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臺灣臺中地方法院民事判決　106年度簡上字第267號 上　訴　人　吳志誠 訴訟代理人　許惟智律師 被上訴人　　太極房屋仲介有限公司 法定代理人　王曉婷 訴訟代理人　周開達 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國106年5 月25日臺灣臺中地方法院簡易庭106年度中簡字第714號第一審簡 易判決提起上訴，本院於106年11月24日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： ㈠上訴人於民國105年10月12日，委託被上訴人向訴外人即賣 方葉芳吟，購買門牌號碼臺中市○○區○○街○號12樓之2之 房地（下稱系爭房地），並簽定不動產買賣契約書及應支付 之服務費確認單，系爭房地已於105年11月10日完成過戶登 記，並於同年11月21日完成交屋，被上訴人之居間仲介已完 成，然經被上訴人依前開服務確認單向上訴人請求支付新臺 幣（下同）110,800元之服務費，上訴人卻拒不給付。本件 服務費原應為系爭房地成交總價之百分之2，被上訴人已優 惠百分之1予上訴人，然被上訴人未曾同意被上訴人之服務 費用係包含在系爭房地之成立買賣總價內，倘被上訴人曾為 上開表示，即無須另立行書立服務費確認單。爰依前開服務 費確認單之法律關係，請求上訴人給付服務費，並聲明：上 訴人應給付被上訴人110,800元，及自支付命令送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ㈡除援用原審及準備程序提出之書狀及言詞陳述外，於本院補 述： ⒈上訴人與賣方簽訂買賣契約並未記載仲介費從買賣價金中支 付，且上訴人後來有與被上訴人簽立服務費確認單，確認繳 納百分之1服務費。而仲介係買方付買方的仲介費，賣方是 付賣方的仲介費，如買方認為要支付服務報酬就要將服務報 酬匯入專戶，但上訴人未支付該筆錢。 ⒉訴外人陳資府確實係被上訴人公司的職員，支付命令狀原證 一的不動產買賣契約書第15條雖然有表示自履保專戶中給付 各自仲介經紀費，但該履保專戶部分，是指買方有另外將要 給仲介服務費的部分匯入履保專戶才算，本件因為上訴人未 將應給付給被上訴人的服務費匯入履保專戶內，且105年10 月5日在被上訴人還未與賣方簽署買賣契約書時，上訴人寫 給被上訴人的確認書已經同意要給付百分之2的服務費給被 上訴人。嗣在105年10月12日簽約當天，被上訴人和上訴人 又談妥降為百分之1的服務費，始會簽立服務費確認單，故 上訴人確實知道還要另外再給付百分之1的服務費，被上訴 人不是賣方。被上訴人是上訴人的仲介，是上訴人找被上訴 人幫忙找房子購買，後來被上訴人幫上訴人找到住商仲介的 房屋，被上訴人是上訴人的仲介公司，賣方的仲介公司是住 商公司，賣方付給住商，買方付給被上訴人，各自要付各自 的仲介費，依照買賣價金履約保證申請書第4條的約定，上 訴人及賣方都沒有與被上訴人另外簽買賣價金履約保證申請 書，所以被上訴人始與上訴人簽支付命令申請狀證物二的服 務費確認單，代表是由上訴人單獨給付給被上訴人百分之1 的仲介費。 ㈢聲明：駁回上訴。 二、上訴人則以： ㈠於原審辯稱：被上訴人之法定代理人曾答應上訴人本件服務 費用係包含在系爭房地之成交總價內，故上訴人雖曾同意以 系爭房地成交總價金百分之1計算服務費即110,800元，但既 已包含在系爭房地之成交總價金內，則上訴人即無須再支付 原告前開服務費。 ㈡上訴意旨： ⒈依系爭契約意旨及一般仲介銷售實務，本件服務費確實係包 含於系爭房地買賣總價金中，上訴人未再向被上訴人給付系 爭服務費，係屬合法。上訴人於105年10月12日委託被上訴 人購買系爭房地，依兩造間居間仲介法律關係之旨意，係被 上訴人受託處理購買系爭房地，亦即媒介雙方簽訂系爭房地 買賣契約。另該服務費之數額及給付係按系爭房地買賣價金 之一定成數為基礎而計算，且視該銷售系爭房地之事務已全 部完成，為系爭服務費給付之時點，亦即系爭房屋已因完成 過戶登記，系爭房地出售人收受全部價金之時，系爭服務費 乃依據系爭房地買賣價金而產生，自當包含於系爭房地買賣 價金中，始符合系爭契約意旨及一般仲介銷售實務。 ⒉按不動產買賣契約書之當事人雖未包含被上訴人，而不得拘 束被上訴人，惟承上述，系爭服務費之數額及給付，均係因 系爭房地買賣總價金計算而來，系爭服務費自當包含於系爭 房地買賣價金之中。且被上訴人因系爭房地完成所有買賣事 宜，而與上訴人確認系爭房地總價金用以計算、確認系爭服 務費數額並簽署服務費確認單為憑證，惟實不足以證明被上 訴人係向上訴人收取系爭服務費。且依系爭房地買賣契約書 第15條第1項之規定，系爭服務費確實係約定自系爭房地買 賣總價金即履保專戶中給付予被上訴人。況觀之其他委由不 動產仲介公司銷售房地之個案，仍有不動產仲介公司向無須 給付服務費之一方簽署服務費確認單，用以計算、確認服務 費收取數額之情形（上證二）。 ⒊對被上訴人所提確認書形式上真正不爭執，惟兩造係早於 105年10月5日簽屬該確認書，被上訴人係於該期日後即105 年10月12日始承買系爭房地，而與出賣人及被上訴人簽署買 賣契約（上證一末頁），亦即兩造係於系爭確認書簽署後， 有關本件服務費之給付方式及由何者給付等事項，即可因系 爭房地買賣雙方就是否約定履保專戶（倘約定價金由履保專 戶給付者，即無以現金支付系爭服務費之可能）、價金條件 等具體條件進行協商之結果，而變更原確認書所約定之內容 。實則，依後約即系爭房地買賣契約第15條第1項之約定（ 上證一），系爭服務費確實約定自系爭房地買賣總價金即履 保專戶中給付予被上訴人。觀以本件事證，系爭服務費係包 含於系爭房地買賣總價金中，上訴人實無再行給付系爭服務 費予被上訴人之必要。 ㈢聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴駁回。 三、本件經法院與兩造彙整不爭執事項及爭執之事實，結果如下 （本院卷第27頁）： ㈠兩造不爭執之事項： ⒈上訴人確實有委任被上訴人公司代為仲介本件之不動產買賣 契約。 ⒉對於兩造所提證物，除被上訴人所提確認書之真正，尚待上 訴人確認（其後106年8月17日民事上訴理由㈡狀，已就此為 形式上真正不爭執）外，其餘證物之形式上真正均不爭執。 ㈡兩造爭執之事項：被上訴人請求上訴人應另外給付本件之仲 介費用，即買賣價金之百分之1即110,800元，上訴人主張應 給付被上訴人之仲介費用已包含在賣方之全部價金內，不須 另外給付給被上訴人，何者主張為可採？ 四、本院之判斷： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。各當事人就其所主張有 利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者 ，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原 因已有相當之證明，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反 對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此 為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號、18年 上字第2855號判例可資參照）。 ㈡經查，上訴人確實有委任被上訴人公司代為仲介本件之不動 產買賣契約，且上訴人已以11,080,000元向賣方購得系爭房 地，並辦理移轉登記及點交手續，均為兩造所不爭執。被上 訴人主張105年10月5日在被上訴人還未與賣方簽署買賣契約 書時，上訴人寫給被上訴人的確認書已經同意要給付百分之 2的服務費給被上訴人，嗣在105年10月12日簽約當天，被上 訴人和上訴人又談妥降為百分之1的服務費，始會簽立服務 費確認單，故上訴人確實知道還要另外再給付百分之1的服 務費等情，業據被上訴人提出105年10月5日之確認書（見本 院卷第29頁）及105年10月12日之服務費確認單（見支付命 令卷第11頁）可憑，足見兩造原約定上訴人同意要給付百分 之2的服務費給被上訴人，嗣在105年10月12日簽約當天，又 改成百分之1的服務費，否則被上訴人何須再要求上訴人簽 訂服務費確認書？故被上訴人上揭所述核與事證相符。上訴 人雖辯稱兩造所約定之服務費乃包含在系爭房地之買賣價金 等語，無非係以其與賣方所簽之不動產買賣契約書第15條第 1項之規定：「本約簽定之同時，買賣雙方同意自履保專戶 中，給付各自依約應負擔之仲介經紀（住商不動產加盟店） 服務費用。」，而認上訴人已就系爭房地買賣總價金即履保 專戶中給付予被上訴人，惟此為被上訴人所否認，則上訴人 就上開有利於己之事實，自應負舉證之責。依上訴人上開所 提不動產買賣契約書第15條第1項之括弧內，僅有賣方之仲 介公司即住商不動產加盟店，並未包含上訴人之仲介公司即 被上訴人公司，核與被上訴人所提買賣價金履約保證申請書 第4條第3項，就甲（即上訴人）乙（即賣方）方應給付丙方 之仲介服務報酬，其中丙方僅有住商不動產加盟店之情相符 ，足證上訴人亦明知其給付之價金確僅包含賣方應給予之仲 介服務費，而不包括買方應給予之仲介服務費甚明，否則被 上訴人何須再於簽約當日要求上訴人簽署前述之服務費確認 單？至上訴人所提其他仲介案件之未收服務費確認單（見本 院卷第23頁），由其標題即知為「未收服務費確認單」，核 與本件被上訴人要求上訴人所簽署為「服務費確認單」之情 顯有不同，故上開「未收服務費確認單」顯不能為上訴人有 利之認定甚明。此外，上訴人迄未能舉證證明被上訴人之法 定代理人確曾答應上訴人本件服務費用係包含在系爭房地之 成交總價內，自難認上訴人之抗辯屬實。 ㈢綜上所述，被上訴人既已依約仲介系爭房地成立不動產買賣 契約，且上訴人亦簽署服務費確認單，確認應給付被上訴人 110,800元之服務費，則被上訴人依服務費確認單之約定， 請求上訴人給付上開服務費及法定遲延利息部分自有理由， 應予准許。從而原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告 假執行，經核於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞，指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述 ，附此敘明。 六、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 15 日 民事第三庭 審判長法 官 劉長宜 法 官 黃凡瑄 法 官 黃建都 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 12 月 15 日 書記官 吳慕先