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臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第938號 原　　　告　姚乃文 訴訟代理人　蘇慶良律師 被　　　告　枋安順 被　　　告　丞富不動產經紀有限公司 法定代理人　劉河宗 上列當事人間損害賠償事件，於民國107年7月12日言詞辯論終結 ，本院判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按原告以單一之聲明，主張數項訴訟標的法律關係，為客觀 訴之合併，民事訴訟法就此並未設有合併型態及種類之限制 ，基於處分權主義之原則，應尊重原告程序處分權之行使， 以其意思決定合併型態及排列審理順序（最高法院99年度台 上字第2426號判決參照）。又客觀的預備合併之訴，其本位 聲明與備位聲明本應為相互排斥而不能並存，惟原告提起非 相排斥之數訴，而定其請求法院為裁判之順序，屬於學說上 所稱之「不真正預備合併」，仍非法所不許（最高法院95年 度台抗字第184 號裁定、97年度台上字第1458號判決意旨參 照）。本件原告對於被告枋安順之訴，先位聲明請求被告枋 安順給付新臺幣（下同）450 萬元本息，備位聲明請求被告 枋安順給付180 萬元本息，固非相互排斥而不能並存，惟先 備位訴訟標的法律關係不同，性質上不能併存而有邏輯上之 先後順序，應屬不真正預備合併，揆之前揭說明，原告對於 被告枋安順之先、備位聲明之程式並無不合，本院並應依原 告意思依序審理，合先敘明。 二、原告主張： ㈠被告丞富不動產經紀有限公司（下稱丞富公司）於民國105 年3 月間仲介原告與被告枋安順買賣不動產，原告與被告枋 安順於105年3月25日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ），被告枋安順將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號及其上 539建號建物即門牌臺中市○○區○○○路○○○號8樓之2房屋 （下稱系爭房地)出售予原告，買賣價金為450萬。原告在締 約前有跟被告丞富公司法定代理人劉河宗及另名帶看人員劉 永慶，說明要求房屋要乾乾淨淨，連公設都不能有非自然死 亡的情形，被告丞富公司人員說有調查過整個社區都是乾乾 淨淨沒有事故。原告自搬入系爭房地後，經常感覺屋內有靈 異現象出現，且身體每況愈下諸事不順，透過平日與鄰居之 交流，始知該棟大樓6樓之4住戶詹清合於94年7 月11日跳樓 自殺，依卷內警察局照片並無證據證明死者從自家6 樓跳下 ，反而依媒體報導及相關證人陳佩瑜、潘秋桂之證詞，應可 證明死者是在頂樓即緊貼原告8 樓牆壁之上方跳下，墜落死 亡地點為同棟大樓415號1樓前圍牆旁，屬原告房屋坐落土地 上，且死者遺體在社區前圍牆內之公共空間，並非圍牆外之 鄰居土地。不論以死者之跳樓行為地（屬於頂樓之共用部分 ）或結果地（屬同棟大樓坐落土地），皆為曾發生非自然身 故情事之房屋，屬系爭契約第1 條、第13條規定之本買賣標 的物，被告就此負有告知義務。然被告不僅於仲介及簽訂買 賣契約時，未告知原告系爭房地為凶宅，原告於簽訂契約前 還曾再三詢問，被告亦隱瞞之，被告枋安順於標的物現況說 明書「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或非自然身故 等因素致死或求死行為並致死等情事」一欄係勾選「否」， 可知被告並未盡其告知義務，且被告既有告知義務，當然有 調查是否曾有非自然死亡事故，然被告等未詳為調查，即草 率簽約，侵害原告之權益，實屬重大違約事項。依民法第35 4 條規定，出賣人應對買受人負擔物之瑕疵擔保責任，且其 為無過失之擔保責任，故不論被告是否知情，皆應依法對原 告負擔物之瑕疵擔保責任。且被告就物之瑕疵擔保責任，係 屬無過失責任，不以被告明知是凶宅為要件。本件買賣標的 物有「從任何樓層跳樓到土地之死亡」之交易價值貶損瑕疵 。且出賣人又保證「本買賣標的物無自然身故之情事」，自 構成民法第360 條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者 ，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損 害賠償。」要件，而應負賠償責任。 ㈡原告自搬入系爭房地後，身體健康狀況已是每況愈下，而在 得知系爭房地為凶宅後，又曾見到鬼魂，原告是成日擔心受 怕、輾轉難眠、食不下嚥，經醫師診斷為重鬱症、焦慮症， 因此還引發多重身體不適而至急診就診，以致積累成疾，終 於105 年12月18日發生車禍，日後尚須復健，至今皆無法康 復，原告生怕再繼續居住於系爭房地可能會因病而身心憔悴 ，故於106年2月7 日已寄發存證信函通知被告該瑕疵且應補 正或解除雙方之買賣契約，但被告仍不理會，故原告今以此 起訴狀繕本送達兩造之日起，通知解除契約且減少價金。是 原告自得依民法第259條第2款及系爭契約第12、13條規定請 求被告枋安順返還買賣價金450 萬元。又若認兩造解除契約 顯失公平時，原告亦得依民法第359 條規定向被告枋安順請 求減少價金，依客觀情狀及經驗法則綜合評估，該跳樓事件 之發生確實為影響房價之因素之一，尤其對於系爭房地之影 響，更是顯可易見。而參凶宅物件之市價約僅剩一般行情之 6折，系爭房地應僅剩270萬元之價值，故原告受有180 萬元 之損失得請求被告賠償之。 ㈢被告丞富公司仲介原告買受系爭房地，收有成交之仲介費， 與原告間應屬居間關係。凶宅屬於交易上之重要資訊，被告 丞富公司於仲介系爭房地時，依消費者保護法第4 條規定應 負有告知義務，且系爭房屋是否為凶宅，亦屬被告丞富公司 所應調查且知悉之範圍，不可謂其不知即推諉卸責，而由原 告承擔損失，縱使被告丞富公司不知情亦屬其過失。原告自 得依消費者保護法第4、8、51條及不動產經紀業管理條例第 26條第2項及民法第227條第2 項規定，向被告丞富公司請求 懲罰性賠償金及損害賠償共計50萬元。 ㈣綜上，原告先位主張被告枋安順應返還買賣價金450 萬元， 如認兩造解約顯失公平，則備位請求其賠償原告180 萬元之 損害。被告丞富公司應對原告負50萬元之懲罰性賠償金及損 害賠償責任。並聲明：⑴先位聲明：被告枋安順應給付原告 450萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算之利 息。⑵備位聲明：被告枋安順應給付原告180 萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起按年息百分之5 計算之利息。⑶被告丞富 公司應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息 百分之5計算之利息。⑷願供擔保請准宣告假執行。 三、被告丞富公司以： ㈠依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函，凶 宅非為法律名詞，內政部於92年6 月間公告修正之「不動產 委託銷售契約書範本」附件1「不動產標的現況說明書」第1 1項：「本建築改良物(專有部分 )於賣方產權是否曾發生兇 殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築 改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或 自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)， 及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不 包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為( 即未陳屍於專有 部分 )。原告起訴主張之事實，皆與「凶宅」之定義毫不相 符，原告據此所為之請求，自屬無據。是系爭房地既非「凶 宅」，被告丞富公司即無從知悉系爭房地為「凶宅」，並告 知原告之可能，被告丞富公司自無過失可言，原告應就其主 張被告丞富公司有故意不告知之情事負舉證之責。原告主張 被告丞富公司應負懲罰性賠償金及損害賠償50萬元，自屬無 據等語置辯。 ㈡答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免假執行。 四、被告枋安順則以： ㈠原告主張系爭房地之頂樓及同棟大樓其他房屋曾發生非自然 死之事故，而有影響居住安寧之通用瑕疵，應負舉證之責。 且原告亦應就其主張因入住系爭房地致生健康狀況異常之情 ，負舉證之責。原告未能舉證證明系爭房地有瑕疵情形存在 ，自無從依民法第359條、第259條之規定主張解除買賣契約 ，並請求被告枋安順返還買賣價金450 萬元。 ㈡不動產交易所稱凶宅，多指在房屋內即專有部分發生非自然 死亡事故而言，蓋於此情形，因使人心生畏怖而無購買意願 。內政部於92年6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書 範本」第11項即載有「建築改良物(專有部分)於賣方產權是 否曾發生兇殺或自殺致死之情事」之內容，且內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函闡釋，「不動產標的 現況說明書」項次11之內容，係指賣方產權持有期間，於其 建物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自 殺而死亡之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死 行為致死(如從該專有部分跳樓)。大樓頂樓部份並非系爭房 地主建築物及附屬建物之範圍，縱原告主張曾有人於系爭房 地之頂樓跳樓自殺為真，系爭房地亦不因此成為凶宅，於一 般交易觀念上，即難謂導致房屋價值、效用、品質之減損， 自不得指為瑕疵。原告主張系爭房地同棟大樓曾發生瓦斯中 毒5 人身亡之事件，更與系爭房地無涉。被告枋安順於標的 物現況說明書「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或非 自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」一欄係勾選 「否」，依法即無不合。系爭房地並非一般交易上所稱之凶 宅，原告主張依354條、第359條之規定解除買賣價約，並請 求返還買賣價金或減少價金，均屬無據等語置辯。 ㈢答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免假執行。 五、得心證之理由： ㈠查被告枋安順以100年10月7日買賣為原因，於100年10月31 日取得系爭房地所有權，原告經被告丞富公司仲介，於105 年3月25日以450萬元向被告枋安順買受系爭房屋，有建物登 記謄本、不動產買賣契約書及附件標的物現況說明書附卷可 稽（見卷㈠第15-22、69-70頁），且為兩造所不爭執，堪信 為真正。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院 90年度台上字第1460號判決參照）。又買賣標的物是否具有 兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項 利己之事實，負舉證責任。次按解釋契約應通觀全文，並斟 酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。原告主張在締 約前有跟被告丞富公司法定代理人劉河宗及另名帶看人員劉 永慶，說明要求房屋要乾乾淨淨，連公設都不能有非自然死 亡的情形云云，為被告所否認，原告就此並未舉證以實其說 ，空言主張尚難遽信為真正。查系爭契約為定型化契約，系 爭契約第13條第1 項以印刷文字約定：「乙方已明確告知， 本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方確已知悉， 惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任。」 。系爭契約附件之標的物現況說明書以印刷文字記載「是否 知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死 或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」欄位，目的在於 揭露買賣標的之房屋，有無自殺或他殺而為凶宅情事，因此 有客觀交易價值減少之瑕疵。參照內政部於92年6 月26日公 告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件1 「不動產標 的現況說明書」第11項：「本建物(專有部分)於賣方產權持 有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函旨：凶宅非為法律名 詞，內政部於92年6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約 書範本」附件1 「不動產標的現況說明書」第11項：「本建 築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死 之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有 部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡( 不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分 )，及在專有部 分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有 部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)等語（ 見卷㈠第57、73-82 頁）。可知依一般社會通念，足以影響 市場交易價值之「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生兇 殺、自殺之情形，並不及於建物共用部分及建物所坐落之土 地。在建物共用部分及建物所坐落之土地發生兇殺、自殺之 情形，依一般社會通念，不可能造成整棟大樓或全部社區每 一區分所有建物之價值均受貶損，而均成為「凶宅」，亦即 在建物共用部分及建物所坐落之土地發生兇殺、自殺之情形 ，不致於影響該建物之市場交價值，自非「凶宅」，不構成 物之瑕疵。是以，就系爭契約第13條第1 項「本買賣標的物 內」及系爭契約附件之標的物現況說明書「本標的物」，應 依一般社會通念及兩造訂約目的而為解釋限於「建物專有部 分」，不及於建物共用部分及建物所坐落之土地。原告主張 依系爭契約第1 條標示買賣標的範圍包括建物共用部分及建 物坐落土地，故系爭契約第13條第1 項「本買賣標的物內」 及系爭契約附件之標的物現況說明書「本標的物」包括建物 共用部分及建物所坐落之土地云云，並非可採。 ㈢原告於起訴時主張於98年間曾有男子自系爭房地正上方頂樓 跳樓，又於102年間本棟大樓曾發生瓦斯中毒導致5人身亡事 件云云，並未提出任何證據證明，經本院依原告聲請函查結 果，臺中市政府警察局豐原分局函覆：本分局以檢察官相驗 資料(101年3月6日迄今 )及鑑識組刑案現場勘查資料整合系 統進行查詢(102年7月1 日起迄今)等，均查無建物內有非自 然死亡事件等語，有該分局106年6月26日中市警豐分偵字第 1060035513號函在卷可稽（見卷㈠第104-1 頁）。臺中市政 府警察局豐原分局大雅分駐所巡佐石昆明出具職務報告：其 於106年1月至大雅分駐所至今，並無臺中市○○區○○○路 ○○○號（東生麗廈）社區或419號該棟有跳樓身亡及非自然死 亡事件。另查詢警用報案電腦紀錄，97年至102 年期間亦無 臺中市○○區○○○路○○○號（東生麗廈）社區或419號該棟 有跳樓身亡及非自然死亡事件發生之事件報案及紀錄，有該 職務報告在卷可稽（見卷㈠第171 頁）。嗣原告又主張系爭 社區係於94年間及103年間發生跳樓事件（見卷㈠第193-194 頁），並提出新聞報導為證（見卷㈠第197-198 頁）。再經 本院依原告聲請向臺中市政府消防局函詢97年1月1日起至10 2年12月31日臺中市○○區○○○路○○○號（東生麗廈）社區 或419 號該棟有無跳樓身亡（或瓦斯中毒、燒炭自殺、兇殺 ）之非自然死亡事件，經該局答覆無資料供參，有該局106 年12月25日中市消指字第1060063702號函在卷可稽（見卷㈠ 第182、200頁）。本院依原告聲請向臺中市政府警察局豐原 分局函查結果，報案人潘秋桂於94年7 月11日13時30分在臺 中市○○區○○○路○○○號1樓圍牆旁發現死者詹清合，詹清 合留有遺書置放在其居住臺中市○○區○○○路○○○號6樓之 4之電視機上，疑似從臺中市○○區○○○路○○○號6樓之4摔 落至415號1樓圍牆旁，有該分局107年1月25日中市警豐分偵 字第1060087027號函附死者詹清合相驗卷資料在卷可佐（見 卷㈠第217-267 頁）。證人張松田證稱：有聽說有人從頂樓 掉下來，不知死者為何人，發生時間忘記了等語（見卷㈠第 205頁反面-206頁）。證人阮素珍證稱：有聽說有人從8樓掉 下來，不知死者為何人，發生時間忘記了等語（見卷㈠第20 6頁反面-207 頁）。證人張松田、阮素珍均係聽聞他人轉述 有人從8 樓掉下來，既未親見當時狀況，自不能證明死者詹 清合係從8 樓摔落。原告所提新聞報導固有死者詹清合跳樓 輕生之報導，但並無報導死者詹清合係從頂樓或8 樓跳樓（ 見卷㈠第197-198頁），亦不能證明死者詹清合係從8樓跳樓 。證人即死者詹清合配偶陳佩瑜於警詢時陳稱於94年7月11 日下午15時許接獲朋友王柏婷告知老公出意外，而自桃園林 口趕回才知道死者詹清合摔落死亡等語（見卷㈠第228-230 頁），不能證明死者詹清合係從8 樓摔落。證人即發現人潘 秋桂於警詢時陳稱於94年7月11日上午7時10分出門發現門口 有噴射狀血跡，下午13時30分到後門洗衣服，探頭看大門門 口圍牆外躺著一個人，其於早上0 時50分突然聽見屋外東西 撞擊聲，探頭往外看了一下未發現異狀等語（見卷㈠第231 頁），亦不能證明死者詹清合係從8 樓摔落。再依相驗卷內 相片，顯示死者詹清合陳屍在1樓圍牆旁，其6樓住處屋內落 地窗前有拖鞋，亦不能依此情狀推認死者詹清合係從8 樓頂 樓跳樓，原告陳稱依此相片得推測死者詹清合係從8 樓頂樓 跳樓，實乏依據。此外，前開相驗卷宗並無任何證據資料顯 示死者詹清合係從頂樓8 樓摔落，綜合研判死亡經過，死者 詹清合疑似從臺中市○○區○○○路○○○號6樓之4摔落至415 號1樓圍牆旁（見卷㈠第226頁）。依前開相驗卷宗研判，死 者詹清合應係從臺中市○○區○○○路○○○號6樓之4摔落至4 15號1 樓圍牆旁。死者詹清合既非陳屍於系爭房地專有部分 或在系爭房地專有部分有求死行為致死，自不能認為系爭房 地成為凶宅而有客觀交易價值減少之瑕疵。原告主張系爭房 地為凶宅而有瑕疵主張解除契約，請求被告枋安順返還買賣 價金450 萬元，或主張減少價金，請求被告枋安順返還買賣 價金180 萬元，均無理由。系爭房屋既非凶宅，被告丞富公 司自無違反告知義務情事，且原告亦未因此受有損害，原告 主張依消費者保護法第4、8、51條及不動產經紀業管理條例 第26條第2項及民法第227條第2 項規定，請求被告丞富公司 給付懲罰性賠償金及損害賠償共計50萬元云云，亦無理由。 ㈣原告援引臺灣新北地方法院102 年度訴字第2235號判決（見 卷㈠第95-97、108-126頁），前該事件認為類似本件契約約 定，未見與內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190 號函旨之相同約定，而將非屬專有部分之其他共用部分予以 排除於保證之買賣標的物範圍外，認為就發生在房屋共用部 分之屋頂墜樓事件，亦屬買賣標的物發生之非自然身故，與 本院認定不同，該判決不能拘束本院，且本件死者詹清合亦 非從8樓頂樓跳樓，原告執此主張，並非可取。 六、綜上所述，原告就被告枋安順部分，主張依民法第354 條、 第359 條規定解除系爭買賣契約或減少價金，先位聲明請求 被告枋安順返還買賣價金450 萬元，備位聲明請求被告枋安 順給付減少價金180 萬元均無理由；就被告丞富公司部分， 依消費者保護法第4、8、51條、不動產經紀業管理條例第26 條第2項及民法第227條第2 項規定，請求被告丞富公司給付 懲罰性賠償金及損害賠償共計50萬元云云，亦無理由，應駁 回原告之訴。其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。 七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 2 日 民事第七庭 法 官 熊祥雲 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 2 日 書記官 許馨云