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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第101號 原　　　告　雋業建設開發股份有限公司 法定代理人　鍾昀庭 訴訟代理人　廖健智律師 複代理人　　林冠廷律師 被　　　告　張建翃 訴訟代理人　黃俊昇律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年5 月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告興建坐落臺中市○○區○○段土地上之 「品雋」預售屋建案，並與訴外人豐碩廣告事業有限公司（ 下稱豐碩公司）簽訂不動產委託銷售契約書（包櫃），就該 預售屋建案委託訴外人豐碩公司銷售。被告於102 年間受僱 於豐碩公司，由訴外人豐碩公司複委任被告對外代理銷售業 務，擔任現場業務代表。惟被告就「品雋」大樓編號Ｆ棟2 樓房屋（下稱系爭房屋）執行銷售介紹時，買受人即訴外人 盧靖錞曾特別詢問是否存有「壁刀」之情形，被告未善盡查 證「品雋」預售屋建案建築藍圖之義務，即向訴外人盧靖錞 保證系爭房屋無壁刀之情形，致訴外人盧靖錞陷於錯誤而與 原告締結買賣契約，其後訴外人盧靖錞因「品雋」大樓興建 至2 樓始發現上開不實，遂與原告於臺中市政府消費爭議案 件申訴協調會上，達成減少買賣價金新臺幣（下同）525,00 0 元之協商約定。被告身為經紀人員，負責處理代銷業務， 應就其所從事之業務善盡查證及據實告知之義務，被告既知 悉訴外人盧靖錞對於系爭房屋是否有壁刀乙事甚為介意，卻 未曾詢問原告，即給予訴外人盧靖錞錯誤資訊，並為不實之 保證，以促成交易成功取得成交獎金，此舉顯係詐欺行為而 違反善良風俗，縱非故意隱瞞，亦不得以訴外人盧靖錞曾親 自確認建築藍圖，即認為已盡善良管理人之注意義務，因此 至少有重大過失，並致原告受有對於訴外人盧靖錞之價金債 權無法全部受償之損害，原告得依民法第184 條第1 項前段 、後段之規定，向被告請求損害賠償。又原告與豐碩公司間 簽訂之不動產委託銷售契約書（包櫃），性質上屬兼有居間 與委任性質之混合契約，而豐碩公司複委任被告代理行銷業 務，則原告對次受任人即被告有直接請求履行委任事務及損 害賠償之權，被告並應遵守民法第567 條居間人之據實報告 及妥為媒介之義務而未遵守，即是違反該條保護他人之法律 ，原告自得依民法第184 條第2 項規定，請求被告負損害賠 償責任。再被告因執行代銷業務之故意或過失，致原告不得 不與訴外人盧靖錞達成減少買賣價金之約定，原告受有損害 至明，符合不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告 應與經紀業負連帶賠償責任，故原告得向被告單獨請求全部 損失，即減少之買賣價金525,000 元。爰依上開規定提起本 訴，請求擇一為原告有利之判決等語。並聲明：（一）被告 應給付原告525,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告則以：訴外人盧靖錞最初至銷售中心看屋時，並未向被 告詢問系爭房屋是否有壁刀之情形，即預付訂金下訂系爭房 屋，翌日訴外人盧靖錞方以電話詢問此事，因原告委託銷售 時未曾告知被告系爭房屋有無壁刀之情形，且建築藍圖由原 告公司人員保管，被告進行銷售時並無建築藍圖可供客戶參 考，對此亦不清楚，遂向原告公司保管建築藍圖之人員要求 提示建築藍圖供訴外人盧靖錞親自確認，故被告無從以建築 藍圖或口頭保證系爭房屋無壁刀之情形，亦未為任何欺瞞行 為，是被告執行代銷業務並無任何故意或過失行為。再原告 與訴外人盧靖錞簽訂之土地預訂買賣契約書第13條第2 項及 房屋預訂買賣書第25條第2 項均約定：「一切承諾均需登載 於契約內始生效力」，若被告曾向訴外人盧靖錞保證系爭房 屋無壁刀之情形，理應登載於買賣契約之中，本件卻無此情 形。又原告與訴外人盧靖錞私下達成和解所同意減少系爭房 屋之買賣價金，性質上屬於純粹經濟上損失，並非民法第18 4 條第1 項前段規定之權利。縱認被告有為保證行為，惟原 告與訴外人盧靖錞係以「主臥室視野受阻」為由達成和解， 該瑕疵是原告興建過程未避免所致，非屬被告銷售行為所造 成，難謂被告是故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。 另依不動產經紀業管理條例第4 條規定，可知被告僅是代銷 業務之經紀人員，未向客戶收取佣金報酬，非屬仲介業務， 不負民法第567 條所定據實報告義務，自無民法第184 條第 2 項違反保護他人法律之情形。縱認被告有過失行為，致原 告受有損害，然原告設計未完備，致其所興建之系爭房屋存 有壁刀之瑕疵，當屬同有過失，依民法第217 條第1 項過失 相抵之規定，應酌減賠償金額等語置辯。並聲明：（一）原 告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。 三、本院得心證之理由： （一）原告興建坐落臺中市○○區○○段土地上之「品雋」預售 屋建案，並與訴外人豐碩公司簽訂不動產委託銷售契約書 （包櫃），就該預售屋建案委託豐碩公司銷售；被告於10 2 年間受僱於豐碩公司，擔任系爭房屋銷售中心之現場業 務代表，並於訴外人盧靖錞前往銷售中心看屋時，負責接 待訴外人盧靖錞；訴外人盧靖錞於102 年7 月6 日，與原 告就系爭房屋簽訂土地預訂買賣契約書及房屋預訂買賣契 約書。其中土地預訂買賣契約書第13條第2 項及房屋預訂 買賣契約書第25條第2 項均載明：「本契約雙方應共同遵 守，一切買賣條件均以本契約為準，雙方並同意無任何口 頭承諾，一切承諾均需登載於本契約內始生效力，雙方不 得為本契約以外之任何主張。」；「契約審閱及內容確認 書」第2 點載明：「…且經本人確認與現場業務代表無其 他承諾，特此切結。」，並經訴外人盧靖錞於簽約當日簽 名於上；訴外人盧靖錞於104 年9 月4 日與原告於臺中市 政府消費爭議案件申訴協調會並作成會議記錄，雙方同意 就訴外人盧靖錞向原告所購買預售屋「主臥室視野受阻」 之瑕疵，原告減少賣賣價金525,000 元。被告未受通知到 場與會等情，為兩造所不爭執，並有原告與訴外人豐碩公 司簽立之不動產委託銷售契約書（包櫃）、消費爭議申訴 （調解）資料表、臺中市政府消費爭議案件申訴協調會會 議記錄、系爭房屋之土地、房屋預定買賣契約書（本院卷 第12頁至第19頁、第55頁至第71頁）在卷可稽。此部分事 實，堪以認定。原告主張其因被告未盡查證義務而對訴外 人即系爭房屋之買家盧靖錞保證無壁刀，造成原告因而減 少系爭房屋之買賣價金之損害等情，為被告所否認，並以 前詞置辯，則本件爭點即為：原告所受損害與被告之行為 間，有無相當因果關係存在？若有，被告是否有因未盡查 證義務，而向訴外人盧靖錞保證系爭房屋無壁刀之故意或 重大過失？原告主張其對訴外人盧靖錞減少之買賣價金應 由被告負賠償責任，有無理由？茲論述如下： 1、按侵權行為之債，固以有侵權之行為及損害之發生，並二 者間有相當因果關係為其成立要件（即「責任成立之相當 因果關係」）。惟相當因果關係乃由「條件關係」及「相 當性」所構成，必先肯定「條件關係」後，再判斷該條件 之「相當性」，始得謂有相當因果關係，該「相當性」之 審認，必以行為人之行為所造成之客觀存在事實，為觀察 之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通 常均有發生同樣損害結果之可能者，始足稱之；若侵權之 行為與損害之發生間，僅止於「條件關係」或「事實上因 果關係」，而不具「相當性」者，仍難謂該行為有「責任 成立之相當因果關係」，或為被害人所生損害之共同原因 （最高法院101 年度台上第443 號判決意旨參照）。原告 既主張被告以違反民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項之侵權行為，造成原告之損害，原告自應就其等間之因 果關係為舉證。然本件原告雖主張被告於進行代銷行為時 ，對訴外人盧靖錞保證系爭房屋無壁刀，使訴外人盧靖錞 陷於錯誤而向原告購買系爭房屋，造成原告事後對訴外人 盧靖錞減少系爭房屋價金之損害。參以證人盧靖錞於本院 審理中證稱：伊與建商（按即原告）爭執時，係表示主臥 都被鄰房廚房遮住，且鄰房廚房牆壁與系爭房屋牆壁平行 ，鄰房廚房牆角就在次臥旁，次臥因此會有壁刀等語（本 院卷第102 頁背面），及消費爭議申訴資料表之申訴要旨 所載：…當初建商委由代銷公司銷售，銷售人員拿藍圖解 釋不會有壁刀的問題…（本院卷第18頁）。可見證人盧靖 錞購買系爭房屋後，因認系爭房屋之主臥遭鄰房遮住而無 視野，次臥有壁刀等情，而向原告反應，並向臺中市政府 申訴。然原告之所以減少訴外人盧靖錞購買系爭房屋之價 金，係因系爭房屋有主臥室視野受阻之瑕疵乙節，明確記 載於臺中市政府消費爭議案件申訴協會會議記錄協商內容 之第一點（本院卷第19頁）。是原告之所以對訴外人盧靖 錞減少系爭房屋之價金，顯係因系爭房屋之主臥室視野遭 鄰房遮擋，而非壁刀所致。則無論被告是否有對訴外人盧 靖錞為保證無壁刀之行為，均與原告減少價金之損害無關 。原告據此對被告主張侵權行為損害賠償之請求，即屬無 據。 2、原告雖又主張：被告因故意或重大過失未盡查證義務，即 對訴外人盧靖錞保證系爭房屋無壁刀之情形，致訴外人盧 靖錞陷於錯誤而與原告簽訂買賣契約，依據不動產經濟業 管理條例第26條第2 項規定，應與雇主負連帶賠償責任， 然依民法第273 條第1 項規定，本件僅單純對被告請求全 部損害賠償責任等語。惟按因可歸責於經紀業之事由不能 履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責 任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠 償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項分別定 有明文。上開規定係就經紀業者於其僱用之經紀人員或代 銷業務，因故意或過失致交易當事人受損害時，與該人員 負連帶賠償責任。而本件被告為代銷業務，並非經紀業者 ，是原告持上開條例規定提起本訴，顯有適用法規錯誤之 情。再依據上開條例規定，亦應於經紀人員或代銷業務對 交易當事人應負賠償責任時，經紀業者始因上開條例規定 負連帶賠償責任。然本件原告所受損害，與被告之行為並 無相當因果關係存在，業經本院認定如前。是原告主張顯 無理由。 （二）從而，原告所受損害既與被告行為間無相當因果關係存在 ，原告主張被告需負侵權行為之損害賠償責任，即無理由 。 四、綜上所述，原告依民法第184 條第1 項前、後段、第2 項、 不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告給付52 5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁 回，其所為假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，被告是否有對訴外人盧靖錞為保證無壁 刀、原告就系爭房屋有壁刀之情是否與有過失等節，既無礙 判決之結果，爰不予一一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 6 月 15 日 民事第六庭 法 官 楊珮瑛 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 15 日 書記官 許清源