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臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第363號 原　　　告　倪婉玲 訴訟代理人　董家豪律師 被　　　告　國軒建設股份有限公司 法定代理人　許智翔 被　　　告　許坤仲 共　　　同 訴訟代理人　吳紹貴律師 　　　　　　張巧旻律師 上　一　人 複 代 理人　許涪閔律師 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國105年11月7日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 被告國軒建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟伍佰 參拾陸元。 被告許坤仲應給付原告新臺幣壹佰零貳萬捌仟壹佰肆拾玖元，及 其中新臺幣捌拾參萬壹仟元自民國一０五年二月三日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告國軒建設股份有限公司負擔百分四，被告許坤仲 負擔百分二十，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸萬元為被告國軒建設股份有限公 司供擔保後，得假執行。但被告國軒建設股份有限公司如以新臺 幣壹拾柒萬捌仟伍佰參拾陸元為原告預供擔保或提存，得免為假 執行。 本判決第二項於原告以新臺幣參拾肆萬參仟元為被告許坤仲供擔 保後，得假執行。但被告許坤仲如以新臺幣壹佰零貳萬捌仟壹佰 肆拾玖元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國102年2月28日分別與被告國軒建設股份有限公司 （下稱國軒公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋 契約），約定價金新臺幣（下同）810 萬元，與被告許坤仲 簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約），約定價金 852萬元，購買被告許坤仲所有坐落新竹縣○○市○○段○○ ○號土地應有部分（下稱系爭土地）及其上由被告國軒公司 興建建案「國雄海德公園」集合式住宅大樓編號B 棟第19樓 房屋1戶及位於地下2層之2 車位（下稱系爭房屋）。原告業 依上開契約約定，分別繳納房屋價款20萬元及土地價款462 萬元，共計482萬元。 ㈡依系爭房屋契約第11條約定，被告國軒公司應於103年6月30 日取得使用執照，然被告國軒公司遲至103年9月22日始取得 使用執照，系爭房屋契約第26條第2 項約定，原告得解除契 約。又依系爭房屋契約第18條約定，房屋預定貸款790 萬元 ，中央銀行103年6月26日第2 次理監事會議決議：「新增全 國不分區單一借款人之第3 戶以上購屋貸款，最高貸款成數 為5成之規定」，而原告斯時名下已有不動產共計5戶，因此 銀行就原告所購買前開不動產至多僅為5 成，即房屋部分貸 款至多僅能核貸790萬元之半數395萬元，依系爭房屋契約第 18條第2項㈠3之約定「差額超過原預定貸款金額百分之30者 ，買賣雙方得選擇依前述方式辦理或解除契約」。原告業於 104年1月8日臺北光武郵局第4號存證信函通知被告國軒公司 依前開情由解除契約。依系爭土地契約第21條約定，土地契 約併同解除，依民法第179條、第229條規定，被告國軒公司 應返還原告給付房屋價款20萬元，被告許坤仲應返還原告給 付土地價款462萬元。 ㈢被告國軒公司遲至103年9月22日取得使用執照，遲延日數86 日，依房屋契約第11條第2 項約定，應按日以已繳房地價款 萬分之5計算利息，共計17萬8536元，依房屋契約第26條第2 項約定請求被告國軒公司給付原告17萬8536元。 ㈣如鈞院認原告解約不合約定，亦請審酌原告貸款金額不足係 因政府打房政策，中央銀行限制貸款成數所致，此為兩造締 約時所無法預料之事，依民法第227條之2情事變更規定，請 求變更兩造原有契約約定，視為合意終止系爭土地及房屋買 賣契約，被告應返還原告已付價金。 ㈤依系爭房屋契約第26條之約定：賣方得沒收依「房屋」總價 款百分之15計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，是有關本件違約金之計算，契約中業已 明確區別「房屋」與「土地」乃為不同項目，不可合併計算 ，本件違約金係以「房屋」為計算基準，並不包含土地，從 而買賣價金解釋亦不得合併計算，甚或併同計算貸款金額。 又違約金之計算，依上開契約條款，乃需比較「經計算沒收 房屋總價款15％」之金額與「已繳金額」，如前者大於後者 ，則以後者為限，是本件原告已繳金額為20萬元，本件違約 金之金額自應僅得以20萬元為限。至於土地部分，依系爭土 地契約第17條第3 項違約罰則約定，乃係以「房地總價款百 分之15」為計算，然該份契約僅係「土地買賣契約」，但違 約金之計算竟加計「房屋價款」，此顯然加重契約他方責任 或對於契約之他方有重大不利益，是原告亦主張依民法第24 7之1第2、4款之規定，主張該違約條款無效。 ㈥退步言，如認原告違約，且被告業於104年6月9 日以存證信 函通知原告解除契約，惟被告抗辯其就違約金部分，係依系 爭房地總價百分之15計算之違約金249萬3000 元，是其僅欲 退還原告232萬7000 元，應無理由；系爭土地係供被告國軒 公司興建房屋，並無另行出租收益之損害，原告許坤仲主張 依系爭土地價金852萬元之百分之15計算違約金127萬8000元 ，顯屬過高；另依系爭房屋契約第26條約定，限制被告沒收 金額以已繳價款為限，原告僅繳房屋價款20萬元，請法院予 以審酌。又系爭房地解約後，被告旋於104年6月1 日出售第 三人，被告利息損失甚微，計罰原告249萬3000 元顯然過高 ，請鈞院酌減違約金，就法院減少部分，被告所受利益即無 法律上原因，原告得依不當得利法律關係請求被告返還。又 縱認本件原告應給付之違約金非以20萬元為限，然本件違約 金之定性應屬損害賠償總額預定之違約金，是有關被告抗辯 之損害金額表，意見如下： 1.19B 出售予原告之服務費：關於代銷人員的佣金，雖被告提 出代銷公司請款發票，然查該發票中並未特定就原告銷售戶 別乙事，有請款93萬7368元。再者，同戶別出售後，該次銷 售代銷公司僅收取18萬元費用，是以被告是否確實支付93萬 7368元代銷佣金實有疑義。況且，依照被告與代銷公司間之 合約第9 條約定，有關佣金請款之「銷售」定義中，不包含 「簽約後退戶」，是以系爭房地解約後，應屬「無銷售」而 應返還予原告，從而該筆佣金應不得記入原告損失中；且違 約金之計算亦應區別「土地」、「房屋」，此觀系爭房屋契 約第26條第3 項約定即明，亦即被告與代銷商所簽立之代銷 合約，應就房屋銷售部分，僅計算房屋銷售佣金而不應計入 土地銷售佣金。 2.19B 出售予許富貴服務費18萬元，此與原告應無直接關係， 蓋此為解除契約後所產生費用，不應計算為原告所致損害。 3.增值稅部分不爭執。 4.有關板信商銀貸款利率3%乙事，並無證據證明此為本建案貸 款；況且，有關後續許富貴取得乙事，為且解除契約後所生 與原告無涉。 5.管銷費用，否認被告抗辯自102年至104年度僅有「海德公園 」建案而已，並無其他建案，況且，本件既已委託代銷人員 銷售，則有關該建案之管銷，均係由代銷公司處理，計算於 代銷人員佣金中；復以，建設公司管銷費用不當然與本建案 有直接關係，且建案坪數不一，價格不一，將所有費用除以 90戶亦顯無據。 ㈦並聲明：⑴被告國軒公司應給付原告37萬8536元，及其中20 萬元自104年1月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息。⑵被告許坤仲應給付原告462萬元及自104年1月9日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶原告願 供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠本件並無該當系爭房屋契約第11條第2項約定之「逾期3個月 仍未開工或未取得使用執照」情形，原告依此主張解除契約 ，並無理由；參系爭房屋契約第11條第1項、第2項及第26條 第1項、第2項之規定，本件系爭房屋應於103年6月30日前取 得使用執照，逾期3 個月未取得使用執照始視同違約，故如 本件至103年9月30日前未取得使用執照，買方即原告始得依 此主張解除契約，惟本件系爭房屋取得使用執照日為103年9 月24日，尚未逾3 個月之時間，故本件原告以被告國軒公司 遲延取得使用執照主張解除契約，與系爭房屋契約之約定不 符，應無理由。 ㈡本件造成貸款金額少於預定貸款金額且差額超過預定金額百 分之30之原因，係因原告自身清償能力不足，遭銀行拒絕核 貸，應屬於「可歸責於買方」之事由，本件依系爭契約之約 定，貸款總金額為1163萬元，佔契約總價1662萬元之百分之 70，被告國軒公司於103年9月24日取得系爭房屋之使用執照 後，依系爭房屋契約第18條第1項及系爭土地契約第10條第1 項之約定，分別於103年9月30日、103年10月22日、103年12 月9日發出3次之對保通知，請原告於對保通知送達後7 日內 辦妥對保手續，然原告均未能依約辦妥貸款對保手續，被告 國軒公司遂分別於103年12月24日、104年1月6日再次以存證 信函通知原告應依約辦妥貸款手續，否則即依違約處理，惟 經上開5 次通知後，原告均未能依約辦妥貸款；被告國軒公 司即依系爭房屋契約第18條第2項第3款及系爭土地契約第10 條第2項第3款約定，於104年3月5 日以存證信函請原告應於 接獲通知之日起30天內以現金一次或即期支票繳清或補足， 否則即依約解除，而原告亦未能以現金或即期支票繳清，故 被告國軒公司即於104年6月9 日以存證信函之送達作為解除 契約之意思表示，並依系爭房屋契約第26條第3 項主張沒收 依房地總價百分之15計算之金額。 ㈢被告國軒公司更於第2 次對保通知起，即已於通知中表示如 原告不能依約辦妥貸款，將依系爭房屋契約第26條規定辦理 ，且期間除原告有向土地銀行竹北分行提出貸款申請，被告 國軒公司亦為原告向其他合作之銀行詢問貸款事宜，惟均因 原告名下之5 戶房產均有抵押債務，致認其清償能力不足無 法予以核貸，此應係屬原告負債比過高所致，自屬可歸責於 買方之事由。另原告雖主張本件係因使用執照遲延，致原告 因中央銀行於103年6月26日所為之限制而無法申請貸款云云 ，惟本件系爭房屋縱使因使用執照遲延取得，並不影響原告 貸款之申請，本件依系爭房屋契約第11條第1 項之約定，應 於103年6月30日前取得使用執照，而上開中央銀行之「中央 銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定 」，係於103年6月26日修正發布，縱被告國軒公司係於103 年6 月30日取得使用執照後，始依系爭房屋預定買賣契約第 18條約定，通知原告辦理貸款，然上開規定業已修正公布， 是本件使用執照是否遲延，均與原告無法申請貸款無涉。又 以銀行房產貸款實務而言，房屋與土地本即不可分而一併申 請貸款，亦即銀行貸款實務，並不容許單就房屋本身或土地 本身設定抵押，況且本件原告亦係合併提出貸款申請，是可 知，系爭房屋契約與系爭土地契約具有牽連關係，而本件系 爭房屋價款為810萬元，約定貸款金額為790萬元；土地價金 為852萬元，約定貸款金額為373萬元，合計契約總價金為16 62萬元，約定貸款總金額為1163萬元，佔契約總價1662萬元 之7 成，故本件系爭房屋及土地之貸款總額應為房屋及土地 總價金之7 成，僅係將貸款金額分別分配予房屋及土地，亦 符合銀行貸款實務，復以，系爭土地契約亦於第10條第2 項 約定如貸款成數不足時之處理方式，其內容與系爭房屋契約 18條第2 項相同，而本件房屋及土地均係一併向銀行申請貸 款，更可知本件房屋與土地之貸款金額，尚不得分別認定判 斷，是本件依照系爭房屋及系爭土地契約，貸款總金額合計 為1163萬元，並佔房地契約總價1662萬元之7 成。而參土地 銀行及渣打國際商業銀行之回覆明示原告之貸款額度最高不 得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之5 成等語， 本件系爭房屋及土地得貸款之金額最高為其房地價值之5 成 即831萬元，而本件貸款約定為總價金之7成即1164萬元，貸 款差額即為331萬元，佔本件約定貸款金額1164萬元之2成8 ，足見本件亦無符合系爭契約第18條第2項㈠3約定及系爭土 地契約第10條第2項㈠3之要件，即貸款差額並無達到預定貸 款金額之3 成，如上說明，亦可知原告主張本件房屋貸款金 額應中央銀行管制措施作為無法超過5 成，從而符合系爭契 約第18條第2項㈠3之約定云云，應屬無據。是原告主張其於 104年1月8日以存證信函解除契約，自無理由。 ㈣本件並無民法第227條之2規定情事變更原則之適用，原告主 張變更兩造間契約約定，並視為合意終止買賣契約，並無理 由；中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋 貸款業務規定本就此有所限制，不能謂對於銀行之政策不能 預見，且此屬原告個人負債比過高所致，亦無依其原有效果 顯失公平之情，故本件應無情事變更原則之適用，況被告國 軒公司已依兩造間系爭房地契約之約定於104年6月9 日以存 證信函之送達作為解除契約之意思表示，原告主張依情事變 更原則自無理由。 ㈤退步言之，原告主張違約金過高，應予酌減，亦無理由。原 告前開三項主張均無理由，被告國軒公司依約請求沒收百分 之15之價金應有理由，而上開違約金之約定，除係依照內政 部所頒發之預售屋買賣定型化契約書範本所定外，兩造亦應 受契約自由原則之拘束，原告並未舉證違約金過高之情事， 自不得任意主張酌減。且本件違約金之定性應屬損害賠償總 額預定性質之違約金，而本件被告因與原告解約所受之損害 ，分述如下： 1.19B出售予原告之服務費：98萬7228 元。本件被告國軒公司 與代銷公司即一研九鼎廣告策劃有限公司（下稱一研公司） 、敦業廣告企劃有限公司（下稱敦業公司）簽立不動產委託 銷售契約書，惟本件並不該當該契約第9 條約定「簽約後退 戶」之情形，本件情形係因原告違約未能取得貸款申請，被 告解除契約，與簽約後退戶之情形不同，而本件被告國軒公 司確實有受到該筆代銷費用之損害。又被告於105年7月18日 所提出之「海德公園100/5月至102/3月銷售請款明細表(6%) 」及「明細表」係代銷公司向被告國軒公司請款時，連同發 票一併提出予被告國軒公司核對，此由其上蓋有代銷公司印 章得以查知，而上開二明細表所載之金額，被告國軒公司確 實已給付予代銷公司。另被告國軒公司與代銷公司所簽立之 合約，係以戶數計算，並包含土地及房屋之銷售費用，並無 分開計算之問題，且被告國軒公司於本建案之代銷戶數依約 均如此計算費用予代銷公司，至於被告許坤仲部分，係被告 國軒公司與被告許坤仲間內部約定，無礙於本件代銷費用之 計算及給付。 2.19B 出售予許貴富之服務費：18萬元。若非因本件原告違約 情事，被告國軒公司毋庸再委託代銷公司銷售該戶，亦毋庸 再支出代銷費用，而此部分本應依約再予計算，其數額遠高 於18萬元，然既已達成協商，即以18萬元為被告國軒公司所 受之損害，而若非被告國軒公司與代銷公司再為協商，被告 國軒公司之損害將會高於18萬元。 3.19B該戶103年度與104年度增值稅差額：2萬3109元。 4.原應取得貸款及交屋款日103年12月5日因解約致拖延到104 年7月13日才取得貸款（遲延225天）以貸款率百分之3 計算 ：21萬8219元。本件建案預售戶第一批撥款日為103年12月5 日，被告國軒公司多次函文請原告配合辦理貸款對保手續， 原告均未能配合辦理，後因使用執照取得，須將土地、建物 融資清償完畢，而未售戶數再另行辦理餘屋貸款（104年3月 之融資銀行為板信商業銀行），系爭房屋直至104年7月13日 因出賣予訴外人許貴富才取得撥款，而餘屋貸款採浮動利率 制，依板信商業銀行繳款息收據，平均利率為3%，依此計算 ，並無不合理之處，而若非因原告無法依約取得貸款撥付予 被告國軒公司，被告國軒公司不會因此需要支付該段期間至 再次出售時之貸款利息，故此部分亦應列為被告國軒公司之 損害。 5.管銷費用：30萬5602元。被告國軒公司確實自102年至104年 度只有推出「海德公園」一個建案而已，並無其他建案，國 軒公司有關管銷費用支出均係用於「海德公園」，管銷費用 （不含佣金支出）：102、103、104年度費用共計94萬8392 元，此建案總共90戶，每戶為1萬538元，原告於102年2月28 日購買至104年7月，共計29個月30萬5602元，故被告就此部 分有30萬5602元之損害。 ㈥答辯聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不 利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠原告於102年2月28日分別與被告國軒公司簽訂系爭房屋契約 ，約定價金810 萬元，與被告許坤仲簽訂系爭土地契約，約 定價金852 萬元，購買被告許坤仲所有系爭土地及其上由被 告國軒公司興建系爭房屋。原告業依上開契約約定，分別繳 納房屋價款20萬元及土地價款462萬元，共計482萬元，有房 屋預定買賣契約書及土地預訂買賣契約書附卷可稽（見本院 卷第12-28、79-106頁）。 ㈡中央銀行103年6月26日第2 次理監事會議決議：「新增全國 不分區單一借款人之第3戶以上購屋貸款，最高貸款成數為5 成之規定」，原告斯時名下已有不動產共計5 戶，應受前開 貸款管制，就系爭房地貸款至多僅為5 成，有中央銀行新聞 稿及原告名下5 戶房地土地建物登記謄本在卷可參（見本院 卷第29-44頁），並有土地銀行陳報狀及渣打銀行函可參（ 見本院卷第144、183頁）。 ㈢系爭房屋於103年9月24日取得使用執照，有使用執照可參（ 見本院卷第107頁）。 ㈣原告於104年1月8日以臺北光武郵局第4號存證信函通知被告 國軒公司解除契約，已於104年1月9 日到達被告國軒公司， 有存證信函在卷可參（見本院卷第45-46頁）。 ㈤被告於103年9月30日、同年10月22日、同年12月9 日以對保 通知單通知原告辦理對保俾後續辦理過戶及貸款未果，於10 3年12月24日、104年1月6日以存證信函通知原告限期7 日辦 理對保俾後續辦理過戶及貸款，再於104年3月5 日以存證信 函通知原告限期30日以現金或即期支票繳清，復於104年6月 9日以存證信函通知原告解除契約，此存證信函於104年6月1 0 日到達原告，有對保通知單、存證信函、郵件回執、存證 信函暨郵件回執在卷可參（見本院卷第108-126頁）。 ㈥系爭房地業於104年6月1 日出售訴外人許富貴，有建物登記 謄本及不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第49、195-20 4頁）。 ㈦被告國軒公司遲至103年9月22日取得系爭房屋使用執照，遲 延日數86日，依系爭房屋契約第11條第2 項約定，應按日以 已繳房地價款萬分之5計算利息共計17萬8536元予原告。 ㈧被告業將原告已繳房地價款482 萬元，扣除以系爭房地價款 1662萬元之百分之15計算違約金249萬3000元，餘232萬7000 元於105年9月20日返還原告。 四、本件爭點： ㈠原告主張被告國軒公司應於103年6月30日取得系爭房屋使用 執照，遲至103年9月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第 11條第2項、第26條第2項約定解約是否合法？ ㈡原告主張原告因受中央銀行103年6月26日理監事會議決議管 制單一借款人之第3戶以上購屋貸款最高貸款成數為5成，致 原告至多貸款金額少於預定貸款金額，差額差過百分之30， 依系爭房屋契約第18條第2項㈠3之約定解約是否合法？ ㈢原告主張因中央銀行限制貸款成數致原告貸款金額不足，依 民法第227條之2情事變更規定，變更兩造契約約定，視為合 意終止系爭土地及房屋買賣契約，有無理由？ ㈣原告主張被告解約所主張違約金過高請求酌減違約金有無理 由？酌減後，原告得請求被告返還系爭房地價款若干？ 五、得心證之理由： ㈠查系爭房屋契約第11條第1 項約定：「本預售屋之建築工程 應在100年7月1日之前開工，103 年6月30日之前完成主建物 、附屬建物及使用執照之必要設施，並向主管機關取得使用 執照…」，第2 項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取 得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計 算遲延利息予買方。若逾期3 個月仍未開工或未取得使用執 照，視同賣方違約，雙方同意依第26條違約之處罰規定處理 。」，第26條第1項約定：「賣方違反第10條、第11條、第2 3條之規定者，即為賣方違約。」，第2項約定：「賣方有前 款違約情事之一者，買方得解除契約…」。依前揭約定，被 告國軒公司應於103年6月30日之前向主管機關取得使用執照 ，若逾期3個月即至103年9 月30日仍未取得使用執照，原告 始得主張解除契約，而被告國軒公司於103年9月24日取得系 爭房屋使用執照（不爭執事項㈢），不符前揭逾期3 個月原 告得主張解除契約之要件，原告主張系爭房屋契約第11條第 2項、第26條第2項約定解除契約，與前揭約定不合，自不合 法。又被告國軒公司遲至103年9月22日取得使用執照，遲延 日數86日，依系爭房屋契約第11條第2 項約定，應按日以已 繳房地價款萬分之5計算利息予原告，而原告於103年9 月22 日已繳房地價款415萬2000元，依此計算應付原告遲延利息1 7萬8536元（0000000元×0.0005×86日＝178536元），此為 被告所不爭執，原告依此請求被告國軒公司給付17萬8536元 應予准許。 ㈡次查系爭房屋契約第18條第2 項及系爭土地買賣契約第10條 第2 項均約定：「前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定 貸款金額，其差額依下列各款處理：(一)不可歸責於雙方時 之處理方式如下：…3.差額超過原預定貸款金額百分之30者 ，買賣雙方得選擇依前述方式辦理或解除契約。」。又中央 銀行103年6月26日第2 次理監事會議決議：「新增全國不分 區單一借款人之第3戶以上購屋貸款，最高貸款成數為5成之 規定」，此中央銀行新增購屋貸款管制規定，係因應房貸集 中及房價高漲情形，單一借款人申辦多筆購屋貸款之比重偏 高，顯示投資客有利用銀行資金囤房之現象，為維持物價及 金融穩定，限制房貸最高貸款成數，是此所稱「購屋貸款最 高貸款成數為5 成」，應以土地及建物價款合併計算，辦理 貸款之最高貸款成數為5 成。原告與被告國軒公司簽訂系爭 房屋契約，約定價金810萬元，預定貸款金額790萬元，與被 告許坤仲簽訂系爭土地契約，約定價金852 萬元，預定貸款 金額373萬元，合計系爭房地價金1662 萬元，合計系爭房地 預定貸款金額1163萬元，原告名下已有不動產共計5 戶，應 受前開中央銀行新增購屋貸款管制，就系爭房地貸款至多為 5成即為831萬元（1662萬元/2＝831 萬元），原告已分別繳 納房屋價款20萬元及土地價款462萬元共計482萬元，預定貸 款1163萬元，因受中央銀行新增購屋貸款管制規定至多貸款 為5成為831萬元，固少於其預定貸款金額，然其差額尚不及 3成（831萬元/1163萬元＝0.7145 ）。原告雖主張單就房屋 貸款部分，銀行至多僅能核貸790萬元之半數即395萬元，是 以貸款差額為百分之50云云。然依前所述，中央銀行新增購 屋貸款管制限制第3戶以上購屋貸款最高貸款成數為5成，應 以土地及建物價款合併計算，依一般銀行辦理房貸實務，亦 均係就土地及建物合併設定抵押擔保同一房貸債權，未見各 就土地及建物辦理貸款，分別估定價額設定抵押擔保債權之 情，原告主張單就房屋貸款部分以中央銀行新增購屋貸款管 制計算銀行核貸金額，合於契約約定差額百分之30云云，純 依管制規定依數字計算，但與不動產買賣實際交易情況不合 ，且原告並未舉證證明依系爭房屋買賣契約向銀行申貸結果 ，貸款銀行確將土地及建屋分別核貸，建物部分僅核貸395 萬元，致有貸款差額超過原預定貸款金額百分之30情事，自 與系爭房屋契約第18條第2項㈠3之約定不合。是原告主張依 系爭房屋契約第18條第2項㈠3之約定解除契約云云，亦不合 法。 ㈢按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其 他原有之效果。」，民法第227條之2第1 項定有明文。該所 謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者， 係指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認 為如依其原有效果顯然有失公平而言（最高法院93年度台上 字第2503號判決參照）。倘於契約成立時，就契約履行中有 發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得 自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得 於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情 事變更原則為主張（最高法院100 年度台上字第1714號判決 意旨參照）。查系爭房屋契約第18條第2 項及系爭土地買賣 契約第10條第2 項均已約定不可歸責於雙方時致由賣方洽定 辦理之貸款金額少於預定貸款金額，差額在預定貸款金額百 分之30以內部分及差額超過原預定貸款金額百分之30部分， 其差額處理方式。中央銀行103年6月26日第2 次理監事會議 決議，新增購屋貸款管制規定限制第3 戶以上購屋貸款最高 貸款成數為5成，發生於兩造於102年2 月28日締約之後，固 難認原告就此管制規定得預見，然系爭房屋契約第18條第2 項及系爭土地買賣契約第10條第2 項，已就不可歸責於雙方 時致由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額之情形， 約定其差額處理方式，而中央銀行新增購屋貸款管制規定， 僅為不可歸責於雙方致由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定 貸款金額具體情形之一，原告就不可歸責於雙方致辦理之貸 款金額少於預定貸款金額之情形已得預見發生，於契約內明 文約定處理方式，並本於自行風險評估決定締約，自不得再 於契約成立後，再依情事變更原則聲請法院變更原有之效果 。原告主張因中央銀行限制貸款成數致原告貸款金額不足， 依民法第227條之2情事變更規定，聲請變更兩造契約約定， 視為合意終止系爭土地及房屋買賣契約，並無理由。 ㈣系爭房屋契約第26條第3項約定：「買方違反有關第7條（付 款條件）、第 8條（逾期付款之處理方式）、第18條（貸款 約定）之規定者，賣方得沒收依房屋總價款百分之15計算之 金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 ，買賣雙方並得解除契約。」。系爭土地契約第17條第3 項 約定：「買方違反有關第5條（付款條件）、第6條（逾期付 款之處理方式）、第10條第2款第3項（貸款約定）之規定者 ，賣方得沒收依房地總價款百分之15計算之金額。但該沒收 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得 解除契約。」。核此約定係以確保債務履行為目的，約定原 告不履行契約時所應支付之違約金，別無關於被告得就其因 原告違約所生損害另行請求賠償之約定，依民法第250條第2 項前段規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，性質上 屬於賠償總額預定性之違約金。原告並未依約辦理貸款給付 買賣價金，被告依此主張沒收原告已付價款充作違約金，並 非無據。依系爭房屋契約第26條第3 項約定，被告國軒公司 得沒收依房屋總價款百分之15計算之金額充作違約金，但不 得超過原告已繳價款，則至多僅得沒收原告已付房屋價金20 萬元充作違約金。依系爭土地契約第17條第3 項約定，被告 許坤仲得沒收依房地總價款百分之15計算之金額即249萬300 0元（00000000×15%＝0000000 元）充作違約金，而被告合 計沒收依房地總價款百分之15計算之金額即249萬3000元（0 0000000元×15%＝0000000 元）充作違約金，應認係被告國 軒公司沒收原告已付房屋價金20萬元充作違約金，被告許坤 仲沒收原告已付土地價款229萬3000元充作違約金。 ㈤按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額 之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參 照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之 性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準 ，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照 ）。再民法第252 條規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判 斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依 辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既 為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為 自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯 失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有 過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外， 當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重， 始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號判決 參照）。被告陳明因原告違約所受損害計有①出售系爭房地 予原告所給付代銷公司即一研公司、敦業公司之服務費98萬 7228元。②再出售予訴外人許貴富之代銷公司服務費18萬元 。③103年度與104年度之增值稅差額2萬3109 元。④本預計 原告於103年12月5日給付貸款1163萬元及交屋款17萬元，合 計1180萬元，訴外人許貴富於104年7月13日給付，遲延225 日，以銀行利息百分之3計算，增付利息21萬8219元（00000 000×3 %×225/365＝218219元）。⑤管銷費用30萬6385 元 ，以上合計171萬4941 元，並提出被告與訴外人許貴富間買 賣契約書、被告與一研公司、敦業公司間不動產委託銷售契 約書、銷售請款明細、統一發票、會計傳票、新竹縣政府稅 捐稽徵局土地增值稅繳款書、放款繳息收據、102、103、10 4年度損益及稅額計算表為證（見本院卷第195-229頁）。被 告確實就原告購買系爭房地給付一研公司、敦業公司之服務 費98萬7228元，並有一研公司、敦業公司出具共同說明函在 卷可參（見本院卷第249 頁）。被告既然解除與原告間買賣 契約，則因本件買賣所支付費用及增加稅賦、利息及費用支 出，自屬所生積極損害，因本件買賣本可取得利益則屬所失 利益，均應列為原告所受損害。依此被告給付原告購屋所生 代銷公司服務費98萬7228元，103年度與104年度之增值稅差 額2萬3109元，增付利息21萬8219元，以上合計122萬8556元 ，應為被告所受積極損害。被告將系爭房地再出售予訴外人 許貴富所支出代銷公司服務費18萬元，並非因本件買賣支出 費用，不能列為被告之損害。另被告公司管銷費用30萬6385 元，不能證明係因本件買賣所支付費用，固不得直接列為被 告之損害。惟被告因本件買賣不成，因應與原告間權利主張 ，有多次對保通知單及存證信函之往返，嗣並進行本件訴訟 ，自均屬額外支出而屬被告損害。又本件買賣係預售屋買賣 ，銷售系爭房地本有不可分關係，不能單以土地不能利用計 算被告許坤仲之損害，而應綜合系爭房地出售依一般交易情 形而為認定。審酌被告前揭所受之損害等情狀，認被告主張 依房地總價款之百分之15即249萬3000元（00000000×15%＝ 0000000 元）計算違約金，應屬過高，應以房地總價款之百 分之10即166萬2000 元為度據以為酌減違約金標準。就被告 國軒公司沒收原告已付房屋價金20萬元充作違約金部分，並 無酌減問題。另就被告許坤仲沒收原告已付土地價款229萬3 000元充作違約金部分，即應酌減至146萬2000元；被告許坤 仲已收取原告給付土地價金462 萬元，嗣於105年9月20日返 還原告232萬7000元，尚餘229萬3000元（0000000元－00000 00元＝0000000元），扣除其得主張違約金146萬2000元後， 餘83萬1000元（0000000元－0000000元＝831000元）受領已 失法律上原因，應返還原告。 ㈥原告又主張系爭房屋契約第26條第3 項約定違約金依房屋價 款計算，系爭土地契約第17條第3 項約定違約金依房地價款 計算，系爭土地買賣契約僅係土地買賣契約，其違約金加計 房屋價款，顯然加重契約他方責任或對於契約他方有重大不 利益，依民法第247條之1第2、4款為無效云云。惟按，依照 當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重 他方當事人責任之約定，或其他於他方當事人有重大不利益 ，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1 第2款、第4款定有明文。所謂加重他方當事人之責任，乃係 指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘 地而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生 之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平 之情形而言（最高法院91年度台上字第2336號判決、96年度 台上字第168 號判決參照）。又定型化契約應受衡平原則限 制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該 條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平 原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於 經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是 縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾 符平等互惠原則（最高法院96年台上字第1246號判決參照） 。查系爭房屋契約及系爭土地契約係被告片面印就供作預售 屋買賣所生權利義務之規範，為依照被告一方預定用於同類 契約之條款而訂定之契約，屬民法第247條之1規定之定型化 契約。惟原告名下已有不動產共計5 戶，有相當資力及買賣 房屋經驗，並非居於經濟弱勢，且市售預售屋眾多，原告並 無受限必須接受該條款而締約，否則無從購買房屋將受不利 益，又兩造雖分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，惟此 2契約具有不可分之併存關係，為確保2契約之確實履行，系 爭土地契約約定違約金依房地價款計算，難認對於原告有何 重大不利益，或有顯失公平情事，原告主張系爭土地契約第 17條第3項約定違約金依房地價款計算，依民法第247條之1 第2、4款為無效云云，並無理由。 ㈦按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方所 受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2 款定有明文。 原告並未依約辦理貸款給付買賣價金，被告於催告原告未果 ，於104年6月9日以存證信函通知原告解除契約，並於104年 6 月10日到達原告，自已生解除契約效力。被告許坤仲本應 將超過約定扣抵違約金即超過房地總價百分之15部分之價款 232萬7000 元，附加受領時起之利息返還原告。原告就此部 分僅主張被告應自104年1月9日起加付按年息百分之5計算之 利息，自無不可。被告許坤仲於105年9月20日返還原告232 萬7000元，然並未付加利息，104年1月9日起至105年9月20 日止共計1年8月10日，依232萬7000元計算此部分利息為19 萬7149元（0000000元×(1＋8/12＋1/12×10/30)×5%＝197 149元）。 六、末按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定， 沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張 該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分 ，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利 法則請求返還，並依民法第182條第2項規定，自出賣人知無 法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之 數額固須待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為 此項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當 事人權益，應類推適用民法第959條第2項規定，即自訴狀送 達之日起，視為惡意受領人而應加付利息（最高法院103 年 度台上字第2211號判決參照）。原告所提起訴狀繕本於105 年2月2日送達被告許坤仲（送達回證見本院卷第57頁），被 告許坤仲酌減違約金後應返還土地價款83萬1000 元應自105 年2月3日起加付法定遲延利息。從而，原告依系爭房屋契約 第11條第2項約定，請求被告國軒公司給付17萬8536 元；依 不當得利法律關係，請求被告許坤仲給付83萬1000元及自10 5年2月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； 依民法第259條第1、2款規定，請求被告許坤仲給付232萬70 00元自104年1月9日起至105年9月20日止之利息19萬7149 元 （合計被告許坤仲應給付原告102萬8149元(000000元＋1971 49元＝0000000元)），為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。 七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 105 年 12 月 15 日 民事第七庭 法 官 熊祥雲 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 15 日 書記官 劉家汝