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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第1993號 原　　　告　陳鉅昇 訴訟代理人　蔡如媚律師 被　　　告　志源工業股份有限公司 法定代理人　陳家上 訴訟代理人　陳秋講 　　　　　　林招玉 上列當事人間返還租金等事件，本院於105年10月13日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰元，及自民國一百零五年七 月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟肆佰元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第3款定有明文。本件反訴原告起訴時聲明原係請求反 訴被告給付新臺幣（下同）626,400元（本院卷第1頁），嗣 於民國105年10月13日言詞辯論時，當庭將聲明減縮為反訴 被告應給付反訴原告614,400元（本院卷第61頁反面），經 核與前揭規定相符，應予准許。 二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第 259條定有明文。本件原告起訴請求被告返還租金，被告雖 於105年10月13日最後言詞辯論程序中庭呈反訴狀乙紙（本 院卷第64頁至第93頁），究其內容，僅在消極抗辯原告主張 之租賃範圍及約定租金為不實，未見積極請求原告給付之聲 明，且被告於言詞辯論程序中亦無表示提起反訴之意思，爰 審酌被告庭呈反訴狀之內容，應僅屬提出防禦方法，尚非謂 有反訴之提起，併此敘明。 貳、實體事項： 一、原告主張： ㈠原告父親與被告公司之前任法定代理人陳秋講為堂兄弟，兩 人於80幾年間，口頭約定由被告承租原告父親所有之臺中市 ○○區○○段○○○○號A部分（如原證一土地租賃契約書附圖 A部分，面積約100平方公尺），每月租金為新臺幣（下同） 22,000元，惟被告自原告父親死亡後，常未給付足額租金， 甚至自動將租金降為10,000元，原告因而於104年5月1日與 被告重新簽立為期1年之土地租賃契約，約定以每月為一期 ，每月5日繳納租金18,000元，嗣租賃關係於105年4月30日 終止後，被告積欠之租金迄今仍拒不清償，共積欠自100年6 月起至104年4月之租金為564,000元【計算式：（22,000元 －10,000元）×47個月】。再依兩造簽立之土地租賃契約第 6條明載，乙方（即被告）於租期屆滿後，如不繼續承租， 應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告）， 不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還土地，甲 方每月得向乙方請求月租金三倍之違約金至搬遷完成之日止 ，乙方絕無異議。惟被告自105年4月30日租賃關係終止後， 經原告多次催告被告應將系爭土地騰空返還予原告，被告仍 置之不理，直至同年5月28日始將系爭土地返還予原告。準 此，被告積欠105年5月1日起至同年月28日之違約金為50, 400元【計算式：18,000元×3×28/30】。為此，爰依民法 第439條前段、系爭土地租賃契約第6條請求被告給付土地租 金、違約金及法定遲延利息。 ㈡對被告抗辯之陳述： ⒈兩造原於80幾年時，口頭約定租金為每月22,000元，原告沒 有同意過租金降為10,000元，但是因為歷時久遠，沒有相關 人證可以證明。兩造所訂土地租賃契約書之承租範圍確實有 誤，實際承租範圍為934地號A部分、936地號及944地號土地 ，面積合計為921.47平方公尺（約279坪）。 ⒉原告於105年4月20日已經跟被告說要調漲租金，因為雙方談 不攏，所以請他們在期限內要搬遷完畢，確實被告有拿反證 五切結書要讓原告簽立，但是原告不同意，所以沒有簽，就 36,000元押租金部分原告確實尚未返還，原告認為被告有違 約，依照兩造的租約第8條，原告可以將押金保留，但因為 兩造間既然已經點交完土地，同意將該押金抵銷本件請求的 金額。至於被告表示原告及其太太有同意被告延期搬遷，並 沒有這件事，原告否認。 ㈢聲明：被告應給付原告614,400元，及自起訴狀繕本送達日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保 ，請准宣告假執行等語。 二、被告則以： ㈠兩造於82、83年間口頭約定租金10,000元，均係原告母親受 領，金額均為10,000元，後來改由原告受領，被告均有給原 告簽收，至104年原告表示要簽訂租賃契約，租金改約定為 18,000元，自104年5月起被告均有按期給付租金，並未積欠 租金，且被告是承租944地號，租賃面積約為90坪至100坪。 ㈡被告於98年4、5月份那時，曾經付過租金一萬五、一萬六， 因為金融風暴（100年元月），被告有跟原告媽媽說過景氣 不好，租金是否可降到1萬元，她也有同意，所以之後兩造 的租約就改成每月租金1萬元，被告所提出101年3月份之後 由原告所收的租金都是1萬元，就是從這樣來的。 ㈢原告於105年4月20日另持新租約，要求調漲租金至30,000元 ，經兩造協商後無法合意，被告遂請原告給予充足時間搬遷 ，搬遷期間願支付每日1,000元之租金，可自租賃押租金36, 000元抵扣，原告雖表示同意，卻又唆使其長子於105年5月3 日用車子擋住被告公司出入通道，阻撓被告搬遷，致被告於 105年5月28日始搬遷完畢，故如須給付逾期點交予原告之違 約金，僅同意給付28,000元，且原告尚有未返還被告之押租 金36,000元，應予扣除等語，資為抗辯。 ㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造經法院整理並簡化爭點，結果如下： ㈠兩造不爭執事項： ⒈兩造於104年5月1日確有簽立土地租賃契約書。 ⒉系爭土地租約已於105年4月30日屆滿，兩造未再簽立租約， 被告於105年5月28日始將承租之土地騰空返還原告。 ⒊原告對於被告提出之證物，形式上之真正均不爭執；被告對 於原告所提證物，除起訴狀所提附表一計算方式有爭執外， 其餘證據形式上之真正均不爭執。 ⒋被告對原告尚未返還押租金36,000元，同意抵銷本件原告請 求之金額。 ㈡兩造爭執事項： ⒈本件被告承租原告之土地，究為原告所述之279坪或被告所 述之90坪至100坪？ ⒉原告請求被告返還尚欠之租金差額部分，有無理由？ ⒊原告請求被告給付105年5月1日至105年5月28日之違約金部 分，有無理由？ 四、法院之判斷： ㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。復按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段定有明文。租賃，乃特定當事人間所締 結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思 表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度 台上字第676號裁判意旨參照）。又民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張將其 所有臺中市○○區○○段○○○○號A部分、936地號及944地號 土地出租予被告，出租土地面積約279坪，且兩造於80幾年 間即約定每月租金22,000元，被告自100年6月起至104年4月 ，均未給付足額之租金等情，為被告所否認，並辯稱伊僅承 租944地號土地，面積約90坪至100坪，且因為金融風暴（ 100年元月），被告有跟原告媽媽說過景氣不好，租金是否 可降到1萬元，她也有同意，所以之後兩造的租約就改成每 月租金1萬元等語，則依上開規定，原告自應就其所主張之 出租範圍及約定租金之前開事實，先負舉證之責任。經查： ㈠兩造於104年5月1日所簽土地租賃契約書，租約第1條約定土 地所在地及使用範圍為934地號A區，土地面積約100平方公 尺，此有原告所提系爭土地租約為憑（見本院卷第3至4頁） ，嗣原告雖於民事準備㈠狀中，說明系爭租約記載之租賃範 圍係為誤載，實際上兩造約定範圍尚且包含936地號及944地 號土地等語，然依原告所提土地登記謄本記載，原告所有之 934地號土地面積為611.9平方公尺（約198.86坪）、936地 號土地面積為50.17平方公尺（15.17坪）、944地號土地面 積為571.30平方公尺（172.81坪），各筆土地大小差距甚大 （見本院卷第51至52頁反面），倘如原告所主張係將其所有 之934地號A部分、936地號及944地號土地一併出租予被告， 則租賃面積共達921.47平方公尺（約279坪），與934地號A 區土地僅100平方公尺，二者差異達9倍之多，顯非一般人所 會誤認，故如原告出租範圍確有如此之大，自可在系爭租約 明確記載，豈會僅記載934地號A區土地？再者，依被告於反 訴狀所陳，原告使用植栽將944地號北側部分土地與934區隔 開，944地號東側同以植栽區隔一寬度約5公尺、長度約33公 尺之道路，供其自由進出，不在承租範圍之內，被告僅承租 944地號之部分用地，經丈量使用面積約322平方公尺（約 96.6坪），況且934、936地號上面有原告之建築物及自行栽 種樹木花草，被告並未使用等語（見本院卷第64至65頁）， 此有被告所提地籍圖謄本及土地實際使用照片4張在卷可憑 （見本院卷第67至69頁），相較於原告主張本件出租土地範 圍共有921.47平方公尺，依被告所述承租土地面積範圍則為 322平方公尺，應與系爭土地租約記載之約定租賃面積較為 相近，是被告辯以承租之範圍為322平方公尺（約96.6坪） 等語，堪可採信。原告復未證明其係將934、936地號土地一 併出租予上訴人，則其所主張出租範圍面積約279坪，即無 可採。 ⒉原告就其所述兩造於80幾年間即約定每月租金22,000元，被 告自100年6月起至104年4月止，均未給付足額租金之事實， 雖提出積欠之租金總額列表、被告交付給原告母親之租金袋 影本各1份（見本院卷第6頁、第53頁）為證，惟依前開書面 資料，上開積欠之租金總額列表，為原告所製作之私文書， 內容有關應繳、實繳、欠繳、總計欠繳金額及日期等文字， 均非被告所書寫，且為被告所爭執，原告亦未舉證證明為真 ，自難認定該文書內容為真實。且依原告所提金總額列表， 被告自100年6月後均按月給付10,000元租金，至104年4月止 時間長達近4年，若兩造確實前有約定租金為每月22,000元 ，原告何以竟長期僅收取每月10,000元，始終未向被告主張 補足欠租，直至被告遷離後才起訴為此主張，亦顯與一般事 理有違；另細觀被告交付給原告母親之租金袋影本，至多僅 能推知被告曾於98年5月及99年4月分別將租金16,000元及15 ,000元交付予原告，縱認被告曾有給付逾其所稱租金10,000 元之數額乙情，亦不能僅憑此即推論兩造先前應有約定租金 數額為22,000元之合意，且查原告訴訟代理人於本院言詞辯 論程序中，自承因為歷時久遠沒有相關人證可以證明等語（ 見本院卷第62頁），原告亦就其前開主張租金約定內容，迄 未能再舉實證供本院憑以調查審認，其舉證即有未足，則其 空言主張兩造有口頭約定月租22,000元云云，自難信為真實 ，故本院認被告所辯：因為金融風暴，兩造的租約就改成每 月租金1萬元等語，自可採信，故原告主張被告應依民法第 民法第439條前段給付差額租金部分，自無理由。 ㈡次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不 能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第 334條第1項定有明文。又按押租金乃指於租賃關係成立時， 為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租 人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租 賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人 時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債 務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其 餘額。押租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務 的所有權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為 擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目 的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於 出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務， 且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還於 承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。 而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院 87年度台上字第1631號判決意旨參照）。 ⒈經查，兩造自105年4月30日租賃關係終止後，被告直至同年 5月28日始將系爭土地騰空返還予原告，為被告上揭所不爭 執，雖被告辯稱原告曾同意給予充分時間搬遷，又原告曾有 阻撓搬遷之行為，並提出土地租賃契約終止切結書、105年5 月3日原告之長子用車子擋住被告公司出入通道之照片2張為 證（見本院卷第89至91頁），惟審究上開切結書，原告既未 在上開切結書簽署，難認其有同意給予被告充分時間搬遷之 意思，且上開照片僅能證明原告長子於當日確將車輛停放在 被告公司門口，尚難憑此佐證停放之期間長短及原告有何阻 撓被告搬遷之意思，被告上述所辯，自不足採。是原告依系 爭土地租賃契約第6條：「乙方於租期屆滿後，如不繼續承 租，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉 詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還土地，甲方每月 得向乙方請求月租金三倍之違約金至搬遷完成之日止，乙方 絕無異議」之約定（見本院卷第3頁），請求被告給付違約 金50,400元，洵為有據，應予准許。 ⒉被告雖已交還系爭土地，然其未於租約到期後即予返還，故 原告主張被告應依上開租約給付50,400元違約金，自有理由 。又系爭土地租約之押金36,000元，原告尚未返還，為兩造 前揭不爭執事項所確認，原告對尚未返還押租金36,000元， 亦同意抵銷，則依上開規定及說明，被告抗辯得以押金36, 000元為抵銷，於法有據，應准許抵銷。經抵銷後，被告就 違約金部分應給付原告之金額為14,400元（計算式：50,400 元－36,000元＝14,400元）。 五、綜上所述，原告本於租賃契約之約定，請求被告給付違約金 14,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即105年7月30日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分為有理由，應 予准許。逾此範圍之請求，及請求被告給付差額租金部分， 均無理由，應予駁回。 六、本判決第一項所命被告給付之金額，未逾50萬元，依民事訴 訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；原告 所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不 受其拘束；又被告陳明倘受不利判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回之。 七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均 不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 10 月 27 日 民事第三庭 法 官 黃建都 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 27 日 書記官 吳慕先