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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第3164號 原　　　告　林裕昌 　　　　　　涂林錦 　　　　　　林正皓 　　　　　　林慧玲 　　　　　　沈聖媛 　　　　　　沈匯家 　　　　　　沈峋甫 共　　　同 訴訟代理人　蕭宗民律師 複代 理 人　楊雅婷 被　　　告　林振崇 上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國106年6月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、原告等7人與被告為臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其 上建物（下稱系爭房地）之分別共有人，原告等7人之持分 共為5/6，而被告之持分為1/6。後因原告等7人已超過共有 人之半數，且合計之應有部分亦已過半數，是原告等7人遂 依土地法34條之1第1項之規定以多數決方式，決議將系爭房 地出售予訴外人永大霖企業股份有限公司，雙方合意總買賣 價金為新臺幣（下同）213,050,000元。又，依該買賣契約 之約定，土地增值稅1,775,088元、房屋稅61,882元（計至 民國104年12月）、代書委任費39,000元、履約保證費63,91 5元、汙染檢測費11,750,000元及仲介費2,983,925元由賣方 負擔，扣除前開費用後依各共有人之應有部分比例分配賣得 價金，則被告所能分得之價金為32,729,365元，並已先於 104年12月7日領取價金完畢。 ㈡、詎料，於被告領取其所分得之價金後，原告另再支出下列款 項： ⒈系爭土地上之建物原出租予訴外人陳正義使用，今因應買受 人之要求，原告等人遂與承租人陳正義協商搬遷，並給付承 租人陳正義停工損失費及搬遷補償費共110萬元，而由陳正 義全數領取完畢。 ⒉系爭土地疑遭台中市政府鋪設柏油而供作道路使用，為確定 供作道路使用之土地之面積，原告遂委由中興測量有限公司 進行測量，而支付測量費用16,800元。 ⒊又經測量發現，系爭土地確有部分經台中市政府鋪設柏油而 供作道路使用，原告等7人遂與買受人即訴外人永大霖企業 股份有限公司協議減少價金600萬元。 ⒋因應買受人要求交付移轉土地前，應將土地上之物品清除乾 淨，原告等人遂雇工清運土地上之物品，而支出清運費用50 ,500元。 ⒌又完成前述搬遷以及清運等事宜後，原告至105年5月間始將 系爭土地交付予買受人，則就105年1月至5月之房屋稅51,56 9元以及地價稅21,044元，亦由原告支付。 ⒍綜上所述，於被告領取其所分得之價金32,729,365元後，原 告等7人另再支出7,239,913元。 ㈢、今原告等7人先將被告依其持分而能分得之價金32,729,365 元給予被告後，發見系爭土地之買賣尚需支出7,239,913元 ，並已由原告等7人先代被告墊付，而該筆7,239,913元之支 出應由系爭土地之各共有人依其應有部分之比例分攤之，則 被告顯然係無法律上原因而受有免按應有部分之比例計算並 分攤上開費用之利益即1,206,652元，致原告等7人受有損害 ，自應依不當得利之規定，由被告返還原告林裕昌、涂林錦 、林正皓、林慧玲不當得利各為241,330元；以及返還原告 沈峋甫、沈聖媛、沈匯家不當得利各為80,444元。 ㈣、各項支出之理由及對被告抗辯之陳述： ⑴、就價金履約保證手續費部分： ⒈依合泰建築經理股份有限公司之價金履約保證申請書（原證 8）第2條第2項第5款之約定：「甲乙雙方應負擔之價金履約 保證手續費。（本件價金履約保證手續費合泰建經依總價萬 分之六計收，如保證手續費總金額未逾新台幣六佰元者，均 統一按新台幣六佰元之基本手續費用計收，本項費用由甲乙 雙方平均分擔或依書面約定分擔方式。）」可知，本件價金 履約保證手續費為總價金之萬分之六（即127,830元），被 告主張手續費為總價之萬分之四，顯與事實不符。 ⒉又，本件價金履約保證手續費原為買賣雙方平均分擔，惟於 永大霖公司知悉系爭土地部分遭道路占用後，怒不可遏，表 明伊已受極大之損失，不願意再支付伊那部分之價金履約保 證手續費，經老店不動產經紀公司居中協調後，合泰建築經 理股份有限公司始同意減免永大霖公司總價金萬分之2之價 金履約保證手續費（即42,610元），而剩餘之總價金萬分之 1之價金履約保證手續費（即21,305元）則由老店不動產經 紀公司吸收。換言之，本件土地買賣之價金履約保證手續費 係由賣方支付總價金之萬分之3（即63,915元）、由老店不 動產經紀公司支付總價金之萬分之1（即21,305元），另由 合泰建經公司自行吸收總價金之萬分之2（即42,610元）。 ⒊職是，原告開立予被告之明細表中，列明履約保證費用為 63,915元，而撥付予合泰建經公司之價金履約保證手續費則 為85,220元。 ⑵、就污染檢測清除環保工程款部分： 佑恩工程有限公司之工程款總金額為1175萬元。頭期款960 萬元先以履約保證帳戶中之買賣價金中撥付，另215萬元之 尾款，則待驗收完畢後再行撥付。而該筆215萬元之尾款， 則先由老店不動產經紀公司代為保管，待驗收完畢後，105 年9月7日便匯款予佑恩工程有限公司。 ⑶、搬遷補償費110萬元部分： ⒈兩造與訴外人陳正義簽有系爭土地之租賃契約，將系爭土地 提供予訴外人陳正義作為經營專電企業有限公司使用（該公 司業已解散），最後一次租賃契約之租期係自104年1月15日 至105年1月14日屆至。而專電企業有限公司之營業項目為電 鍍加工，即屬於土壤及地下水污染整治法第9條第1項所稱之 「中央主管機關公告之事業」，則依前開條文規定，於歇業 、關廠時，需由業主（即訴外人陳正義）向台中市環境保護 局申請土地污染評估調查及檢測，並向台中市政府經濟發展 局辦理歇業、解散登記。 ⒉系爭土地於104年1月24日出售予訴外人永大霖企業股份有限 公司，而原告於104年3月間便將上情告知陳正義，詎料，訴 外人陳正義知悉系爭土地業經出售後，竟蓄意刁難，不願意 向主管機關申請歇業，且不願意申請進行土地污染評估調查 及檢測，致使原告遲遲無法交付系爭土地予永大霖公司。而 永大霖公司為購買系爭土地，向銀行申請貸款，每月繳交貸 款之利息高達40餘萬元，永大霖公司因有給付貸款利息之壓 力，便以原告遲遲未交付土地為由，向原告施壓，原告無奈 之下，僅能另與陳正義進行協商，並經多次協商之後，始達 成陳正義於105年5月13日搬遷而由地主（即兩造）補償陳正 義停工、搬遷之損失之協議。又系爭土地於105年5月14日交 付予買受人即永大霖公司使用迄今。 ⒊另兩造與訴外人陳正義之租賃契約於105年1月15日即屆滿， 倘若租期屆滿後，陳正義不願辦理歇業並進行土地污染評估 調查及檢測，原告固可訴請陳正義返還土地，以維權益，惟 查，訴訟何時能定讞甚難評估，且待判決確定後尚須經強制 執行程序，始能取回土地，期間曠日費時，而該筆土地之買 賣價金高達207,050,000元，若買受人長期無法取得土地使 用，益增紛爭，則其後之法律糾紛恐更複雜。為使陳正義盡 速返還系爭土地俾供原告點交土地與永大霖公司，以減少訴 訟以及履約紛爭，原告與訴外人陳正義進行協議實屬必要， 則支付予陳正義之拆遷補償費110萬元即為必要之支出。 今原告等7人已先將110萬元給付予陳正義，被告顯然無法律 上原因而受有免按應有部分之比例分擔上開費用之利益，自 應負返還之責任。 ⑷、支付測量費用16,800元部分： ⒈因系爭土地之面積較廣，訴外人永大霖公司於簽約前僅知悉 系爭土地之座落位置以及土地概況，遲至系爭土地之買賣契 約簽立並由訴外人永大霖公司給付第一期價金後，始向大里 地政事務所申請進行系爭土地之鑑界，而在大里地政事務所 於系爭土地鑑界並確定土地界標時，發見因○○里區○○路 拓寬，導致界標標定於道路中，永大霖公司始知悉系爭土地 遭道路占用。 ⒉惟地政事務所僅負責鑑界並確定界標位址，不會計算土地遭 占用之面積，原告僅能另尋民間設量公司（即中興測量有限 公司）進行測量，並測得系爭土地遭占用186平方公尺。 ⑸、減價600萬元部分： 訴外人永大霖公司因知悉系爭土地遭占用，認為其所買受土 地之範圍既與原訂契約不同，遂向原告要求減價，於買賣雙 方進行協商後，協議減少價金600萬元，並直接於尾款中變 更之。是尾款原約定為1億7045萬元，減少600萬元後，變更 為1億6445萬元，並由訴外人永大霖公司於105年3月間給付 完畢。 ⑹、清運費用50,500元部分： ⒈兩造與訴外人永大霖公司簽訂系爭土地之買賣契約，並於該 買賣契約之特別約定事項第二款約定：「前款所定土壤檢測 、清理、鐵皮拆除等環保工程費用由賣方支付，買賣雙方同 意由履約保證帳戶之買賣價金先行動支。」是就系爭土地之 清理等費用，係約定由出賣人（即兩造）所負擔。既雙方簽 定買賣契約，原告等即有協助永大公司測量土地及清運垃圾 之附隨義務，進而輔助實現買賣契約利益及目的之完成。則 原告等為履行附隨義務所支出之土地測量費用以及清運費用 應由出賣人全體按應有部分比例分攤之。 ⒉而如前所述，系爭土地原出租與訴外人陳正義工作經營專電 企業有限公司使用，原告並與陳正義達成協議，於105年5月 13日前陳正義須返還系爭土地予出租人。詎料，於交付土地 當日，原告發現系爭土地堆滿專電企業有限公司之廢棄物， 若不清除根本無法交付土地予永大霖公司使用，不得已始緊 急雇工進行清理，俾於隔日（即105年5月14日）將土地點交 予永大霖公司，並當場以現金50,500元支付予清運公司。 ⒊實則，買受人永大霖公司已將大部分之買賣價金撥付履約保 證專戶中，惟動支履約保證專戶內之款項，需經買賣雙方簽 名蓋章同意，其程序繁瑣且耗時甚久，則若以履約保證專戶 內之款項支付上開清運款項，恐會再拖延點交時程，原告遂 未動支履約保證專戶內之款項，而逕以現金支付清運公司。 ⒋原告等既支出之土地之清運費用50,500元，清運費用即應由 出賣人全體按應有部分比例分攤之，被告無法律上原因而受 有免按應有部分之比例分擔清運費用之利益，自應負返還之 責任。 ⑺、老店不動產經紀公司代收取之3,295,995元部分： ⒈為使買賣及點交順利進行，老店不動產經紀公司代為墊付或 保管下列款項：①承租人之拆遷補償費用110萬元。②佑恩 工程有限公司之環保工程款尾款215萬元。③測量費用16 ,800元。④清運費用50,500元。 ⒉另，如前所述，老店不動產經紀公司應支付總價金之萬分之 1（即21,305元）價金履約保證手續費，該筆手續費逕於上 開老店不動產經紀公司代為墊付之款項中扣除。 ⒊綜上，老店不動產經紀公司代為墊付或保管之款項為3,295, 995元【計算式：110萬元+2,150,000元+16,800元+50,500元 -21,305元=3,295,995元】，遂由履約保證帳戶中撥款 3,295,995元予老店不動產經紀公司，用以支付上開款項。 ⑻、就蔡雅玲地政士之93,240元部分： ⒈因系爭土地上有建物須拆除，故土地所有權雖於104年12月 24日辦理移轉登記完成，卻於105年5月19日始點交完成。而 依系爭土地之買賣契約第10條約定：「房屋稅、價價稅、水 電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日以 前由乙方（即出賣人）負責繳納，交屋日後則由甲方（即買 受人）負擔。」，系爭土地既於105年5月19日始點交完成， 則土地出賣人（即兩造）應負擔系爭土地之地價稅及房屋稅 至105年5月止。 ⒉承前所述，原告至105年5月間始將系爭土地交付予買受人， 而系爭土地104年之地價稅與房屋稅業經繳納完畢，就104年 11月至105年5月之房屋稅72,196元以及地價稅21,044元，二 者合計為93,240元，則係由蔡雅玲地政士代墊。 ⒊職是，履約保證帳戶撥款132,240元予蔡雅玲地政士，其中 39,000元為蔡雅玲地政士之委任費用，93,240元則是蔡雅玲 地政士代為墊付之稅賦。 ㈤、並聲明：⑴被告應各給付原告林裕昌、涂林錦、林正皓、林 慧玲241,330元；原告沈峋甫、沈聖媛、沈匯家80,444元及 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。 二、被告主張： ㈠、出售系爭房地一案，被告與原告等7人持不同意見，致原告 等依土地法第34條之1條之規定，以多數決將兩造共有之系 爭房地逕予處分，在被告未參與下，逕行於104年1月24日與 永大霖公司簽訂不動產買賣契約書，進行本筆不動產買賣行 為。原告告於104年10月6日以存證信函通知被告，內容述及 上開土地買賣處分方式全部以總價213,050,000元售予他人 ，及價金分配方式。原告於104年12月1日再次以存證信函通 知被告，內容為就前存證信函內容關於價金分配略作更正， 將買賣總額經扣除一切相關稅金及費用後，在存證信函最後 一頁附上精算後之應得價金計算表，通知被告應得價金為 32,729,365元，並通牒被告需於104年12月7日前備妥文件領 取價金，否則將提存法院逕行過戶。被告迫於無奈遂備妥文 件按其通牒指定期日完成手續並領取應得價金。原告等於1 04年12月4日及12月11日繳清所有稅款，並於104年12月21日 向台中市大里地政事務所遞件申請所有權移轉買賣登記，經 臺中市大里地政事務所於105年2月24日函知登記完畢。本筆 不動產買賣就此完滿結束。不料原告等竟然在所有權移轉登 記完畢以後，私下於105年3月25日與永大霖企業公司簽立減 少價金並變更期款協議書減價600萬元。本件係依土地法第 34條之1規定逕行處分完成以後，就同一筆不動產買賣，再 次簽訂減價契約，原告等未依土地法第34條之1執行要點第7 點之規定先行通知被告，嚴重影響被告權益，有違土地法第 34條之1之立法精神。甚至於105年4月28日由所謂的代理人 吳孟鴻與承租人陳正義私下簽立協議書逕行付出搬遷補償費 110萬元。原告等於104年1月24日簽立不動產買賣契約迄105 年4月28日簽付補償費止，期間超過一年三個月，時間足夠 與所謂的承租人依法辦理提前終止租約行為，原告等不循正 當途徑處理事情，一再的簽立私約製造無謂的支出。此外又 任意列出一些其他支出費用，意欲被告幫其分擔。此舉顯然 與前列存證信函告知內容謂：以總價出售予他人再經精算出 分配金之揭示，背道而馳。以上交易過程行為有違一般不動 產買賣交易之首要流程「查明產權」以及「非法定費用，以 必要為限」的原則。 ㈡、關於110萬搬遷補償費及清運費部分： ⒈本件不動產買賣在104年1月24日簽約日之前一年，老店不動 產經紀公司就分別與被告跟原告積極磋商買賣事宜，後因原 告等妥協於仲介及買方的條件，遂於是日正式簽立買賣契約 。按理在簽約日之前原告等八位跟仲介及買方一定會經過多 日的磋商及約定，才能共同約在104年1月24日簽約，在此之 前9天也就是104年1月15日原告竟然還能夠跟承租人即專電 公司續約，也不告知承租人要收回房產，導致後續的所謂搬 遷補償110萬元的問題，又簽約後，為何急於處理受爭議的 出租問題，並迫其提前在104年9月退租，此時，其他的承租 人尚持續在租賃中，最後一位承租人甚至還拖過該年度，在 105年1月始退租。 ⒉原告林裕昌長期受其他原告委託管理共有財產租賃，並按月 領取管理費，理應善盡管理責任，長期以來原告挾其多數之 優勢孤立被告，對於共有財產的處分一意孤行，今天因原告 個人管理不當導致賠償損失，被告沒有義務幫其分擔。更何 況詳閱履約保證銀行戶頭出入明細中，並無110萬元的撥款 紀錄，這110萬元是否為虛偽的費用支出，目的在訛詐被告 為特定人士營私。 ⒊又據搬遷協議書內第2點第2項雙方約定在105年5月13日之前 乙方承租人清空標的物結清水電等相關費用後，甲方返還押 金10萬元，然據原告交付被告之帳冊載示，此筆10萬元押金 早於105年4月28日退還給承租人，為何還要於5月13日協議 要求承租人清空後再退還押金？復上開協議書既以承租人清 空標的物結清水電等相關費用，為協議給付搬遷補償費之必 要前提，既然原告等謂委託訴外人洪盛贏於5月13日代為處 理並支付清運費用50,500元，又為何不在5月28日交付第二 筆補償費尾款55萬中先行扣除再交付補償承租人，所以50, 500元之清運費已確定為非必要支出之支出，何來應由出賣 人全體按應有部分比例分攤之說？ ㈢、關於測量土地及減價600萬元部分： ⒈系爭土地出售之時間流程為：104年1月24日買賣契約成立， 104年1月29日給付第一期價金，104年10月6日完成買賣手續 ，104年12月7日被告被通牒限時領取應得價金，104年12月 24日所有權登記完成，105年1月28日測量道路用地，105年3 月25日簽減價協議書，以上所示為給付第一期價金後，違反 了不動產買賣交易之首要流程「查明產權」的原則而不作為 ，卻拖了一年並在完成所有權移轉登記後，才處理系爭土地 之測量協議減價的動作，如此詭異的行為令人作疑。 ⒉本買賣契約總價213,050,000元土地標示面積為3,945.7平方 公尺，依此換算出每平方公尺單價約等於54,000元（若再扣 除建物價值後之單價會更低），用54,000元乘以道路佔用面 積186平方公尺約等於1,000萬元，經原告與買方所謂的協議 各吸收一半應為只減價500萬元，如今簽了減價600萬元，這 價差100萬元為不當支出，被告有權利知道到底是何人得利 。 ㈣、關於污染檢測清除環保工程款： 此工程係由佑恩工程有限公司承包，依據鈞院卷第112、114 、115、118、119頁所示，履約保證銀行共分五次撥款，合 計總金額為960萬元，明顯跟分攤明細表列1175萬元不符， 這價差215萬元到底是何人得利？ ㈤、關於老店不動產經紀公司仲介費： ⒈依據鈞院卷第113頁所示，在原告等人於105年5月23日領取 價金之前10個月，也就是在104年7月1日仲介費2,983,925元 就已被全數領取，此等行徑更是違背了不動產買賣交易的原 則。 ⒉另據鈞院卷第119頁所示，撥款入帳序號第2號收款人老店不 動產經紀公司，入帳金額為3,295,995元，經查原告委任代 書在移轉登記完畢所列分攤明細表中並無仲介領取這筆款項 的紀錄，仲介領款的依據為何？此筆費用到底是何人得利？ ㈥、關於代書蔡雅玲代書費： ⒈代書費為39,000元，可是在鈞院卷第119頁撥款入帳序號第1 號收款人蔡雅玲，入帳金額為132,240元，明顯多領了93,2 40元，雖然差額與其於中表列補貼買方房屋稅72,196元及補 貼地價稅21,044元加總相符，但是在買方帳戶中領錢出來還 給買方，好像是多此一舉，為何不使用撥款轉帳，補貼費用 有回到買方手上嗎？假設沒有的話，這筆93,240元到底是何 人得利？ ⒉既然是地政士代為墊付的款項，又是賣方應該負擔的稅款， 稅單的正本理應存放原告，請原告提出稅款繳款單正本，用 以佐證這筆稅款係未經地政士先行向買方收取，然後再以影 印副本向賣方要求補償之雙向收取牟利的行為。 ㈦、關於銀行履約保證費用： ⒈履保費為63,915元，可是在鈞院卷第121頁撥款入帳序號第4 號收款人合泰建築經理股份有限公司，入帳金額為85,220元 ，明顯不符。經與合泰建築經理公司專員沈先生聯繫得知， 因本筆為高總價買賣，所以優惠履保費以成交價萬分之四計 算，所以本件履約保證費用應為85,220元，賣方應負擔的履 保費42,610元。合泰建築經理公司之所以全額撥款入帳，是 因為公司在台北，不方便專程到台中收取履保費，有要求代 辦代書向買方收取一半的履保費42,610元轉給賣方收執，如 今履保費帳上金額為63,915元，被灌水加計了21,305元，那 應該還給賣方的42,610元，又到底是何人得利？ ⒉原告主張是在買方震怒之下，經過仲介精心安排吸收了所有 履保費用，還是85,220元照單全付，更與原告寄給被告之存 證信函所告知的履約保證費63,915元不同，如今原告一直拘 限在於說明履保費85,220元的計算方式，被告主張的是那些 不該支付的費用，被告沒有理由幫其分擔。 ㈧、原告等依土地法第34條之1規定，以多數決將原告等與被告 之房地逕予處分，雖屬其依法行使之權利，卻以疑似作帳虛 列費用及支出的手法，設計減少被告應分配的所得，更於被 告領取受通知領取應得價金後，食髓知味再次以疑似製造許 多不當支出，用其多數暴力汲汲營營被告的分配所得，今查 出真相，被告於此次交易中本應分得更多利益，不能因為主 事者與承辦仲介者疑似勾結造假帶來的損失，進而要求被告 幫其分攤。 ㈨、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造同意爭執及不爭執事項如下： ㈠、不爭執事項： ⒈臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上建號38、39建物即 門牌號碼臺中市○○區○○路○○號、及未保存登記之門牌號 碼51號、51-1、51-2等六棟房屋（以下分別稱系爭土地、房 屋，合稱系爭房地），原為兩造共有，原告林裕昌、林慧玲 、林正皓、涂林錦應有部分各為六分之一、原告沈峋甫、沈 聖媛、沈匯家應有部分各為十八分之一、被告應有部分比例 為六分之一。 ⒉原告於104年1月24日依土地法第34條之1第1項之規定，將系 爭房地出賣予訴外人永大霖企業股份有限公司，並簽立不動 產買賣契約書（以下稱系爭不動產買賣契約），原約定總價 金為213,050,000元。 ⒊系爭土地及其上保存登記之建物於104年12月21日辦理所有 權移轉登記。105年5月19日交付予買受人。 ⒋原告將買賣總價金213,050,000元扣除至104年12月以前之土 地增值稅1,775,088元、房屋稅61,882元及代書委任費39,00 0元、履約保證費63,915元、污染檢測費11,750,000元、仲 介費2,983,925元後，依被告應有部分比例計算後，於104年 12月7日將3272萬9365元交付予被告。 ⒌系爭房屋105年1至5月之房屋稅為51,569元、地價稅21,044 元，已由原告支付。 ⒍系爭不動產前與訴外人陳正義簽立如原證6之房屋租賃契約 書；原告林裕昌於105年4月28日與訴外人陳正義簽立如原證 3所示之協議書。 ⒎原告於105年3月25日與永大霖公司簽立如原證5所示之協議 書。 ㈡、爭點 ⒈原告主張被告應依應有部分比例分擔原告支付予承租人陳正 義110萬元、支付中興測量有限公司測量費用16,800元、支 付清運費用50,500元、105年1至5月之房屋稅51,569元、地 價稅21,044元，及與買受人永大霖公司協議減少價金600萬 元，並依據不當得利之法律關係，請求被告應給付原告總計 1,206,652元（即返還原告林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧 玲不當得利各241,330元、原告沈峋甫、沈聖媛、沈匯家不 當得利各80,444元），有無理由？ 四、得心證之理由 ㈠、原告主張系爭房地為兩造所共有，原告持分為6分之5，被告 持分為6分之1，原告於104年1月24日依土地法第34條之1第1 項之規定，以多數決方式，決議將系房地出售予訴外人永大 霖公司，買賣價金為213,050,000元，並簽立系爭不動產買 賣契約。依系爭不動產買賣契約之約定，土地增值稅 1,775,088元、至104年12月之房屋稅61,882元，代書委任費 39,000元、履約保證費63,915元、汙染檢測費11,750,000元 及仲介費2,983,925元由賣方負擔，扣除前開費用後，各共 有人依應有比例分配價金，被告分得價金為32,729,365元， 而於被告領取價金後，原告另支出搬遷補償費110萬元、委 由中興測量公司測量費用16,800元、因系爭土地部分遭道路 占用，原告與訴外人永大霖公司協議減少價金600萬元、應 買受人要求清除土地物之清運費用50,500元、原告至105年5 月始交付系爭房地予買受人，自105年1月至5月間之房屋稅 51,569元、21,044元，亦由原告支付，該等費用應由各共有 人應有部分比例分攤，被告顯無法律上原因而受有利益，致 原告受有損害，請求被告返還不當得利等情，業據其提出不 動產買賣契約書、受領證明書、賣方費用及價金計金計算表 、支票影本、動用款項協議書、105年4月28日協議書、收據 2紙、統一發票、減少價金並變更協議書、地籍套繪圖、臺 中市○○區○○段○○○○號道路面積計算圖等為據，被告則 否認有不當得利，並以前詞置辯。 ㈡、按土地法第34條之1規定，係為解決共有土地或建築改良物 之處分等行為，不能獲得全體共有人同意之事實上困難，乃 賦與有一定應有部分比例之部分共有人，對共有物有直接處 分之權，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。又被上訴 人既未同意與上訴人成立買賣契約，不能以被上訴人之應有 部分已一併移轉與上訴人，且已領取買賣價金，即謂兩造間 成立買賣關係，上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上 訴人賠償損害，自屬無據（最高法院81年度台上字第1501號 判決意旨參照）。是系爭不動產買賣契約之買方為原告，賣 方為永大霖公司，依債之相對性原則，系爭不動產買賣契約 書僅在簽署之當事人間即原告與訴外人永大霖公司間，被告 既未簽立、亦未同意或授權簽立系爭不動產買賣契約，縱原 告因土地法第34條之1規定而得未經其同意，將其等應有部 分併予處分，然被告仍不因之成為系爭不動產買賣契約之當 事人，而受契約條款之拘束甚明。準此，原告主張依據系爭 不動產買賣契約，應買受人之要求於交付移轉土地前，將土 地上之物品清除乾淨，雇工支出之清運費用50,500元，及因 系爭土地疑遭道路使用，為履行系爭不動產買賣契約，而與 第三人中興測量成立委託測量契約而支出之測量費用16,800 元部分，因被告並非系爭不動產買賣之出賣人，自不受系爭 不動產買賣契約之拘束，是上開原告依系爭不動產買賣契約 而支出之費用部分，自乏要求被告分擔之依據。另原告主張 於105年3月25日與訴外人永大霖公司，因鑑界結果，有部分 土地位於道路上，由原告同意減少買賣價金600萬元，並簽 立減少價金並變更期款協義書（見本院卷第21頁），然此協 議書乃原告自行與訴外人永大霖公司協議之結果，既未經被 告同意或授權，自無拘束被告之效力，原告請求依應有部分 比例分擔，亦屬無據。原告雖引用101年台上字第1164號、8 9年台上字第125號判決主張原告有法定代理權限云云。惟查 ，土地法第34條之1基於促進共有不動產利用之立法目的， 規定共有物之「處分」（移轉共有物所有權之物權行為）， 無須取得全體共有人同意，只須共有人過半數及應有部分過 半數，即可由表示同意的部分共有人移轉共有物全部之所有 權予買受人，始賦予多數共有人有權處分不同意共有人「應 有部分之處分權」，此僅有權代為處分而已，並不因而可解 釋為亦取得代理不同意共有人簽立買賣契約之權限，而使不 同意之共有人成為買賣契約之當事人。是原告主張系爭不動 產買賣契約及減少價金及變更期款協議書均有拘束被告之效 力云云，並無足採。 ㈢、另原告主張依據系爭不動產買賣契約，買受人要求不得有其 他人對系爭土地主張權利，故原告林裕昌即代表其他出租人 與系爭房地承租人陳正義終止租賃契約事宜，因出租人違反 租賃契約在先，故承租人要求出租人給付停工損失及搬遷補 償共計110萬元，請求被告應依應有部分比例分擔。惟查， 依據原告提出之房屋租賃契約書，出租人部分雖記載林裕昌 等8人，惟其上僅蓋林裕昌印章，並無被告之簽名或蓋章， 而原告亦未舉證被告曾授權簽立租賃契約，則難認被告為房 屋租賃契約之當事人。至被告固不否認原告每月有將租金6 萬元交付予被告，惟核其性質應屬相當於租金之不當得利， 而非係被告依據房屋租賃契約所得直接向承租人請求之租金 。是以上開房屋租賃關係亦僅存在於原告林裕昌（及其他有 授權林裕昌簽立租賃契約之人）與承租人陳正義之間甚明。 原告基於出租人與承租人陳正義所成立之協議，及依租賃契 約應履行之義務，本與被告無涉，原告林裕昌於105年5月13 日自行與陳正義簽立之協議書，同意於陳正義在105年5月13 日搬遷清空，即由原告林裕昌補償陳正義110萬元之約定， 既未得被告同意或授權，自無拘束被告之效力。此外，原告 雖主張係為履行系爭不動產買賣契約，方簽立上開補償協議 ，然被告既非系爭不動產買賣契約之出賣人，本不負原告與 買受人所訂契約條款之義務，原告主張係為履行不動產買賣 契約，不得已始支付110萬元搬遷補償費，而請求被告應依 應有部分比例分擔，亦屬無據。 ㈣、按房屋稅向房屋所有人徵收之，共有房屋向共有人徵收之， 房屋稅條例第4條定有明文。又地價稅或田賦之納稅義務人 如左：一、土地所有權人。分別共有者，地價稅以共有人各 按其應有部分為納稅義務人。土地稅法第第3條第1項第1款 、第2項亦有明文。原告雖主張依據系爭不動產買賣契約第 十條約定，房屋稅、地價稅等，買賣雙方約定於交屋日以前 由乙方（即出賣人）負責繳納，交屋日後則由甲方（即買受 人）負擔。系爭房地因完成承租人搬遷及清運事宜，至105 年5月間始將系爭房地交付予買受人，則依上開約定，105年 1至5月之房屋稅51,569元、地價稅21,044元，由出賣人負擔 ，此部分已由原告墊付，請求被告返還依應有部分比例負擔 之不當得利。惟查，系爭土地及其上保存登記之建物於104 年12月21日已於104年12月21日移轉所有權予買受人永大霖 公司乙節，為兩造所不爭。顯見，被告自104年12月21日起 即非系爭房地之所有權人，自無依房屋稅條例及土地稅法繳 納房屋稅及地價稅之義務。至原告與訴外人永大霖公司簽立 之系爭不動產買賣契約，被告並非出賣人，系爭不動產買賣 契約第10條約定並無拘束被告之效力。是以原告主張依據系 爭不動產買賣契約第10條，原告於105年5月間始系爭房地交 付予買受人所負擔自105年1月至5月之房屋稅51,569元、地 價稅21,044元，被告應依應有部分比例分擔云云，即屬無據 ，其依不當得利之法律關係，請求被告應返還不當得利予原 告，應不准許。 五、綜上所述，原告主張其所墊付之承租人搬遷補償費110萬元 、測量費用16,800元、清運費用50,500元、房屋稅51,569元 、21,044元及原告與買受人協議減少價金600萬元，被告應 支付而未支付，因而受有依應有部分比例之利益，致原告受 有損害，原告依據不當得利之法律關係，請求被告應給付原 告林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲各241,300元，給付原 告沈峋甫、沈聖媛、沈匯家80,444元，及起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果無影響，爰不一一論述。 七、據上論結，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 25 日 民事第五庭 法 官 李慧瑜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 106 年 7 月 25 日 書記官 洪玉堂