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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第194號 原　　　告　周世添 訴訟代理人　王翼升律師 複代 理 人　李欣玲律師 被　　　告　楓興國際有限公司 法定代理人　廖素梅 訴訟代理人　邢建緯律師 複代 理 人　鄭謙瀚律師 上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國106年 11月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述，非 為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條訂有明文。查原告 提起本件確認之訴，就請求確認後述法律關係不存在之事由 ，於起訴後補充稱：兩造所簽訂後述土地租賃契約書係違反 強制或禁止之規定，應屬無效。又縱認有效，因被告於後述 系爭土地上違法回填、堆置廢棄物、垃圾，復自民國105年1 月起即未按期給付租金，原告自得依據該契約書第4條第4點 、第7條第4點約定終止該契約等語（見本院卷第44頁反面、 第73頁反面、第125頁）；核係屬起訴後就事實及法律上陳 述為更正或補充，既非訴之變更或追加，為防止兩造間無益 之爭議，自應許原告得為之。 二、原告主張： ㈠兩造於103年11月21日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約 ），原告將所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地後 方空地（面積約185坪、下稱系爭土地）出租予被告，供被 告所經營之駕訓班停放車輛所用，租期自103年1月1日起至 117年12月31日止，每月租金新臺幣14,800元。惟系爭土地 之地目為田，依農業發展條例第10條、第18條及建築法第25 條規定不得供農業以外使用，是系爭租約顯違反農業發展條 例第10條、第18條及建築法第25條規定，依民法第71條之規 定，系爭租約當然為無效。 ㈡如認系爭租約未違反強制或禁止之規定而屬有效，茲因被告 有以下違反系爭租約之行為，經原告終止後，系爭租約亦已 不存在： ⑴被告未得原告之同意，並經主管機關之許可，於系爭土地上 搭建門牌號碼臺中市○○區○○路0段000000號房屋（下稱 系爭房屋），而違反農業發展條例第10條、第18條及建築法 第25條規定，原告得依系爭租約第4條第3點前段及土地法第 103條規定終止系爭租約。至系爭租約第3條所稱6個月施工 期等語，係指系爭土地原為農地，被告承租後所需重新整地 之時間，被告據此辯稱係原告同意被告於系爭土地上興建系 爭房屋等語，並非事實。 ⑵被告於系爭土地上填土整地時，違法回填、堆置廢棄物、垃 圾，經本院以105年度訴字第327號刑事判決判處有期徒刑1 年4月，緩刑4年在案，原告得依據系爭租約第4條第4點約定 終止系爭租約。 ⑶被告自105年1月起即未按期給付租金，違反租約第7條第4點 之約定，原告得依民法第440條及系爭租約第7條第4點之約 定終止租約。 ㈢並聲明：請求確認兩造就系爭租約之法律關係不存在（見本 院卷第147頁）。 三、被告辯以： ㈠被告向原告承租系爭土地以興建系爭房屋，雖未將系爭土地 供作農業使用，然此並未違反強制或禁止之規定，系爭租約 自屬有效，至原告所主張之農業發展條例第10條、第18條及 建築法第25條等規定，均屬取締規定，系爭租約之內容縱有 與該等規定相異者，亦不當然構成無效。 ㈡被告係在原告同意可以興建系爭房屋之情況下，方向原告承 租系爭土地，兩造並待興建完工後，始於103年11月21日補 簽具契約之書面，復於系爭租約第3條第1點約明：自103年1 月1月起至103年6月30日止，6個月內為乙方（即被告，下同 ）施工期不必支付租金等語，原告主張係被告未得原告之同 意而興建等語，並非事實。再系爭房屋係屬違章建築之事實 ，亦早為兩造於訂立系爭租約前所明知，兩造為此於系爭租 約第7條第7點約定：乙方於租賃期間，如有任何違法、違約 ，應由乙方支付罰金等語，即約由被告於租賃期間內負擔因 興建系爭房屋所衍生之相關責任，益徵原告否認同意被告違 規興建系爭房屋等語，尚非事實。原告於出租前同意被告違 規興建系爭房屋，卻於出租後，以此終止系爭租約，顯違誠 信原則，並有權利濫用。 ㈢被告未於系爭土地上違法回填、堆置廢棄物、垃圾，且原告 所提本院105年度訴字第327號刑事判決之犯罪行為地亦非系 爭土地。 ㈣被告前即預先交付支票12紙予原告以給付104年度租金，並 經原告提示部分支票，而原告雖曾以存證信函通知被告系爭 租約自104年1月30日終止，並拒收自104年2月起之租金等語 ，但並未交還剩餘之租金支票。又被告為給付105年度租金 ，分別104年12月8日、105年1月29日以存證信函通知原告， 被告已預先開立105年度租金支票計12張（詳如本院卷第83 頁），作為支付105年度租金之用，惟原告收受通知後，未 予置理，被告自不負給付遲延之責任。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。 四、本院之判斷： ㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同。又確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不 能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1、2項定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件原告主張 系爭租約之法律關係不存在一節，為被告所否認。是兩造就 系爭租約之法律關係是否存在，顯有爭執，則原告在私法上 之地位因被告主張而有受侵害之危險，而此項危險得以對於 被告之確認判決除去，堪認原告人提起本件確認之訴有即受 確認判決之法律上利益。 ㈡兩造間訂有系爭租約，及系爭房屋業經臺中市政府都市發展 局認定為違章建築之事實，為兩造所不爭，並有土地登記第 二類謄本、臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書在卷 可佐，應可認定。 ㈢系爭租約確為租地建屋契約： ⑴原告主張系爭租約僅許被告停放車輛所用，原告未同意被告 興建系爭房屋一節，為被告所否認，原告復未能舉證證明之 ，原告上開主張，已非可採。又系爭土地於出租前並未有何 地上物存在，為原告所自認（見本院卷第44頁反面），足認 系爭土地於出租時原屬空地。而細觀系爭租約之約定，第7 條第9點約定：建築地上物建築費用由乙方負擔，所有權屬 甲方（指原告，下同），房屋並以甲方名義申請房屋稅籍， 甲方應無條件提供乙方所需土地證件及使用同意書等語；第 4條第3點約定：房屋建造及土地使用不得違反法令規定…； 另第4條中有禁止轉租房屋之約定、第5條中有使用房屋之注 意義務及責任範圍之約定、第6條中有租約消滅時之房屋回 復原狀義務及責任範圍之約定；第7條中有租約消滅時之房 屋返還義務及責任範圍之約定；第8條中有房屋損毀或消滅 時之賠償金所有人之約定；第9條中有房屋逕受強制執行之 約定等語，均明確指明系爭租約之範圍包含房屋在內，可見 系爭土地於原告出租時雖屬空地，惟原告已預見將有房屋興 建之事實，並預先與被告商定由被告出資興建，由原告實際 取得所有權後，再將房屋並依約交予被告使用，雙方並因此 將房屋所有權歸屬、相關租賃關係預先商定，堪信被告辯稱 係向原告承租系爭土地以興建房屋等語，應係真實，而可採 信。 ⑵被告係於103年10月8日申設系爭房屋之稅籍，有臺中市政府 地方稅務局文心分局檢送之房屋稅籍證明書、房屋新、增、 改建稅籍及使用情形申報書及承諾書等資料在卷可稽（見本 院卷第49至54頁），足認系爭房屋至遲已於103年10月8日前 建築完成。而系爭租約之書面簽具日係103年11月21日，有 系爭租約在卷可查（見本院卷10頁），可見系爭租約之書面 係於系爭租約成立約1年，並在系爭房屋興建完成後方補簽 具，衡之常情，原告於簽具該書面時，當已明知系爭房屋之 存在，而原告不為反對或異議，同意於系爭租約中明確約明 如上述⑴關於房屋部分之約定，其顯然係同意被告興建系爭 房屋，此由其同意取得系爭房屋之所有權，更如明灼。再由 系爭租約第3條第1點約定：自103年1月1月起至103年6月30 日止，6個月內為乙方施工期不必支付租金等語之內容觀之 ，俱見原告不惟同意被告興建系爭房屋，且係在兩造約定成 立系爭租約前，即與被告商定此事，原告並同意在系爭房屋 之施工期6個月內，免除被告繳付租金之義務，是被告辯稱 係事先取得原告之同意，始承租系爭土地以興建系爭房屋等 語，確屬真實，應可採信。原告主張上開6個月施工期，係 指被告承租後所需重新整地之時間，並非同意被告興建系爭 房屋等語，即非事實，不可採信。 ⑶據上，系爭租約為租地建屋契約。 ㈣系爭租約並未違反強制或禁止規定，仍屬有效： 按農業發展條例第10條：「農業用地於劃定或變更為非農業 使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機 關之同意；其變更之條件、程序，另以法律定之。在前項法 律未制定前，關於農業用地劃定或變更為非農業使用，依現 行相關法令之規定辦理。」係規定農地為非農業使用時之審 查程序及相關授權依據；同條例第18條：「本條例中華民國 89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而 需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農 業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用 地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業 用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉 者，不在此限。本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得 農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管 制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1 1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月 日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者， 亦同。第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有 權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已 申請興建農舍之農業用地不得重複申請。前4項興建農舍之 農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基 層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可 之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央 主管機關定之。主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵 ，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關 定之。」係規定農舍之興建、移轉及獎勵、協助辦法之授權 依據；另建築法第25條規定：「建築物非經申請直轄市、縣 （市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅 自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在 此限。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關為處理擅自建 造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私 有土地或建築物內勘查。」係規定禁止無照之建築；核其等 之規範客體、內容，均未禁止農地出租建屋，是系爭租約本 身即無違反強制或禁止規定之情事，自無民法第71條之適用 ，原告主張系爭租約違反上開規定，應屬無效等語，即不可 採。又系爭房屋事後雖經臺中市政府都市發展局認定為違章 建築，而有違建築法及農業發展條例之規定，然上開規定僅 係取締規定，而非效力規定，充其量亦僅生主管機關得否科 處罰鍰或取締而已，尚難認系爭租約因系爭房屋事後經認定 為違章建築，而反推論系爭租約自始即應為無效，併徵原告 主張系爭租約為無效一節，不可採信。 ㈤原告終止系爭租約為無理由： ⑴關於違約使用部分： 查系爭租約為租地建屋契約，已如前述，是系爭房屋係經原 告之同意所建，而系爭土地地目為田，原告身為所有權人自 不可能不知農地使用規範，乃原告同意將系爭土地出租予屬 營利法人之被告，並興建系爭房屋供商業使用，自當知系爭 土地將供非農業使用，及系爭房屋屬違章建築之情事，此由 兩造於系爭租約第7條第7點約定：乙方於租賃期間內，如有 任何違法、違約，應由乙方支付罰金一情，更適足以證明原 告明知系爭土地將供商業使用及系爭房屋屬違章建築之事實 ，從而，原告猶願意將系爭土地出租予被告，並同意被告興 建系爭房屋，依誠信原則，自不應任令原告翻異，許以上開 事由終止系爭租約，故被告辯稱原告行使終止權違反誠信原 則，自有理由，應可採信。原告以被告違約使用，主張其得 依系爭租約第4條第3點前段及土地法第103條規定終止系爭 租約，為無理由，不可採信。 ⑵關於違法回填、堆置廢棄物、垃圾部分： 原告主張被告於系爭土地填土整地時，違法回填、堆置廢棄 物、垃圾一節，惟被告所否認，原告復未能舉證證明之，原 告上開主張，洵非可採。至原告所提本院105年度訴字第327 號刑事判決之犯罪行為地係同段224、224之1、226地號土地 ，並非系爭土地，客觀上無從認與本件有何關連，原告欲以 此為上開主張之補強證據，自不可採。故原告以被告違法回 填、堆置廢棄物、垃圾，主張其得依系爭租約第4條第4點約 定終止系爭租約，亦無理由。 ⑶關於遲延給付租金部分： ⑴按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提 出時負遲延責任。債權人預示拒絕受領之意者，於債務人以 言詞提出時，債權人即負遲延責任。又拒絕受領為意思通知 ，因此拒絕受領之原因如何，蓋非所問，均生受領遲延之效 果。查本件原告前以被告興建系爭房屋違反系爭租約之使用 限制為由，於104年1月30日以臺中英才郵局第000834號存證 信函通知被告終止系爭租約，並表示不願再收取自104年2月 份起之租金，為兩造所不爭，且有上開存證信函影本在卷可 佐（見本院卷第16至19頁），可見原告已向被告預示拒絕受 領自104年2月份起之租金。而被告已交付支票12紙予原告以 給付104年度租金，並經原告提示其中3紙支票，充為104年1 月至3月份之租金，惟未交還剩餘之租金支票予被告，被告 為給付原告105年度租金，分別104年12月8日、105年1月29 日以存證信函通知原告，被告已預先開立105年度租金支票 計12張（詳如本院卷第83頁），作為支付105年度租金之用 ，惟原告收受通知後，仍置之不理之事實，為兩造所不爭， 並有存證信函等影本在卷可查，被告既已將104年度租金支 票交付予原告，並將其準備給付105年度租金之情形通知原 告以代提出，然原告拒予受領，原告自屬受領遲延。另系爭 租約並無原告所主張之當然無效、或因被告違約使用、違法 回填、堆置廢棄物、垃圾而構成終止契約之事由，已如上開 所述，是原告誤認其已合法終止系爭租約，而無租金債權之 存在，因而向被告通知拒絕受領，依上開說明，原告仍須承 擔受領遲延之效果，是被告未能給付自104年2月份起之租金 ，乃係不可歸責於被告之事由所致，依民法第230條規定， 被告不負遲延責任。 ⑵又於本件訴訟期間，被告雖未現實提出自106年1月起至11月 份之租金，但系爭租約係屬租地建屋之性質，被告縱遲延支 付上開期間之租金，其遲付總額仍未達2年之租額，且原告 亦未能舉證其已定相當期間催告被告履行，而被告不予履行 ，原告自不得以此終止系爭租約。 ⑶是原告主張被告自105年1月起即未按期給付租金，違反租約 第7條第4點之約定，原告得依民法第440條及系爭租約第7條 第4點之約定終止租約，尚無理由。 五、據上論結，原告主張系爭租約當然無效或業經其合法終止， 而請求確認系爭租約之法律關係不存在，並無理由，應予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 11 月 22 日 民事第七庭 法 官 林世民 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 106 年 11 月 22 日 書記官 廖于萱