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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第1807號 原　　　告　榮聯紙品股份有限公司 法定代理人　黃卓敏 訴訟代理人　蔡瑞煙律師 複 代 理人　許煜婕律師 被　　　告　誠加興業股份有限公司 法定代理人　薛志誠 訴訟代理人　蔣志明律師 複 代 理人　楊榮富律師 上列當事人間損害賠償事件，於民國107年6月14日言詞辯論終結 ，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬捌仟捌佰貳拾元及自民國一０五 年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十二，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾伍萬捌仟捌佰貳拾元為原告 預供擔保或提存，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）160 萬元及利息 ，後擴張聲明如後開原告聲明所示（見卷㈠第176 頁），並 追加民法第432 條為請求損害賠償之依據，被告不同意原告 訴之追加，經核原告擴張聲明及追加請求標的所憑之基礎事 實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應 予准許。 二、原告主張： ㈠被告於民國96年8月2日與原告簽定房屋租賃契約（下稱系爭 租約），約定承租原告所有坐落台中市西屯區工業區28號10 1號房屋（下稱系爭房屋），租期自96年8月21日起至105年8 月20日止，被告於104年8月13日通知原告提前於105年3月20 日終止系爭租約，原告負責人返國後至系爭房屋查看，發現 被告自行將系爭房屋改裝及損害原有建築，包括增建建築、 拆除牆面、增設隔間、樓梯穿孔、水塔移位等，遂委託律師 於105年2月16日發函通知被告應於租約終止時將系爭房屋回 復原狀交還，惟105年3月20日被告除有機器未搬離外，未將 系爭房屋改裝及損害部分回復原狀，更未依系爭租約第4 條 第5款約定粉刷系爭房屋牆面，致未辦理點交，原告分別於1 05年3月23日及4月7 日發函通知被告將系爭房屋回復原狀並 辦理點交。被告先於105年3月29日回函稱依據系爭租約第4 條第7 款約定依現況交還房屋即可，本於雙方友好關係等， 額外同意替原告拆除系爭房屋內之隔間、隔牆及處理相關水 電設施，又於105年4月28日回函稱未免日後原告對於修繕之 項目及結果再生爭議，同意原告以留存之押租金自行修繕， 被告不請求返還押租金，並隨函檢附系爭房屋之所有鑰匙等 語，原告於105年5月4 日始收受鑰匙。原告因被告遲未將系 爭房屋回復原狀，而受有損害，被告自應負給付相關費用之 責，分述如下： 1.相當於租金之不當得利22萬8375元。系爭租約已於105年3月 20日終止，然被告除遲延將機器設備遷離，亦未通知原告辦 理點交，更拒絕交付鑰匙（要求原告出具切結），至105年5 月4日始寄回鑰匙，足證被告自105年3月20日起至105年5月4 日止為無權占有系爭房屋，被告受有相當於租金之不當得利 ，參系爭契約第3 條之約定，第7年至第9年之租金為每月15 萬2250元，被告無權占有系爭房屋45日，爰依民法第179 條 之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利共計22萬8375 元（000000元×1.5個月＝228375元）。 2.違約金15萬7325元。系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告 ）如違約或於租賃期滿不交還租賃標的物，經甲方催告後， 仍不履行交還租賃標的物，則每逾期限1 日應給付甲方按日 租金1 倍之違約金。」。系爭租約於105年3月20日終止，被 告違約未交還系爭房屋，經原告於105年3月23日委託律師發 函催告被告應於函到10日內將系爭房屋回復原狀並辦理點交 ，被告於105年3月24日收受催告函，至105年5月4 日始交還 系爭鑰匙，計逾期31日（105年4月4日至5月4 日），應給付 原告違約金15萬7325元（000000元×31/30＝157325元）。 3.牆面粉刷費用25萬1000元。系爭租約第4條第5款後段約定： 「甲方（原告）將本約標的物交乙方（被告）時房屋內部牆 面已粉刷完成，乙方於租賃期滿或終止租約時須將牆面粉刷 後交還甲方。」。被告於終止租約時，未依上開約定將牆面 重新粉刷，經鈞院囑託臺中市大臺中建築師公會（下稱大臺 中建築師公會）鑑定結果，牆面油漆人工作業費3萬5140 元 、牆面油漆折舊40%計為12萬9516 元。惟本項牆面粉刷乃系 爭租約特定約定之承租人義務，原告依租賃契約之法律關係 請求被告履行給付，自無須扣除折舊計算，故被告既未依約 粉刷，自應給付原告牆面粉刷費用25萬1000元（35140元＋2 15860元＝251000元）。 4.損害賠償129萬5185 元。被告寄還系爭房屋鑰匙後，原告至 現場查看，發現系爭房屋殘破毀損，毀損應修復部分部分有 ：牆面、樑柱及廠房破壞、磨石地板毀損、擅自拆除1 樓辦 公室後方茶水間廚具設備並變更隔間及用途、廁所及建物牆 面破損、變更電力設備、不當利用消防灑水管支撐配置管路 設備導致消防灑水系統水管鬆脫、任意於1、2樓地板洗孔鑿 洞、破壞2樓原建築結構隔間牆及全套衛浴設備、2樓陽台外 遺留冷卻系統設備管路未拆除、增設之冷卻塔及管路漏水致 生嚴重壁癌、員工宿舍區破壞汙損、擅自遷移水塔等，違反 系爭租約第4條第5款之約定，且致原告所有之系爭房屋損害 ，自應負損害賠償之責。經鈞院囑託大臺中建築師公會鑑定 結果，系爭房屋損壞所需修繕費用扣除折舊及牆面粉刷費用 後為129萬5185元（計算式:0000000元－35140元－129516元 ＝0000000元）。爰依民法第184條第1項、第227條、第432 條之規定請求被告賠償修繕費用129萬5185元。 5.不能收租期間損害15萬2250元。系爭房屋因被告上開行為受 有損害，原告為回復原狀所需申請辦理及現場施工，全程至 少需1個月，是原告因系爭房屋回復原狀，至少1個月不能依 通常收益方式出租取得租金，受有利益之損害，依系爭房屋 出租1個月之租金15萬2250元計算，被告應賠償原告15萬225 0元。 ㈡被告係於104年8月13日通知原告將提前於105年3月20日終止 系爭租約，原告並無異議。嗣原告公司負責人回國後至系爭 房屋查看時，始發現被告有前開所述自行將系爭房屋改裝及 損害原有建築等情形，因而於105年2月16日委託律師發函通 知被告，應於租約終止時將房屋回復原狀，被告對此亦無異 議，並指派在臺中之廠長楊台生與原告協商回復原狀之內容 。嗣於105年3月22日被告同意11項修復項目，然原告發現漏 列原已談及之拆除地下室儲藏間部分，告知楊台生後亦經其 允諾拆除，足證被告確實有未經通知擅自將系爭房屋改裝及 損害原有建築之行為存在。 ㈢爰依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得 利22萬8375元，依系爭租約第6 條約定請求被告給付違約金 15萬7325元，依系爭租約第4條第5款後段約定請求被告給付 牆面粉刷費用25萬1000元，依民法第184條、第227條及第43 2條規定擇一請求被告給付修繕費用129萬5185元，及依民法 第216條規定請求未能出租所失利益15萬2250元，合計208萬 4135元，扣除系爭租約保證金27萬元後，被告應給付原告18 1萬4135元。 ㈣並聲明：⑴被告應給付原告181萬4135元及其中160萬元自起 訴狀繕本送達被告翌日起，其餘21萬4135元自106年12月15 日辯論意旨狀送達被告翌日起，均至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠依系爭租約第4條第5款及第8 條之約定，被告交還系爭房屋 時，固不得要求補償改裝、隔間、裝潢之費用，但亦不得拆 除增設之隔間、裝潢，是被告應無回復原狀之義務，原告起 訴請求被告應負損害賠償責任，自屬無據。 ㈡被告於105年3月2日曾聯絡原告，請求原告於105年3 月12日 會面討論，並請求寬限系爭房屋搬遷之施工期限，然原告之 負責人竟藉故拖延返臺之時間，遲至105年3月17日始返國並 查看廠房，嗣原告即對被告稱應就系爭房屋回復原狀，然其 要求以高價之水泥漆粉刷牆壁、變更2 樓之夾板隔牆為磚牆 、拆除2 樓辦公室天花板變更為木質天花板等工程，均屬不 合理且恐有違消防法規，且兩造至105年3月22日已協議11項 之維修內容，詎至105年3月24日原告復又要求被告應於浴室 裝設抽風機、地下室儲藏間須拆除等工項，是本件原告就修 繕內容一再變更，致被告無從與修繕之承包商完成報價並簽 約。被告衡諸維修工程無法於10日內完工，且原告之態度反 覆，遂於105年4月28日發函通知原告，為免日後原告對修繕 項目再生爭議，被告同意留存之押租金由原告自行運用，由 原告代為履行被告依系爭租約應粉刷牆面之義務；而本件被 告預先給付之押租金為27萬元，已足敷原告將系爭房屋之填 縫、批土、重新粉刷，是被告對原告應已無任何義務存在， 原告本件請求應無理由。 ㈢就原告請求項目，抗辯如下： 1.相當於租金之不當得利部分：22萬8375元。被告於系爭租約 於105年3月20日系爭租約終止前，即曾於105年2月16日發函 請求原告酌給工期，嗣因原告就維修項目反覆不定，致被告 未能如期將維修項目施作已如上述，是系爭房屋於兩造協商 期間，仍有被告之承包商進場施作工程之可能，系爭鑰匙自 無法立即交還；嗣於105年4月12日，原告通知被告其已委託 仲介業者向被告收取系爭鑰匙等語，被告則向原告表示為求 慎重，系爭鑰匙應親自交付與原告負責人，或由受委託人出 具之原告授權書，然當日前來之人，並非原告之負責人，亦 未出具任何授權書以證明其為受委託之人，被告即未於當日 交付系爭鑰匙，是原告主張被告拒絕返還系爭鑰匙應與事實 不符；再者，被告自105年3月20日起至5月4日止，並未繼續 占用系爭廠房，原告請求被告給付相當於租金之不當利得， 亦無理由。 2.違約金部分：15萬7325元。105年3月20日時被告雖尚有一台 中古機器並未遷離，然依系爭租約第8條第2款之約定，應得 視為被告已拋棄所有權，任由原告處理，且系爭鑰匙係因上 開可歸責於原告之情事而無從交付，足證被告並無無權占有 系爭房屋之情事存在，原告主張被告應給付違約金15萬7325 元，亦無理由。 3.牆面粉刷部分費用：25萬1000元。原告徒憑有瑕疵之鑑定結 果，即請求牆面粉刷費用25萬1000元，洵屬無據。 4.損害賠償部分：129萬5185元。依系爭租約第4條第5款之約 定，租約終止或屆期，被告只須粉刷廠房後返還即可，並不 負回復原狀之義務。是兩造間應已明文排除被告回復原狀之 義務，既為原告所確知，原告自無法期待被告以回復原狀之 給付來實現或滿足其返還租賃物之債權，被告即無回復原狀 之附隨義務。原告雖主張被告擅自增建建築、拆除牆面、增 設隔間等云云，然被告於訂立系爭租約前，即曾3 次至系爭 房屋勘查，而認系爭房屋可利用空間過窄，不敷被告工廠使 用，嗣經兩造協調，並經原告同意被告修建系爭房屋後，被 告始與原告訂立系爭租約。且被告修建系爭房屋時，原告之 代理人即訴外人陳錦慧亦多次前往系爭房屋，關注舊有之設 施器材拆除情形，於被告修建完成後1 年，陳錦慧再至系爭 房屋時，亦未曾有任何異議，原告起訴主張被告擅自增建建 築、拆除牆面、增設隔間云云，應與事實不符。又原告就指 謫被告就系爭房屋有多處損害部分，均未提出證據證明係被 告所為，而縱認係被告所為，亦非出於被告之故意過失所致 ，被告應不負侵權行為損害賠償責任。又原告所指牆面之孔 痕，即令是被告拆除設備所造成，（僅止於假設）於粉刷前 填縫、披土，即可消彌於無形；磨石地板之磨損，亦是長久 使用自然產生之結果，被告拆除天車基座即令須回復磨石地 板，最多只有5支腳柱之處所，面積不過6平方公尺。另隔間 之增、拆，於事前均已通知原告，且獲同意，否則被告不可 能與原告簽訂「房屋租賃契約書」承租該廠房。被告並無使 用屋頂自動消防灑水設備，該設備自原告81年設廠，歷經24 年餘，豈有不老舊損害之理，不應由被告負擔消防感應式灑 水頭檢驗修護及更換故障灑水頭費用。被告設置天車電纜線 係安裝於屋頂鋼架上，即令少數經過自然灑水管，非以消防 灑水管為固定基樁，被告既未破壞，掉落之水管並同鋼板牆 亦係颱風天災所致，被告自不負修復責任。原告指摘應修復 之部分，並無證據足以證明係被告所為。廠房本體外之門扇 ，被告承租時僅有門框而無門扇，原告應舉證被告有何毀損 行為。尤以，縱有毀損（僅止於假設）亦非被告故意或過失 所致生，被告自不負侵權行為損害賠償責任。又被告回復原 狀之義務既已被明文排除，不可能有所謂附隨義務之存在， 要無民法第227條不完全給付規定之適用。原告依不完全給 付、侵權行為、租賃之法律關係，請求被告給付修護費129 萬5185元，核無理由。 5.不能收租期間之損害部分：15萬2250元。原告主張其有不能 依通常收益之方法收取租金云云，然原告於被告未為修繕前 ，即已囑仲介使系爭房屋得為他人相看，原告稱其不能依通 常方法收租，要無足取；況原告於其催告函中，僅予被告10 日以供修繕，卻於本件請求以1 個月期間計算其修繕期間不 能收租之損害15萬2250元，顯不合理，是被告亦無須負此損 害賠償責任。 ㈣綜上，被告回復原狀之義務依系爭租約之約定已明文排除， 自無民法第227 條之適用，且被告就原告亦無任何侵權行為 存在，原告主張依系爭租約及不完全給付、不當得利、侵權 行為之法律關係向被告請求181萬4135 元，核無理由，被告 依系爭租約第3條第3款約定交付原告保證金27萬元，若鈞院 認被告應負損害賠償責任，被告以此27萬元為抵銷抗辯等語 置辯。 ㈤答辯聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。⑵如受不利判 決，願供擔保請准免假執行。 四、得心證之理由： ㈠被告於96年8月2日與原告簽定系爭租約，約定承租原告所有 系爭房屋，租期自96年8 月21日起至105年8月20日止，被告 於104年8月13日通知原告提前於105年3月20日終止系爭租約 ，系爭租約已於105年3月20日終止等情，有公證書、系爭租 約書、存證信函暨契約終止書在卷可稽（見卷㈠第13-23 頁 ），且為兩造所不爭執，堪信為真正。 ㈡按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照） 。租賃期限屆滿後，承租人若仍繼續占有租賃物者，即屬無 權占有，固有獲得相當於租金之利益，然而該等利益之取得 ，係以「占有」之事實為前提。又「對於物有事實上管領之 力者，為占有人。」，民法第940 條定有明文。故所謂「占 有」係指對於物有事實上管領力，就「占有房屋」而言，房 屋之占有者，必須對該「房屋」具有事實上之管領力。查被 告於104年8月13日以存證信函附加契約終止書通知原告於10 5年3月20日契約終止時交還系爭房屋，有該存證信函暨契約 終止書在卷可參（見卷㈠第21-23 頁），原告主張被告未通 知原告辦理點交云云，即不可採。又原告於105年3月23日委 託律師對於被告所發律師函記載：「三、惟據榮聯公司（即 原告）負責人黃卓敏女士來所委稱貴公司（指被告）雖已於 105年3月20日遷離…」，有該律師函在卷可稽（見卷㈠第27 頁），堪認被告於105年3月20日已遷離系爭房屋拋棄對於系 爭房屋之占有。按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃 物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第432 條第1項及第455條分別定有明文。是以，承租人於租賃關係 終止時負有將租賃物回復原狀並返還租賃物予出租人之義務 。如租賃物返還時，處於低於上述應有之返還狀態者，承租 人應依有關規定負損害賠償之責，出租人此時固得請求損害 賠償，惟不得拒絕受領租賃物。被告既已於104年8月13日以 存證信函附加契約終止書通知原告於105年3月20日契約終止 時交還系爭房屋，原告當日未到場配合被告點交系爭房屋， 被告拋棄對於系爭房屋之占有，依民法第241條第1項規定， 被告交付義務歸於消滅（最高法院76年度台上字第2121號判 決意旨參照）。原告雖主張105年3月20日被告尚有機器未搬 離，被告亦自承當日被告尚有1 台中古機器未遷離，惟依系 爭租約第8條第2款約定：「租賃期滿未續租或終止租約時， 如乙方（即被告）仍遺留傢俱、機器設備或其他物品不搬者 ，視為放棄任由甲方（即原告）處置…」，被告於租期終止 後縱有遺留機器未搬離，視為拋棄機器所有權，不得以此認 為被告仍占有系爭房屋。又被告原本同意修繕系爭房屋包括 拆除隔間、隔牆及處理相關水電設施，原告並於105年3月24 日要求被告增加拆除地下室儲藏間之拆除項目，後被告於10 5年4月28日回函稱為免日後原告對於修繕之項目及結果再生 爭議，同意原告以留存之押租金自行修繕，被告不請求返還 押租金，並隨函檢還系爭房屋之所有鑰匙，有被告105年3月 29日、4月28日委請律師所發律師函在卷可參（見卷㈠第34 -38頁），並有兩造於105年2月24日至3月24日商談修繕項目 之通訊對話畫面在卷可佐（見卷㈠第223-231 頁），原告主 張因被告要求原告出具切結始返還鑰匙云云，並未舉證證明 ，兩造既有於105年3月24日仍在商談修繕項目之事實，被告 抗辯係因當時同意修繕系爭房屋並與原告商談修繕項目，為 將來修繕需要而繼續持有系爭房屋鑰匙，核與常情不悖，應 可採信，且足推認被告係得原告同意繼續持有系爭房屋鑰匙 以備修繕系爭房屋，不得以被告遲至105年4月28日以律師函 檢還系爭房屋鑰匙，於105年5月4日到達原告，認為被告於1 05年3月20日至5月4日仍占有系爭房屋。被告既無於105年3 月20日至5月4日仍占有系爭房屋之事實，自無獲得相當於租 金之利益，原告援不當得利之法律關係請求被告自105年3月 20日起至105年5月4 日止，無權占有系爭房屋所得相當於租 金之不當得利22萬8375元，並無理由。 ㈢系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）如違約或於租賃期 滿時不交還租賃標的物，經甲方催告後，仍不履行交還租賃 標的物，則每逾期限1日應給付甲方按日租金1倍之違約金。 」。依前開說明，被告先已通知原告如期於105年3月20日交 還系爭房屋，雖被告未依約油漆及修繕系爭房屋，原告仍不 得拒絕受領系爭房屋，原告於105年3月20日未到場配合系爭 房屋點交，被告即陷於受領遲延，因被告已事先通知，並即 於105年3月20日拋棄對於系爭房屋之占有，依民法第241 條 第1 項規定，被告交付系爭房屋之義務歸於消滅，又被告係 因兩造商談由被告修繕系爭房屋，被告因將來修繕需要而繼 續持有系爭房屋鑰匙應係出於原告同意，不能認為被告有於 租賃期滿不交還租賃標的物之情。原告主張因被告違約未交 還系爭房屋，原告於105年3月23日催告被告於函到10日內將 系爭房屋回復原狀並辦理點交，被告於105年3月24日收受催 告函，遲至105年5月4 日始交還系爭鑰匙，逾期31日，應給 付原告違約金15萬7325元云云，並無理由。 ㈣系爭租約第4條第5款後段約定：「甲方（即原告）將本約標 的物交乙方（即被告）時房屋內部牆面已粉刷完成，乙方於 租賃期滿或終止租約時須再將牆面粉刷後交還甲方。」。被 告未依此租約約定履行粉刷牆面義務，原告本得請求損害賠 償，且得於押金中予以扣除，且被告於105年4月28日以律師 函通知原告，同意以押租金由原告自行修繕（見卷㈠第36-3 7 頁），被告陳明此律師函所稱修繕包括要原告代工完成被 告之牆面粉刷義務等語（見卷㈠第86頁反面），被告既有要 求原告代為履行其依約應負擔之牆面粉刷義務，原告依此約 定請求被告給付必要費用，亦屬有據。經本院囑託臺中市大 臺中建築師公會（下稱大臺中建築師公會）鑑定結果，系爭 房屋牆面油漆人工作業費3萬5140元、牆面油漆費用21萬586 0元，有大臺中建築師公會106年11月1日中市大臺中建師(10 6-23)鑑字第468號函附鑑定報告、107年2月26日中市大臺中 建師(106-23)鑑字第84號函附建築師說明事項及修復工程費 估算表可稽（見卷㈠第160、239-257頁、外放書證），合計 被告應負擔系爭房屋牆面粉刷費用為25萬1000元（35140 元 ＋215860元＝251000元）。 ㈤按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。」，「承租人違反前項義務 ，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方 法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損 者，不在此限。」，「承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租 人。」，民法第432條第1、2項、第455條定有明文。是以， 承租人返還租賃物時，應以合於契約之返還狀態，返還於出 租人。租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此 事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於 約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護 義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物 之原有狀態。原告主張被告返還之系爭房屋殘破毀損，包括 牆面、樑柱及廠房破壞、磨石地板毀損、拆除1 樓辦公室後 方茶水間廚具設備並變更隔間及用途、廁所及建物牆面破損 、變更電力設備、不當利用消防灑水管支撐配置管路設備導 致消防灑水系統水管鬆脫、任意於1、2樓地板洗孔鑿洞、破 壞2樓原建築結構隔間牆及全套衛浴設備、2樓陽台外遺留冷 卻系統設備管路未拆除、增設之冷卻塔及管路漏水致生嚴重 壁癌、員工宿舍區破壞汙損、擅自遷移水塔等情，業據其提 出相片為證（見卷㈠第43-66、109、191-203 頁），被告既 未舉證承租系爭房屋時即存有前揭毀損情形，或確係颱風天 災所致損害，空言否認系爭房屋前開毀損情況非被告所為云 云，自不足取，且不能認定被告並無違反保管義務，而得不 負債務不履行責任。經本院囑託大臺中建築師公會鑑定結果 ，系爭房屋毀損應復原者有：1.牆面油漆剝落計16處，面積 45.04平方公尺。2.牆面油漬汙染計15處，面積15.5 平方公 尺。3.廠房牆面釘孔計有307處（釘孔是小於1公分者）。4. 廠房牆面鑽孔計有55處（鑽孔是大於1 公分者）。5.牆面未 移除插座（開關）及管線計18處。6.地板未移除插座（開關 ）及管線計2 處。7.廠房牆面未移除立管約14公尺。8.廠房 消防感知灑水頭應修復補充計94組。9.1 樓辦公室後方茶水 間及廁所牆面磁磚毀損計30 塊。10.原茶水間流理台等廚具 被拆除。11.原茶水間冷、熱水管被封閉。12.原1 樓廁所洗 手台1座被拆除。13.原1樓廁所門檻被拆除。14.2 樓辦公室 屋頂漏水1處，影響面積約4平方公尺。15.2樓辦公室頂版日 光燈座及電線管路移除計1處。16.2 樓辦公室落地鋁門遭貼 紙黏貼，應予清除。17.2樓宿舍區及浴室之水泥隔間牆拆除 面積約22.5平方公尺。18.2樓宿舍區之門被拆除，門鎖毀損 。19.2樓浴室內衛生設施洗手台、馬桶、淋浴設施1 套被拆 除。20.2樓宿舍區及冷氣機拆除後窗戶（含紗窗）復原。21 .2樓陽台遺留冷卻系統管線拆除。22.2樓陽台牆面磁磚污損 破壞約4 塊。23.2樓陽台落地窗貼紙清除、紗窗遭拆除復原 。24.屋頂水塔及管線遭位移。25.地下室抽風機開關及電線 管線移除計1 處。26.廠房外部廢棄管線及雜物清除。27.地 下室緊急逃生孔鐵蓋回復原狀。28. 廠房後側窗戶玻璃破損 。29.廠房後側洗手台遭拆。30.廠房後側之後門門把及鑰匙 遭拆。31.廠房前院側牆之彩色鋼板牆破壞變形。32.廠房前 院側牆之側門遭拆除。扣除折舊後，合計修復費用為114萬8 237 元，有前開大臺中建築師公會鑑定報告、建築師說明事 項、廠房損害列表及修復工程費估算表可稽（見卷㈠第160 、239-257頁、外放書證）。再扣除牆面油漆之工資3萬5140 元、折舊後之材料12萬9516元，系爭房屋毀損部分必要修復 費用為98萬3581元（0000000元－35140元－129516元＝9835 81元）。經核系爭房屋受損情況並非合於約定方法使用收益 所造成之自然耗損，被告抗辯此為自然折舊云云，自不足採 。原告主張被告違反民法第432條第1、2項應負租賃物保管 維護租賃物之義務，應屬有據。再本件係經大臺中建築師公 會委派林坤翰建築師負責鑑定，雖第1 次出具鑑定報告書未 將除油漆以外之材料折舊予以扣除，且被告具狀對於鑑定報 告多所質疑，然經鑑定建築師針對被告質疑費用過高及修復 必要性及方法等逐一說明，扣除折舊後提出建築師說明事項 、廠房損害列表及修復工程費估算表（見卷㈠239-257 頁） ，自具公正客觀性，被告再爭執鑑定報告所列修復費用之正 當云云，殊不足採。 ㈥系爭租約第4條第5款約定：「房屋有改裝、隔間、裝潢之必 要時，乙方應通知甲方後，得自行裝設，但不得損害原有建 築或違反建築相關法令，改裝設施之費用由乙方自理。乙方 交還房屋時，不得要求甲方補償任何費用，並不得拆除增設 之隔間、裝潢。甲方將本約標的物交乙方時房屋內部牆面已 粉刷完成，乙方於租賃期滿或終止租約時須再將牆面粉刷後 交還甲方。」。第5條第1款約定：「乙方應以善良管理人注 意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情事外，因乙方之 故意、過失毀損房屋，或因可歸責乙方之事由毀損者，乙方 均應負損害賠償及公共安全之責。」。系爭租約第4條第5款 、第5條第1款就被告保管使用系爭房屋有特別約定，自應優 先適用該約定。依系爭租約第4條第5款約定，被告得於通知 原告後，自行對於系爭房屋為改裝、隔間及裝潢，但仍不得 損害原有建築。證人即仲介公司副理楊子慧證稱：伊受原告 委託仲介出租廠房，被告現場提出廚房、浴室按摩浴缸、地 下室視聽室視聽設備、辦公室樓上有住家的臥室和客廳隔間 要拆除，原告有同意，雙方沒有談到租期屆滿要回復原狀。 所指要拆除的臥室不確定是否為員工宿舍，伊看起來就是像 房間臥室的感覺，位置在廠區內右邊辦公室2 樓等語（見卷 ㈠第260-261 頁），原告既於被告承租系爭房屋時，同意被 告拆除廚房、浴室按摩浴缸、地下室視聽室視聽設備、辦公 室樓上住家的臥室和客廳隔間，依系爭租約第4條第5款約定 ，原告應不得再就廚房、浴室按摩浴缸、地下室視聽室視聽 設備、辦公室樓上住家的臥室和客廳隔間拆除部分，要求被 告回復原狀。依此，前開修復工程費估算表中編號21「1 樓 洗手台修復、2組、工資2000元、材料4500元」、編號23「1 樓流理台等廚具復原、1套、3萬5000元」屬廚房拆除部分， 編號24「2樓廁所隔間復原、23㎡、工資2萬3625元、材料2 萬0250元」、編號25「2樓廁所洗手台復原、1組、工資1500 元、材料1950元」、編號26「2樓馬桶復原、1組、工資2000 元、材料3000元」、編號27「2樓小便斗復原、1組、工資20 00元、材料2100元」、編號28「2樓淋浴設施復原、1組、工 資1500元、材料2100元」、編號29「2 樓原廁所地板磁磚復 原、14㎡、工資8400元、材料3276元」屬浴室按摩浴缸拆除 部分，編號32「2樓暗架天花板修復、104㎡、工資2萬0800 元、材料7萬1760 元」屬辦公室樓上住家臥室和客廳隔間拆 除部分，以上合計20萬5761元（2000元＋4500元＋35000 元 ＋23625元＋20250元＋1500元＋1950元＋2000元＋3000元＋ 2000元＋2100元＋1500元＋2100元＋8400元＋3276元＋2080 0元＋71760元＝205761元）應予扣除，原告不得請求被告賠 償此部分損害。扣除後，系爭房屋其餘毀損部分必要修復費 用為77萬7820元（000000元－205761元＝777820元）。 ㈦按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。」，「依通常情形，或 依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視 為所失利益。」，民法第216條第1項、第2 項定有明文。所 謂所失利益，係指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨 害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號判例參 照）。又所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可 得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足， 尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事， 具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決參 照）。原告並未舉證已與他人洽談租賃系爭房屋事宜，且無 其他特別情事可認原告有出租系爭房屋之客觀之確定性，難 認原告確受有此預期租金利益之損害，原告主張因系爭房屋 回復原狀所需申請辦理及現場施工至少需1個月，受有1個月 不能出租取得租金15萬2250元之損害云云，自不足取。原告 請求被告賠償所失利益之損害15萬2250元云云，並無理由。 ㈧按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，「因 不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 」，民法第227條第1、2 項定有明文。所謂不完全給付，係 指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債 務本旨而言。被告違反租賃契約應負保管維護租賃物之義務 ，既未以合於契約之返還狀態返還系爭房屋於原告，自屬不 完全給付，原告依此請求被告賠償損害即回復原狀必要費用 77萬7820元，自屬有據。又原告依系爭租約第4條第5款後段 及兩造約定得請求被告給付系爭房屋牆面粉刷費用25萬1000 元，合計原告得請求被告給付102萬8820元（000000元＋777 820元＝0000000元）。扣除保證金27萬元，被告尚應給付原 告75萬8820元（0000000元－270000元＝75萬8820元）。 五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第 229條第2項、第233條第1項定有明文。原告所提起訴狀繕本 於105年7月4 日送達被告（見卷㈠第80頁），被告自受起訴 狀送達時起負遲延責任，並應自翌日即105年7月5 日起加付 法定遲延利息。從而，原告本於租賃契約、不完全給付及兩 造契約約定之法律關係，請求被告給付75萬8820元及自起訴 狀繕本送達翌日即105年7月5 日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 107 年 7 月 19 日 民事第七庭 法 官 熊祥雲 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 19 日 書記官 許馨云