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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2051號 原　　　告　大里工業股份有限公司 法定代理人　江玉春 訴訟代理人　林亮宇律師 　　　　　　陳思辰律師 被　　　告　昆倫防災實業行即王水錦 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年10月11日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段○○巷○○○號 房屋全部騰空遷讓返還予原告，並應將昆倫防災實業行之商業登 記自前開房屋遷出。 被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元，及自民國106年7月21日起至 清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國106年7月10日起至返還第一項所示房屋之日止，按 月給付原告新臺幣陸萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告以新臺幣壹佰零伍萬元為原告預供擔保，得免為 假執行。 本判決第二、三項，於原告以新臺幣壹拾陸萬伍仟元為被告供擔 保後，得假執行；但被告以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、兩造爭執要旨： 原告主張： ㈠門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段○○巷○○○號房 屋（下稱系爭房屋）為原告所有。兩造於民國104年6月6 日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約 定租賃期間自104年6月10日起至106年6月9日止，被告應 於每月15日前給付原告每月租金新臺幣（下同）6萬元。 惟被告於106年6月9日租期屆滿尚有9萬元租金未給付，且 未如期於106年6月9日搬離系爭房屋。被告復向原告要求 再承租系爭房屋1個月，兩造並約定沿用系爭租約內容， 租期自106年6月10日起至106年7月9日止，租金為6萬元， 故被告共積欠原告租金15萬元。兩造因此約定被告應於10 6年6月20日前給付6萬元，餘額9萬元則必須於106年7月9 日前給付完畢，如未依約履行，被告須給付違約金30萬元 予原告。詎被告迄今仍未依約給付，原告自得請求被告給 付租金15萬元，及未如期繳納房租之違約金30萬元。又系 爭租約於106年7月9日屆滿，依系爭租約第四條第5項前段 ：「除甲方同意暨續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋 以誠意照原狀遷讓甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向 甲方請求遷移費或任何費用」之約定，被告應將系爭房屋 回復原狀後返還予原告，惟被告迄今仍未交還系爭房屋， 依系爭租約第六條第2項：「乙方於終止租約或租賃期滿 不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹拾萬元整如訴訟時 其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」之約定，被 告應給付違約金10萬元及因此訴訟所生律師費用5萬元予 原告。此外，系爭租約既已屆滿，被告即無合法權源占有 系爭房屋，惟被告仍繼續占有系爭房屋，顯屬無權占有， 原告自得依民法第767條第1項及第450條第1項規定請求被 告返還系爭房屋；並依民法第767條第1項規定，請求被告 將設在系爭房屋之昆倫防災實業行商業登記遷出。另被告 無權占有系爭房屋，於占有期間可獲得相當於租金之利益 ，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之 法律關係，請求被告自106年7月10日起至遷讓返還系爭房 屋之日止按月給付6萬元。 ㈡對被告抗辯之陳述：被告是向原告承租系爭房屋，自應將 租金交付予原告，而非訴外人江連增。又昆倫防災實業行 之負責人始終為王水錦，未曾變更為訴外人張錦藝，且王 水錦亦不曾向原告表示其不承租而改由張錦藝承租。 ㈢並聲明：1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路 ○段○○巷○○○號房屋全部騰空遷讓返還予原告，並應將 昆倫防災實業行之商業登記自前開房屋遷出；2.被告應給 付原告60萬元，暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按週年利率百分之五計算之利息；3.被告應自106年7月 10日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告6萬 元；4.訴訟費用由被告負擔；5.第一項至第三項之請求， 原告願供擔保，請准宣告假執行。 二被告抗辯： ㈠被告承租系爭房屋時是與原告現任負責人江玉春與訴外人 杜明德談的，但原告公司前負責人江連增曾向被告表示租 金不可給江玉春。 ㈡被告已於104年12月底搬離系爭房屋，並於105年1月將昆 倫防災實業行讓與張錦藝。被告有口頭向江玉春表示不再 承租，而因張錦藝要在系爭房屋繼續營業，被告因此要求 江玉春應與張錦藝談租賃之事，但原告並未變更系爭租約 之承租人為張錦藝。 ㈢並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用 由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為 假執行。 貳、得心證之理由： 原告主張兩造間就系爭房屋簽訂租賃契約，期間自104年6月 10日起至106年6月9日，租金每月6萬元之事實，有原告提出 之房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第17～20頁）。而被 告雖辯稱其於104年12月底搬離系爭房屋，並於105年1月將 昆倫防災實業行讓與張錦藝，且已口頭向原告之代表人江玉 春表示不再承租，要江玉春與張錦藝談租約之事云云。惟被 告所辯上情，為原告所否認。茲查，昆倫防災實業行為被告 獨資經營之商號，且該商號負責人始終為被告，未曾變更為 張錦藝；又系爭租約迄至租期屆滿為止，亦未有變更承租人 之情事，故被告仍為系爭租約之承租人，誠無疑義。 又原告主張被告於租期屆滿時並未搬遷，且以押租金抵償後 ，尚欠租金9萬元；嗣後被告再向原告承租1個月，兩造並約 定沿用系爭租約內容，租期自106年6月10日起至106年7月9 日止，租金為6萬元，故被告積欠原告租金15萬元等情，業 據原告提出被告於106年6月13日書寫之字據1紙為證（見本 院卷第21頁）。而被告自承上開字據確係其書寫，故堪認原 告主張之情為真實。 兩造簽訂之系爭租約，其租期至106年7月9日屆滿，已如前 述。而民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃 關係，於期限屆滿時消滅。」準此，兩造間之房屋租賃關係 即於106年7月9日消滅。又承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物，民法第455條前段定有明文；無法律上原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因 ，其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定；再無權 占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念。本件被告於租賃關係消滅後，未將系爭房屋返還予原告 而仍繼續占有使用，係屬無權占有，則原告請求被告應將系 爭房屋遷讓返還予原告，及自106年7月10日起至遷讓返還房 屋止按月給付相當於租金之利益6萬元，自屬有據，應予准 許。再者，被告於系爭租約之租期屆滿後，仍將昆倫防災實 業行之商業登記設址於系爭房屋，此為被告所不爭執。而該 商業登記，對原告房屋所有權之圓滿狀態有所妨害，原告本 於所有權人之地位，依民法第767條第1項規定，請求被告將 昆倫防災實業行之商業登記自系爭房屋遷出，亦屬有據，應 予准許。另系爭租約第六條第2項約定：「乙方於終止租約 或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹拾萬元整 如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」而 被告於106年7月9日租賃期滿後不交還房屋，原告因此委任 律師提起本件遷讓房屋之訴訟，此應屬被告依系爭租約所得 預先認知之風險；且原告委任律師為第一審訴訟代理人之報 酬5萬元（卷附律師報酬收據參照），與一般律師報酬行情 相當。基此，原告請求被告支付違約金10萬元及律師費用5 萬元，即屬有據，應予准許。至於被告書立之上開字據固載 明：「租金總計壹拾伍萬元正，6月20日前付清陸萬元正， 餘額玖萬元，於7月9日前付清，否則須付違約金參拾萬元正 。」等語，惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252條定有明文；又「民法第252條規定：『約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額』，故約定之違 約金茍有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額， 無待債權人請求給付後始得核減。此項核減，法院得以職權 為之，亦得由債務人訴請法院核減。違約金是否相當，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法 院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金 而異。」最高法院90年度台上字第857號民事判決要旨可資 參照。準此可知，違約金過高之酌減，寓有契約社會化之意 義，並藉以實現社會正義，法院因而得以職權為之。茲查， 上開字據約定之違約金30萬元，其違約事由為被告未依約於 106年7月9日付清積欠之租金15萬元。然被告積欠租金15萬 元，若以年息百分之5計算，1年之利息僅為7,500元；況且 原告於106年7月12日即提起本件訴訟，並請求就該積欠之租 金自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算遲延利息， 基此，自難謂原告有因被告未於106年7月9日付清所欠15萬 元租金而受重大損害。原告請求被告給付違約金30萬元，顯 然過高，應酌減為5萬元，較屬適當。其就該約定違約金所 請求超過5萬元部分，核屬無據，不應准許。 綜上所述，原告請求被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里 ○○路○段○○巷○○○號房屋全部騰空遷讓返還予原告，並 將昆倫防災實業行之商業登記自前開房屋遷出；及給付原告 35萬元（租金15萬元＋違約金10萬元＋律師費5萬元＋違約 金5萬元），暨自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年7月21 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；另自106 年7月10日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告6萬元，為 有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由，應予 駁回。 原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分，核無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之；而被告陳明願供擔保請 准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准 許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附， 應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。 末按民事訴訟法第79條規定：「各當事人一部勝訴、一部敗 訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或 命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。」本件 原告敗訴部分，僅為依被告所立字據請求給付違約金30萬元 其中之25萬元部分，而依民事訴訟法第77條之2第2項規定， 該違約金請求並不併算為訴訟標的價額而徵收裁判費，基此 ，爰命被告負擔全部之訴訟費用。 參、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項。 中 華 民 國 106 年 10 月 25 日 民事第七庭 法 官 游文科 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 25 日 書記官 黃聖心