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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第204號 原　　　告　翔瀚開發實業有限公司 法定代理人　張書珊 訴訟代理人　陳益軒律師 上　一　人 複代理人　　陳志隆律師 　　　　　　李柏松律師 被　　　告　蕭錦天 訴訟代理人　林更祐律師 訴訟代理人　王舜信律師 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於106年3月22日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告係與永春不動產仲介加盟體系之一，目前係經營永春 不動產台中港加盟店。門牌號碼為臺中市○○區○○路○○ 號之不動產（下稱系爭不動產）係被告所有，於民國104 年11月16日經由被告配偶訴外人呂美紅代理委由原告辦理 出售，表示其出售底價為新臺幣（下同）4220萬元，約定 成交之仲介報酬為成交價百分之四，委託期間自104年11 月16日起至105年2月16日止，被告配偶呂美紅並與原告簽 署「專任委託銷售契約書」。依專任委託銷售契約書之約 定內容，對被告之出售條件，包含買賣標的、價金、履約 方式、付款條件、服務報酬、違約之約定內容等，均明載 於契約內，足證專任委託銷售契約書應屬要約性質之一種 。而兩造簽署上開委託案件後，隨即由原告對外刊登廣告 後，因標的物確實具有賣相之優勢，是於104年11月26日 即有買方即訴外人楊勝勇與原告接洽，並同意以約定之底 價4220萬元買受前開不動產，當時除與原告簽署「買方定 金收款憑證」外，並同時開立帳號803616、票號YE000000 0號、面額400萬元、發票日104年11月26日、付款行合作 金庫逢甲分行之支票乙紙，交付原告作為定金之用，楊勝 勇亦告知原告，為使被告得隨時兌現定金支票，已於當天 將現金400萬元存入上開甲存之支票帳戶內，以示楊勝勇 買受之誠意。其後原告立即將楊勝勇確定應買之意思表示 ，向被告之代理人即其配偶呂美紅知悉，且兩造與楊勝勇 約定於104年11月27日完成正式買賣契約之簽署。未料， 被告之代理人即其配偶呂美紅屆期竟藉故反悔，未具理由 表示不願出面辦理契約簽署，不得以而再對被告之代理人 呂美紅寄發存證信函，即以台中英才郵局第2141號存證信 函通知成交，並請被告配偶呂美紅於七日內完成正式簽約 手續，然被告之代理人呂美紅置之不理，再由楊勝勇於10 4年12月22日以台中英才郵局第2258號存證信函催告被告 及其代理人出面完成正式簽約程序，惟被告及其代理人呂 美紅均置之不理。 （二）被告配偶訴外人呂美紅與原告簽署之「專任委託銷售契約 書」上，不僅載明買賣標的，就價金部分亦明載約定最低 底價為4220萬元，另約定履約方式，包含收款條件及其方 式、服務報酬、委託人之義務、受領定金之效力、違約之 處罰等內容，足證「專任委託銷售契約書」係屬要約之一 種，已如前述。又經原告對外刊登廣告後，訴外人楊勝勇 於104年11月26日確實承諾以價金4220萬元購買被告所有 之不動產，並同意「專任委託銷售契約書」上所載之條件 ，且業已交付定金400萬元予原告收受，並由原告將此承 諾之意思表示告知被告之代理人呂美紅，是楊勝勇與被告 間就上開不動產已成立買賣契約，應屬明確，且楊勝勇亦 以委託律師代為向被告請求所有權移轉登記，則被告自負 有給付報酬予原告之義務。綜上，爰依民法第568條規定 及兩造間簽署之專任委託銷售契約書第10條約定，請求被 告給付仲介報酬。 （三）對被告所為抗辯之陳述：委託銷售契約書係屬一般之債權 契約，並非物權契約，只需雙方當事人意思表示一致，契 約即已成立，訴外人呂美紅雖未出具被告之授權書，系爭 委託買賣契約仍屬成立。訴外人呂美紅及陳永豐於另案即 105年度重訴字第49號請求返還定金事件中為證人，已證 述被告確實曾在系爭房屋現場，知悉有客人查看房屋之事 實，且由呂美紅與訴外人楊琇珍LINE對話內容中，亦可推 知被告確實知悉呂美紅代為售屋之事實。 （四）並聲明：被告應給付原告1,696,000元，及自起訴狀繕本 送達於被告之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准宣告假執 行。 二、被告抗辯： （一）被告長年在國外工作，在台居無定所，入出境頻繁，回台 均僅短暫停留於北部處理公事，未與被告配偶呂美紅同住 ，設籍地址臺中市○○區○○路○○號為被告公司在台辦事 所，被告在台之訴訟及非訟代理人為吳秀英。是被告若有 於104年11月16日簽訂「專任委託銷售契約書」之意思， 被告於104年11月3日出境、同年月17日入境、同年月24日 出境、同年12月18日入境，被告在台既有專責代理人吳秀 英，依常情應由專責代理人吳秀英負責或由吳秀英交辦處 理，不可能由無社會經驗、僅初中畢業之被告配偶訴外人 呂美紅處理，因此被告不知悉呂美紅所簽訂之「專任委託 銷售契約書」，亦未授權呂美紅簽訂「專任委託銷售契約 書」。 （二）訴外人呂美紅固為被告之配偶，然配偶間之代理至多僅限 於日常家務之行為，惟被告所有不動產之委託銷售，顯非 屬日常家務之行為，且依「專任委託銷售契約書」第六條 規定及立契約書人欄記載「委託代理人：需出具授權書、 印鑑證明、印鑑章。」，受託人應有委託人及委託人代理 人之相關資料證明。詎料，原告僅以「專任委託銷售契約 書」主張被告知悉或授權呂美紅簽訂「專任委託銷售契約 書」，而無其他資料，依最高法院84年度台上字第44號判 決意旨，原告未就有利於己即「專任委託銷售契約書」成 立之事實負舉證責任，原告請求，於法無據。 （三）被告長年在國外工作，對原告之承辦人員訴外人楊琇珍與 訴外人呂美紅間以通訊軟體Line訊息內容，毫無所悉，且 該訊息至多僅能證明楊琇珍、呂美紅間有聯絡，無法證明 被告知悉或授權呂美紅簽署「專任委託銷售契約書」。又 呂美紅為初中畢業而無社會經驗之家管，其已因本件訴訟 及買方訴外人楊勝勇起訴請求被告加倍返還定金800萬元 訴訟（鈞院105年度重訴字第49號），精神不振、夜間難 以成眠，若原告主張因呂美紅為無權代理而提起訴訟，勢 必對呂美紅不佳之精神狀況造成嚴重影響，請原告考量無 委託人及委託代理人之資料，卻逕為銷售且未向被告查證 或通知，即自行收受定金400萬元，迫使被告出售不動產 ，顯非善意，難認呂美紅應負無權代理損害賠償責任。反 係原告之相關人員應遭不動產仲介經紀商業同業公會全國 聯合會審議處理，原告不宜再對呂美紅提起訴訟。 （四）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利 判決，願供擔保請准免為假執行。 三、本院之判斷： （一）原告主張被告授權訴外人即其配偶呂美紅與原告簽訂「專 任委託銷售契約書」，代為銷售臺中市○○區○○路○○號 之不動產，原告已洽得訴外人楊勝勇以4220萬元買受前開 不動產，楊勝勇並與原告簽署「買方定金收款憑證」，且 開立帳號803616、票號YE0000000號、面額400萬元、發票 日104年11月26日、付款行合作金庫逢甲分行之支票乙紙 ，交付原告作為定金之用，然被告之代理人呂美紅屆期竟 藉故反悔，為此依民法第568條規定及兩造間簽署之專任 委託銷售契約書第10條約定，請求被告給付仲介報酬等語 。被告則以其並未授權呂美紅與原告簽訂契約等詞抗辯。 是本院所應審究者為，被告有無授權呂美紅與原告簽訂委 任契約，而應負本人責任之情形。 （二）按民事訴訟法第227條本文規定，當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。本件原告主張被告有授 權訴外人呂美紅與原告簽訂委任契約出售系爭不動產，然 此為被告所否認，則原告就此有利於己之事實，自應負舉 證之責。經查： 1、查系爭專任委託銷售契約書末記載：委託人「蕭錦天」， 委託代理人：「呂美紅」。然於「委託代理人：」欄右方 接續記載「需出具授權書、印鑑證明、印鑑章」等文字， 有系爭專任委託銷售契約書在卷可稽（見本院卷第10頁） ，惟呂美紅並未依系爭契約書第6條第2項「簽約代理人代 理委託人簽立專任委託銷售契約書者，應檢附所有權人授 權書、身分證及印鑑證明交付受託人驗證並影印壹份，由 受託人收執，以利受託人作業。」之約定（本院卷第9頁 ），提出被告之授權書、印鑑證明及印鑑章，事後亦未補 具，此為被告所不爭執，且呂美紅於本院105年度重訴字 第49號返還定金事件中到庭證述，出售系爭不動產被告並 未授權（見本院105年度重訴字第49號卷第158頁），則原 告主張被告授權呂美紅出售系爭不動產，顯無直接事證可 佐。 2、原告雖提出楊琇珍與呂美紅之LINE對話紀錄（本院卷第12 頁至第14頁）為佐證。然觀之該LINE對話紀錄，並無被告 授權呂美紅出售系爭不動產之內容，而其中呂美紅表示「 證件在我先生那，要等他回國，晚上我再問」、「我先生 約12月10日左右才回來」、「我先生沒接電話等一下通了 再說」等語（見本院卷第13頁背面、第14頁），依其對話 內容，益徵被告於當時仍可能尚不知悉呂美紅委託出售系 爭不動產之事實。且依上開對話內容亦無法推認被告先前 已授權呂美紅代與原告簽訂委任契約，或被告已知曉呂美 紅以其名義與原告簽訂委任契約而未為反對之表示。 3、另證人陳永豐於本院證稱：「問：（提示另案審理筆錄證 人陳永豐作證陳述及被告蕭錦天照片）你的陳述是否正確 ，有無意見？（提示並告以要旨）答：這是我的陳述沒錯 ，我無意見。」、「問：（提示卷附被告蕭錦天照片本院 卷第96頁、第124頁）是否你說的當天看到的屋主那個人 ？答：我沒有印象。」、「問：是完全不記得？答：就沒 有這個印象。其實我帶去看房子我的重心是我帶去的買方 身上，在場人有可能是屋主也有可能是其他員工。」、「 問：所以你無法確認當天看到的人是蕭錦天？答：對。」 （本院卷第149頁至第150頁），是陳永豐並無法證明當時 在場者為被告，更無從證明被告知曉呂美紅與原告簽訂委 任契約代為售屋之事實。至於呂美紅於另案雖稱原告業務 人員到系爭房屋處曾看過被告等情，然亦表示，被告誤會 以為人家要來租房子（見本院105年度重訴字第49號卷第 158頁背面）等詞，證人上開證述內容，核與被告所抗辯 不在場之情節不符，且其證述內容，亦不足認定被告已然 授權呂美紅與原告簽訂委任契約。準此，原告主張被告有 授權呂美紅出售系爭不動產云云，所舉事證顯有不足，無 從為原告有利之認定。 （三）另按民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授 與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者， 對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權 或可得而知者，不在此限。」，惟原告所援用或提出證明 表見代理之事證，仍以前開呂美紅如未經授權，不可能簽 具系爭委售契約書，表明代理被告出售系爭不動產；且同 意原告帶客戶看系爭不動產屋況，及引用證人之證述，主 張被告曾在帶客戶看屋況時在場；又以呂美紅與楊琇珍之 LINE對話紀錄可認被告知悉等情為其憑據。然呂美紅簽具 系爭專任委託銷售契約書，表明為被告之代理人之情，並 非被告之行為事實，不能據此認定成立表見代理；至於原 告所稱帶客戶看系爭不動產時被告在場介紹自己是屋主云 云，尚難認定屬實；又LINE對話紀錄並無從認定被告已然 知悉呂美紅以其名義與原告簽訂委任契約而未為反對之表 示，均業如前述，則自無被告「知他人表示其為代理人而 不為反對之表示」之可言，是亦不能令被告負表見代理之 授權人責任。 四、綜上所述，原告主張被告授權呂美紅出售系爭不動產，或應 負表見代理之授權人責任，俱屬無理由，則原告依民法第56 8條規定及兩造間簽署之專任委託銷售契約書第10條約定， 請求被告給付仲介報酬1,696,000元，及自起訴狀繕本送達 之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請失其依附， 應併予駁回。 五、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經核均於判決結論不 生影響，無庸逐一論述，附此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 12 日 民事第五庭 法 官 劉國賓 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 12 日 書記官 黃美雲