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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第162號 上　訴　人　東暉資產開發有限公司 法定代理人　王茂青 被　上訴人　戚良瑜 訴訟代理人　朱逸群律師 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國106年2月17 日本院臺中簡易庭105年度中簡字第1986號第一審判決提起上訴 ，本院於民國106年8月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人（即原審原告）起訴主張： （一）被上訴人所有臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱 系爭土地）上，有原所有權人為訴外人即被上訴人之弟戚 良善之門牌號碼臺中市○○區○○○街○弄○○號房屋（下 稱系爭建物），民國100年9月間戚良善因積欠債務致債權 人聲請對其財產為強制執行，系爭建物經法院拍賣後由上 訴人拍定取得，並於101年2月1日由法院點交予上訴人， 上訴人於法院點交系爭建物前，即將系爭建物以每月新台 幣（下同）10,000元之對價出租予戚良善，再於次年度調 漲租金為每月12,000元，租賃期限至105年9月21日止。而 系爭建物坐落於系爭土地上，固非無權占有，然系爭建物 單獨讓與所有權予上訴人，依最高法院93年度台上字第13 28號裁判意旨，被上訴人自得類推適用民法第425條之1規 定，請求法院核定並命上訴人給付系爭建物占用系爭土地 、如原審判決附圖即臺中市中正地政事務所105年11月22 日土地複丈成果圖編號A部分所示面積56平方公尺部分土 地，自101年2月1日起至105年12月31日止共計4年又11個 月期間，按系爭土地各年度申報地價年息10％計算之租金 共計78,527元。又上訴人所有系爭建物坐落於系爭土地上 ，除應類推適用民法第425條之1規定，上訴人應給付被上 訴人租金外，另其占有亦構成不當得利，而應依民法第 179條規定給付被上訴人相當於租金之不當得利，是被上 訴人另得依民法第179條規定請求上訴人給付，並請法院 擇一為被上訴人有利之判決。再者，上訴人所有之系爭建 物占用被上訴人所有之系爭土地，於該建物存在期間均會 發生擬制租金或不當得利之問題，是以，被上訴人自得請 求上訴人自106年1月1日起至返還系爭土地之日止，給付 被上訴人每年相當於目前申報地價年息10％計算之租金或 不當得利24,192元，並聲明保留將來申報地價調整時，其 請求金額一併調整之權利。 （二）於原審聲明： 1、上訴人應給付被上訴人78,527元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 2、上訴人應自106年1月1日起至返還被上訴人所有坐落於系 爭土地上如原審判決附圖編號A部分所示土地之日止，按 年給付被上訴人24,192元。 （三）於本院補充陳述： 1、占用系爭土地之系爭建物現為上訴人所有，並非戚良善所 有，當然應由上訴人給付租金予被上訴人。 2、上訴人取得系爭建物後可出租取得收益，參酌系爭建物所 在位置，工商繁榮程度等情況良好，均為原審判決核定本 件占用之合理租金時所參考之依據，是原審判決所核定之 數額並無過高情事。且上訴人租給戚良善，每年至少有10 幾萬元的租金，原審判決僅核定每年24,192元租金，應屬 合理，上訴人未舉證證明原審判決之核定過高，即片面爭 執其數額，其上訴自非有理。 二、上訴人（即原審被告）抗辯： （一）上訴人係從法院拍定取得系爭建物，當初上訴人將系爭建 物出租予被上訴人之弟戚良善時，即與戚良善約定好地租 由戚良善支付，戚良善不承租後，被上訴人即開始主張地 租，且被上訴人於戚良善搬走後，將系爭土地圍起來等語 。 （二）於原審答辯聲明： 駁回被上訴人之訴。 （三）於本院補充陳述： 1、本件被上訴人原係無償借用系爭土地予戚良善，並無對價 關係，其情形與民法第425條之1規定不符，亦與最高法院 93年度台上字第1328號裁判要旨不合，亦無共通之法理基 礎，自無類推之餘地，原審判決逕予類推適用，顯屬違誤 。 2、原審判決以土地法第97條規定之最高租金即系爭土地申報 地價10％計算本件租金，顯屬過高。系爭建物屬4層樓透 天厝，上訴人以低於當地行情將系爭建物租予戚良善，一 開始為每月10,000元，後來調整為每月12,000元。若上訴 人知道被上訴人會向上訴人請求土地租金，當初就不會用 較低金額租給戚良善。原審判決核定每年租金為24,192元 ，若是在戚良善搬走之後，上訴人願意按該數額支付，但 在戚良善搬走之前，應該由戚良善支付，而非上訴人支付 ，當初上訴人是與戚良善口頭約定地租由戚良善自己繳付 給被上訴人，並沒有書面。 3、戚良善搬走後，把系爭建物弄得亂七八糟不能使用，上訴 人還花了4、50萬元維修房屋。被上訴人在戚良善搬走後 ，立刻把系爭土地圍起來，只有留一個小門，也沒有經過 鑑界，還占用到上訴人的土地。 三、原審經審理後，判決上訴人應給付被上訴人78,527元，及自 106年1月1日起至返還被上訴人所有系爭土地上如臺中市中 正地政事務所105年11月22日土地複丈成果圖編號A部分所示 土地（面積56平方公尺）之日止，按年給付被上訴人24,1 92元，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，並 上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分 ，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴 駁回（至於被上訴人於原審敗訴部分，未據提起上訴，已告 確定，非屬本件審理範圍）。 四、得心證之理由： （一）被上訴人主張其所有系爭土地上有原所有權人為訴外人即 被上訴人之弟戚良善之系爭建物，100年9月間戚良善因積 欠債務致債權人聲請對其財產為強制執行，系爭建物經法 院拍賣後由上訴人拍定取得，並於101年2月1日由法院將 系爭建物點交予上訴人，上訴人於法院點交系爭建物前， 即將系爭建物以每月10,000元之對價出租予戚良善，再於 次年度調漲租金為每月12,000元，租賃期限至105年9月21 日止，以及系爭建物占用系爭土地之位置如原判決附圖編 號A部分所示，面積56平方公尺之土地等情，業據提出土 地所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本、本院執行命 令、房屋租賃契約書等為證（見原審卷第13-27頁、第40 、41頁），並經原審會同兩造及臺中市中正地政事務所人 員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及臺中市 中正地政事務所105年11月22日土地複丈成果圖在卷可憑 （見原審卷第57-62頁、第66頁），且為上訴人所不爭執 ，堪信為真。 （二）被上訴人復主張因上訴人所有之系爭建物坐落於系爭土地 上，被上訴人得類推適用民法第425條之1規定，請求上訴 人給付土地租金，上訴人則以其同意支付戚良善搬走後之 土地租金，但戚良善搬走前之土地租金，依其與戚良善之 約定，應由戚良善支付，且原審所核定之土地租金數額過 高等語置辯。因此，本件兩造之爭點，應在於上訴人所有 之系爭建物，與被上訴人所有之系爭土地，兩者間是否具 有法定租賃關係？如有，原審所核定之土地租金數額，是 否適當？ （三）按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他 情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事 人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與 否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違 反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度 第16次民事庭會議決議參照）。次按土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基 地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解 釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推 斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48 年台上字第1457號判例意旨參照）。而最高法院73年第5 次民事庭會議決議略謂：「土地與房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第14 57號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地 之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律 關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能 協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所 有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受 房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有 人對之默許其繼續承租」，且上開最高法院判例意旨，已 增列為民法第425條之1內容，並於88年4月21日由總統令 增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5月5日施行， 該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力 ，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事 實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解 及法理。是於民法第425條之1開始施行前，土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋先後出賣者，依上開判例及決議 意旨，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，仍應推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴 請法院裁判。故出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相 異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼 續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱 該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用 」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用 」，即無不當得利或侵權行為之可言（最高法院93年度台 上字第1328號判決要旨參照）。 （四）經查： 1、系爭土地為被上訴人所有，系爭建物原所有權人戚良善則 為被上訴人之弟，而系爭建物坐落於系爭土地上，且屬已 辦理保存登記之建物，足見應係系爭土地所有人即被上訴 人同意提供系爭土地供戚良善建築系爭建物。故戚良善依 其與原告間之約定，對於系爭土地有使用權，而於系爭土 地上建造系爭建物，可徵系爭建物本係有權占有系爭土地 。 2、惟按債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係 ，亦即債之關係具有相對性，除法律有特別規定外，不得 對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得 以對抗任何人之情形不同，是縱被上訴人曾同意提供系爭 土地予戚良善興建系爭建物而占用系爭土地，而認戚良善 與上訴人間就系爭土地有使用借貸之合法占用權源，但上 訴人係嗣後買受系爭建物之第三人，依前揭說明，上訴人 尚難執戚良善與被上訴人間使用系爭土地之契約關係，對 抗被上訴人。又系爭建物對系爭土地之使用權關既係原先 即已存在，其後系爭建物之所有權始因拍賣而移轉予上訴 人，自與前揭最高法院48年台上字第1457號判例及民法第 425條之1第1項前段規定之基本法理相類，而可類推適用 之，即應推斷土地所有人默許房屋所有權人繼續使用土地 之事實。揆諸上開說明，除有反對之特約外，應推斷被上 訴人仍應受系爭建物對系爭土地原有使用權之法律關係之 約束，即系爭建物所有權人仍得主張系爭建物對系爭土地 原已取得之使用權關係，而類推適用民法第425條之1規定 之效果，另成立租賃關係。 3、按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額 當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第 2項定有明文。本件兩造在系爭建物得使用系爭土地期限 內推定有租賃關係，業如前述，且本件訴訟期間，兩造就 被上訴人得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造 間就租金數額不能協議決定，則被上訴人類推適用民法第 425條之1第2項規定，請求法院核定本件租賃關係之租金 數額，並據以請求上訴人給付租金，即屬有據。 4、按土地法第97條規定：城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息10％為限；同法第105條規定 ：第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該等規 定，城市地方租用基地建築房屋之租金，不得超過土地申 報總價年息10％。又基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等 情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例要 旨參照）。查系爭建物占用系爭土地面積為56平方公尺， 已如前述，衡以系爭建物為3層樓之鋼筋混凝土造建物， 總面積達136.30平方公尺，有建物登記謄本附卷可稽。又 系爭土地位於臺中市北屯區，地目為建，生活機能尚稱良 好等情，有土地登記謄本及現場照片存卷可佐。再參以上 訴人前先後以每月10,000元、12,000元之租金，將系爭建 物出租予戚良善長達4年餘，亦如前述。本院審酌上情， 認為系爭建物就其占用系爭土地部分類推適用民法第425 條之1第1項所成立之租賃關係，認應以系爭土地申報地價 年息10％，作為核定計算租金之標準，較為適當。而系爭 建物占用系爭土地之面積為56平方公尺，且系爭土地之申 報地價自101年1月起為每平方公尺2,480元、自102年1月 起為每平方公尺3,280元、自105年1月起為每平方公尺4,3 20元，有地價第二類謄本及土地登記謄本在卷可稽（見原 審卷第27、40頁），故自101年2月1日起至105年12月31日 止之各年度租金應核定如附表所示，另自106年1月1日起 至上訴人返還如原判決附圖編號A部分所示土地之日止之 租金則核定為每年24,192元（計算式：4,320×56×10％ ＝24,192，小數點以下四捨五入）。 四、綜上所述，系爭建物占用系爭土地之合理租金應為自101年2 月1日起至105年12月31日止之各年度已到期租金共計78,527 元；自106年1月1日起至上訴人返還如原判決附圖編號A部分 所示土地之日止之租金則為每年24,192元。則被上訴人主張 類推適用民法第425條之1規定認有法定租賃關係存在，請求 法院核定租金，並請求上訴人給付78,527元，及自106年1月 1日起至上訴人返還如原判決附圖編號A部分所示土地之日止 ，按年給付24,192元，即有理由，應予准許。又被上訴人上 開請求就未到期部分租金之給付性質上雖為將來給付之訴， 但上訴人對於已到期之租金迄未給付，顯然有到期不為履行 之虞，被上訴人自有預為請求之必要，併予敘明。 五、至上訴人提起上訴雖稱：戚良善從系爭建物搬走前之地租， 依上訴人與戚良善之約定，應由戚良善支付云云，然此為被 上訴人所否認，上訴人就此亦未能舉證以實其說，則上訴人 此部分主張，即無足採。 六、被上訴人依民法第179條及類推適用民法第425條之1規定請 求給付相當於租金之不當得利或租金，並主張該等請求係選 擇合併，請求法院擇一判決。本院認被上訴人類推適用民法 第425條之1規定為請求，既經准許，即無庸再就其依第179 條規定之請求是否成立再為審酌，附此敘明。 七、綜上所述，上訴人所辯，均非可採。本件被上訴人主張類推 適用民法第425條之1規定認有兩造間就系爭土地有法定租賃 關係存在，請求法院核定租金，並請求上訴人給付78,527元 ，及自106年1月1日起至上訴人返還如原判決附圖編號A部分 所示土地之日止，按年給付24,192元，為有理由，應予准許 。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 9 月 1 日 民事第一庭 審判長法 官 李悌愷 法 官 廖欣儀 法 官 羅智文 以上正本係照原本作成 不得上訴 中 華 民 國 106 年 9 月 1 日 書記官 黃舜民 附表 ┌──┬─────┬─────┬───┬──────────┐ │年度│起迄日期 │系爭土地申│利率 │本院核定租金 │ │ │ │報地價（每│ │（新臺幣） │ │ │ │平方公尺）│ │ │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │101 │101 年2月1│2,480元 │10％ │12,731 元（計算式： │ │ │日起至101 │ │ │（2,480 ×56×10％×│ │ │年12月31日│ │ │11/12 ＝12,731，小數│ │ │止 │ │ │點以下四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │102 │102 年1月1│3,280元 │10％ │18,368 元（計算式： │ │ │日起至102 │ │ │（3,280 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝18,368，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │103 │103年1 月1│3,280元 │10％ │18,368 元（計算式： │ │ │日起至103 │ │ │（3,280 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝18,368，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │104 │104年1 月1│3,280元 │10％ │18,368 元（計算式： │ │ │日起至104 │ │ │（3,280 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝18,368，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │105 │105 年1月1│4,320元 │10％ │24,192 元（計算式： │ │ │日起至105 │ │ │（4,320 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝24,192，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┴─────┴─────┴───┼──────────┤ │ 合 計│ 78,527元 │ └──────────────────┴──────────┘