自104年 11月1 日起至租賃關係消滅之日止，按月給付被上訴人租金 10萬元。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：（一）原判決 廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第57頁反面至第58頁）： （一）系爭土地原為劉福壽所有，於88年9 月13日以本院88執全 九字第3410號函請臺中市大里地政事務所為查封登記，經 該所於88年9 月28日函覆辦理查封登記完畢。 （二）上訴人與劉福壽於86年7 月1 日簽立土地租賃契約書，並 於該租賃契約第2 條約定：「自86年7 月1 日起至106 年 6 月30日止，租期屆滿，乙方（即上訴人，下同）有優先 承租權」，及第3 條約定：「1.89年底前之租金，乙方以 負責租賃物（土地）維護管理等負擔作為抵付租金之對價 。2.90年1 月起，每月租金新臺幣10萬元」。且原租賃契 約之租賃關係於被上訴人拍定後繼續有效。 （三）上訴人與劉福壽於系爭土地經法院查封後之103 年6 月30 日簽立增補契約書，並約定自103年7月起，每月租金5 萬 元。 （四）被上訴人於104 年1 月7 日拍定取得系爭土地，並已於10 4 年2 月4 日寄發存證信函予上訴人通知此事。 （五）上訴人於104 年1 月起至105 年12月止，已給付被上訴人 租金共120 萬元（每月租金以5 萬元計算）。 五、得心證之理由： （一）被上訴人於104 年1 月7 日經由本院民事執行處拍賣程序 取得劉福壽所有，而於86年7 月1 日即已出租予上訴人（ 約定租期至106 年6 月30日止，89年底前之租金，上訴人 以負責租賃物維護管理等負擔作為抵付租金之對價，90年 1 月起，每月租金10萬元）之系爭土地所有權，被上訴人 於拍定後，向上訴人請求給付租金時，始知上訴人與劉福 壽於系爭土地經本院查封後之103 年6 月30日另簽立增補 契約書（見原審卷第59頁），約定「自103 年7 月起，每 月租金以5 萬元計付」，被上訴人即於104 年2 月4 日寄 發存證信函予上訴人等情，業經被上訴人提出土地所有權 狀、土地登記第一類謄本、土地租賃契約書、增補契約書 、郵局存證信函等為證（見原審卷第6 至14頁、第59 頁） ，復為上訴人所不爭執，堪先認定為真。 （二）兩造對於被上訴人拍定後，上訴人與劉福壽間之租賃關係 對被上訴人繼續存在之事實均不爭執，是兩造對租賃關係 繼續存在之事實既不爭執，則本件是否有民法第425 條第 1 項買賣不破租賃原則之適用，即毋論斷之必要，合先敘 明。 （三）又當事人基於契約自由原則，固得自由變更契約之內容， 惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148 條第1 項、第2 項定有明文。再按權利之行使，是 否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之 利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較 衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家 社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉 其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大損害者， 非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基 本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例 、83年度台上字第2348號判決意旨參照）。另查誠信原則 乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法 律關係臻於公平妥當之一種法律原則（最高法院82年度台 上1654號判決意旨參照）。 （四）經查，本件上訴人與劉福壽於86年7 月1 日簽立租賃契約 ，依該租賃契約第2 條記載：「自86年7 月1 日起至106 年6 月30日止，租期屆滿，乙方有優先承租權」及第3 條 第2 款約定：「90年元月起，每月租金10萬元整」。故知 原租賃契約之租賃期間為20年，且自90年1 月起，每月租 金即為10萬元。乃上訴人於系爭土地經被上訴人聲請本院 查封後之103 年6 月30日竟與劉福壽簽立增補契約書，將 原約定自90年1 月起每月租金10 萬元，變更為自103 年7 月起每月租金5 萬元。就其增補契約之簽立時間為系爭土 地經本院查封後之情以觀，其將租金由10萬元調降為原租 金二分之一之5 萬元，係因系爭土地已遭查封，即將遭法 院拍賣，劉福壽將喪失系爭土地之所有權及租金之收取權 。是前開調降租金幅度達50% 之增補契約書，顯對系爭土 地將來拍定人不利，此不利拍定人之事實自應為上訴人及 原出租人劉福壽所知悉。又上訴人辯稱其與劉福壽於103 年6 月30日簽立增補契約書，係因「系爭土地於上訴人承 租時，為未開發之原始山坡地，上訴人因未熟悉承租土地 順向坡特性，初期飽受維護上考驗，每逢大雨必有土石流 ，坍方修復一再重複發生，並缺乏水源，上訴人為長期營 運考量，且考量租約期滿對於系爭土地有優先承租權等因 素，遂投入鉅額經費建造駁坎、蛇籠、抓水線、鑿井、植 樹等水土保持工程，以改善地理條件。未料，88年九二一 地震，溫室設施及研究室受地震破壞嚴重，上訴人受損達 上億元，經營每下愈況」等語，縱然屬實，然上訴人受損 嚴重之事實存在期間與簽立增補契約之103 年6 月30日， 相隔已有10餘年之久，是上訴人辯稱其與原出租人劉福壽 簽立增補契約，將租金自每月10萬元調降為每月5 萬元， 係因前早已存在10餘年之前開事實，核與常情相去甚遠， 顯然不足採認。況依上訴人所辯，上訴人自88年九二一地 震後即「受損達上億元，經營每下愈況」，則上訴人何以 仍同意與原出租人劉福壽約定自90年1 月起之租金即為每 月10萬元，且於系爭土地遭查封前之10餘年期間均未曾為 調降租金，而於系爭土地遭查封後立即約定調降租金，且 調降幅度達50% ，是上訴人與原出租人劉福壽於系爭土地 經查封後立即將租金調降之增補契約書，顯以損害將來拍 定人即被上訴人為主要目的，核與誠實信用原則有違，至 為灼然。 （五）至上訴人另辯稱劉福壽係為紓解上訴人之財務危機，方簽 立增補契約書減輕上訴人之負擔云云，惟依上訴人所提出 之協議分期償還切結書及帳戶銷戶證明可知（見本院卷第 33、34頁），上訴人固有於87年10月2 日向土地銀行西台 中分行借款5,000 萬元，惟該筆貸款已於102 年10月2 日 結清銷戶無誤，若為紓解上訴人財務危機，理應於簽立協 議分期償還切結書時即調降租金，何以至該筆貸款還清後 ，甚至系爭土地遭查封後，方做出增補契約書調降租金， 此顯以損害拍定人為主要目的，上訴人所辯洵非可採。從 而，揆諸前開判例意旨，上開增補契約書約定將租金自每 月10萬元調降為每月5 萬元之約定，對被上訴人自不生效 力。本院認兩造間就系爭土地之租金於未經兩造協議之前 ，應仍為原租賃契約所載之每月10萬元。 （六）基上所述，本件被上訴人依法仍得向上訴人請求每月10萬 元之租金。然上訴人自104 年1 月起至105 年12月止，已 給付被上訴人每月5 萬元之租金乙節，亦為兩造所不爭執 。則於此前提下，⑴被上訴人所請求104 年1 月1 日起至 104 年10月31日止之租金65 萬元（即104 年1 月至同年7 月，每月5 萬元，計35萬元；104 年8 月至同年10月，每 月10萬元，計30萬元）部分，因104 年8 月至同年10月， 被上訴人業已清償15萬元（每月5 萬元，3 個月共15萬元 ），故此部分被上訴人所得再向上訴人請求之金額應為50 萬元（65萬-15 萬=50 萬元）及遲延利息。⑵自104 年11 月1 日起至租賃關係消滅止，每月10萬元部分，因上訴人 自104 年11月1 日起至105 年12月31日止，每月業已清償 5 萬元，故被上訴人得再向上訴人請求該期間之租金為每 月5 萬元（10萬-5萬=5萬元）。被上訴人逾上開範圍之請 求，則屬無據。 六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求自104 年1 月 1 日起至104 年10月31日止共10月之租金50萬元本息部分； 另請求自104 年11月1 日起至105 年12月31日止，每月租金 5 萬元，及自106 年1 月1 日起至租賃關係消滅之日止，每 月租金10萬元部分，為有理由，應予准許；逾上開範圍部分 ，則無理由，不應准許。原審未及審酌上訴人業已清償部分 租金之事實，就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決， 並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴人已求予廢棄， 核有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第 1 項及第2 項所示。另原審就上開應准許部分部分，所為上 訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不當，上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由， 應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 李悌愷 法 官 陳玟珍 法 官 廖欣儀 上正本證明與原本無異。 上訴人須以本判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判 決送達後20日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前 提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由(均須按他造 人數附具繕本)，並經本院許可後方得上訴最高法院。 被上訴人不得上訴。 中 華 民 國 105 年 12 月 30 日 書記官 黃俞婷