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臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第2397號 原　　　告　源商不動產經紀有限公司 法定代理人　陳雪惠 訴訟代理人　駱威文律師 被　　　告　賴秋景 訴訟代理人　蘇哲科律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年1月12日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾壹萬陸仟元，及自民國一百零六年八 月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬陸仟 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： （一）兩造於民國106年3月9日、同年6月19日先後簽立專任委託 銷售契約書（下稱系爭契約書）、委託銷售/出租契約內 容變更同意書（下稱系爭變更同意書），由被告委託原告 仲介銷售門牌號碼臺中市○區○○路○○○ 號房屋及其基地 （下稱系爭房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）1580 萬元、委託銷售底價為1480萬元，委託期間自106 年3月9 日起至106 年9月1日止。而依系爭契約書第11條第1項第1 款規定，委託期間內被告如自行將房地產標的物出售或經 第三人介紹或其他類似之銷售行為者，仍應支付原告以委 託銷售總價百分之6計算之違約金。詎被告竟於106年7月3 日以通訊軟體傳訊通知原告，其業以1500萬元之價格賣出 系爭房地，原告自得依系爭契約書第11條第1項第1款規定 ，請求給付原告按委託銷售總價1580萬元之6 ％計算之違 約金，即94萬8000元等語。 （二）並聲明： 1、被告應給付原告94萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2、願供擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯： （一）兩造所簽立之系爭契約書，委託銷售期間為106 年3月9日 起至106 年6月8日止，惟原告於期間屆滿前，均未完成任 何銷售，故系爭契約書於106年6 月9日業已失效。嗣原告 公司之臺中北區加盟店店長吳峰儀於106年6月19日向被告 表示，尚有意願仲介銷售系爭房地，兩造遂於106年6月19 日簽立系爭變更同意書，並約定委託銷售底價為1480萬元 。然當時被告因有其他買家接觸，故有向吳峰儀表示此次 簽約為「一般委託銷售契約」，被告可自行找尋買家，吳 峰儀亦當場表示同意，是被告於此契約期間自行找尋買家 銷售，並無違約之情。 （二）退步言之，被告若有違約，兩造之所以於106年6月19日簽 立系爭變更同意書，係因原告有覓得買家即訴外人李豐權 之故，而李豐權之最高出價為1400萬元，未達底價1480萬 元，根本無法成交，被告事後自行將系爭房地出售他人， 對於原告實無損害可言。又原告縱受有損害，然系爭契約 書之期間原為106年3月9日至106年6月8日，原告於該段期 間未仲介銷售成功，並非被告之責任；至於106年6月19日 簽立系爭變更同意書起，至被告自行出售系爭房地即106 年7月3日止，期間不到半個月，原告付出之人力及費用甚 微，其請求之違約金數額過高，應予酌減等語。 （三）並聲明： 1、原告之訴駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第87頁反面及第88頁）： （一）不爭執事項： 1、兩造於106年3月9日簽立系爭契約書（編號：A0000000） ，由被告委託原告銷售系爭房地，並約定委託期間自106 年3 月9日至106年6月8日止，委託銷售總價為1680萬元， 依契約書第11條第1項第1款規定，被告如於委託期間內自 行將房地產標的出售或經第三人介紹或其他類似之銷售行 為者，應支付以委託銷售總價百分之6計算之違約金。 2、兩造就系爭契約書於106年6月19日簽立系爭變更同意書（ 編號：V0000000），約定銷售底價為1480萬元，委託期間 延長至106年9月1日止，服務費為實際成交價之百分之4， 兩造同時將系爭房地之委託銷售總價修改為1580萬元。 3、原告曾於106年6月23日覓得買方李豐權，簽立買賣議價委 託書，委託原告以1350萬元之價額代為向被告議價，議價 期間至106年7月1日止，並支付議價保證金10萬元。 4、被告主動於106 年7月3日以通訊軟體通知原告店長吳峰儀 其業以1500萬元之價格賣出系爭房地，實拿1450萬元。 5、被告就系爭房地，於106 年7月3日經惠双房屋臺中旗艦店 之仲介而與買受人彭貴琪簽立不動產買賣契約書，並於10 6年9月22日將系爭房地所有權移轉登記予彭貴琪指定之成 功禮仁開發股份有限公司。 （二）爭執事項： 1、被告於106年6月19日簽立系爭變更同意書後，經惠双房屋 臺中旗艦店之仲介而出售系爭房地，是否違約？ 2、原告依系爭契約書第11條第1項第1款規定，請求被告給付 原告違約金94萬8000元，有無理由？是否過高？ 四、本院之判斷： （一）被告於106年6月19日簽立系爭變更同意書後，經惠双房屋 臺中旗艦店之仲介而出售系爭房地，是否違約？ 1、查兩造於106 年3月9日簽立系爭契約書，由被告委託原告 銷售系爭房地，約定委託期間自106年3月9日至106年6月8 日止，委託銷售總價為1680萬元；上開委託期間屆滿後， 兩造就系爭契約書於106年6月19日簽立系爭變更同意書， 同意修正系爭契約書事項如下：一、委託銷售底價為1480 萬元，底價至委託銷售價格間，受託人均可依市場狀況廣 告銷售。二、委託期間延長至106 年9月1日止。三、其他 變更內容：買賣稅金、費用各付1480 萬元含4％服務費， 並同時將系爭房地之委託銷售總價修改為1580萬元等情， 有系爭契約書、變更同意書在卷可憑（見本院卷第7至9、 12頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項第1、2點）， 足認兩造簽立系爭變更同意書，由被告再度委託原告銷售 系爭房地時，除合意變更之內容外，係一概沿用系爭契約 書規範兩造間之權利義務關係甚明。茲系爭契約書第11條 第1項第1款既規定，被告如於委託期間內，自行將房地產 標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行 為者，應支付原告以委託銷售總價百分之6 計算之違約金 ，若未經兩造合意變更，兩造於106年6月19日至106年9月 1日之期間內，仍屬專任委託銷售關係。 2、被告雖抗辯，系爭變更同意書係「一般委託銷售契約書」 ，被告可自行尋覓買家，原告店長吳峰儀亦表示同意云云 。然查，系爭契約書首頁及系爭變更同意書之左側均以顯 著文字載明：「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所 載為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生 效力。」此亦屬兩造間契約內容之一部分，兩造同受拘束 。而遍觀系爭契約書或變更同意書，均未有兩造合意排除 系爭契約書第11條第1項第1款，即專任委託銷售約定之記 載，則簽立系爭變更同意書後，兩造間仍屬專任委託銷售 關係，原告不得自行或經由第三人介紹出售系爭房地，洵 無疑義；原告店長吳峰儀與被告間縱有何口頭協議，該口 頭協議既未載明於系爭契約書或變更同意書，對於原告而 言即不生效力。況證人吳峰儀於本院準備程序中證稱：簽 立系爭變更同意書時，被告有問伊如果可不可以自己賣， 伊記得被告當時有跟伊說他的親戚有意願買，伊說好，他 可以自己找買家，但伊有跟他說不能找其他仲介公司銷售 ，如果有其他仲介去找被告，要請他們來找伊合作等語（ 見本院卷第51頁反面至第52頁），則被告於106 年7月3日 經惠双房屋臺中旗艦店之仲介而出售系爭房地予彭貴琪（ 見不爭執事項第5 點），仍違背其與吳峰儀間之口頭協議 ，自無從為有利於被告之認定，併此敘明。 3、準此，被告簽立系爭變更同意書後，未待委託銷售期間屆 滿，即經惠双房屋臺中旗艦店之仲介而出售系爭房地，顯 已違反系爭契約書第11條第1項第1款規定，原告自得依該 款規定請求被告給付違約金。 （二）原告依系爭契約書第11條第1項第1款規定，請求被告給付 原告違約金94萬8000元，有無理由？是否過高？ 1、按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。至於約定之違約金是否過高，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及 債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以 為衡量標準（最高法院79年台上字第1915號判例、106 年 度台上字第1717號判決意旨參照）。 2、依系爭契約書第7條第3項規定，原告為促成媒介買賣雙方 成立契約，須為市場調查、廣告規劃、買賣交涉、諮商服 務、差旅出勤等活動，支出之費用不得請求被告補貼，系 爭契約書第5 條復規定，原告僅於買賣成交時，始得向被 告收取實際成交價4 ％之報酬。故被告在委託期間屆滿前 近2 個月，即透過惠双房屋出售系爭房地，致原告不可能 在委託期間內促成買賣成交而取得服務報酬，投入之勞費 、時間均付諸流水，依一般社會通念，原告自受有損害。 被告徒憑原告於106年6、7 月間覓得之買家李豐權出價未 達底價，即謂本件不可能成交，故原告未受有損害云云， 實不足採。 3、原告就其為銷售系爭房地所投入之勞費、時間，固提出買 方洽談一覽表、刊登之網路廣告、報紙廣告及廣告宣傳單 為證（見本院卷第85頁之公文袋內），證人吳峰儀亦證稱 ：因為被告的房屋很久沒有人居住，伊等有幫忙打掃，有 在樂屋網、104、591等網站做網路，在蘋果日報、自由時 報刊登廣告，去路邊駐點發傳單，公司固定有3 個人負責 銷售系爭房地，現場也有派人力駐點，都是下午開始駐點 等客人，106年6月19日簽立系爭變更同意書後，上述工作 沒停過，來看屋的人至少有20組等語在卷（見本院卷第52 頁正反面）。惟原告所投入之勞費、時間，多發生106 年 6 月19日簽立系爭變更同意書之前，此觀原告所提買方洽 談一覽表記載之洽談日期，及報紙、廣告宣傳單之日期即 足徵之，而兩造間之委託銷售關係，原於106 年6月8日即 告終止，原告在此之前投入之勞費、時間，因被告當時尚 未違約，核屬原告應自行負擔之營運成本，不能因被告於 展延委託期間後違約，改論為被告違約所生之損害。亦即 ，本件原告因被告違約而無謂浪費之勞費、時間，應認僅 有106年6月19日以後發生者，衡情尚屬有限。又依原告所 陳，其固於106年6月23日覓得買家李豐權，委託原告以13 50萬元向被告議價，並提出買賣議價委託書為證（見本院 卷第13頁），證人吳峰儀亦證稱：當時李豐權出價1400萬 元，是從1350萬元談起等語（見本院卷第53頁），然系爭 房地之底價為1480萬元（見不爭執事項第2 點），足見原 告尚未覓得合於底價之買主，如僅因被告違約，即可依系 爭契約書第11條第1項第1款規定，請求被告給付相當於委 託銷售總價百分之6 之違約金，此金額極可能高於仲介成 功之報酬（即實際成交價百分之4 ），對被告而言亦難謂 公允。再參酌原告因被告違約，省卻後續促成買賣成交所 需付出之人事、勞務費用，但亦因被告違約引起之糾紛需 付出相關訴訟程序等時間、費用支出等情，本院認系爭委 託系爭契約第11條第1項第1款規定之違約金，尚屬過高， 應核減為按委託銷售總價百分之2 計算即31萬6000元（計 算式：1580萬元2 ％＝31萬6000元），始為合理。是原 告於此範圍內請求被告給付違約金，始屬允當，逾此範圍 之請求，則不應准許。 （三）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22 9 條第1項及第2項定有明文。另按遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民 法第233 條第1項及第203條亦有明定。本件原告起訴請求 被告給付違約金，該給付無確定期限，起訴狀繕本業於10 6年8月21日送達被告，有送達證書可憑（見本院卷第18頁 ），被告迄未給付，應負遲延責任。是原告請求自起訴狀 繕本送達翌日即106年8月22日起至清償日止，按年息百分 之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。 五、綜上所述，原告依系爭契約書第11條第1項第1款規定，請求 被告給付31萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月 22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應 予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條 第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分 陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，合於 法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 2 月 9 日 民事第五庭 法 官 洪瑞隆 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 9 日 書記官 王小芬