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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第324號 原　　　告　龔璐明 訴訟代理人　陳姿君律師 複代理人　　高鈺芬 被　　　告　翔鑫建設股份有限公司 法定代理人　洪綠照 訴訟代理人　廖健智律師 複代理人　　林少羿律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於106年7月24日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾玖萬零肆佰捌拾元，及自民國一０五 年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之四十四，餘由原告 負擔。 本判決第一項原告勝訴部分，得為假執行；但被告如以新臺幣參 拾玖萬零肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟 法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴原聲明：被告 應返還原告新臺幣（下同）1,700,000元，及自起訴狀送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；訴訟 費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國 105年11月23日具狀更正聲明為：被告應給付原告890,480元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。如獲勝訴判決，願供擔 保請准宣告假執行。經核前揭原告就聲明金額之變更，屬減 縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。 貳、實體事項： 一、原告主張： （一）原告於101年11月4日與被告簽訂房屋預定買賣契約書，以 總價1,760萬元向被告購買門牌號碼為臺中市○○區○○ 路○段000號3樓之1房屋暨坐落之土地（下稱系爭房屋） 。被告於102年11月15日交屋，原告於交屋後僱工裝潢完 成，約於103年中旬入住。詎料，原告入住後於104年8月 間開始發現系爭房屋有主臥室木地板因滲水翹起、主臥浴 室因滲水大理石與牆壁分離剝落、露台因地坪洩水坡度不 足致外牆積水等瑕疵情形，原告發現前開瑕疵後，旋即向 被告反映，並要求被告修繕，然被告置之不理，原告於 104年9月16日寄發台中文心路郵局第939號存證信函予被 告，被告竟回函以保固期已過為由拒絕負責。原告遂向臺 中市北屯區調解委員會申請調解，被告於104年12月12日 出席調解後，進場至系爭房屋欲修繕漏水，未料被告將系 爭房屋主臥室滲水翹起之木地板拆除後，即置之不理。原 告再次申請調解，但被告未於第二次調解期日出席，原告 求償無門，僅能依法提起本件訴訟。 （二）系爭房屋經臺中市建築師公會鑑定，於105年10月21日以 中市建師（000-000）鑑字第384號函檢送鑑定報告書，依 鑑定報告書所載，系爭房屋主臥室、主臥室浴室及露台滲 水鑑定原因係因被告施作主臥室浴室牆面與地坪防水未確 實造成主臥室木地板滲水翹起、原裝潢、系統櫃受潮。因 此，依鑑定報告可明確系統房屋漏水乃被告建築房屋之瑕 疵。兩造間簽訂房屋預定買賣契約購買之系爭房屋為住宅 ，其主要功能係供人居住使用，若發生滲漏水情形，將造 成屋內財務毀損，嚴重干擾使用人之生活起居，無法發揮 其供人居住之目的，因此房屋發生滲漏水情形，自屬減少 其通常效用之瑕疵，並減損系爭房屋之價值。是以，系爭 房屋漏水經鑑定後，可知係被告施作主臥室浴室牆面與地 坪防水未確實所造成，原告自得依民法第359條規定請求 減少價金，並依鑑定報告所示，系爭房屋修繕漏水、受潮 瑕疵所需費用390,480元，即係以系爭房屋之現況，欲具 備依通常交易觀念應具備無滲漏、受潮瑕疵之效用及品質 所需費用為390,480元。故原告主張以經鑑定之房屋修繕 費用390,480元為系爭房屋因瑕疵所減損之價值，應有理 由。又原告依民法第359條規定得請求系爭房屋價值減損 金額390,480元，此價金減少部分，被告應無法律上理由 受領，依民法第179條規定，被告應有返還義務。是以， 爰依民法物之瑕疵擔保請求權規定請求減少價金並依民法 第179條不當得利法律關係請求被告返還390,480元之買賣 價金。 （三）系爭房屋漏水既係因被告施工瑕疵所致，導致原告向被告 購買新建之系爭房屋、裝潢入住後未滿一年，系爭房屋即 開始產生漏水情形，原告多次與被告協調修繕，被告竟將 原告主臥室房間木地板掀除後即置之不理，原告因此每天 生活於如同廢墟般之環境迄今已近一年，原告無法於主臥 室休憩，僅能於客廳起居，全家人生活不便、精神十分痛 苦。被告債務不履行之行為導致原告生活起居遭受嚴重破 壞，已超越一般人社會生活所能容忍之安居生活需求，應 屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，原告依民法第277 條之1規定，請求被告賠償50萬元之精神上損害，應有理 由。 （四）依88年4月21日修正後民法第365條規定之6個月除斥期間 應以買受人發現瑕疵通知出賣人時起算，原告於104年8月 發現系爭房屋有漏水瑕疵，於104年8月7日通知被告修繕 ，被告一再拒絕修繕，原告於105年1月25日起訴請求減少 價金，並未逾6個月除斥期間。被告抗辯其於102年11月15 日交屋後，原告至104年8月間始通知漏水之瑕疵，已逾一 年保固期間，原告不得再主張物之瑕疵擔保責任。惟：系 爭房屋漏水經臺中市建築師公會鑑定後，依鑑定報告第4 頁所載系爭房屋漏水係因被告施作主臥室浴室牆面與地坪 防水未確實所造成，原告向興建系爭房屋之建商即被告買 受，則瑕疵顯於交付時即已存在。保固責任與物的瑕疵擔 保責任係屬不同概念。「保固責任」係指一般商業交易中 ，商品交付予消費者後，業者為擔保該商品在使用尚可達 到一定使用期限、品質或效能，所訂出之交易特約條款（ 或稱保固條款）。意即完成交易交付予消費者時，商品本 身不具有任何瑕疵，而後續使用如因商品品質、耐用度未 達到商品應有水準而損壞時，業者同意無償提供維修服務 ，此即保固責任所擔保之內容，是於訂定保固策略時，亦 明訂僅提供一定保固期間，依消費者保護法第25條第1項 規定，企業經營者對消費者保證商品或服務之品質時，應 主動出具書面保證書；「物之瑕疵擔保」係指出賣人應擔 保買賣標的物在交付買受人時，該標的物具有依通常交易 觀念，或依當事人意思之價值、效用或品質者，若買賣標 的物欠缺應有價值、效用或品質，屬於物之瑕疵，得據以 解除買賣契約或減少價金。因此，瑕疵存在之時間點為重 要判斷依據，「保固責任」原則上係商品在交付消費者時 ，無瑕疵存在，係購買使用後始出現自然損壞或磨損；但 若瑕疵於商品交付消費者時即已存在，屬瑕疵擔保範圍。 因此，物之瑕疵擔保責任係基於法律強制規定之法定責任 ，產生之效果係買受人可解除契約或請求減少價金等；保 固責任則係消費者與商品製造人間所成立之擔保契約關係 ，其效果係擔保商品能正常運作。所謂保固期間係指以契 約約定在通常使用之情形下，保證於一定年限內，維持相 當品質之約款；而物之瑕疵擔保係依民法規定。前者為約 定保證事項，後者為法定擔保責任。是於保固期間內如有 瑕疵，建商負有修補義務，買受人不必證明瑕疵於點交時 已存在（即於危險移轉前已存在），且建商亦不得舉證證 明點交時無瑕疵即可免責。蓋保固之目的既係擔保，則其 意旨不僅使舉證責任倒置發生轉換之效果，亦在確保期間 內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。保固責任之存 在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權。原告主張被告 於交屋時即有漏水瑕疵存在，應依民法第354條規定負無 瑕疵擔保責任，此與買賣契約書約定之保固責任無涉。且 系爭房屋漏水係因被告施作建物時，於牆面與地坪之間未 做好防水工程所導致，牆面亦經磁磚及木質地板所覆蓋， 若非歷經數次雨天，逐漸導致木質地板滲水、受潮而翹起 ，原告如何發現被告施作防水層未確實？被告抗辯原告未 盡從速檢查，顯屬無據。 （五）並聲明：被告應給付原告890,480元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟 費用由被告負擔。如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告抗辯： （一）原告得否依民法關於物之瑕疵擔保規定請求減少價金，金 額為修繕費用390,480元？ 1、原告主張其約於103年中旬入住，於104年8月間始發現系 爭房屋之漏水瑕疵，旋即向被告反應，惟漏水瑕疵應甚為 明顯，非一夕之間突然發生，原告未履行民法第356條規 定賦予買受人之從速檢查義務，自系爭房屋交付予買受人 起，已逾六個月之除斥期間，依民法第365條規定，原告 因物之瑕疵所生之減少價金請求權已消滅，原告請求減少 價金，係無理由。 2、另私法自治、契約自由原則，應尊重當事人簽訂之契約條 款，除有違反公共秩序善良風俗或違反強制禁止規定而被 認為無效者外，均為民法所承認，並應為締約當事人間共 同遵守。則兩造簽訂之房屋預定買賣契約書中，第十四條 約定賣方對固定設備保固期間為一年，被告於102年11月 15日交屋後，原告至104年8月間始通知漏水之瑕疵，已逾 一年保固期間，原告自不得再主張物之瑕疵擔保責任。 （二）臺中市建築師公會中市建師鑑字第384號函檢送之鑑定報 告中所建議之修繕範圍及修繕所需費用390,480元，有無 理由？ 1、臺中市建築師公會中市建師鑑字第384號函檢送之鑑定報 告認系爭房屋漏水主要原因係主浴室牆面與地坪防水未確 .00.實，且該原因可歸責於被告，造成主臥室木地板滲水 翹起、原裝潢、系統櫃受潮等瑕疵情形，其建議修繕範圍 為主臥室及主臥室浴室，修繕內容為主臥室主臥床頭造型 底部更換、主臥牆面封板底部更換、主臥室系統櫃底部更 換、主臥室及走道木質地板更換、主臥室浴室牆面、地坪 拆除重新做防水施工等，合計修繕費用為390,480元；惟 鑑定報告亦說明本件修繕方式沒有特定工法，故僅須就漏 水部分之牆面、地坪進行修繕工程，無須將主臥室浴室牆 面、地坪全部拆除重新施工；且本件現場會勘時，漏水部 分亦僅影響主臥室靠浴室牆面，因此修繕工程非鑑定報告 所建議範圍，被告已就此提出差異分析表（被證二，本院 卷第173頁），依該表所示之修繕費用應為215,910元，並 說明如下： （1）關於拆除工程： ①主臥室床頭造型底部拆除：本件經現場會勘及依鑑定報告 結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情況，其滲 水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，不包含主臥室床頭造型 底部，故此部分不應納入修繕費用。 ②主臥室及走道木質地板拆除：本件經現場會勘及依鑑定報 告結果之照片說明，可知主臥室及走道木質地板受潮部分 均已拆除，此部分不應納入修繕費用。 ③浴室牆面地坪石材拆除（含水泥牆）：本件經現場會勘及 依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水 情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面及地坪，因此 拆除範圍僅有淋浴間牆面及地坪之石材，又拆除工程每天 費用市場行情價為2,500元至2,000元，而淋浴間牆面及地 坪石材拆除時間需費時二天，所需費用為5,000元（計算 式：2500×2＝5000）。 ④廢棄物清運：因主臥室床頭造型底部拆除工程與主臥室及 走道木質地板拆除工程已不須進行，故拆除後的廢棄物總 量約略為鑑定報告所估一半，故廢棄物運棄之費用應減半 。 （2）泥作工程： ①浴室牆面地板打底：本件經現場會勘及依鑑定報告結果僅 主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情況，因此僅須就 淋浴間牆面地板打底，而非整個浴室牆面地板打底。 ②浴室牆面地板防水：依鑑定報告浴室牆面地板面積13平方 公尺與淋浴間牆面地板面積8平方公尺之面積比（即13：8 ），估算淋浴間牆面地板防水費用為5,000元（計算式： 7000×8/13≒5000）。 ③浴室牆面、地板石材（含運送費用）：本件經現場會勘及 依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水 情況，因此僅須就淋浴間牆面地板石材修復，而非整個浴 室牆面地板石材，則石材費用為75,200元（計算式：單價 9400×淋浴間牆面地板面積8＝75200）。 ④浴室石材美容＋矽利康：依鑑定報告浴室牆面地板面積13 平方公尺與淋浴間牆面地板面積8平方公尺之面積比（即 13：8），估算淋浴間牆面地板石材美容＋矽利康為3,000 元（計算式：5000×8/13≒3000）。 ⑤浴室石材防護（防護劑-隔絕水從毛細孔入）：本件經現 場會勘及依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口 處有滲水情況，因此僅須就淋浴間牆面地板石材作防護， 而非整個浴室牆面地板石材，則防護費用為6,000元（計 算式：單價750×淋浴間牆面地板面積8＝6000）。 （3）木作、系統櫃工程： ①主臥室床頭造型底部更換含烤漆：本件經現場會勘及依鑑 定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情況 ，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，不包含主臥室床 頭造型底部，故此部分不應納入修繕費用。 ②主臥室原有系統櫃及浴室櫃拆除＋運費：本件經現場會勘 及依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，受潮可能 影響範圍僅主臥室系統櫃底部，不包含主臥室原有系統櫃 及浴室櫃拆除＋運費，此部分不應納入修繕費用。 ③主臥室原有系統櫃及浴室櫃安裝＋運費：本件經現場會勘 及依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，受潮可能 影響範圍僅主臥室系統櫃底部，不包含主臥室原有系統櫃 及浴室櫃安裝＋運費，此部分不應納入修繕費用。 ④主臥室木質地板更換（含防潮布、吸音軟墊）：本件經現 場會勘及依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口 處有滲水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，受 潮可能影響範圍僅主臥室及走道部分面積。 （4）其他工程： ①浴室現有衛生設備拆除＋安裝：本件經現場會勘及依鑑定 報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情況， 其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面及地坪，僅需就影響 所及之浴室間玻璃拉門拆除再安裝即可，而非將浴室現有 設備全部拆除再安裝。又目前拆除及安裝工程每工市場行 情價為2,500元至2,000元間，又本件淋浴間玻璃拉門拆除 需費時1工，復原安裝需費時1工，總計費用為5,000元（ 計算式：2500×2＝5000）。 ②浴室入口門檻重作＋防水處理：本件經現場會勘及依鑑定 報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情況， 未避免再次發生滲水情況，建議浴室入口門檻需重新施作 並為防水處理，新增修繕費用10,000元。 （三）原告主張依民法第277條之1規定，請求被告賠償50萬元之 慰撫金，有無理由？ 系爭房屋漏水瑕疵發生之初，被告已積極與原告洽商修繕 事宜，但原告不願由被告進行修繕工程，導致原告之居住 安寧人格利益有所損害，此部分可歸責於原告，與被告施 作瑕疵無涉；再者，被告應係侵害原告對系爭房屋之財產 權，而非侵害原告之人格權，雖原告主張其因系爭房屋漏 水瑕疵，受有情緒上折磨之損害，係屬侵害原告之人格權 云云，然此僅屬原告個人主觀感受，並非因被告之行為直 接侵害所造成，且兩者間無相當因果關係，自無適用民法 第227條之1準用第195條第1項前段規定，故原告請求被告 賠償50萬元之精神慰撫金，為無理由。 （四）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利 之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： （一）原告主張其於101年11月4日與被告簽訂房屋預定買賣契約 書，以總價1,760萬元向被告購買系爭房屋。被告於102年 11月15日交屋，原告於入住後發現系爭房屋有主臥室木地 板因滲水翹起、主臥浴室因滲水大理石與牆壁分離剝落、 露台因地坪洩水坡度不足致外牆積水等瑕疵情形，並於10 4年9月16日寄發台中文心路郵局第939號存證信函予被告 等事實，業據提出房屋預定買賣契約書（本院卷第12至第 25頁）、相片（本院卷第26頁至第29頁、第35頁）、德鑫 如一工程修繕申請單（本院卷第30頁）、郵局存證信函（ 本院卷第31頁）、建物所有權狀（本院卷第36頁）、建物 登記第一類謄本（本院卷第41頁）等為證，堪信為真實。 （二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物， 缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、 2項、第360條前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於 物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵。又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充 當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約 外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應 負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固 規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之 品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買 受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條 規定意旨觀之自明。又按契約約定保固之目的，在於使買 受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍 為買賣契約之部份，不妨稱之為買賣契約中之擔保約款。 是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受 人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危險移轉 （即交付）時即已存在之物之瑕疵，且出賣人不得舉證證 明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在擔保，則 其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確 保保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。然 保固責任之存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權之 主張，此即保固期限後，果若存物之瑕疵，買受人仍得為 主張。本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其 最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發生滲漏水之情 事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居 ，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是房 屋有滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損 系爭房屋之價值。 （三）按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個 月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於 六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用 之，民法第365條第1項及第2項定有明文。查原告自陳其 於104年8月間始即發現漏水現象並通知告等語，而其於 105年1月25日提起本件訴訟（本院收件章、本院卷第4頁 ），顯未逾前開法律所規定之6個月之除斥期間甚明。 （四）經查，本院就系爭房屋瑕疵之情形，先後函請臺中市建築 師公會鑑定及補充鑑定，而由卷附臺中市建築師公會105 年10月21日中市建師鑑字第384號鑑定報告（下稱系爭鑑 定報告）內容所載：「 一、系爭門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號3樓之1房屋 （下稱系爭房屋），主臥室、主臥室浴室及露台滲水源因 為何？ 經由二次會勘鑑定標的物水量測試結果顯示，主要原因是 主臥室浴室牆面與地坪防水未確實，造成主臥室木地板滲 水翹起、原裝潢、系統櫃受潮等瑕疵情形。 二、系爭房屋主臥室之漏水是否有影響至樓下房屋？ （一）於105年08月23日下午2時00分進行第二次會勘（詳附件（ 四）.3），雙方合意就原告民事調查證據聲請狀二、鑑定 事項由雙方會同至原告房屋浴室及露台對應之1F店3及店5 處所（如附圖所示詳附件八）檢視該處有無水漬，如無則 雙方同意捨棄二之鑑定。如有水漬，再由鑑定人鑑定是否 為原告房屋浴室或露台所造成。 （三）於105年10月06日上午9時00分進行第三次會勘，現況原告 房屋浴室及露台對應之1F店3及店5處所之天花板沒有水漬 產生。詳照片編號39~41。故依105年8月23日雙方合意同 意捨棄二之鑑定。 三、前開漏水之水源由何而來？ 於105年10月6日上午9時00分進行第三次會勘，現況原告 房屋浴室及露台對應之1F店3及店5處所之天花板沒有水漬 產生。 四、漏水需修繕之範圍、修繕內容？需採取何種工法才能完整 修繕？ （一）漏水需修繕之範圍（如附圖所示），修繕內容為主臥床頭 造型底部更換（約45cm範圍）、主臥牆面封板底部更換（ 約45 cm範圍）、主臥室系統櫃底部更換有3座、主臥室及 走道木質地板更換有2區、主臥室浴室牆面台度約67cm以 下（依現場一塊石材的範圍）拆除重新做防水施工、主臥 室浴室地坪拆除重新做防水施工。 （二）修繕方式沒有特定工法，僅就因主臥室浴室牆面與地坪防 水未確實，造成主臥室木地板滲水翹起、原裝潢、系統櫃 受潮等瑕疵情形做修繕動作。 五、系爭房屋之滲漏、受潮瑕疵，修繕所需費用為何（包含主 臥室、主臥室浴室及露台修繕）？ 本案鑑價依據市場訪價，做為本案判定價格之依據。依現 況判斷無損及結構體，修繕費用不含RC結構、配筋，本鑑 定案之修繕方法並非唯一，僅就本案修繕方法作合理判斷 ，並作為估算計價之基準。本案合計修繕費用為參拾玖萬 肆佰捌拾元整（＄NT390480元）。 十、結論與建議： ◎本案鑑價依據市場訪價，做為本案判定價格之依據。 （一）經由二次會勘鑑定標的物水量測試結果顯示，主要原因是 主臥室浴室牆面及地坪防水未確實，造成主臥室木地板滲 水翹起、原裝潢、系統櫃受潮等瑕疵情形。 （二）於第三次會勘，現況系爭房屋浴室及露台對應之1F店3及 店5處所之天花板沒有水漬產生。故依中華民國105年08月 23日雙方合意同意捨棄二之鑑定。 （三）於第三次會勘，現況系爭房屋浴室及露台對應之1F店3及 店5處所之天花板沒有水漬產生。 （四）漏水需修繕的範圍是主臥室及主臥室浴室，修繕內容為主 臥室主臥床頭造型底部更換、主臥牆面封板底部更換、主 臥室系統櫃底部更換、主臥室及走道木質地板更換、主臥 室浴室牆面、地坪拆除重新做防水施工。修繕方式沒有特 定工法，僅就因主臥室浴室牆面與地坪防水未確實，使得 主臥室木地板滲水翹起、原裝潢、系統櫃受潮等瑕疵情形 做修繕動作。 （五）系爭房屋之滲漏、受潮瑕疵，修繕所需費用合計為參拾玖 萬肆佰捌拾元整(＄NT390480元)。 ◎建議儘快完成修繕工程，以提高使用人的居住生活品質。 」 （以上見本院卷第88頁至第143頁）。 （五）又對於被告抗辯事項，臺中市大臺中建築師公會以106年4 月7日中市大臺中建師（000-000補充）鑑字第91號函補充 鑑定說明：「 一、拆除工程 1.主臥床頭造型底部拆除：本件經現場會勘及依據鑑定報告結 果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水 情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，不包含主臥室 床頭造型底部，故此部分不應納入修繕費用。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，連其牆面均有可能，鑑定標的物受損範圍含 括因滲水所波及之位置，並不是只有主臥室靠浴室牆 面，主臥室床頭造型底部也有受潮情形，請詳鑑定報 告書附件（六）鑑定標的物現況照片記錄表第48頁（ 照片索引圖編號：06）。 2.主臥牆面封板底部拆除：不爭執。 3.主臥室及走道木質地板拆除：本件經現場會勘及依據鑑定報 告結果之照片說明（詳卷135～138頁），可知主臥室及走道 木質地板受潮部分均已拆除，故此部分不應納入修繕費用。 答覆：鑑定標的物受損範圍含括因滲水所波及之位置，主臥 室及走道木質地板受潮部分現場只有局部有拆除，主 臥室及走道尚未拆除完整，請詳鑑定報告書修繕範圍 位置示意圖第28頁及附件（六）鑑定標的物現況照片 記錄表第46～49頁（照片索引圖編號：01～08）。 4.浴室牆面、地坪石材拆除（含水泥層）：本件經現場會勘及 依鑑定報告結果僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情 況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面及地坪，故拆除範 圍僅有淋浴間牆面及地坪之石材，又拆除工程每天費用市場 行情價為2,500元至2,000元，又淋浴間牆面及地坪石材拆除 時間需費時兩天，故所需費用為5,000元（計算式：2500×2 ＝5000）。 答覆：浴室牆面、地坪防水是整體施作工程，不是只有施作 淋浴間牆面及地坪，所以拆除的範圍並不是只有淋浴 間牆面及地坪之石材，是浴室四周牆面台度約67cm以 下（依現場一塊石材的範圍）及主臥室浴室地坪石材 拆除。因浴室牆面不是整面拆除，是依現場一塊石材 的範圍，在拆除上須小心避免損壞其他石材牆面，故 拆除工程會比較耗時，工作天數因而增加。 5.廢棄物清運：因主臥室床頭造型底部拆除工程與主臥室及走 道木質地板拆除工程已不須進行，故拆除後的廢棄物總量約 略為鑑定報告所估一半，故廢棄物運棄之費用應減半。 答覆：因主臥室床頭造型底部拆除工程與主臥室及走道木質 地板拆除工程為必須修繕之工程，故拆除後的廢棄物 總量並沒有減少，所以廢棄物運棄之費用也無法減少 。 二、泥作工程 1.浴室牆面、地板打底：本件經現場會勘及依據鑑定報告結果 （詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴室門口處有滲水情 況，因此只須就淋浴間牆面地板打底，而非整個浴室牆面地 板打底（詳圖1及圖2所示）。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，連其牆面均有可能，浴室牆面、地板防水是 整體施作工程，泥作打底範圍並不是只有淋浴間牆面 及地坪之石材，是浴室四周牆面台度約67cm以下（依 現場一塊石材的範圍）及主臥室浴室地坪打底，這樣 的整體防水施工才能確實解決滲水問題。 2.浴室牆面、地板防水：依鑑定報告浴室牆面地板面積13平方 公尺與淋浴間牆面地板面積8平方公尺之面積比（即13：8） ，估算淋浴間牆面地板防水費用約為5,000元（計算式：700 0×8/13≒5000）。 答覆：浴室牆面、地板防水是整體施作工程，不是只有淋浴 間牆面地板，這樣的防水工程將無法徹底解決問題， 日後將再影響主臥室浴室牆面與地坪滲水問題，造成 主臥室地板翹起，原裝潢及系統櫃受潮等瑕疵情形。 3.浴室牆面、地板石材（含運送費用）：本件經現場會勘及依 鑑定報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴室門 口處有滲水情況，因此只須就淋浴間牆面地板石材，而非整 個浴室牆面地板石材，故石材費用為75,200元（計算式：單 價9400×淋浴間牆面地板面積8＝75200）。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況連其牆面均有可能，浴室牆面、地板防水是整 體施作工程，不是只有施作淋浴間牆面地板石材，是 浴室牆面台度約67cm以下（依現場一塊石材的範圍） 及主臥室浴室地坪之石材數量。 4.浴室石材美容＋矽利康：依據鑑定報告浴室牆面地板面積13 平方公尺與淋浴間牆面地板面積8平方公尺之面積比（即13 ：8），估算淋浴間牆面地板石材美容＋矽利康費用為3,000 元（計算式：5000×8/13≒3000）。 答覆：石材美容＋矽利康數量並不是只有淋浴間牆面及地坪 之石材，是浴室牆面台度約67cm以下（依現場一塊石 材的範圍）及主臥室浴室地坪石材美容＋矽利康之數 量。 5.浴室石材防護（防護劑-隔絕水從毛細孔入）：本件經現場 會勘及依鑑定報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連 接浴室門口處有滲水情況，因此只須就淋浴間牆面地板石材 作防護，而非整個浴室牆面地板石材，故防護費用為6,000 元（計算式：單價750×淋浴間牆面地板面積8＝6000）。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，連其牆面均有可能，浴室牆面、地板防水是 整體施作工程，石材防護數量並不是只有淋浴間牆面 及地坪之石材，是浴室牆面台度約67cm以下（依現場 一塊石材的範圍）及主臥室浴室地坪之石材防護數量 。 三、木作、系統櫃工程 1.主臥室床頭造型底部更換含烤漆：本件經現場會勘及依據鑑 定報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴室門口 處有滲水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面，不包 含主臥室床頭造型底部，故此部分不應納入修繕費用。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，連其牆面均有可能，鑑定標的物受損範圍含 括因滲水所波及之位置，並不是只有主臥室靠浴室牆 面，主臥室床頭造型底部也有受潮情形，請詳鑑定報 告書附件（六）鑑定標的物現況照片紀錄表第48頁（ 照片索引圖編號：06）。 2.主臥牆面封板底部更換（含壁紙）：不爭執。 3.主臥室原有系統櫃及浴室櫃拆除＋運費：本件經現場會勘及 依據鑑定報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴 室門口處有滲水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面 ，受潮可能影響範圍僅有主臥室系統櫃底部，不包含主臥室 原有系統櫃及浴室櫃拆除＋運費，此部分不應納入修繕費用 。 答覆：因主臥室木質地板受潮須拆除及原有系統櫃底部受潮 須更換，須先將主臥室木質地板上方的原有系統櫃拆 除，才有辦法施工，且因要施作浴室牆面台度約67cm 以下（依現場一塊石材的範圍）及主臥室浴室地坪防 水工程，須先將有影響到施工的浴室櫃拆除才能施工 ，而拆下來的主臥室原有系統櫃及浴室櫃因現有場地 狹窄沒有地方放置，須先移至其他地方放置，故本工 程也須含運費。 4.主臥室原有系統櫃及浴室櫃安裝＋運費：本件經現場會勘及 依據鑑定報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴 室門口處有滲水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面 ，受潮可能影響範圍僅有主臥室系統櫃底部，不包含主臥室 原有系統櫃及浴室櫃拆除＋運費，此部分不應納入修繕費用 。 答覆：因主臥室木質地板受潮須拆除及原有系統櫃底部受潮 須更換，須先將主臥室木質地板上方的原有系統櫃拆 除，才有辦法施工，且因要施作浴室牆面台度約67cm 以下（依現場一塊石材的範圍）及主臥室浴室地坪防 水工程，須先將有影響到施工的浴室櫃拆除才能施工 ，待主臥室木質地板及浴室牆面及地坪施工好了，再 將原本移至其他地方的原有系統櫃及浴室櫃運回再安 裝，故本工程也須含運費。 5.主臥室系統櫃底部更換：不爭執。 6.主臥室木質地板更換（含防潮布、吸音軟墊）：本件經現場 會勘及依據鑑定報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與 連接浴室門口處有滲水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴 室牆面，受潮可能影響範圍僅主臥室及走道部分面積（詳圖 3及圖4所示）。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，連其牆面均有可能，鑑定標的物受損範圍含 括因滲水所波及之位置，主臥室及走道木質地板受潮 部分，依現場丈量尺寸，請詳鑑定報告書修繕範圍位 置示意圖第28頁及附件（六）鑑定標的物現況照片記 錄表第46～49頁（照片索引圖編號：01～08）。 7.電梯、梯間及室內施工區地板保護工程：不爭執。 四、其他工程 1.浴室現有衛生設備拆除＋安裝：本件經現場會勘及依據鑑定 報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴室門口處 有滲水情況，其滲水影響範圍僅主臥室靠浴室牆面及地坪， 故僅須就影響所及之浴室間玻璃拉門拆除再安裝即可，而非 將浴室現有設備全部拆除再安裝，淋浴間牆面及地坪之石材 ，又目前拆除及安裝工程每工市場行情價為2,500元至2,000 元間，又本件淋浴間玻璃拉門拆除需費時1工，復原安裝需 費時1工，總計費用為5,000元（計算式：2500×2＝5000） 。 答覆：鑑定標的物除了主臥室的地板與連接浴室門口處有滲 水情況，連其牆面均有可能，浴室牆面、地板防水是 整體施作工程，因要施作浴室牆面台度約67cm以下（ 依現場一塊石材的範圍）及主臥室浴室地坪防水工程 ，須先將浴室現有衛生設備（會影響到施工的衛生設 備）拆除才能施工，待浴室牆面及地坪施工好了，再 將原本拆下的現有衛生設備安裝回同一位置。 2.浴室入口門檻重作＋防水處理：本件經現場會勘及依據鑑定 報告結果（詳卷120頁）僅主臥室的地板與連接浴室門口處 有滲水情況，未免再次發生滲水情況，故建議浴室入口門檻 需重新施作並為防水處理，此新增修繕費用10,000元。 答覆：浴室入口門檻重作＋防水處理已列入原鑑定標的物修 繕項目中，故此修繕費用可以不用再增加。」 （以上見本院卷第196頁至第199頁） （六）依上所述，本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅 ，其最主要之功能即供人居住使用，而被告所交付之房屋 有前述鑑定報告之瑕疵存在，自會干擾使用人之生活起居 ，無以完足發揮其供人居住之目的，自屬減少其通常效用 之瑕疵，並減損系爭房屋之價值。依前揭說明，被告就系 爭房屋於危險移轉即交付時有上開之瑕疵，依民法第354 條規定，不論瑕疵之發生是否可歸責被告，被告均須負出 賣人物之瑕疵擔保責任，故原告仍得依民法第359條規定 請求減少價金。被告雖稱上開鑑定報告關於修繕及損害範 圍意見多屬臆測不足採信云云，然並未舉證說明之，本院 即無從採信。是依上開鑑定報告所示，原告得請求減少價 金部分之金額應為390,480元。又按無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同，亦為民法第179條所明定 。經查：系爭房屋既有如前述之瑕疵存在，而原告請求被 告減少價金390,480元，已如前述，則被告自原告處受領 該390,480元價金之律上原因已不存在，原告主張被告應 予返還，於法有據。 （七）惟按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者， 準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責 任。民法第227條之1固定有明文。惟上開條文之適用，係 以債權人之人格權受有侵害為前提，然本件原告僅主張： 每天生活於如同廢墟般之環境迄今已近一年，原告無法於 主臥室休憩，僅能於客廳起居，全家人生活不便、精神十 分痛苦。被告債務不履行之行為導致原告生活起居遭受嚴 重破壞，已超越一般人社會生活所能容忍之安居生活需求 ，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益」云云，並未就 何項人格權遭致何種損害乙節，舉證以實其說，憑此自難 認原告之人格權有因之受侵害之情事存在，從而原告請求 被告賠償非財產上損害50萬元，應屬無據。 （八）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第 229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五 ，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被 告之債權，核屬無確定期限之給付，又本件原告係於105 年1月25日具狀聲明其訴之聲明及請求之內容，然被告迄 未給付，自應負遲延責任。則原告請求被告應給付自起訴 狀繕本送達被告翌日（即105年2月19日、本院卷第50頁） 起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核 無不合，應予准許。 四、綜上所述，原告基於物之瑕疵擔保責任，對被告行使減少價 金請求權，被告原先受領買賣價金，在該應減價390,480元 範圍內，被告受領價金之法律上原因已不復存在。從而，原 告依據民法第179條之規定，請求被告返還390,480元，及自 起訴狀繕本送達翌日（即105年2月19日）起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；惟原告逾 此數額所為之請求，則無理由，應予駁回。 五、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均 已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。 六、本件原告勝訴部分，因命被告給付之金額未逾50萬元，得為 假行，被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核無不合， 爰分別酌定相當之擔保金准許之，至於原告敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判 決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 14 日 民事第五庭 法 官 劉國賓 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 14 日 書記官 黃美雲