臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3508號
原 告 艾鉅有限公司
法定
代理人 葉宗殷
訴訟代理人 陳俊茂
律師
被 告 家巧實業股份有限公司
法定代理人 周咨佑
訴訟代理人 黃翎芳律師
上列
當事人間請求
解除契約等事件，本院於民國107年9月21日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
兩造於民國106年8月17日簽訂房屋
租賃契約（下
稱
系爭租約），由原告向被告承租坐落於南投市○○段○○○
○○○號土地之鐵皮屋1棟（門牌號碼南投市○○○○路○○號
，下稱系爭房屋）作為倉庫使用，租期自106年9月20日起至
109年9月19日止，每月租金新臺幣（下同）75,000元。為達
成合於約定使用收益之狀態，兩造並另行簽訂協議書（下稱
系爭協議），約定由原告先行支付系爭房屋3項工程整修費
用：1.貨櫃屋及浪板移除；2.新設活動廁所、化糞池及側邊
增設便門；3.屋頂浪板更新補強及加裝抽風扇，再由租金扣
抵，並約定
上開項目2.、3.工程之報價須於施工前由兩造確
認金額取得共識再施作。
嗣原告於106年8月間完成上開項目
1.之工程，提出項目2.、3.之報價單與被告，並於同年9月8
日與被告於永慶
不動產草屯店討論報價內容，
惟被告認為報
價過高而拒不同意，原告遂要求被告另行估價，並約定於同
年月18日再行協商。
詎協商當日被告未到場，原告
乃於106
年9月22日委請律師發函催告被告於3日內提供上開整修項目
2.、3.之報價、廠商，若未提出，以該律師函代通知解除系
爭租賃契約。詎被告
迄未履行提出報價之附隨義務，系爭契
約自已合法解除，
爰依
民法第259條第1款、第5款規定起訴
，請求被告返還已預付之租金及保證金支票，與支出之357,
500元有益費用等語。
並聲明：（一）被告應將如附表所示
支票返還原告；如不能返還時，應給付原告上開各該不能返
還支票票面金額所示之新臺幣。（二）被告應給付原告357,
500元及自
起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，
按週年利
率5%計算之利息。（三）願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已現況交付系爭房屋予原告，僅原告因自身
規劃有需要整修，並要求以該整修之有益費用扣抵租金，始
簽訂系爭協議，故被告已履行交付合於使用收益目的租賃物
之主給付義務。又兩造依系爭協議所約定由原告自行整理之
修繕費用以大約50萬元為上限，惟原告於107年9月8日就系
爭協議上開項目2.、3.所列工程提出之報價遠高於50萬元，
且與系爭協議內容項目不符，被告始未同意，並已提出永鑫
不鏽鋼估價通知單1份供原告參考報價，無違系爭租約附隨
義務。況原告所提律師函僅攸關被告是否陷入
給付遲延，須
再為催告始可終止系爭租約，惟原告發出上開律師函後並未
再為催告，
是以原告解除系爭租約實不合法，被告並無
回復
原狀之義務等語，資為
抗辯，並聲明：（一）
原告之訴駁回
。（二）如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第118頁反面至第119頁）：
（一）兩造於106年8月17日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向
被告承租坐落於南投市○○段○○○○○○號土地上之門牌號
碼南投市○○○○路○○號鐵皮屋1棟作為倉庫，租期3年，
自106年9月20日至109年9月19日，每月租金75,000元，於
每月20日前繳納，每次應繳12個月份。兩造並同時簽訂系
爭協議1份，及以本院卷第10頁之金額357,500元之估價單
作為附件。
（二）原告於訂約時交付如附表編號1所示面額15萬元之支票作
為押租保證金，及編號2至7所示面額各75,000元之支票6
紙作為支付107年3月20日至同年9月19日之租金。
（三）兩造簽訂之系爭協議約定：1.甲（指被告）、乙（指原告
）雙方同意坐落於南投市○○段○○○○○○號上之鐵皮屋整
修費用以發票為
佐證，實報實銷方式由乙方先行支付，甲
方同意由乙方每月由租金抵扣，整修之物件
所有權歸甲方
所有。雙方拍照存證屆時乙方如不承租時，做為恢復之依
據。2.整修項目：(1)6座貨櫃屋及浪板移除，可用的浪板
做為與鄰居間的隔間。(2)新設兩座活動廁所及15人份化
糞池，需開挖地面埋設，需在側邊另外開門以方便進出（
需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。
(3)漏水上方的屋頂浪板更新補強，屋頂上加裝抽風扇（
需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。
而原告已於106年8月間完成系爭協議
所載「2.(1)6座貨櫃
屋及浪板拆除，可用的浪板作為與鄰居間的隔間」之工程
，並已支付357,500元之整修費用。
（四）原告就系爭協議所載2.(2)、(3)工程部分，於106年9月8
日前提出「昆成（烤漆板工程）」金額805,250元及「昆
成（追加）」金額425,012元之報價單2紙，但被告不同意
以此金額修繕，並提出「永鑫不銹鋼估價通知單」1紙供
原告參考。
（五）兩造就上開修繕費用事宜，約定於106年9月18日再行研商
，但被告於當日並未出席。
（六）原告於106年9月22日委任律師發函予被告，請被告於收受
該律師函後3日內提供系爭協議所載2.(2)、(3)工程之報
價、廠商，倘逾期提出，原告亦以此律師函代通知，解除
系爭租約，請被告立即返還原告已交付之6張租金及1張保
證金支票，並支付357,500元整修費用等。而被告已於106
年9月25日收受原告所委託寄發之106年9月22日尚律茂字
第0000000000號律師函。
（七）被告於106年8月17日兩造簽訂系爭租約時，已同時交付系
爭房屋之鑰匙予原告。
四、
本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告主張被告違反系爭
協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙方於施工前確認金額並取
得共識再行施作」之義務而解除系爭租約，是否有理由？（
二）若有理由，原告請求：1.被告應返還如附表編號1所示
面額15萬元之支票1紙，及編號2至7所示面額各75,000元之
支票6紙；如不能返還時，應給付原告上開各該不能返還支
票之票面金額，是否有理由？2.被告應給付原告357,500元
，及自起訴狀繕本送達被告（按被告於106年12月7日收受，
回證見本院卷第31頁）之翌日起至清償日止按週年利率5%計
算之利息，是否有理由？
（一）原告主張被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙
方於施工前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除
系爭租約，為無理由：
1. 按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文。次按契約成立生效後，
債
務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外
，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保
護
債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於
誠信原
則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現
債權人之
給付利益（最高法院100年度
台上字第2號判決意旨
參照）
。
2.
經查，兩造就系爭租約約定之使用目的為倉庫，而被告於
106年8月17日兩造簽訂系爭租約時，已同時交付系爭房屋
之鑰匙予原告等節，為兩造所不爭執，而被告將系爭房屋
鑰匙交付原告，有提前交付系爭房屋予原告之意
等情，復
經代表被告處理兩造租約之被告員工即證人鄭俐棋到庭證
述屬實（見本院卷第82頁反面），
堪認被告業已交付系爭
房屋予原告。被告既已交付租賃物予原告，
揆諸上開規定
，自應於兩造租賃關係存續中，保持系爭房屋合於倉庫之
約定使用狀態。而依原告所提出系爭房屋之現況照片（見
本院卷第24頁至第26頁），系爭房屋上方之鐵皮確有鏽蝕
狀況，且未見廁所、側門設置，復經原告方之房屋仲介即
證人唐千喻到庭證稱：原告希望（系爭房屋）屋頂需要補
強，因為怕員工在裡面危險等語（見本院卷第78頁反面）
；被告方之房屋仲介即證人唐淑聘到庭證稱：兩造有到永
慶不動產草屯店協調過1次，協調內容是針對漏水上方的
屋頂浪板的問題等語（見本院卷第80頁），
堪認系爭房屋
尚有屋頂浪板結構不堅、漏水、無廁所、便門設置等問題
。參以系爭租約使用目的為倉庫，自須有空間供原告置放
貨品、原料等物，並維持良好通風，足認系爭協議所約定
之3項工程：1.貨櫃屋及浪板移除；2.新設活動廁所、化
糞池及側邊增設便門；3.屋頂浪板更新補強及加裝抽風扇
，均屬使系爭房屋合於約定倉庫使用目的之必要工程，故
被告辯稱已現況交屋而履行系爭租約主給付義務
云云，
尚
非可採。從而，兩造既為使系爭房屋合於約定倉庫使用之
目的而簽定系爭協議，揆諸
上揭說明，被告為保持系爭房
屋合於倉庫約定使用狀態，自負有履行系爭協議書內容之
附隨義務。
3.
惟查，系爭協議僅約定「2.(2)、(3)工程須由甲乙雙方於
施工前確認金額並取得共識再行施作」，
觀諸系爭協議文
義，被告為保持系爭房屋合於約定倉庫使用狀態而負擔之
附隨義務內容，僅係與原告就上開工程金額達成共識爾，
尚無從推認被告有另行提出報價之義務。是以原告主張被
告有另行提出報價之附隨義務，要難憑採。
4. 而被告尚未履行與原告就上開工程金額達成共識之附隨義
務，雖為兩造所不爭執，然查，被告抗辯兩造就系爭協議
3項工程總額上限之共識約為50萬元乙節，
業據證人唐淑
聘到庭證稱：關於整修金額上限，被告有提出1份另一家
要租的估價單，有講到金額大約50萬元等語甚明（見本院
卷第80頁）。佐以證人唐千喻亦到庭證稱：之前伊同事唐
淑聘及莊文勝有說過有1家公司本來要租，但就屋頂、貨
櫃清除等費用約70幾萬元，被告不願意出租等語（見本院
卷第78頁），
可證被告確曾因整修金額報價過高而拒絕出
租系爭房屋予其他公司，足見被告出租系爭房屋時，確有
意將上開工程總額限縮於50萬元左右。復參兩造於簽訂系
爭租約時，被告僅預收107年3月20日至同年9月19日共45
萬元之租金支票，為兩造所不爭執，證人鄭俐棋復到庭證
稱：「（問：當時有無談到整個整修金額的上限？）答：
第1項有報價，第2、3項金額沒有很高，應該在10萬元以
內，大家沒有很確切，就說先預扣6個月的租金，所以租
金才會從第6個月以後開始收」等語（見本院卷第81頁反
面），堪認被告抗辯兩造就系爭協議3項工程總額上限之
共識約為50萬元乙節，
尚非虛妄。然觀諸原告就系爭協議
2.(2)、(3)工程所提「昆成（烤漆板工程）」及「昆成（
追加）」估價單2紙（見本院卷第11至12頁），其工程總
額已高達1,230,262元，遠超乎兩造締約時共識之50萬元
上限，故被告拒絕同意此報價金額，自
難謂係故意拒絕履
行系爭租約之附隨義務。
5. 再被告於原告提出上開2紙估價單後，業已提出總價678,
830元之「永鑫不銹鋼估價通知單」1紙供原告參考，為兩
造所不爭執。又依證人鄭俐棋到庭證稱：106年9月8日協
商當天，原告有叫伊找別人估價，但伊告知原告伊沒有時
間，且廠房是原告要使用的，如果伊找人估價可能不符原
告需要；兩造有再約9月18日要談，但伊臨時有事沒有過
去，伊請證人唐淑聘先向原告詢問原告想法為何等語（見
本院卷第82頁反面）；
核與證人唐淑聘證稱：兩造本來已
經有約好再協商時間，但證人鄭俐棋臨時有事沒辦法過來
，就請原告有什麼問題直接告訴伊，伊再回覆給被告等語
相符（見本院卷第83頁），
足證被告業已另行提出報價單
供原告參考，僅原告不願接受，且於106年9月18日再行協
調當日，亦已委請仲介代為聽取原告意見，並非故意不與
原告協調，
益徵被告尚未與原告就上開工程金額達成共識
，係待原告另行調整工程估價金額後再行協調甚明。原告
既未協力被告調整上開工程之報價，被告自無從履行與原
告就上開工程金額達成共識之附隨義務，故被告尚未履行
此附隨義務，乃不
可歸責於被告，原告尚不得依民法第22
7條第1項、第254條規定解除系爭租約。據此，原告主張
被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙方於施工
前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除系爭租約
，應無理由。
（二）原告主張被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙
方於施工前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除
系爭租約，既為無理由，則系爭租約仍有效存在，原告請
求被告負上開爭點（二）所示各項回復原狀之義務，自亦
無理由。
五、
綜上所述，原告依民法第259條第1款、第5款規定，請求：
（一）被告應將如附表所示支票返還原告；如不能返還時，
應給付原告上開各該不能返還支票票面金額所示之新臺幣；
（二）被告應給付原告357,500元及自106年12月8日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回
。而原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因本訴經敗訴
駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 12 日
民事第三庭 審判長 法 官 游文科
法 官 吳昀儒
法 官 劉奐忱
附表：
┌──┬─────┬────┬─────┬────────┬───────┐
│編號│付款行 │帳號 │支票號碼 │
發票日期（民國）│金額（新臺幣）│
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 1 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │106年9月20日 │150,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 2 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │107年3月20日 │75,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 3 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │107年4月20日 │75,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 4 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │107年5月20日 │75,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 5 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │107年6月20日 │75,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 6 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │107年7月20日 │75,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤
│ 7 │兆豐國際商│00910-6 │CH0000000 │107年8月20日 │75,000元 │
│ │業銀行太平│ │ │ │ │
│ │分行 │ │ │ │ │
└──┴─────┴────┴─────┴────────┴───────┘
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 12 日
書記官 王小芬