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臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第3342號 原　　　告 即反訴被告　吳坤城 訴訟代理人　張繼圃律師 被　　　告 即反訴原告　王奕程 訴訟代理人　王朝璋律師 被　　　告　程祥不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張溱芸 被　　　告　志崧不動產有限公司 法定代理人　林柏榕 上二人共同 訴訟代理人　駱威文律師 上列當事人間返還價金事件，本院於民國107 年5 月16日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用，本訴部分由原告負擔，反訴部分由反訴原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。 民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。本件原告起 訴主張於民國（下同）106 年8 月19日與被告王奕程間，就 被告王奕程坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地上 之同段1472號建號建物即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○ ○○號房屋，下合稱系爭房屋）成立買賣契約（下稱系爭買賣 契約），惟被告等人均未告知系爭房屋有天然氣瓦斯管路上 之疑慮，主張其受被告詐欺及系爭房屋存有物之瑕疵等為由 ，依民法第92條、第259 條、第354 條、第359 條及兩造間 之契約第9 條第5 款、第12條第1 款、同條第3 項規定，請 求被告王奕程返還所受領之價金，及依居間契約、侵權行為 及民法第259 條第2 款規定，請求被告三人連帶給付違約金 等語；被告王奕程則於106 年12月27日具狀提起反訴，主張 依系爭買賣契約第12條第2 項、第4 條約定，原告應自106 年8 月31日起迄106 年9 月25日解除契約止，按日給付被告 王奕程千分之零點五計算之違約金，共計新臺幣（下同）17 萬3,125 元等語。是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係 ，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間之系爭買賣契約所 生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他 法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起 反訴，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 反訴原告王奕程訴之聲明第一項原請求判決：「反訴被告吳 坤城應自106 年8 月31日起至給付反訴原告王奕程138 萬元 整之日止，按日給付反訴原告王奕程6,925 元」等語（見本 院卷第78頁），迭有變更，嗣於106 年1 月31日具狀更正上 開聲明為：「反訴被告吳坤城應給付反訴原告王奕程17萬3, 125 元」等語，並經反訴被告於107 年3 月28日言無辯論期 日當庭表示同意（見本院卷第104 頁、第107 頁正、背面） 。原告所為上開聲明之更正，屬補充事實及法律上之陳述， 非為訴之變更或追加，依前開規定，應予准許。 乙、實體方面 壹、本訴部分 一、原告起訴主張： （一）原告於106 年8 月19日透過被告志崧不動產有限公司（下 稱被告志崧公司）與被告王奕程透過被告程祥不動產仲介 經紀公司（下稱被告程祥公司），向被告王奕程購買系爭 房屋，成立系爭買賣契約，約定買賣價金總額為1,385 萬 元整，原告除已匯款第1 期款項即138 萬元至兩造所約定 之兆豐國際商業銀行中和分行履保帳戶外，並於同日開立 面額138 萬元、到期日為106 年8 月23日之支票乙張（票 號：PYTA0000000 號），交由程祥公司收執。而在買賣過 程中，被告雖於「標的物現況說明書」第10點及第47點勾 選系爭房屋並無使用天然瓦斯之情形，且有使用太陽能系 統設備，然均未對於何以未使用天然氣瓦斯之情況有所說 明，原告乃透過其妻再次詢問被告志崧公司之人員「請查 是否有天然瓦斯管」，後經被告志崧公司人員回報「鄰居 有裝天然瓦斯，表示有申請就可以裝了。」等語，原告恐 被告程祥公司及志崧公司就買賣標的之真實狀況並未如實 告知，遂與被告王奕程約定於106 年8 月26日至現場再查 看現況，方知被告王奕程早已於105 年3 月間即知悉系爭 房屋恐有天然氣瓦斯管路洩漏等安全上之疑慮，因此停用 天然氣瓦斯，原告於知悉上開情形後先後與被告等人協商 、於106 年9 月19日寄發臺中法院郵局第2341號存證信函 存證信函及向臺中市政府地政局聲請協商，惟均未果，並 經被告等人分別以存證信函表明無意願處理，原告本於無 奈僅能於106 年9 月28日以臺中法院郵局第2427號存證信 函依法解除契約。 （二）對被告等人請求下列給付： 1.被告王奕程部分： 被告王奕程既已知悉本件買賣標的有天然氣瓦斯管路上之 疑慮，且此等情形依照一般經驗觀察，當屬重要之安全上 疑慮而涉及原告究竟是否願意買受本件買賣標的之意願。 又被告王奕程所委託之程祥公司則係其代理人，第三人黃 麗芳則係被告程祥公司指派協助之人，應屬被告王奕程之 使用人，其等既未如實告知上開重要安全事項，致使原告 陷於錯誤而與其簽立系爭買賣契約，則依民法第92條、第 224 條、第259 條第2 款、第354 條、第359 條及系爭買 賣契約第9 條第5 項、第12條第1 項、同條第3 項規定， 原告當得撤銷及解除系爭買賣契約，請求被告王奕程返還 其所受領之價款即138 萬元整，再另請求被告王奕程所受 領款項即138 萬元以為違約之損害之賠償額。 2.就被告程祥公司及志崧公司部分： 原告係委託志崧公司為其就本件買賣標的進行磋商、洽談 ，雙方間成立居間契約，然其不僅未謀原告之利益而盡力 探究本件買賣標的之真實狀況，反與被告程祥公司沆瀣一 氣，未盡其居間據實報告之義務；被告程祥公司則為被告 王奕程所委託之仲介經紀公司，對於原告針對本件買賣標 的所提詢問亦未如實告知，其等明知本件買賣標的存有此 等重大物之瑕疵，卻未予告知而有欺罔原告，致使原告限 於錯誤而為本件買賣之行為，均符合民法第92條第1 項之 規定；另依民法第567 條規定，被告程祥公司對於原告仍 有告知義務存在。是對被告志崧公司部分，原告依據不動 產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第92條第1 項、第 184 條第1 項前段、第185 條、第535 條及第544 條規定 請求：對被告程祥公司，原告則依據不動產經紀業管理條 例第26條第2 項、民法第92條第1 項、第184 條第1 項前 段、同條第2 項、第185 條及第567 條規定請求。 3.又如上所述，原告依民法第259 條第2 款規定請求被告王 奕程所受領款項即138 萬元以為違約之賠償額部分，被告 王奕程、程祥公司與志崧公司個別間均對原告負有全部給 付之責任，應認渠等之間應負有不真正連帶責任。 （三）對被告答辯之主張： 被告志崧公司及程祥公司雖抗辯依據「欣中」天然氣股份 有限公司（下稱欣中公司）官方網站內之「自設表內管申 請」網頁中之注意事業業已載明有關天然氣瓦斯管路配置 ，均必須採取明管云云，然系爭房屋之天然氣提供係「欣 林」天然氣股份有限公司（下稱欣林公司），並非欣中公 司，則其等援引欣中公司所列資料，已非正確適當。又被 告再引建築技術規則建築設備編第79條之規定，欲證系爭 買賣並不存在物之瑕疵，然該條雖有規定燃氣供給管路「 不得埋設於建築物基礎、樑柱、牆壁、樓地板及屋頂構造 體內。」，惟其禁止埋設之區域係指「樓地板」即樓與樓 之間之部分以及建物之基礎部分，並無禁止該燃氣供給管 路鋪設於「一樓地面」，否則當初起造之建商如何可能取 得使用執照？況參酌上開建築設備篇同條之規定，亦見第 5 項之規定係針對「敷設於建築物內之供氣管路」而為， 若真如被告所言均係「全面要求明管」，又何以有此規定 ？顯見被告所述全然偏離邏輯，解釋上毫無根據不足以採 信。 （四）聲明： 1.被告王奕程應給付原告138 萬元整，及自106 年8 月19日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 2.被告王奕程、程祥公司及志崧公司應連帶給付原告138 萬 元整，及自106 年8 月19日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 3.原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告等人之答辯： （一）被告王奕程之答辯： 1.原告對系爭買賣契約所附之房屋現況調查表，已載明：「 系爭房屋並無使用天然瓦斯」乙事，並不爭執，足見原告 於簽立契約當時有將系爭房屋無使用天然氣瓦斯乙事列入 考量，依民法第355 條第1 項規定，不應於本件訴訟中恣 意反覆，主張系爭房屋因此有瑕疵。又臺灣房屋之天然氣 使用現況，雖有使用天然氣瓦斯管路者，惟使用桶裝瓦斯 者亦所在多有，如買賣標的房屋未能使用天然氣瓦斯管路 ，且於房屋現況說明書亦已明確記載，依最高法院73年台 上字第1173號判例要旨，此情按社會通念，應難逕自認定 房屋有所瑕疵。退步言之，本件縱令天然氣瓦斯管路有瑕 疵，依民法第360 條及最高法院105 年度台上字第210 號 判決意旨，此瑕疵可經修繕補正，且所需費用與本件買賣 價金總價1,385 萬元相較，比例約僅為百分之一，故原告 逕自主張解除契約，實有顯失公平之處。 2.聲明： ⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 （二）被告程祥公司、志崧公司之共同答辯： 1.被告程祥公司係僅受被告王奕程委託仲介銷售，並未受原 告委託，是原告與被告程祥公司間並無法律關係存在，原 告若謂被告程祥公司與之接洽或說明，因而主張對其有民 法第567 條第1 項、民法第224 條規定之適用云云，委屬 無稽。至第三人黃麗芳非屬被告程祥公司人員，與被告程 祥公司無涉，原告張冠李戴而謂第三人黃麗芳係被告程祥 公司指派之人員云云，亦非有依據。另被告程祥公司係依 被告王奕程之說明，填載「標的物現況說明書」，其內載 系爭房屋並無使用天然氣瓦斯，即係依據被告王奕程之說 明僅此而已，被告王奕程並未向被告程祥公司說明天然氣 瓦斯原始暗管情形。 2.被告被告志崧公司受原告委託仲介擬購買系爭房屋時，即 依上開「標的物現況說明書」所載告知原告。另依欣林公 司官方網站內之「自設表內管申請」注意事項及「建築技 術規則建築設備篇」第79條第3 項規定，現行天然氣瓦斯 管路之配置，均必須採明管方式裝設，已無使用原始暗管 之餘地，再依「建築技術規則建築設計施工篇」第1 條第 5 項、「各類場所消防安全設備設置標準」第18條第3 項 、第16條第1 項第5 款、第27條第3 項、第185 條第1 項 第1 款等規定，所謂樓地版，係指建築物各層樓地板，即 第一層樓地板亦為之，是系爭房屋原始暗管如何，亦無關 宏旨，從而，被告志崧公司人員曾於雙方簽約前以手機通 訊軟體向原告之妻回復天然氣瓦斯有申請就可以裝等語， 並無違誤，此有「欣林天然氣股份有限公司用戶服務作業 單」足證。再依被證一之「一般委託銷售契約書」及其附 件「標的物現況說明書」、原告所提出之原證四、五、九 、十二等資料顯見被告均已告知瓦斯狀況係桶裝瓦斯，無 所隱瞞，而原告亦確實知悉。且天然氣瓦斯管路採明管設 計，方能確保安全，原告反其道認此部分屬有瑕疵，亦屬 有誤。 3.綜上，被告程祥公司、志崧公司均不知天然氣瓦斯原始管 路情形，僅須告知系爭房屋並無使用天然氣瓦斯，即為已 足，至原告日後若欲使用天然氣瓦斯，逕行申請即可，被 告程祥公司、志崧公司均無必須向原告說明天然氣瓦斯原 始暗管情形之義務，原告苛責被告程祥公司、志崧公司， 殊非有據，是本件之買賣殊無詐欺行為之可言，姑不論原 告依民法第92條第1 項規定為主張，殊無理由，被告程祥 公司、志崧公司亦非契約當事人，原告與被告程祥公司、 志崧公司間亦無契約解除之事實或問題存在，復無侵權行 為可言，是原告對被告程祥公司、志崧公司提起本件訴訟 ，洵非有理等語。 4.均聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均予駁回。 ⑵被告如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 貳、反訴部分 一、反訴原告王奕程之主張： （一）依兩造於106 年8 月19日簽立系爭買賣契約書第12條第2 項、第4 條約定，反訴被告應自106 年8 月30日之次日（ 即106 年8 月31日）起，按日給付反訴原告千分之零點五 計算之違約金，即6,925 元（計算式：契約總價1,385 萬 元×0.0005＝6,925 元) 。而反訴原告業於106 年9 月25 日寄發存證信函聲明解除契約，是反訴被告應給付反訴原 告共17萬3,125 元之違約金（計算式：6,925 元×25日＝ 17萬3,125 元）等語 。 （二）聲明： 1.反訴被告吳坤城應給付反訴原告王奕程17萬3,125 元。 2.反訴原告願供擔保，請准為假執行之宣告。 二、反訴被告吳坤城之答辯： （一）反訴原告於本件買賣契約產生爭議時起，即無意願處理， 亦無表示願意修繕之意，已如前述。係遲至反訴被告以存 證信函通知其解除契約並提起訴訟後，反訴原告始於106 年12月27日之民事答辯（一）狀內表示有修繕之意思，依 最高法院95年度台上字第2192號判決意旨，反訴被告在反 訴原告拒絕擔保除去瑕疵後在為給付之情形下解除契約， 當屬於法有據，反訴原告所為抗辯顯無理由。 （二）縱法院認定反訴被告所為主張抗辯係屬無理由，惟反訴原 告請求反訴被告之違約金額為17萬3,125 元整，而本件係 起因反訴原告是否有如實告知系爭房屋之狀況而生，又本 件至此之往來金額僅有138 萬元整，則反訴原告請求近兩 成之違約金，顯然過重，況本件所進行花費之成本尚非過 高，故反訴被告就此反訴原告之主張，依民法第252 條規 定及最高法院79年度台上字第1612１判例意旨，請求法院 予以酌減等語。 （三）聲明： 1.反訴原告之訴駁回。 2.如受不利判決，願供擔保請准免假執行。 參、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響 爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語 ），結果如下 一、兩造不爭執事項： （一）原告即反訴被告吳坤城（下稱原告）與被告即反訴原告王 奕程（下稱被告王奕程）於106 年8 月19日，就系爭房屋 ，經由被告程祥公司（係受被告王奕程委託仲介銷售系爭 房屋）及被告志崧公司（係受原告委託仲介購買系爭房屋 ）成立系爭房屋買賣契約，參被證一：系爭買賣契約書及 標的物現況說明書），金額為1385萬元整。原告於106 年 8 月19日開立票面金額138 萬元，票據號碼PYTA0000000 ，發票日106 年8 月23日之支票1 張，作為第1 期款。 （二）系爭房屋買賣契約第4 條原記載：「甲方（即原告）應於 106 年8 月30日再交付140 萬元（備證用印款) 。」 （三）系爭房屋買賣契約第12條（違約責任) 約定：第1 項：甲 （即原告）乙（即被告王奕程）雙方其中之一方如未按本 契約條款履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通 知仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除 雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。第2 項 ：甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋 款及繳納稅費等，應賠償乙方自應負之日起，按買賣總價 款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止 。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除本契約 後得沒收甲方已給付之全部款項。……。」。 （四）被告程祥公司受被告王奕程委託仲介銷售時，依被告王奕 程之說明，填載「標的物現況說明書」，在第10點「本戶 是否使用天然瓦斯」項下勾選「否」，備註說明欄未勾選 說明使用現況。原告與被告王奕程簽訂「不動產買賣契約 書」時，於上開「標的物現況說明書」共同簽署確認，並 將其列為「不動產買賣契約書」之附件。 （五）被告王奕程前於105 年3 月3 日日因系爭房屋內部瓦斯管 路有破損不能使用之情形，而向欣林公司申請拆除停止使 用，並經欣林公司列管在案。 （六）原告於106 年9 月19日以臺中法院郵局第2341號存證信函 ，通知被告王奕程、程祥公司與志崧公司，針對被告等人 未就系爭房屋內之瓦斯管路有破損情形予以告知等情，依 約函請處理，被告王奕程、程祥公司、志崧公司三人收受 日期分別為106 年9 月21日、20日、20日（參原證七）； 復於106 年9 月28日以臺中法院郵局第2427號存證信函， 通知被告王奕程、程祥公司與志崧公司，表明解除系爭房 屋買賣契約，被告王奕程、程祥公司、志崧公司三人均於 106 年9 月29日收受（參原證十二）。 （七）被告王奕程於106 年9 月25日以大里草湖郵局第163 號存 證信函，通知原告（於106 年9 月26日收受），表示解除 兩造之系爭房屋買賣契約，並沒收原告所給付之第1 期款 項即138 萬元整（參原證九號) 。 （八）被告程祥公司及志崧公司於106 年9 月25日分別以大里草 湖郵局第164 號存證信函及大里永隆郵局第240 號存證信 函表明均有就現況使用如實告知。 二、兩造爭執事項： （一）依系爭房屋買賣契約之約定，系爭房屋是否應具備「得使 用之天然氣瓦斯管路」？被告王奕程就系爭房屋瓦斯管路 有所破損，而向欣林公司申請拆除停用，並經欣林公司列 管乙事，於簽訂系爭房屋買賣契約時有無告知原告？原告 是否知悉系爭房屋係使用桶裝瓦斯？於何時知悉？系爭房 屋之買賣是否因其天然氣瓦斯原始暗管問題或原告之告知 與否而存有瑕疵？原告是否因此而受損害？ （二）倘系爭房屋買賣契約之約定，系爭房屋應具備「得使用之 天然氣瓦斯管路」，則原告持此為由主張解除契約，是否 有民法第360 條規定，顯失公平之情事? （三）系爭房屋買賣契約第4 條原記載原告應於106 年8 月30日 再交付備證用印款140 萬元之約定，事後是否經口頭約定 變更為106 年9 月2 日再交付？ （四）原告與被告程祥公司間有無居間契約關係存在？ （五）被告程祥公司對原告有無詐欺之行為？被告程祥公司對於 原告有無民法第567 條第1 項規定之適用？若有其適用， 被告程祥公司於本件有無違反民法第567 條第1 項規定之 情形？ （六）被告志崧公司於本件有無詐欺或違反民法第567 條第1 項 規定之情形？ （七）原告依侵權行為及不動產經紀業管理條例規定，對被告王 奕程、被告志崧公司、被告程祥公司提起本件訴訟，請求 被告王奕程返還價金138 萬元，及被告王奕程、程祥公司 與志崧公司三人應連帶給付138 萬元之違約金是否有理由 ？ （八）反訴原告王奕程請求反訴被告吳坤城給付違約金17萬3,12 5 元（即契約總價1385萬元×0.0005＝6925元/ 日，自10 6 年8 月31日起算至106 年9 月24日止共25日，合計17萬 3,125 元），有無理由？ 肆、本院之判斷： 一、本訴部分： （一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時 ，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意 不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人 依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。民法第354 條、第355 條及第35 9 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少 ，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法 院73年台上字第1173號判例參照）。 （二）依系爭房屋買賣契約之約定，系爭房屋是否應具備「得使 用之天然氣瓦斯管路」？系爭房屋之買賣是否因其天然氣 瓦斯原始暗管問題或原告之告知與否而存有瑕疵？ 1.按101 年11月7 日修正前建築技術規則建築設備編第79條 第3 款規定：「燃氣設備之供氣管路，應依左列規定：三 、應設置於空心牆內。埋設樓板內時應有混凝土築造並附 有適當槽蓋之管槽，但經中央主管建築機關認為無礙安全 時，得逕行埋設於樓板混凝土內。」，該款規定於101 年 11月7 日修正為：「燃氣設備之燃氣供給管路，應依下列 規定：三、不得埋設於建築物基礎、樑柱、牆壁、樓地板 及屋頂構造體內。」是於上開規定修正前，建築物內之燃 氣（天然氣瓦斯）供給管路得以暗管方式施設，修正後則 因不得在建築物基礎、樑柱、牆壁、樓地板及屋頂構造體 內埋設燃氣供給管路，而主要須以明管方式施設。 2.查系爭房屋係於101 年11月7 日上開建築法令修正前所興 建完成（見本院卷第16頁建物所有權狀影本之記載），故 依當時之建築法令，天然氣瓦斯管路得以暗管施設。其次 ，系爭房屋曾在1 樓、2 樓處發現有瓦斯味，而於105 年 3 月2 日經欣林公司派員檢查，發現屋內位於客廳、廚房 之大型地磚接口處之內管有漏損情形，當時住戶同意重設 明管，並由欣林公司列管，同年月3 日用戶申請拆表停氣 ，同年月4 日欣林公司辦妥停氣作業，拆除主表，並以塞 頭塞住管路等情，此有原告所提出欣林公司就系爭房屋瓦 斯管路之檢測資料影本可憑（見本院卷第56頁背面至第57 頁背面）。是以系爭房屋原舊有天然氣瓦斯暗管管路既經 天然氣公司執行停氣及封管，則系爭房屋在未開通舊有暗 管管路或新設明管管路送氣前，自無因使用天然氣瓦斯而 生安全顧慮之問題。 3.天然氣瓦斯管路主要係供瓦斯爐具（如瓦斯爐、熱水器） 之燃氣放送供給所使用，雖都市型一般家庭生活多是使用 天然氣瓦斯作為燃氣來源，但瓦斯爐、熱水器並非僅得使 用天然氣瓦斯而無其他替代物，使用桶裝瓦斯即為常見之 燃氣來源選項。是以，除非兩造就系爭房屋買賣契約有特 別約定限定須配備使用天然氣瓦斯（必備效用），否則天 然氣瓦斯管路並非房屋買賣中絕不可少之設備，無天然氣 瓦斯管路，並不影響一般家庭生活使用瓦斯爐具之效用， 更不影響房屋為通常使用之效用及品質。故系爭房屋之天 然氣瓦斯暗管管路雖於105 年3 月間因內管有漏損情形， 而經用戶申請停氣，經天然氣公司拆除主表，並以塞頭塞 住管路，但既得由用戶依法令申請重新設置明管以接通天 然氣瓦斯使用，自不影響系爭房屋之通常效用及安全顧慮 。 4.被告程祥公司受被告王奕程委託仲介銷售時，依被告王奕 程之說明，填載「標的物現況說明書」，在第10點「本戶 是否使用天然瓦斯」項下勾選「否」，備註說明欄未勾選 說明使用現況，原告與被告王奕程簽訂「不動產買賣契約 書」時，於上開「標的物現況說明書」共同簽署確認，並 將其列為「不動產買賣契約書」之附件，以上為兩造所不 爭執之事實，並有系爭買賣契約書及標的物現況說明書在 卷可憑（見本院卷第10頁背面至第12頁原證一、第20正背 面原證四）。又依原證五即原告之妻與被告志崧公司人員 之通訊軟體（LINE）對話紀錄翻拍畫面顯示，在原告與被 告王奕程簽訂系爭買賣契約前，原告已要求被告志崧公司 查明系爭房屋是否有天然氣瓦斯管，於106 年8 月16日被 告志崧公司人員回覆：「目前仁愛路這間1 樓使用瓦斯桶 ，2 樓以上是使用太陽能。鄰居有裝天然瓦斯，表示有申 請就可以裝了。」等語（見本院卷第21頁原證五）。再依 原告所提出之原證六即原告與被告王奕程於簽約後之106 年8 月26日再到現場查看系爭房屋現況時之對話譯文所載 ：「吳（即原告）：因為那一天來他帶我們上去看，…最 後有到外面去看」、「到後面去看才看到，怎麼是瓦斯桶 ？」、「那天就有跟你講說是瓦斯桶，他們那時候他們是 跟我講，有天然瓦斯，可以申請」等語（見本院卷第22頁 原證五），由此對話即可見原告在簽約前曾親自看屋，並 已知悉系爭房屋是使用桶裝瓦斯，而非使用天然氣瓦斯。 以之徵諸經原告與被告王奕程簽名確認並作為系爭買賣契 約附件之「標的物現況說明書（成屋）」，其中關於「本 戶是否使用天然瓦斯」欄位，係勾選「否」，顯然該部分 現況說明之記載確實與系爭房屋之實際現況相符。雖該欄 位後之「備註說明」欄內並未就「說明使用現況」之「瓦 斯桶」或「無瓦斯」選項予以擇一勾選，但原告既已親臨 看屋，並在當場發現係使用瓦斯桶，自不因漏未勾選該等 選項，而生被告王奕程或仲介公司之被告程祥公司、被告 志崧公司，就系爭房屋未「使用天然氣瓦斯」及「使用桶 裝瓦斯」供給燃氣之兩項事實，有何隱瞞事實之情事。 5.系爭買賣契約第9 條第5 款固約定：「乙方保證本買賣標 的物於交屋前無存物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構 安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事 ，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語 ，惟該條款所列舉約定之瑕疵並未包含「天然氣瓦斯管路 」之有無，且該條款所列舉之瑕疵主要係與買賣標的物房 屋之結構安全及對居住人有直接侵害之影響者，有無天然 氣瓦斯管路，並無關於系爭房屋之結構安全或對居住人有 直接之侵害性，故本件自無上開瑕疵擔保責任約定之適用 。 6.至於被告王奕程是否就系爭天然氣瓦斯舊有暗管管路因漏 損而不能使用之情有所欺瞞乙節，因如前述，配備使用天 然氣瓦斯管路，並非房屋買賣之必備效用，且尚得由屋主 重新申設管路，而安裝「明管」之天然氣瓦斯管路，復為 順應時代追求居住安全之所需，充其量僅增加重新裝設之 費用；再者本件是中古屋買賣，被告王奕程係於99年5 月 12日取得系爭房屋之所有權，迄106 年8 月19日兩造簽立 系爭買賣契約時，已有7 年之久，中古屋之建材及各種管 路，因時間推移而耗損者，要屬常情，此為一般人購買中 古屋時所能知悉及預見，而被告王奕程既已據實告知系爭 房屋未使用天然氣瓦斯，原告亦知悉系爭房屋在系爭買賣 契約簽立之前係使用桶裝瓦斯為燃氣，並對此特別關注在 意，則原告自身於購屋前自有就此深入瞭解及衡量所需之 義務，其最終是否購屋，本有自主決定權，縱被告王奕程 就此先前所發生而無關於房屋結構安全或對居住人有直接 侵害性之訊息未予告知，亦難遽認係欺瞞行為。 （三）據上調查，系爭房屋之買賣，於房屋現況說明書亦已明確 記載系爭房屋未使用天然氣瓦斯，原告亦知悉系爭房屋在 系爭買賣契約簽立前係使用桶裝瓦斯為燃氣，且兩造就系 爭房屋之買賣，並未約定「限定使用天然氣瓦斯管路而使 用天然氣瓦斯」，及保證系爭房屋原舊有天然氣瓦斯管路 須為無破損並堪用之狀態，則系爭房屋是否經由天然氣瓦 斯管路而使用天然氣瓦斯，及舊有天然氣瓦斯管路有無破 損並堪用等節，並非系爭買賣契約所約定應有之設備、效 用或出賣人所保證應具有之品質。故即便系爭房屋之燃氣 供給方式，可能因使用人之好惡不同而有所不完足，但並 非無解，且為原告於簽約前所事先知悉，按諸社會通念， 尚難認系爭房屋具有買賣瑕疵，亦難認被告王奕程、程祥 公司、志崧公司對原告有何詐欺行為。從而原告主張系爭 買賣契約存有瑕疵，並以之為由解除系爭買賣契約，尚屬 無據，其請求被告王奕程返還其所受領之第1 期買賣價款 138 萬元，另請求被告王奕程、程祥公司及志崧公司應連 帶賠償原告損害138 萬元，均為無理由，應予駁回。又原 告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予 駁回。 二、反訴部分： （一）查系爭買賣契約第4 條約定：「甲方（即原告、反訴被告 ）應於106 年8 月30日再交付140 萬元（備證用印款）。 」，第12條違約責任之第1 項約定：「甲乙（即被告王奕 程、反訴原告）雙方其中之一方如未按本契約條款履行， 即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知仍不履行時， 他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外 ，應由違約之一方負擔所有稅費。」，第2 項約定：「甲 方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及 繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每 日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如 甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除本契約後得 沒收甲方已給付之全部款項。……。」，第4 項約定：「 本條所規定之違約金，並不妨害損害賠償請求權之行使。 」等情，有系爭買賣契約書在卷可憑（見本院卷第11頁、 第12頁）。又上開第12條第2 項約定分前、後段不同規定 ，前段係因遲延給付所生之違約金，後段則為賣方因買方 之違約而解除契約，並沒收買方已給付款項。而按契約解 除權之行使，有溯及地消滅契約之效力，即其契約視為自 始未成立，故依民法第259 條解除契約回復原狀之規定， 於解除契約後，本件買賣雙方應各自負回復原狀之義務， 賣方除另證明有所損害而得依民法第260 條請求損害賠償 外，本應返還受領自買方給付之金錢。再者，違約金既係 債務人於不履行債務時支付，其屬損害賠償預定性之違約 金者，如係為給付遲延而約定，即與民法第231 條第1 項 規定之損害賠償額相當（最高法院80年度台上字第1718號 判決要旨參照）。由是，系爭買賣契約第12條第2 項前段 因遲延給付所生之違約金，及後段因買方違約而解約之沒 收買方已給付款項，兩者既於同一條款內約定，其性質應 屬相同，皆應解讀為具違約金之性質，前、後段分別約定 不同違約情狀，而有不同層次之違約金給付責任，後者應 包含前者，兩種賣方得對買方請求負擔違約責任之權利， 應是僅得擇一，而非併存，始合公允。 （二）反訴被告就系爭買賣契約僅給付簽約款138 萬元，尚未給 付備證用印款140 萬元之事實，此為兩造所不爭執，而反 訴被告上開於本訴關於反訴原告應負瑕疵擔保責任之主張 ，既經本院認為無據，則反訴被告迄今遲未依約給付備證 用印款140 萬元，自已有遲延給付之違約。又反訴原告已 於106 年9 月25日以大里草湖郵局第163 號存證信函，通 知反訴被告（於106 年9 月26日收受），表示解除兩造之 系爭房屋買賣契約，並沒收反訴被告所給付之第1 期款項 138 萬元（參原證九號) ，此亦為兩造所不爭執。則反訴 原告既已行使系爭買賣契約第12條第2 項後段因反訴被告 違約而解除契約並沒收反訴被告已給付之138 萬元簽約款 之權利，自不得再重覆請求反訴被告給付遲延給付之違約 金。故反訴原告之請求為無理由，應予駁回。又反訴原告 既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁 回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 四、據上論結：原告之訴及反訴原告之訴均為無理由，依民事訴 訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 13 日 民事第一庭 法 官 賴恭利 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 6 月 13 日 書記官 王秀如