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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第3393號 原　　　告　吳文和 訴訟代理人　吳忠庭 被　　　告　馨雅建設有限公司 法定代理人　蔡幸桂 被　　　告　潘奇秀 　　　　　　葉俊麟 　　　　　　王美娜 共　　　同 訴訟代理人　張右人律師 上當事人間履行契約等事件，本院於民國106年5月25日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告王美娜就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號、面積8平方公 尺之土地，應與原告以總價新臺幣壹拾柒萬元、相關代書費用由 出賣人負擔之條件訂定買賣契約，並將上開土地辦理所有權移轉 登記予原告。 原告其餘先位之訴及備位之訴均駁回。 訴訟費用由被告王美娜負擔百分之十七，餘由原告負擔。 原告假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。又 所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主 要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行 在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之 審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年 度台抗字第552號判決意旨參照）。本件原告於起訴時聲明 請求：1.先位聲明：被告馨雅建設有限公司（下稱馨雅公司 ）、潘奇秀、葉俊麟應就坐落臺中市○○區○○段00000地 號之土地（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）17萬元與原 告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。2. 備位聲明：被告馨雅公司、潘奇秀、葉俊麟應連帶給付原告 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。嗣於民國106年3月31日具狀追加被告 王美娜及於106年4月25日言詞辯論期日變更聲明為：1.被告 王美娜應就系爭土地，以17萬元與原告訂立如附件1（見本 院卷第58頁）所示買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記 予原告。2.備位聲明：被告應連帶給付原告100萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息（見本院卷第57、66頁）。核原告本件請求，均係本於 其與被告馨雅公司、潘奇秀、葉俊麟簽立之協議書及被告提 出之土地買賣契約書，訴請被告與原告簽訂買賣契約並將系 爭土地移轉登記予原告，如無理由則請求被告連帶賠償100 萬元，且因被告王美娜為系爭土地所有權人，原告因而追加 、變更聲明如上，其請求之原因事實仍屬同一，而二者之證 據資料於相當程度範圍內亦具有同一性，依前開規定及判決 意旨，堪認二者請求之基礎事實同一，其追加、變更之訴亦 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告追加、變更之訴部 分，應予准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告方面： (一)被告於相鄰原告所有坐落臺中市○○區○○段444-1等土地 之建築用地，以被告潘奇秀之配偶即被告王美娜為地主施工 興建「圓滿三期建案」銷售，因部分建物未退縮緊接原告所 有之鄰地興建，於99年6月間即有占用原告所有土地施工情 形，經向被告反應均以施工人員不小心占用敷衍，直至99年 8月仍持續占用原告土地施工，被告於99年8月20日才以被告 葉俊麟名義與原告訂定使用土地上空權利協議書，約定自99 年8月20起至100年2月21日止，以每月支付3,000元之使用權 利金予原告，被告馨雅公司得使用原告所有面積約15坪之土 地。惟被告使用原告土地之權利至100年2月21日後稱已無使 用需求，原告即於所有土地上張貼「私有土地請勿擅入」標 示，然被告卻仍繼續占用施工，並於100年4月3日會同警員 在原告土地上查獲擅入施工之工作人員。原告另向主管機關 提出「圓滿三期建案」建造執照新建工程施工占用毀損鄰地 之會勘申請，台中市政府在101年4月7日完成會勘，作成被 告需將占用原告土地清理乾淨之會勘紀錄。100年5月10日被 告潘奇秀向大雅調解委員會聲請第1次調解不成立，台中市 政府於同日以中市都工字第1000030035號函覆，被告「圓滿 三期建案」建造執照新建工程施工糾紛事件屬私權範疇，建 請循司法途徑解決。嗣於100年5月19日第2次調解時，雙方 成立調解並簽訂協議書（下稱系爭協議書），其中調解書第 3項約定之租金20萬元及協議書第4項約定系爭土地之出售價 格17萬元，係被告估算後認為以當時土地公告現值為雙方租 金及買賣合約計價基礎，所達成之和解條件對被告較有利， 方以土地公告現值為雙方買賣計價基準。 (二)然因被告王美娜所有系爭土地不願立即過戶給原告，故除占 用土地租金部分，當日於調解委員會簽訂調解書外，才另於 同日以系爭協議書約定土地買賣交易條件，且被告僅支付一 年20萬元租金，原告亦通融將調解書租賃期限延長至100年 11月30日止，讓被告得以繼續使用原告調解書範圍內土地完 成建案後續工程。然被告於取得「圓滿三期建案」使用執照 ，未依系爭協議書第3點約定「甲方同意乙方之建築物面臨 四德段444、444-1、444-3地號之牆面開啟採光用之固定窗 。」，並以向建物購買人收費或提高售價方式，擅自於緊接 原告土地之外牆向原告土地方向開設門窗、開口。又依協議 書第5點「...。(100年12月31日完成買賣過戶)。」已明定 至遲應於100年12月31日完成系爭土地買賣過戶程序，自101 年起多次催促被告履行協議完成系爭協議書所約定土地買賣 過戶事宜，被告屢以不可歸貴於被告之原因，圓滿三期建案 之管委會尚未成立，致無法點交管理權於承購戶為理由，拖 延系爭土地買賣過戶。 (三)系爭土地所有權人為被告王美娜，係被告馨雅公司興建「馨 雅圓滿3期」建案之土地登記地主，原告與被告馨雅公司、 潘奇秀、葉俊麟等3人於100年簽訂協議書時，被告馨雅公司 、潘奇秀、葉俊麟等3人於協議書上即載明土地為其所有， 顯見被告馨雅公司、潘奇秀、葉俊麟等3人顯係取得所有權 人同意授權，而對系爭土地所有權具有處分權，且被告共同 訴訟代理人，於105年11月15日及106年3月20日於簡易庭兩 次調解時均表示被告等人已取得土地所有權人之授權同意出 售系爭土地，故追加被告王美娜為求履行契約事件之共同被 告，讓原告與被告訂立「土地所有權買賣移轉契約書」後， 將系爭土地所有權移轉登記予原告所有。 (四)被告針對土地買賣協議書已失其效力之答辯，明顯曲解內容 。因為依系爭協議書第5條：「前二、三、四項約定若因甲 方（即原告）之原因致乙方（即被告）未能順利交屋則本協 議不成立。(100年12月31日完成買賣過戶)。」，被告既已 完成「圓滿三期建案」順利交屋，何來協議書不成立之事由 。且土地買賣協議書亦明定需於100年12月31日完成買賣過 戶之約定，被告最遲至100年12月31日自當依約定履行完成 買賣過戶。因此被告既已完成「圓滿三期建案」順利交屋於 承購戶並點交管理權於管委會，事後片面主張協議書已失其 效力，並無理由。且被告於100年5月19日與原告簽訂調解書 及系爭協議書，係被告急於和解，才願意負擔土地交易相關 代書費用與原告簽訂協議書，當日被告若無法在調委會達成 和解，原告依台中市政府函覆內容堅持循司法途徑解決，對 被告已在申請使用執照階段的建案，因時間延誤可能產生之 損失，如何與區區系爭土地交易相關代書費用及土地售價相 比擬。被告辯稱系爭協議書上有解除條件存在，被告才會同 意以低廉價格出售云云，顯非事實。又被告答辯狀所附之被 證2存證信函，該信函係原告通知擅自與原告所有土地相鄰 牆面開窗建物購買屋主，希望建物屋主自行或洽被告依法改 善建物牆面開窗。且原告於104年為促被告改善擅自開窗行 為，聲請調解3次，但是被告均沒出席。因建物於取得使用 執照後擅自開窗已違反建築法，原告希望建物屋主自行或洽 被告依法改善，以避免主管機關罰款，然牆面違法開窗情形 至今並未改善。不過原告亦尚未通知主管機關依法查辦，被 告附上存證信函即指原告向主管機關陳情、檢舉，亦非事實 。 (五)倘被告王美娜不同意出售系爭土地，則被告除涉有詐欺之罪 行外，本件將陷於給付不能，致原告受有損害。而衡諸被告 所傳真之土地買賣契約書第4點約定，原告若有違反該契約 約定，應給付100萬元以為懲罰，是本於契約平等，本件因 係可歸貴於被告之給付不能，則被告亦應給付原告100萬元 以為懲罰，方屬對等、公平，就此，原告備位主張被告應連 帶給付原告100萬元，實屬合理允當。 (六)並聲明：1.被告王美娜應就系爭土地，以17萬元與原告訂立 如附件1（見本院卷第58頁）所示買賣契約，並將系爭土地 所有權移轉登記予原告。2.備位聲明：被告應連帶給付原告 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。 二、被告主張： (一)依系爭協議書第2、3、4、5條約定：「甲方同意撤銷所有對 馨雅建設有限公司及上力營造有限公司圓滿三期建案之陳情 之檢舉案爾後不得再有任何藉口而有檢舉情事。」、「甲方 同意乙方之建築物面臨四德段444、444-1、444-2、444 -3 地號之牆面開起採光用之固定窗。」、「乙方所有四德段 442-4地號面積八平方公尺依土地登記謄本為準，日後不找 補，土地同意於乙方圓滿三期之建案完工點交於承購戶並點 交管理權於管委會後以總價17萬元整。出售於甲方（相關代 書費用由乙方支付）。」、「前二、三、四項約定若因甲方 之原因致乙方未能順利交屋則本協議不成立。(100年12月31 日完成買賣過戶)。」，堪認系爭協議書係以「甲方同意撤 銷所有對馨雅建設有限公司及上力營造有限公司圓滿三期建 案之陳情、檢舉案」、「爾後不得再有任何藉口而有檢舉情 事」為解除條件，系爭協議書於條件成就時，失其效力。 (二)復參酌被告馨雅公司身為建設公司，對土地交易行情理應知 之甚詳，然前開四德段442-4地號土地在100年間之公告土地 現值為每平方公尺21,300元，土地面積為8平方公尺，系爭 協議書第4條約定之出售價格為17萬元，僅約略等於系爭土 地當時之公告現值，相關代書費用尚約定由被告支付，買賣 條件顯然原告有利等情。足見系爭協議書係因上揭解除條件 之存在，被告馨雅公司才會同意以如此低廉之價格，將系爭 土地出售給原告。惟查原告非但未曾撤銷所有對被告馨雅公 司及訴外人上力營造有限公司圓滿三期建案之陳情、檢舉案 ，反而一再向主管機關檢舉，故系爭協議書之約定條件，已 然成就，系爭協議書應失其效力。 (三)原告就備位聲明之依據為起訴狀附件之土地買賣契約書，然 上揭契約書，出賣人為被告王美娜，復無任何用印及簽名， 顯未成立生效，又該土地買賣契約之文字，亦無被告應連帶 賠償100萬元之約定，是該買賣契約書與本件其餘被告無涉 ，亦無理由。 (四)並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： (一)原告主張被告馨雅公司、潘奇秀、葉俊麟因開發「圓滿三期 建案」，需使用相鄰之原告所有坐落臺中市○○區○○段○ ○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，於100年5月19日與原告成立 調解並簽訂協議書；系爭土地所有權人為被告王美娜之事實 ，業據其提出調解書、協議書、系爭土地登記謄本為證，復 為被告所不爭執，堪信為真實。 (二)原告主張被告應依系爭協議書第4項約定，與原告就系爭土 地以17萬元簽訂買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予 原告等語，被告辯稱系爭協議書係以第2項約定為解除條件 ，然原告並未撤銷對「圓滿三期建案」之檢舉案，且一再向 主管機關檢舉，該解除條件已成就，系爭協議書應失其效力 等語置辯。經查，依系爭協議書第2、3、4、5項約定：「二 、甲方（即原告）同意撤銷所有對馨雅公司及上力營造有限 公司圓滿三期建案之陳情之檢舉案，爾後不得再有任何藉口 而有檢舉情事。三、甲方同意乙方（即被告馨雅公司、潘奇 秀、葉俊麟）之建築物面臨四德段444、444-1、444-2、444 -3地號之牆面開啟採光用之固定窗。四、乙方所有四德段44 2-4地號面積8平方公尺依土地登記謄本為準，日後不找補， 土地同意於乙方圓滿三期之建案完工點交於承購戶並點交管 理權於管委會後以總價17萬元整，出售於甲方（相關代書費 用由乙方支付）。五、前二、三、四項約定若因甲方之原因 致乙方未能順利交屋則本協議不成立（100年12月31日完成 買賣過戶）」（見本院卷第32頁），是依系爭協議書第5項 約定，系爭協議書之效力係以「因原告之原因致被告馨雅公 司、潘奇秀、葉俊麟未能順利交屋」為解除條件，如因可歸 責於原告之事由導致被告圓滿三期建案未能順利交屋，則系 爭協議書不成立，反之，系爭協議書則仍有效成立，並非以 原告就系爭協議書第2項約定履行與否為解除條件。系爭協 議書既未以第2項約定履行與否為解除條件，縱認被告抗辯 原告並未撤銷對「圓滿三期建案」之檢舉案，再向主管機關 檢舉一節屬實，亦難以此認系爭協議書之解除條件成就而失 其效力。被告辯稱系爭協議書係以第2項約定為解除條件， 因該解除條件成就而失其效力等語，委無可採。 (三)次查，證人洪柳益結證稱被告建案完工後已點交住戶（見本 院卷第49頁反面），被告亦自認圓滿三期建案業已交屋完畢 （見本院卷第70頁），是依系爭協議書第5項約定反面解釋 ，系爭協議書自仍有效成立。而查系爭土地所有權人為被告 王美娜，有土地登記謄本可稽（見本院卷第59頁），依系爭 協議書立協議書人欄所示，系爭協議書乙方簽訂人雖僅有被 告馨雅公司、潘奇秀、葉俊麟，而未包括被告王美娜，然被 告自認簽署系爭協議書有取得被告王美娜之授權同意（見本 院卷第69頁），是則系爭協議書第4項有關系爭土地買賣約 定之效力，自亦及於被告王美娜本人，則被告王美娜應依系 爭協議書第4條約定之條件與原告就系爭土地簽訂買賣契約 。從而，原告依系爭協議書第4項之約定，先位聲明請求被 告王美娜就系爭土地與原告以總價17萬元、相關代書費用由 出賣人負擔之條件訂定買賣契約，並將系爭土地辦理所有權 移轉登記予原告，應予准許。至原告其餘請求附加「土地買 賣過戶完成，即完成點交所有權於買受人，如有地上物出賣 人需負責清除完畢」之買賣契約條件部分，則未於系爭協議 書中經兩造合意約定，原告亦未舉證證明有此合意約定之事 實，除經原告與出賣人另行合意外，被告王美娜並無同意上 開買賣條件之義務，是原告先位之訴其餘請求，不應准許。 (四)本件原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，是就其備位 之訴部分併予審酌。原告主張被告違反協議書約定，未將系 爭土地出售原告，係可歸責於被告事由致給付不能，依被告 所提土地買賣契約書第4條約定，應連帶賠償原告違約金100 萬元等語，被告辯稱該土地買賣契約書未經兩造簽約，不生 效力，該契約亦無被告應賠償100萬元違約金之約定等語。 經查，系爭土地迄仍登記於被告王美娜名下，且經原告先位 之訴判決被告王美娜應與原告簽訂買賣契約如上，並無給付 不能之情事，且依原告提出之土地買賣契約書所示（見補字 卷第668號），其上立契約書人甲方及乙方欄位均為空白， 尚未經買賣雙方簽名或用印，僅係一契約擬稿，對兩造自不 生任何契約效力，且觀諸該契約書第4條係記載：「甲方同 意馨雅公司建造之圓滿三期建案房屋面臨四德段444、444-1 、444-2、444-3地號之牆面開啟窗戶及裝置防盜窗。依現況 之情形認可，甲方及其家屬不得以任何理由，刁難、檢舉現 有住戶之情事。甲方如違反本條約定，應給付乙方懲罰性違 約金100萬元正」等語，係對原告課以給付違約金之違約義 務，並非約定被告之作為或不作為義務暨其違約效果。是原 告爰引兩造未簽訂生效之土地買賣契約書所未記載之被告給 付違約金約定，備位聲明請求被告連帶給付100萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，不應准許。 四、綜上所述，原告依系爭協議書約定，先位聲明請求被告王美 娜就系爭土地，應與原告以總價17萬元、相關代書費用由出 賣人負擔之條件訂定買賣契約，並將系爭土地辦理所有權移 轉登記予原告，為有理由，應與准許，其餘逾此部分之先位 之訴及備位之訴請求，為無理由，應與駁回。 五、至原告聲明願供擔保請准宣告假執行部分，按持有判令對造 應辦理所有權移轉登記之確定判決時，原得依強制執行法第 130條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記 規則第18條、第26條第2項之規定自明，是執行法院對此確 定判決，除依強制執行法第130條發給證明書外，並無開始 強制執行程序之必要，有最高法院49年台上字第1225號判例 可資參照。基此，法條既明定意思表示於判決確定時，視為 已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發 生，即與法條規定不合，故命債務人為一定意思表示之判決 ，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行 。本件原告係請求被告王美娜就系爭土地簽訂買賣契約並將 所有權移轉登記予原告，即係請求命被告王美娜為買賣契約 、移轉所有權之意思表示，依前揭說明應待確定後持法院判 決逕行辦理所有權移轉登記，性質上自不得為假執行，是原 告就此之假執行聲請，則無必要，不應准許之。 六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。 中 華 民 國 106 年 7 月 6 日 民事第四庭 法 官 吳崇道 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 7 月 6 日 書記官 蔡秀貞