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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2501號 原　　　告　丞富不動產經紀有限公司 法定代理人　劉河宗 被　　　告　許庚龍 訴訟代理人　黃振源律師 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國 106年12月13日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）被告因擬購買訴外人黃天珍等23人共有坐落臺中市○○區 ○○段○○○○○○○號（面積1499平方公尺）、2412之4地號 （面積445平方公尺）土地，合計 1944平方公尺（下稱系 爭土地），遂於民國102年7月24日與原告簽署買方給付服 務費承諾書及不動產買賣意願書，委託原告居間土地買賣 事宜。被告允諾於買賣契約成立時，按買賣總價款 2％計 算服務報酬，並以現金給付原告，且當即簽發票號WG0000 000號、金額新臺幣（下同）200萬元之票據，交予原告作 為斡旋金，委託原告以每坪 8萬8000元價金居間買賣事宜 。原告隨即以被告委託之居間身分，積極努力從事居間事 務，並於102年7月26日成立買賣契約，被告以總價金5057 萬 2300元買受系爭土地（即以每坪8萬5999元買受），比 被告委託買受價格每坪減少2001元，被告因此減少支付總 價款 ll7萬6708元。被告於102年7月26日與賣方黃天珍等 23人簽訂土地買賣契約書，約定買賣總價金5057萬2300元 ，即簽約款500萬元、用印款（建築線核准日） 1520萬元 、尾款（貸款）3037萬2300元，依買方給付服務費承諾書 之約定，被告於斯時即應給付服務報酬予原告，且被告於 102年7月26日與賣方簽訂土地買賣契約書時，即已簽立服 務費確認單予原告收執，確認應給付原告之總服務費為10 8 萬元。惟原告屢經請求被告給付服務費，被告除拖延不 付外，並以其與賣方所定「買賣契約特別追加事項」之約 定：雙方聲明基地上地上物依現況拆除後點交，經測量結 果部分土地遭他人占用，由賣方委任仲介（即賣方之仲介 人陳文龍先生）排除地上物，倘若無法排除者，雙方同意 解除買賣契約，已付款項仍由履保帳戶退回買方等語為藉 口，拒不支付約定之服務報酬予原告。系爭土地買賣已申 請指定建築線、經界測量、核發建造執照，且土地上居住 戶已搬遷，故被告於103年4月24日已辦竣土地所有權移轉 登記，即取得系爭土地共1971平方公尺（約596.2275坪） ，實際取得之土地面積，比被告依買賣契約所買受之面積 多 8.1675坪，依被告買受價格每坪8萬5999元計算，被告 減少支付價金70萬2397元。 （二）被告於102年7月26日與黃天珍等23人所訂「買賣契約特別 追加事項」本無拘束原告之效力。況且，依該特別追加事 項第 8項約定，若無法完成該項所定事項，被告逕可解除 買賣契約，自履保帳戶取回已付全部價款。然因被告係以 較低價款取得較多土地，系爭土地又於103年6月24日納入 「擬定中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫」內， 被告自難同意解除買賣契約後取回已付價款。被告於 103 年 4月24日取得土地所有權後，於103年4月30日出具承諾 書予賣方黃天珍等23人，謂因已辦理產權移轉及抵押權設 定登記（即被告以銀行貸款支付尾款）完畢，故將總價款 5057萬2300元全數存入履保帳戶，並承諾：待賣方於上揭 買賣標的，騰空、搬離雜物並點交甲方（即被告），自行 僱工拆除，本人（即被告）同意於拆除同時，即委由陳淑 忍地政士將上揭買賣價款內優先動用4600萬元交付賣方等 人各別指定帳戶，餘額款項無條件於本買賣標的經地政局 界址釐清正確實際面積完成後，立承諾書人（即被告）會 同並結清給付未付款額等語，顯見被告於103年4月30日即 已放棄解除契約收回全部價款之權利。被告已於106年2月 7日與賣方黃天珍等 23人簽訂「買賣共同履行協議書」， 謂就 103年5月16日履保帳戶內餘款246萬8520元尚未支付 之款項，協議賣方同意扣除80萬元，貼補被告數年來損失 ，餘款 166萬8520元及履保帳戶所生利息支付賣方所有。 是以，被告既已結束系爭土地買賣，原應於簽約後立即支 付原告仲介服務報酬 l08萬元，然經原告迭次催促請求， 被告仍拒不給付。原告遂於106年8月10日寄發臺中法院郵 局第1885號存證信函請求被告給付，而被告仍藉詞拒不給 付。 （三）再者，因被告託詞拒不給付居間服務報酬，遂於「服務費 確認單」備註欄令原告加註「服務費於買賣契約書所有附 加條款全部確定後，一次付清」字樣。即便如此，被告依 民法第568條第2項規定，亦應於條件成就時（即買賣契約 書所有附加條款全部確定時）付清居間服務報酬。玆買賣 契約附加條款已如「買賣共同履行協議書」所示全部確定 ，被告即應給付居間服務報酬。縱或如被告寄發之潭子郵 局第 891號存證信函所稱：占用人無條件自行拆除所占用 土地上之建物，並將占用之土地返還於被告等語，而係被 告逕自提起訴訟，請求占用人拆屋還地，拒不理會原告已 協商多時之事實，依民法第101條第1項規定，亦應視為條 件已成就，被告亦應給付原告仲介服務報酬。 （四）並聲明： ㈠被告應給付原告 108萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告固曾於102年7月間經由原告居間仲介，向黃天珍等23 人買受系爭土地，並書立買方給付服務費承諾書、不動產 買賣意願書、土地買賣契約書、服務費確認單等文書，嗣 後被告支付買賣價金完結，土地所有權並已完成移轉登記 ，於土地鑑界交付時發現有鄰地所有人之建物占用系爭土 地之情事，原告允諾由其協調處理。為處理土地遭他人占 用事宜，原告允諾被告，其會洽商占用人無條件拆除建物 ，並將占用土地交還予被告，故原告於103年2月25日書立 被證一之協議書。嗣至103年9月間占用人仍未將建物拆除 並交還土地予被告，被告遂於103年9月17日寄發潭子郵局 1099號存證信函予原告。原告則於103年10月6日寄發大雅 郵局 464號存證信函予被告，略以「許庚龍先生敬啟：感 謝許庚龍先生於民國000年0月00日，經由敝公司仲介購買 坐落於：臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號等土地 二筆。當初有第三人陳圳之建物在本買賣標的物上占用， 貴我雙方言明占用部分由仲介方協調拆除，並已簽立協議 書，待拆除完畢交於貴方後，再行向貴方收取仲介服務費 壹佰零捌萬元正。玆因本買賣標的已向地政機關申請鑑界 多次並和鄰地地主認知有異，進而造成協調上之困難。為 此，特函告許庚龍先生，敝公司已與占用人陳圳多次協調 ，請許庚龍先生多給予我方多些時日，我方定盡力完成貴 我雙方之協議」。惟原告仍遲遲無法協調占用人陳圳無條 件拆除上揭占用土地之建物，並將占用土地交還予被告。 原告既未履行103年2月25日協議書所允諾事項，且迄今陳 圳占用之建物仍未拆除完結，故原告請求給付報酬並無理 由。 （二）並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。 三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下： （一）不爭執事項： ㈠兩造於102年7月24日簽訂買賣給付服務費承諾書、不動產 買賣意願書，由被告委由原告居間，向黃天珍等23人買受 臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，被告承諾 於買賣契約成立時，給付買賣總價款 2％之服務報酬予原 告，並以現金給付。 ㈡被告與黃天珍等23人於102年7月26日簽訂土地買賣契約書 ，由被告以5057萬2300元，買受系爭土地，並於103年4月 24日辦理所有權移轉登記完畢。 ㈢被告於簽訂上開土地買賣契約書後，復與原告簽訂服務費 確認單，確認總服務費為 108萬元，服務費確認單備註欄 載明「服務費於買賣契約書所有附加條款全部確定後一次 付清」。 ㈣原告有於103年2月25日出具被證一的協議書。 ㈤被告確有出具原證十之承諾書給黃天珍等23人。 ㈥被告確有與黃天珍等23人簽訂原證十一之買賣契約共同履 行協議書。 ㈦被告有於103年9月17日，寄發潭子郵局第1099號存證信函 與原告，原告確實有收受該信函；原告有於103年10月6日 寄發大雅郵局第 464號存證信函與被告，被告確實有收受 該信函。 ㈧被告於 104年6月8日對陳圳提出排除侵害的訴訟，經本院 104年度訴字第 1547號，判決陳圳應拆屋還地，陳圳未上 訴而確定。 （二）主要爭點： 原告依居間的法律關係，請求被告給付報酬，有無理由？ 四、法院之判斷： （一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停 止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法 第565條、第568條分別定有明文；附停止條件之法律行為 ，於條件成就時，發生效力，民法第 99條第1項亦定有明 文。被告固經由原告居間而與黃天珍等23人於102年7月26 日簽訂土地買賣契約書，由被告以5057萬2300元，買受系 爭土地，並於103年4月24日辦理所有權移轉登記完畢，依 兩造簽訂之買方給付服務費承諾書、不動買賣意願書，被 告應依買賣總價款 2％以現金給付服務報酬給原告，被告 並簽訂服務費確認單，確認被告應給付之服務報酬為 108 萬元，惟因被告與黃天珍等23人於102年7月26日簽訂之土 地買賣契約書，其中買賣契約特別追加事項第 8項約定， 雙方聲明基地上地上物依現況拆除後點交，經測量結果部 分土地遭他人占用，由賣方委任仲介排除地上物，倘若無 法排除者，雙方同意解除買賣契約，已付款項仍由履保帳 戶退回買方。兩造乃於服務費確認單的備註欄加註：「服 務費於買賣契約書所有附加條款全部確定後一次付清。」 等語（詳本院卷第28頁），且因系爭土地有訴外人陳圳非 法占用之建物，原告乃於103年2月25日出具協議書，載明 「緣立協議書人同意鄰地所有權人陳圳侵占土地部分（依 地政機關鑑界為主），無條件自上揭占用位置之地上建物 拆除後，才收取仲介服務費壹佰零捌萬元，絕無異議，特 立此協議書為憑。」（詳本院卷第61頁）。是系爭居間契 約就報酬給付部分，係附有訴外人陳圳占有系爭土地之建 物無條件拆除後，被告始給付服務報酬 108萬元給原告之 停止條件，此由原告寄給被告之大雅郵局第 464號存證信 函，原告亦載明「當初有第三人陳圳之建物，在本買賣標 的物上占用，貴我雙方言明占用部分由仲介方協調拆除後 ，並已簽立協議書，待拆除完畢交於貴方後，再行向貴方 收取仲介服務費壹佰零捌萬元。」等語（詳本院卷第65頁 ），亦可獲致證明。被告於 104年6月8日對陳圳提出排除 侵害的訴訟，經本院 104年度訴字第1547號，判決陳圳應 拆屋還地，因陳圳未上訴而確定，然陳圳目前尚未將占有 系爭土地之建物無條件拆除，上開停止條件尚未成就，原 告復未能舉證證明上開停止條件業已成就，自尚不得向被 告請求報酬。 （二）綜上所述，系爭居間契約兩造就報酬給付部分，既有約定 上開停止條件，且該停止條件復尚未成就，原告依系爭居 間契約法律關係，向被告請求服務報酬 108萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利 息，即無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗 ，應併予駁回。 五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 1 月 17 日 民事第四庭 法 官 陳 得 利 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 1 月 17 日 書記官 賴 榮 順