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臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第3649號 原　　　告　羅維真 訴訟代理人　郭志偉律師 被　　　告　允將建設股份有限公司 法定代理人　莊惠雅 被　　　告　張志豪 上二人共同 訴訟代理人　陳怡成律師 複代理人　　周家年律師 複代理人　　林淑琴律師 複代理人　　張雅姿 上列當事人間返還價金事件，本院於民國107年7月3日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣貳佰零肆萬肆仟元及自判決確定之日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用（除減縮部分外）由被告連帶負擔。 本判決如原告以新臺幣陸拾捌萬壹仟元為被告允將建設股份有限 公司、被告張志豪供擔保後，得假執行。但如被告允將建設股份 有限公司、被告張志豪以新臺幣貳佰零肆萬肆仟元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告 提起訴訟，原聲明請求：被告允將建設股份有限公司（下稱 被告允將公司）應給付原告新臺幣（下同）2,094,000元， 及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之5計算之利息 。嗣主張被告張志豪為契約連帶債務人，追加被告張志豪， 並變更聲明為：被告允將公司與被告張志豪應連帶給付原告 2,044,000元，及自判決確定之日起至清償日止按年息百分 之5計算之利息，核其先後請求之基礎事實同一，且為應受 判決事項聲明之減縮，揆諸上揭規定，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張： ㈠、原告於民國102年6月間至被告允將大有銷售中心購買「允將 大有」預售屋建案中編號第G棟10樓房屋1戶及其基地應有部 分（下稱10G房地），至同年底，原告前往被告銷售中心繳 納開工款時，被告之代銷公司即萬群地產開發股份有限公司 （下稱萬群公司）之主任何惠嫦，向原告稱若加購「允將大 有」預售屋建案中編號第G棟18樓房屋1戶及其基地應有部分 （下稱18G房地），其可於數月內代為轉售出去，賣出後之 獲利可用以繳納原告原本購買10G房地之貸款，原告本因個 人資金不足而拒絕，但因何惠嫦向原告保證若無法賣出18G 房地，則原告所購買之18G房地可退，其所繳納之款項，亦 可移轉至10G，原告聽信被告公司之代銷公司主任之保證， 認應不致因此遭逢無力繳納貸款之困境，遂於102年12月16 日就編號18G之房地，與被告允將公司簽立預定房屋買賣契 約書，與被告張志豪簽立預定土地買賣契約書（二者為連帶 契約，以下合稱被告），約定總價為1680萬元，原告並已給 付238萬元。詎料，103年開工後18G房地始終未能轉賣，經 原告多次告知欲退回18G房地，並請被告將其所繳納之款項 轉至10G房地以清償房地貸款，然被告均未正面回應，至104 年6月間原告與被告及代銷人員何惠嫦進行協商，被告表示 可暫停18G之繳款，並向原告表示將與主管商討後，回覆後 續之處理方式；然被告於105年11月通知原告應交屋，否則 將沒收238萬元，其後，原告多次欲與被告公司商討後續處 理方式未果。被告於106年6月4日以存證信函通知原告辦理 交屋，原告未於催告期間內辦理交屋，被告於106年9月12日 以台中逢甲郵局398號存證信函解除編號18G房地買賣契約並 沒收違約金238萬元，原告無奈下之下僅能提起本訴救濟。 ㈡、原告購買房屋本欲自住，為減輕房屋貸款壓力，方在被告之 代銷人員何惠嫦之慫恿下另購本案系爭18G房地，然竟未如 其所承諾可讓原告於無法轉賣時予以退回，對此，實不可歸 責於原告，而縱令被告解除與原告18G房地之買賣關係，被 告仍可將系爭18G房地另行出售予他人，對被告而言並無損 害。而何惠嫦也就是被告的代銷公司做出如起訴狀所載的承 諾，導致原告無力違約，這種不利益不該由消費者如原告承 擔，若被告代銷公司違反債之本旨銷售房屋，被告也可以向 代銷公司主張損害賠償，所以被告並無損害。反之若依總價 15%計算違約金，將使原告蒙受重大損害，該契約所定違約 金金額顯然過高，衡酌被告所支付之人事等成本，應予酌減 為按系爭契約價金之2%計算金額即336,000元方屬公允，則 原告尚得請求被告返還2,044,000元。 ㈢、依被證2預定房屋買賣契約書及被證3預定土地買賣契約書， 均有明示互為連帶契約，則被告允將公司及被告張志豪就酌 減後違約金之返還應負連帶責任。 ㈣、並聲明：⑴被告允將建設股份有限公司及被告張志豪應連帶 給付原告2,044,000元，及自判決確定之日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告主張： ㈠、被告固委任訴外人萬群公司代銷「允將大有」建案之預售屋 ，惟自兩造間18G房地契約書未記載萬群公司為代理人可知 ，萬群公司之權限僅止於買賣條件之協商，不包括代被告為 意思表示或代受意思表示；於萬群公司回報適當買賣條件， 被告公司同意與消費者締約時，仍由被告公司自為承諾之意 思表示，並自行簽名蓋章。是萬群公司並無為被告締結買賣 契約、合意解除買賣契約或為其他法律行為之權限。原告主 張萬群公司為被告從事代銷業務，其主任何惠嫦與原告約定 代為轉售18G房地，若未能轉售，則將18G房地已付價金轉為 10G房地之價金云云。惟查，萬群公司或其受僱人並無為被 告公司締結任何契約或合意解除契約之權限，已如前述；且 何惠嫦同意代原告轉售18G房地，亦逾越代銷業務。據此， 原告與何惠嫦之約定，自無拘束被告之餘地，而係原告與萬 群公司或何惠嫦間另行成立代為轉售之委任關係甚明。原告 又主張係受被告慫恿，無力給付價金，不可歸責予原告云云 。惟查，原告自承係為減輕房屋貸款壓力，希冀轉售賺取差 價，本應自行承擔投資不動產之經濟風險，不得以此作為酌 減違約金之事由。再者，預定房屋買賣契約書第21條，關於 其他約定：「五、本契約之建材設備、付款方式、貸款內容 以及房屋售坪、公共設施內容及相關管理辦法均與現場業務 代表之解說相符，並與現場業務無其他之承諾。」、預定土 地買賣契約書第八條，關於其他約定：「五、本契約之付款 方式、貸款內容以及土地面積均與現場業務代表之解說相符 ，並與現場業務無其他之承諾，經雙方確認無誤。」。前開 約款之文字特別以粗體顯示，並經原告簽名確認。由此可知 ，原告主張何惠嫦與其約定代為轉售一節，實係原告與萬群 公司或何惠嫦間另行成立委任關係，而與被告無關甚明。 ㈡、被告與訴外人萬群公司就本件建案房屋之廣告企劃製作與業 務銷售事宜，於102年5月8日簽訂「廣告企劃合約書」。系 爭廣告企劃合約書第12條關於乙方（即萬群公司）應遵守之 義務，約定：「一、乙方應負責促使客戶與甲方簽約並支付 訂金、簽約金及協助簽約等事宜。…五、非經甲方核可，乙 方銷售時不得承諾購屋者任何附加條款，若因此所產生之糾 紛或損害賠償責任，均由乙方負全責，甲方因而支出之費用 ，亦歸乙方負擔。…」由第1項可知，萬群公司僅能促使消 費者購買被告公司興建之房屋，不具任何代理被告公司之權 限。再由第5項可知，萬群公司僅能以被告公司所製作買賣 契約書定型化約款，向消費者兜售房屋，不具變更或增加約 款之權限。此與預定房屋買賣契約書第21條、預定土地買賣 契約書第8條之約定意旨相同。況查預定房屋買賣契約書第1 條關於契約範圍及其廣告效力之約定，「一、‧‧‧關於甲 、乙雙方對於房屋買賣以本契約書記載為限，雙方並同意除 本契約外並無其他任何口頭約定之事項。‧‧‧」則兩造締 約時，既已明文約定以書面為要件，並確認無其他口頭約定 事項，足認原告知悉萬群公司僅有依定型化契約條款向原告 介紹本建案房屋之權限。縱萬群公司受被告公司授與代理權 ，其代理權係受有限制，且為原告所明知。依民法第169條 但書之規定，原告自不得主張本件有表見代理之情形，要求 被告公司負本人之責任。 ㈢、兩造間預定房屋買賣契約書第7條，關於付款條件及方式之 約定：「一、本條付款辦法甲方應依已完成之工程進度所定 付款明細表之規定於工程完工後繳納附件㈠房屋付款明細表 ，於接獲乙方書面繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納 地點或銀行專戶以現金或即期支票，如數壹次繳清。二、依 前款規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無 法兌現時，甲方應加付按逾期款部份每日萬分之二計算之遲 延利息於補繳期款時一併繳付乙方，如逾工程期款達二期未 繳並經乙方以存證信函催繳後七日仍未繳納者，雙方同意依 第二十二條第二項違約之處罰規定處理。」、第16條，關於 交付不動產及相關文件之條件及期限之約定，「三、甲方應 於收到交屋通之日起七日內配合辦理交屋手續，甲方若拒絕 接受或置之不理，則乙方不負保管責任，且乙方得依本契約 第二十二條第二項違約處罰處理之，但可歸責於乙方時，不 在此限。」、第22條，關於違約之處罰之約定：「二、甲方 違反第七條第二項及第十六條第三項規定者，乙方得沒收依 房屋總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限，乙方並得逕為解除本契約。 」、第25條，關於附件效力及契約分存之約定：「一、雙方 與本房屋同時簽立之『預定土地買賣契約書』，與本契約有 不可分之併存關係，故雙方亦同意對『預定土地買賣契約書 』所規定之義務亦應負履行責任，如有違反『預定土地買賣 契約書』之約定時，亦視同違約。」；被告張志豪與原告間 預定土地買賣契約書第3條，關於付款辦法及方式之約定： 「一、本條付款辦法甲方應依已完成之工程進度所定付款明 細表之規定於工程完工後繳納附件㈠土地付款明細表，於接 獲乙方書面繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納地點或 銀行專戶以現金或即期支票，如數壹次繳清。二、依前款規 定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現 時，甲方應加付按逾期款部份每日萬分之二計算之遲延利息 於補繳期款時一併繳付乙方，如逾工程期款達二期未繳並經 乙方以存證信函催繳後七日仍未繳納者，雙方同意依第九條 第二項違約之處罰規定處理。」、第9條，關於違約之處罰 之約定：「二、甲方違反第三條第二項及第四條第六項第㈢ 款規定者，乙方得沒收依土地總價款百分之十五計算之金額 ，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙 方並得逕為解除本契約。」。查被告公司及張志豪依前開約 定，先後以106年9月4日台中逢甲郵局存證號碼000368信函 、106年9月12日台中逢甲郵局存證號碼000398信函催告原告 限期辦理交屋、並繳納剩餘價金，未獲置理，始解除契約並 沒收已繳納價金合計238萬元。原告僅片面陳稱有違約金過 高之情形，並未舉證舉證證明金額過高、顯失公平等事實， 則自應受兩造間約定之拘束，不得任意指摘違約金金額過高 或不當。況按內政部103年4月28日內授中辦地字第10366506 87號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」，關於「應記載事項」第二十四點第㈣項：「買方違反有 關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款 百分之（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得 解除本契約。」。則本件關於沒收金額之約定，並未逾越前 開規定，難認有何顯失公平之處。 ㈣、原告固主張「‧‧‧重點是在何惠嫦也就是被告的代銷公司 做出如起訴狀所載的承諾，導致原告無力違約，這種不利益 不該由消費者如原告承擔，若被告代銷公司違反債之本旨銷 售房屋，被告也可以向代銷公司主張損害賠償，所以被告並 無損害‧‧‧」云云（107年5月15日言詞辯論筆錄）。惟原 告係依民法第252條之規定，請求酌減違約金，則原告自應 就「約定之違約金額過高」之要件事實，負舉證責任。至被 告得否向代銷公司求償，顯與前開要件事實無關。 ㈤、並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造同意爭執及不爭執事項如下： ㈠、不爭執事項 ⒈原告於102年6月間向被告買受「允將大有」預售屋建案編號 10G房地；嗣因被告允將公司委託之代銷公司即萬群公司主 任何惠嫦向原告表示如加購18G房地，於數月可賣出獲利， 如無法出售，則可將繳付18G房地之價款，移轉至10G房地， 原告遂於102年12月16日就編號18G之房地，與被告允將公司 及被告張志豪簽立預定房屋買賣契約書，與被告張志豪簽立 預定土地買賣契約書（二者為連帶契約），約定總價為1680 萬元。 ⒉原告就18G房屋已繳付價款238萬元。 ⒊被告於106年6月4日以存證信函通知原告辦理交屋，原告未 於催告期間內辦理交屋，被告於106年9月12日以台中逢甲郵 局398號存證信函解除18G房地買賣契約並沒收違約金238萬 元。 ㈡、爭點 原告主張其係因何惠嫦慫恿下另購買系爭18G房地，嗣系爭 18G房地無法轉賣時，無法退還予被告，為不可歸責於原告 ，被告亦未受有損害，主張被告沒收之違約金過高，應予酌 減，並於酌減後請求返還2,044,000元，有無理由？ 四、得心證之理由 ㈠、兩造於102年12月16日就18G房地簽立預定房屋、土地買賣契 約書，約定總價為1680萬元，原告已繳付價款238萬元；嗣 被告催告原告辦理交屋，原告未於所定期限辦理交屋，經被 告解除契約郵局398號存證信函解除編號18G房地買賣契約並 沒收違約金238萬元等情，為兩造所不爭，並有18G房地買賣 契約書、存證信函、客戶繳款明細在卷為據，堪認為真實。 原告對於18G房地買賣契約已合法解除乙節並不爭執，然主 張係因被告之代銷公司人員鼓吹購買18G房地，並承諾如18G 房地未能代為轉售，得將18G房地價款轉入充作原告先前購 買之10G房價款，因18G未能轉售，無力負擔價款，不可歸責 予原告，請求酌減違約金等語。 ㈡、依據兩造簽訂之預定房屋買賣契約書第七條第二項約定：「 依前款約定，如甲方（即原告）逾期達五日仍未繳清期款或 已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬 分之二計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付乙方（即被告 ），如逾工程期款達二期未繳並經乙方以存證信函催繳後七 日內仍未繳納者，雙方同意依第二十二條第二項違約之處罰 規定處理」；第十六條第三項約定：「甲方應於收到交屋之 日起七日內配合辦理交屋手續，甲方若拒絕接受或置之不理 ，則乙方不負保管責任，且乙方得依本契約第二十二條第二 項違約處罰處理之，但可歸責於乙方時，不在此限」；第二 十二條第二項：「甲方違反第七條第二項及第十六條第三項 規定者，乙方得沒收依房屋總價百分之十五計算之金額，但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方並 得逕為解除本契約」；預定土地買賣契約書第三條第二項： 「依前款約定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票 據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二計 算之遲延利息於補繳期款時一併繳付乙方，如逾工程期款達 二期未繳並經乙方以存證信函催繳後七日內仍未繳納者，雙 方同意依第九條第二項違約之處罰規定處理」；第四條第六 項第三項約定：「甲方自覓銀行貸款，若未能於二十日內完 成銀行貸款申請作業視同甲方不辦貸款，甲方需於乙方通知 七日內以現金一次繳清，若未能繳清或手續不完備而影響產 權、交屋，乙方除依合約書第九條第二項違約未繳款論，甲 方不得異議」；第九條第二項：「甲方違反第三條第二項及 第四條第六項第㈢款規定者，乙方得沒收依房屋總價百分之 十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已 繳價款為限，乙方並得逕為解除本契約」。原告於被告催告 後，未於期間內辦理交屋，被告依上開約定沒收違約金，業 如前述。惟按基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約 定定之，然違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變 相盤剝，不能無救濟之道。茲為保護債務人，民法第252條 爰規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 。」而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況 及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數 ，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰 性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院90年度台上 字第857號民事裁判要旨可資參照。 ㈢、原告於102年6月間先買受10G房地，嗣於102年11月16日買受 18G房地等情，為兩造所不爭。而依據原告提出104年6月5日 原告、何惠嫦及被告公司人員黃秀琴於事後處理本件過程之 錄音譯文顯示，何惠嫦確實有允諾如18G房地未賣出，可將 價款轉到10G房地，原告因信以為真，方再購買18G房地；雖 然黃秀琴當場向何惠嫦表示不能為如此允諾，何惠嫦則表示 伊於斯時才知道被告公司有規定不能將款項合併之規定等情 （見本院卷第67至68頁），可知原告主張當時係因何惠嫦承 諾，如加購18G房地，於數月內代為轉售，售出獲利可繳納 原10G房地，如無法賣出，18G房地可退還，繳納款項可轉至 10G，原告方應允購買18G房地乙節，應屬真實，且為被告所 不爭執。雖然被告主張何惠嫦為代銷之萬群公司人員，並未 授權何惠嫦對原告為上開允諾云云，並提出廣告企劃合約書 為憑（見本院卷第60至63頁）。惟按由自己之行為表示以代 理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示 者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理 權或可得而知者，不在此限。被告雖然援引預定房屋、土地 買賣契約書第一條約定：「關於甲、乙雙方對於房屋買賣以 本契約書記載為限，並同意除本契約外並無其他任何口頭約 定之事項」，認主張原告對於萬群公司之代理權有所限制乙 節，已有明知云云。惟查，何惠嫦為被告委託銷售公司之現 場銷售人員，由何惠嫦向客戶推銷預售屋及洽談締約事宜， 對第三人而言何惠嫦係代理被告與之協商洽談購屋事宜之人 ，被告自有以自己行為表示以代理權授與他人（即何惠嫦） 。是何惠嫦於推銷18G地時，對原告為上開：如購買18G房地 ，得代為轉售，如無法轉售，亦得將價款轉入10G房地之承 諾乙情，被告自對於原告自應負授權人之責任。雖依據被告 與萬群公司之廣告企劃合約書第十二條約定，非經被告核可 ，不得承諾購屋者任何附加條款等語，惟此乃萬群公司與被 告間之約定，非為第三人之原告所明知或可得而知，是被告 主張其不負表見代理責任云云，自無足採。且本件係因何惠 嫦已向原告為上開承諾，原告方與被告簽立房屋、土地預定 買賣契約書，方有上開契約書第一條之規範，被告自不得以 事後簽立之預定房屋、土地買賣契約書主張原告對於何惠嫦 無為上開承諾之權限乙節為明知或可得而知。 ㈣、而查，被告銷售之本案預售屋，價格高達1680萬元，對一般 消費者負擔非輕，而被告之代銷人員何惠嫦誘以如加購18G 房地，得代為轉售，轉售獲利得繳付10G房地，如未能轉售 得併入10G房地，使原告本無加購18G房地意願，經何惠嫦如 此允諾，認縱加購18G房地，對其只有得利而無任何損失下 ，始與被告簽訂不動產買賣契約，惟因18G房地無法轉售， 復經被告拒絕將已繳之18G房地價款轉入10G房地，原告因無 力負擔而致違約，即已難認可歸責於原告；而被告之代銷人 員何惠嫦為上開允諾，被告負表見代理之責，於18G房地未 能代原告順利轉售，價款本應充作10G房地價款，亦難認被 告於18G房地部分有受何損失可言。是以本件審酌上情，認 原告主張本件違約金應酌減為按系爭契約價金之2%即336, 000元，核屬適當。 五、按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不 存在者，亦同。」又違約金如屬過高，法院可為酌減，酌減 後金額之返還，係屬不當得利之範疇，最高法院81年度台上 字第2500號民事裁判要旨可為參照。茲查，被告沒收原告交 付之238萬元作為違約金，其金額過高，經本院酌減為336,0 00元，已如前述。被告所沒收之238萬元違約金，其中經酌 減為336,000元後所餘之2,044,000元，被告受領之法律上原 因嗣後已不存在，原告自得請求被告返還。又依據原告與被 告允將公司簽訂之預定房屋買賣契約及原告與被告張志豪所 簽訂之預定土地買賣契約於第二條明定，二契約互為連帶契 約，二契約應同時簽立、執行始為有效。是被告允將公司、 張志豪依上開契約約定沒收之違約金，於酌減後，就溢收還 違約金部分，亦應負連帶返還責任。 六、綜上所述，本件原告請求酌減違約金，於酌減後請求被告連 帶給付2,044,000元及自判決確定之日起至清償日止按年息 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 七、原告並陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定 相當金額准許之，並依職權准被告提供相當金額為原告預供 擔保後，得免為假執行。 八、據上論據，應依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、 第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 7 月 31 日 民事第五庭 法 官 李慧瑜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 31 日 書記官 洪玉堂