裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1417號 原　　　告　李嘉文 訴訟代理人　張嘉麟律師 被　　　告　德邑建設股份有限公司 法定代理人　陳祐德 訴訟代理人　陳建良律師 複代理人　　楊振裕律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國107年12月4日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾柒萬柒仟叁佰肆拾玖元，及自民國一 百零六年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣伍拾柒萬柒仟叁佰肆拾玖元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠、原告於民國103年11月24日以新臺幣（下同）850萬元（房屋 款3,825,000元、土地款4,675,000元）向被告購買坐落臺中 市○○區○○○段埔子小段594之77、594之55、98、416之 37地號土地所有權應有部分（下稱系爭土地）及其上6167建 號四層建物（房屋編號為B66、門牌號碼為臺中市○○區○ ○路○○○巷○○弄○○號，下稱系爭房屋），並分別簽訂土地預 定買賣契約書（係與訴外人林榮金締約）及房屋預定買賣契 約書（下稱系爭土地買賣契約書、系爭房屋買賣契約書，合 稱系爭土地、房屋買賣契約）。依系爭房屋賣賣契約書第10 條第1項及第12條第1項第4款約定條文被告應於取得使用執 照後4個月內辦理系爭土地及房屋所有權移轉完畢，並應於 領得使用執照6個月後通知原告進行交屋，否則應按日給付 遲延利息。詎被告於105年6月4日取得使用執照後，卻遲至 106年1月23日始正式發函告知原告進行交屋程序。又系爭房 屋買賣契約第12條第4款約定係以已繳「房屋」價款為計算 基準，而內政部契約範本則規定以已繳「房地」總價款為計 算基準，自應適用內政部契約範本為價算。本件原告於被告 取得系爭使用執照後已繳納土地及房屋款為2,300,000元， 被告逾期通知之日數為49日，按日以5/10000計算為1,150元 ，合計被告應給付原告遲延利息56,350元（0000000*5/1000 0*49=56350）。 ㈡、系爭房屋買賣契約第16條第2項就相關稅務及規費之約定， 較內政部契約範本第22條規定為不利消費者，依消費者保護 法之規定，自應適用有利於消費者之規定。因此，原告代被 告給付第一次建物測量規費2,387元、建物第一次保存登記 規費4,500元、建物實價登錄費用2,000元及房屋設籍費用1, 000元，並非原告之義務，爰依民法第179條請求被告應返還 上開代墊款9,887元。 ㈢、被告雖已將系爭房屋交付原告，惟其中女兒牆、污水處理設 施及一樓樓層高度並未按主管建築機關核准建造執照之圖說 與說明書施工，而有減少其價值及欠缺被告所保證品質之瑕 疵，說明如下： ⑴、依被告提出於建管單位之新建工程結構計算書第壹條第二項 規定：「樓高：本建物一樓高3.4公尺，二至四樓3公尺」， 然系爭房屋廣告之一樓高度為3.6公尺、二樓以上為3公尺之 建物，系爭房屋是否可一併適用結構計算書非無疑問。且系 爭房屋疑似無保留樓版預留牆筋，復將竣工圖上所載原先應 設置於系爭房屋後方之污水處理設施移至系爭房屋一樓正下 方處，系爭房屋所用混凝土若有未符合結構計算書所指材料 應力標準之情況下，系爭房屋亦有結構強度不足之風險； ⑵、再者，被告實際安裝之系爭污水處理設施屬傳統舊型設備及 傳統施做方法，與系爭房屋之建築物污水處理設施竣工圖面 所示新型型號設備包含相關防震軟管設計不符； ⑶、又依建築技術規則規定，房屋女兒牆之設置除維護安全外， 亦在底處施作防水壓磚收頭，以避免防水層滲水、或是屋頂 雨水漫流，並規定建築物之女兒牆在二層樓以下不得小於1 公尺，二層樓以上不得小於1.1公尺，十層樓以上不得小於 1.2公尺，系爭房屋為四樓建物，女兒牆經實際測量僅為95 公分，未達前揭規定之不得小於1.1公尺之高度，被告亦有 未依法令施作女兒牆之瑕疵。 ⑷、綜上，被告交付原告之房屋，既有上開未依圖施工而可歸責 於被告之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任。爰以起訴狀繕本 通知被告就系爭房屋負瑕疵擔保責任，並依民法第359條規 定請求減少價金，及依民法第227條不完全給付之規定請求 損害賠償，請求擇一而為判決。並聲明：被告應給付原告1, 066,237元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、依系爭房屋買賣契約書第10條第1、2項、第11條及系爭土地 買賣契約書第3條、附件二付款明細表第10項、附件四代辦 貸款委託書，暨房屋預定買賣契約書第6條、附件二付款明 細表第15項、附件五代辦貸款委託書等約定，原告於被告通 知辦理產權移轉手續時，應給付被告土地價金350萬元、房 屋價金239萬元，並約定由原告以系爭房屋及土地貸款所得 給付，被告並無義務先行通知原告驗收或交屋，依民法第26 4條第1項規定，得於原告履行依契約所負除交屋款以外價金 之給付義務前，拒絕交屋。又被告於105年5月26日即通知原 告辦理產權移轉及貸款手續，但原告表示將自辦貸款卻又遲 不辦理貸款手續，復要求檢視竣工圖及質疑圍牆為何未全部 升級為RC造；嗣後再催促原告辦理貸款對保手續，以利後續 產權移轉、貸款、撥款手續，原告竟又表示不需過早辦理貸 款，以免負擔利息；又再要求被告於106年2月底交屋，且於 交屋前先驗屋、修繕雙方確認複驗合格、交屋、撥款，原告 顯然拒絕於交屋前給付除交屋款以外之價金。後更要求如被 告未於期限內完成交屋，致銀行無法撥款給被告，被告應比 照銀行貸款利率、貸款637萬元，還款年限20年等條件，借 款給原告，顯見原告在交屋完成前拒絕給付價金589萬元無 疑。 ㈡、原告既拒絕依約給付應於驗收、交屋前先行給付之價金，被 告應不受於取得使用執照後6個月內進行交屋之限制，原告 不得主張交屋期日延後係可歸責於被告。詎原告突於106年1 月初來電表示，為避免貸款條件變更，同意先行移轉所有權 登記、辦理貸款、撥款後再交屋，兩造於106年2月6日完成 驗屋手續，並於106年2月15日移轉系爭房地所有權與原告， 尾款562萬元亦於106年2月21日給付完畢。被告原擬於106年 2月21日當日辦理交屋手續，但原告表示將住院治療另約定 交屋時間，最終於106年3月7日在被告同意增加頂樓防水延 長保固為3年之條件下完成交屋手續。原告既遲延給付價金 ，且於被告指定106年2月21日交屋時又因原告個人因素而改 期，被告自無原告所指遲延進行交屋，原告請求賠償遲延利 息，並無理由。 ㈢、況原告於被告通知交屋前即以前揭存證信函主張者，或並非 瑕疵（要求交付竣工圖、圍牆由原設計百歲磚升級為RC牆、 買賣契約內容應以內政部範本為準、屋頂平臺女兒牆高度不 足15公分），或原即為屋頂防水層未施作即房屋尚未完工前 所存在之狀況，被告本於房屋交付前定會完成施作，並非不 能補正之瑕疵，被告亦從未拒絕補正，原告逕請求瑕疵擔保 而減少價金，非屬有據。另原告至遲應於105年10月31日前 給付562萬元價金，依內政部契約範本應記載及不得記載事 項第9條之規定，原告應就562萬元按日息萬分之2計算給付 被告遲延利息，原告遲延日數合計為112日，應給付被告遲 延利息125,888元，爰以答辯狀通知原告給付，並以之同額 抵銷本件對原告應為之給付，以答辯狀之送達為抵銷意思表 示之通知。 ㈣、系爭房屋一樓申請建築高度與竣工高度均為3公尺，二樓則 均為3.4公尺，原告提出之住宅新建工程結構計算書所載「 樓高」資料，應僅為代表性資料，並非全部建物樓高資料。 原告質疑建築結構不安全，顯然乏據。又被告從未於契約或 以廣告表示寶格麗莊園建案全部建築物一樓均為3.6公尺挑 高，廣告報導內容所指「全案1樓高3.6米，2樓以上高3米」 係記者之報導，內容應為誤載。另原告從不曾向被告人員確 認或質疑系爭房屋一樓高度是否為3.6公尺。況原告於交屋 前已取得竣工圖，系爭房屋立面圖明確標示一樓高度為300 公分，何以原告未即時爭執？原告主張系爭房屋一樓高度不 足3.6公尺為瑕疵，並無理由。又系爭房屋並無原告所指未 保留樓版預留牆筋情形，而系爭房屋之污水處理設施原係設 計埋設建物後方空地，但因考量日後抽取污水時管線需經由 一樓室內可能造成不便問題，改於施工時將污水處理設施變 更設置位置與編號B62房屋相同，即埋設於一樓停車空間下 方地面，且考量承重能力，改用RC預鑄式污水處理設施，並 不影響結構安全。 ㈤、又依「建築技術規則建築設計施工編」第1條第9款第3目規 定女兒牆之高度不得超過1.5公尺，但並無最小高度之規範 。而女兒牆所在雖屬屋頂平臺，但並無室內樓梯可通，僅以 設置於室外性質為工作梯之固定式爬梯上下，以維護設置於 屋定平臺之水塔、馬達等設備，並非供人員生活起居活動之 空間，女兒牆高度為95公分或110公分，並不影響使用安全 ，實無減少建築物價值或通常效用，縱有減少效用，其程度 顯無關重要，不得視為瑕疵。況系爭房屋屋頂平臺女兒牆原 即設計為90公分高，被告並據以申請建造執照及使用執造， 並無原告所指未依圖說施工問題。若原告以高度不足1.1公 尺影響安全，被告願負擔費用以建築技術規則所要求「欄杆 扶手」方式增加高度至1.1公尺或法規上限之1.5公尺，既無 拆除重做必要等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴；如受 不利判決，請准供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠、兩造於103年11月24日分別訂立系爭土地買賣契約書、系爭 房屋買賣契約書，買賣標的物分別為坐落於臺中市○○區○ ○○段○○○段000○00地號土地、坐落於臺中市○○區○ ○○段○○○段0000000000000000地號土地等共有部分 及坐落前揭土地範圍內之所興建之地上四層透天房屋（房屋 編號為：B66、門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○ 號），總價款為850萬元（房屋款：3,825,000元、土地款4, 675,000元）； ㈡、被告在105年6月4日取得使用執照，應於105年12月4日通知 交屋，但被告於106年1月23日才通知原告交屋，遲延49日； ㈢、系爭房屋一樓實際高度為3公尺，女兒牆實際高度95公分； ㈣、化糞池部分，被告所施作的是RC預鑄式污水處理設施，與竣 工圖所載不符。 四、法院之判斷： ㈠、瑕疵之減少價值應以房、地併算： ⑴、經查，依房屋預定買賣合約書第19條約定：「本契約應與相 關之『土地預定買賣合約書』共同履行，如本契約解除時， 該『土地預定買賣合約書』亦視同解除」（本院卷一第19頁 反面）、土地預定買賣合約書第10條約定：「本契約應與相 關之『房屋預定買賣契約書』共同履行，如本契約解除時， 該『房屋預定買賣契約書』亦視同解除」（本院卷一第19頁 反面）。足見系爭房屋契約與系爭土地契約彼此間具有不可 分離之依存關係，應共同履行，且任一部分不履約時，即2 份契約視為全部違約，得解除全部契約。 ⑵、次按企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先 擬定之契約條款，即屬定型化契約條款；定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防 消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得 選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項， 報請行政院核定後公告之；違反中央主管機關公告之定型化 契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之 事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者 保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條第2項、第17條 第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。本件系爭房地契 約係被告公司為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先擬 定之定型化契約條款，自應受消保法上開規定及中央主管機 關公告定型化契約應記載事項之規範。又按企業經營者，係 指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業 者，此觀消保法第2條第2款規定即明。準此，凡以提供商品 或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人， 均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為自 然人。本件被告公司推出「寶格麗莊園」建案，以被告公司 為房屋出賣人，訴外人林榮金則以坐落基地之所有權人身分 出售土地，共同銷售系爭建案之房屋及基地，且系爭房地契 約內容，係兩造間就系爭建案預售屋買賣訂立契約，由被告 公司興建系爭房屋出售與原告，並與訴外人林榮金分別就房 屋、土地訂立買賣契約，顯然訴外人林榮金與被告公司係共 同經營同一預售屋銷售事業，自屬消保法第2條第2款所定之 企業經營者，系爭土地契約與系爭房屋契約均有消保法第17 條及系爭應記載事項之規範，自堪認定。徵諸一般購屋之消 費者多不諳法律規定，如房屋有瑕疵且重大時，並無單獨解 除房屋買賣契約而獨留土地買賣契約之理，因此在房屋有瑕 疵而減少價金或遲延時，亦應以相同之方式視之，斷無僅以 房屋價金作減少之理，此應無違國民法律感情及經驗法則。 ⑶、惟系爭房屋契約及系爭土地契約既係分別由原告與被告及原 告與訴外人林榮金所簽訂，如因瑕疵而減少之價金或有遲延 時固不能僅以房屋計算，然本件原告並未以土地之出賣人林 榮金為被告，自不得於本案請求因瑕疵而減少之土地價金或 遲延時關於已繳納土地價金部分之遲延利息。 ㈡、經查，本件系爭房地總價金為850萬元，其中房屋款3,825,0 00元，土地款4,675,000元，而兩造對被告取得使用執照， 後於106年1月23日才通知原告交屋而遲延49日均不爭執，依 上開說明，原應以房地總價作為遲延利息之計算基準，惟因 原告未併以土地出賣人林榮金為被告，固僅能請求房屋部分 之遲延利息，原告依系爭房屋契約第10條第1款、第12條1項 第4款規定，得請求之遲延利息（實際上應為違約金）為25, 358元【0000000（已繳房地價款）*房屋價款占總價款比例 （0000000/00 00000）* 5/10000*49=25358，元以下4捨5入 】，逾此部分請求，核屬無據，不應准許。 ㈢、原告請求代被告墊付第一次建物測量規費2,387元、建物第 一次保存登記規費4,500元、建物實價登錄費用2,000元及房 屋設籍費用1,000元，合計代墊費用為9,887元，被告應依不 當得利之法律關係返還與原告，此為被告所不爭執（本院卷 一第89頁），原告此部分請求為有理由，應予准許。 ㈣、本件因原告未就土地出賣人林榮金併同請求，因此在本案計 算減少價值時，僅應計算房屋部分即為已足，且依鑑定機關 台中市不動產估價師公會之鑑定報告所示，亦僅計算房屋之 價值而未含土地部分（鑑定報告第55-56頁），而依鑑定機 關鑑定結果，第一層樓層高度由3.6公尺變更為3公尺，減少 之價值為515,104元；另污水處理設備變更所減少之價值為 27,000元，而女兒牆部分雖與建築法規規定之高度不符，惟 並不影響女兒牆之效用，且減少之程度非鉅，依民法第354 條第1項但書之規定應認與無瑕疵物同，不得請求減少此部 分之價金。 ㈤、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保責任減少價金之法律關係， 請求被告給付542,104元、依不當得利之法律關係請求被告 給付代墊款9,887元、依系爭房屋契約第10條第1款、第12條 1項第4款規定請求遲延利息25,358元，合計為577,349元及 自起訴狀繕本送達翌日（即106年6月1日）起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保聲請 宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不 合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。 ㈥、末按購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此 廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，顯已構 成雙方買賣契約內容之一部。本件依被上訴人之廣告顯示米 蘭公爵別墅之設計為歐式大門，左右有二根羅馬柱，分別嵌 鑄主人名字之銅牌，另立一尊藝術雕像。若兩造係以上開廣 告內容，合意訂立系爭買賣契約，則該廣告自，成系爭買賣 契約內容之一部，被上訴人即應負履行該契約內容之義務（ 最高法院87年度台上字第1190號判決參照）。本件被告抗辯 報紙廣告係訴外人萬閤廣告企劃事業有限公司所刊登，與被 告無關，被告亦未曾委託他人刊登，不應視為契約之一部分 云云。惟依商業慣例觀之，報紙刊登之內容可分為廣告及新 聞，新聞係記者自行發掘所為報導，除非重大、受囑目之新 聞，否則通常版面及面積均不大，而廣告或業配文，因係受 廠商委託所刊登，雖有時外觀以新聞方式呈現，然版面及面 積均較新聞為大，本件原告提出之報紙刊登內容，面積均係 半版左右，所占版面位置亦常為廣告所占位置，應屬被告所 刊登之廣告較符常理，被告之抗辯尚難採信。依上開最高法 院判決意旨，廣告內容既係被告所刊登，所登載之內容即應 視為契約之一部分，被告抗辯樓層高度未約定為3.6公尺， 顯難採信。 ㈦、至被告抗辯原告至遲應於105年10月31日前給付562萬元價金 ，依內政部契約範本應記載及不得記載事項第9條之規定， 原告應就562萬元按日息萬分之2計算給付被告遲延利息，原 告遲延日數合計為112日，應給付被告遲延利息125,888元， 並以之抵銷本件對原告應為之給付云云。惟依系爭房屋買賣 契約書第10條第1、2項及系爭土地買賣契約書第4條第2項第 1款、第5條約定，原告於被告移轉土地及房屋所有權時，應 繳清交屋款以外之自備款，惟依系爭房地之土地及建物登記 簿謄本所載，系爭房地移轉所權與原告時間為106年2月15日 ，而原告係以系爭房地向中國信託商業銀行設定抵押貸款， 貸款金額係於106年1月5日撥付，此有該行107年9月27日中 信銀字第1072227480322號函附卷可佐（本院卷三第51頁） ，被告亦自承原告於106年2月21日將尾款562萬元給付完畢 ，原告就設定抵押借款及撥款時程與契約約定時程並無不合 （僅差6日，依所有權移轉送件及辦理流程觀之，並無遲延 ），被告抗辯原告應就此部分遲延負遲延利息，並與原告之 請求為抵押，難認有據，不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 28 日 民事第二庭 法 官 李立傑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及 應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條 第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。 中 華 民 國 108 年 1 月 2 日 書記官 資念婷