臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第967號
原 告 黃政皓
訴訟
代理人 許博堯
律師
被 告 賴瑞金
訴訟代理人 賴西園
被 告 陳雲玉
郭炳揚
施綉鸞
許承德
吳錦鳳
莊林月綉
李秀玉
王天林
張爽文
洪碧寬
楊猛
王文進
王繹熏（即王永良之承當訴訟人）
上 一 人
訴訟代理人 柯開運律師
黃淑雲
被 告 廖淑芬
卓清華
廖淑女
江桀雄
廖哲君
上 一 人
訴訟代理人 王金完
被 告 許阿蜂
温鳳
上 一 人
訴訟代理人 温嘉政
被 告 覃志皓
姚謝壽美
陳月貞
黃嫦足
梁鐶耀
蕭滙妤
上八人共同
訴訟代理人 陳佳伶律師
複代理人 陳宏毅律師
被 告 九川營造工程企業股份有限公司
法定代理人 陳錫彬
追加被告 江長原（即江石泉之
繼承人）
追加被告 江長政（即江石泉之
繼承人）
受告知人 臺灣新光商業銀行股份有限公司（即
抵押權人）
法定代理人 李增昌
受告知人
有限責任臺中市第二信用合作社（即抵押權人）
法定代理人 王炎明
受告知人 台松電器販賣股份有限公司（即抵押權人）
法定代理人 林聰智
訴訟代理人 許燦榮
受告知人 張秀鳳（即抵押權人）
上列
當事人間請求
分割共有物事件，本院於民國106 年12月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴訟繫屬中為
訴訟標的之
法律關係，雖移轉於
第三人，於
訴訟無影響。但第三人如經
兩造同意，得
聲請代當事人承當
訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。
本件原告起訴時
之共有人王永良於民國106 年7 月20日將其所有臺中市○○
區○○段○○○ ○號土地（下稱
系爭土地）及其上同段1202建
號建物之
應有部分以
贈與為登記原因移轉登記予王繹熏，此
有土地及建物登記謄本附卷
可稽（本院卷㈡第65、66頁），
王繹熏為此聲請代王永良承當訴訟，經原告表示同意（本院
卷㈡第70頁），故王永良之訴訟應由王繹熏承當之。
被告陳雲玉、郭炳揚、許承德、吳錦鳳、莊林月綉、李秀玉
、王天林、張爽文、楊猛、王文進、卓清華、九川營造工程
企業股份有限公司、江長原經
合法通知，均未於最後言詞辯
論
期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，
爰依
原告之聲請，由其
一造辯論而為判決，均
合先敘明。
貳、兩造爭執
要旨：
原告主張：
㈠系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表一所示
，系爭土地上並有同段1201建號（即門牌號碼臺中市○○
區○○街○○○ 號房屋，下稱系爭1201建號建物）、1202建
號（即門牌號碼臺中市○○區○○街○○○ 號房屋，下稱系
爭1202建號建物）、1203建號（即門牌號碼臺中市○○區
○○街○○○ 號房屋，下稱系爭1203建號建物。系爭1201、
1202、1203建號建物以下合稱系爭建物；系爭土地及系爭
建物以下合稱系爭
不動產），各共有人之權利範圍則分別
如附表二至四所示。又系爭土地之使用分區編定為第二種
住宅區，且為系爭建物之建築基地，
原物分割顯有困難，
兩造就系爭不動產依其使用目的並無不能分割之情事，亦
未訂有不分割之特約。為此，爰依
民法第823 條、第824
條第2 項第2 款之規定，請求變價分割系爭不動產，以發
揮其經濟效益並維兩造最大之利益。
並聲明：兩造共有之
系爭不動產准予變價分割。
㈡對被告
抗辯之陳述
略以：
⒈系爭不動產並
非部分被告所指稱之市場或商場，依其使
用目的未有不能分割之情事：
⑴系爭土地之使用分區編定為「第二種住宅區」，系爭
建物之建物謄本主要用途欄記載為「住商用」，系爭
建物之使用執照載明建物興建位置土地之使用分區為
「住宅區」，均未見系爭不動產可作為市場或商場用
途之記載。由此以觀，系爭不動產是否能作為市場或
商場？即有可疑。
⑵106 年7 月5 日
勘驗現場時，亦未發現系爭不動產有
作市場或商場使用之情事，臺中市中興地政事務所
106 年8 月14日複丈成果圖即附圖編號101B、103E所
示之原進出通道，目前遭共有人占用並以鐵門隔阻，
故系爭不動產實際上無法作為市場或商場之使用。
⑶臺中市經濟發展局106 年10月17日函文已載明「
經查
旨揭建物非臺中市政府列管公、民有零售市場，且該
處都市計畫土地使用分區屬第二種住宅區，與
上開規
定要件不符，自不得向本局申請登記為合法市場」等
語，進一步印證系爭建物並非零售市場管理條例第3
條
所稱之市場，亦無成為合法市場之可能，至為明顯
。兩造共有系爭不動產僅為共有之店舖或住房（
參照
臺中市政府都市發展局106 年10月18日函文說明第二
點），依其使用目的，並無不能分割之情事。
⑷部分被告舉最高法院95年
台上字第150 號、94年台上
字第1365號民事
裁判要旨，辯稱系爭不動產不能分割
云云。
惟：
①最高法院95年台上字第150 號案件之建物使用執照
即載明「市場用途」（見該案一審判決第4 頁），
該裁判亦載明「本件系爭建物主要用途為『商業用
』，使用種類係『市場』，原判決以其因使用目的
不能分割，而駁回
上訴人分割系爭建物之請求，於
法並無不合」等語。
②最高法院94年台上字第1365號案件之土地為明德市
場之法定空地，且明德市場領有使用執照、建造執
照及明德民營零售市場營利事業登記證（見該案二
審判決第8 頁），該裁判亦載明「本件系爭土地屬
興建明德市場之法定空地或道路退縮地（即道路用
地），原判決以縱建築法規規定法定空地得予分割
，亦因其使用目的不能分割，而駁回
上訴人分割系
爭土地之請求，於法並無不合」等語。
③由此以觀，最高法院95年台上字第150 號、94年台
上字第1365號民事裁判要旨中所稱之市場係指依建
物使用執照可作為「市場用途」之市場。
⒉依建築法第11條第2 、3 項、第70條第1 項、第73條第
2 項之規定，系爭土地明顯原物分割有困難或無法為原
物分割之情事：
⑴系爭建物係領有使用執照之建物，系爭土地如採原物
分割，勢必衍生法定空地如何依法留設之問題（即建
蔽率之問題），若無法留設足夠面積之法定空地，如
何原物分割系爭土地？（參照建築法第11條第2 、3
項）
⑵系爭建物如採原物分割，依建築法第70條第1 項、第
73條第2 項之規定，勢必衍生變更建物使用執照之問
題。此外，分割後建物之主要構造、防火區劃、防火
避難設施、消防設備、停車空間，若未能符合目前營
建消防法規之規定，亦無法向建築
主管機關申請變更
建物使用執照。
⑶系爭土地共有人眾多，如採原物分割，又牽涉法定空
地分割、營建及消防法規之諸多規定，應認有原物分
割困難之情事，依民法第824 條第2 項第2 款前段之
規定，應以變價分割作為分割方法，徹底消滅龐雜之
共有關係，使系爭不動產之產權趨於統一，方符合全
體共有人之最大利益。
⒊
本案之共有人因占有使用位置之不同，各有立場，占有
使用位置面臨臺中市○○區○○街之共有人皆表明維持
現狀不願分割之立場；占有使用位置未面臨臺中市○○
區○○街之共有人，因長期無法使用建物，卻須每年繳
納地價稅，則表明系爭不動產應予變價分割，徹底消滅
共有關係之立場。平心而論，系爭建物自76年9 月16日
辦理保存登記
迄今，30年來因共有人立場之不同，皆處
於無法整體使用之狀態，導致系爭不動產雖位處臺中市
○○路及西屯路交岔口附近之精華地段，卻造成土地資
源之浪費，殊為可惜，若未能徹底消滅共有關係，土地
資源長期浪費閒置之現狀將無法改善，甚至因為共有人
死亡，導致共有關係日趨複雜，對全體共有人又有何利
益？至於占有使用位置面臨臺中市○○區○○街之共有
人表示30年前購買價格較高乙節，應留待系爭不動產日
後完成變價程序之時，由拍定人與占用人協商建物補償
，占有位置面臨臺中市○○區○○街之共有人，其補償
金額應為較高，其餘共有人之補償金額則較低。惟此一
建物補償費協商之問題，並非本案有辦法克服之問題。
被告方面：
㈠被告許承德、吳錦鳳、莊林月綉、李秀玉、王天林、卓清
華、江長原均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何
聲明或陳述。
㈡被告王繹熏答辯略以：
⒈系爭建物係規劃為國豐大商場使用，王永良於77年8 月
15日以買賣為登記原因成為系爭土地及系爭1202建號建
物
所有權人，並分管系爭1202建號建物如附圖編號103
-1及103-3 所示之範圍。系爭建物之主要用途為住商用
、主要建材為鋼筋混凝土造、建築完成日期為76年6 月
8 日，迄今為30年屋齡之建築物，依行政院公告之固定
資產耐用年數表，第一類房屋建築耐用年數為50年，系
爭建物尚有20年之耐用年數應無疑問。倘依原告主張採
變價分割，將損害被告王繹熏及其他於76至78年間登記
為系爭不動產大多數共有人之利益，顯不公平，且侵害
被告王繹熏之財產權。
⒉原告係於106 年1 月18日登記為系爭土地及系爭1201建
號建物之所有權人，復為訴外人學士開發股份有限公司
（下稱學士開發）及銘陽建設股份有限公司（下稱銘陽
建設）之董事。學士開發實收資本額新臺幣（下同）
113,000,000 元，所營事業為住宅及大樓開發租售業、
新市鎮、新社區開發業、都市更新重建業等；銘陽建設
實收資本額81,000,000元，所營事業為委託營造廠商興
建國民住宅出租出售等，
足證原告之所以於106 年1 月
18日以買賣為原因，登記為系爭不動產共有人，其背後
即係為了學士開發、銘陽建設等兩家資本雄厚之公司從
事土地開發之重大利益，始主張變價分割系爭不動產。
⒊最高法院95年度台上字第150 號民事裁判要旨略以：「
查共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第823 條第
1 項前段所規定；但因物之使用目的不能分割者，不在
此限，同條項但書亦定有明文。該但書規定，旨在增進
共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土
地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使
用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物
分割與變價分割在內。本件系爭建物主要用途為「商業
用」，使用種類係「市場」，原判決以其因使用目的不
能分割，而駁回上訴人分割系爭建物之請求，於法並無
不合。」另臺中市政府都市發展局106 年10月18日中市
都管字第1060177755號函文略以：「依卷附資料，旨揭
建築物領有（76）中工建使字第2292、2293、2294號使
用執照，按該使用執照第一層登載用途皆為「店舖、住
房」，作為店舖使用尚符規定】。」足證系爭建物主要
用途為「商業用」，使用種類係「市場」，依最高法院
95年度台上字第150 號民事判決要旨，系爭不動產係因
使用目的不能分割，而「不能分割」，當包括原物分割
與變價分割在內。則原告請求變價分割顯與民法第823
條第1 項但書之規定不合，且對於當年以高價位購買面
臨臺中市○○街之共有人顯然不公平，應無可採。並聲
明：
原告之訴駁回。
㈢被告許阿蜂、温鳳、覃志皓、姚謝壽美、陳月貞、黃嫦足
、梁鐶耀、蕭滙妤答辯略以：
⒈系爭不動產存有因物之使用目的而不能分割之情事：
⑴系爭不動產已供市場使用近30年之久，系爭建物之主
要用途為商業店鋪、住宅之用，由臺中市政府都市發
展局106 年10月18日函文載明「說明：二、依卷附資
料旨揭建築物領有（76）中工建使字第2292、2293、
2294號使用執照，按該使用執照第一層登載用途皆為
『店鋪、住房』，作為店鋪使用尚符規定。」更
可證
原告一再陳稱從系爭建物使用執照內容，未見系爭不
動產可作為市場或商場用途之記載，並不實在。且系
爭建物於起造時即規畫作為商場，供公眾使用，事涉
公益，以數人分管攤位對外營業為其使用目的，故系
爭不動產維持共有狀態，方符合當初設計規畫之目的
，如共有人無意經營，亦得將其應有部分及分管攤位
出售予他人，於共有物之融通並無妨礙，系爭不動產
之共有狀態係維持其商業榮景及發揮經濟效用所必須
，實無強令分割之理。
⑵系爭建物使用執照之使用分區雖記載為「住宅區」，
然已載明主要用途係作為店鋪、住房之用，且從建物
測量成果圖亦可看出其主要用途為店舖、住房，
是以
原告稱從建物使用執照之內容，未見系爭建物可作為
市場或商場用途之記載，顯無理由。再者，原告購買
之初，既已知使用執照之記載內容，應可知悉系爭建
物於原始起造建築時即規畫作為市場店鋪使用，且以
數人共有所有權並分管攤位對外營業之方式為其使用
目的，藉以共同創造商業榮景、發揮其經濟效益，若
原告無意經營，本得將其應有部分及分管攤位出售予
他人，繼續維持共有之型態，以達其經濟目的，
而非
逕予訴請分割。原告於購買系爭不動產前必已看過系
爭不動產之使用現況，對於分管之現狀事實明知或可
得而知，
非不得認有默示
分管契約之存在，原告本應
受分管現況之
拘束。
⑶原告似認系爭土地之使用分區若係住宅區，即不可主
張系爭建物屬因物之使用目的不能分割之情形。惟依
都市計畫法臺中市施行自治條例第19條第1 項第2 款
之規定，系爭土地之使用分區雖位在住宅區，然系爭
建物使用執照既已載明系爭建物之用途得作為「店鋪
」即商場之用，
可徵本件已符
前揭條例之意旨。且系
爭土地是否因物之使用目的不能分割，與使用分區是
否為住宅區亦為二事，不可混為一談，原告之主張顯
無理由。
⑷再者，臺中市政府經濟發展局網站所列公有零售市場
及民有零售市場，雖未見本件之國豐商場，然本院
104 年度中簡字第1462號判決所處理「華美黃昏市場
」之分割案件，於臺中市政府經濟發展局網站所列公
有零售市場及民有零售市場亦未見「華美黃昏市場」
，前開判決仍持「系爭房地於原始起造建築時，即規
劃作為市場使用」之理由，認該案係屬因物之使用目
的不能分割，且包括不能「原物分割與變價分割」，
是以原告之主張顯無理由。
⒉系爭房地不得遽採原告主張之變價分割：
⑴原告係於106 年1 月18日登記為系爭不動產之所有權
人。又原告為學士開發、銘陽建設董事，而學士開發
實收資本額為113,000,000 元，所營事業為住宅及大
樓開發租售業、新市鎮、新社區開發、都市更新重建
業等；銘陽建設實收資本額為81,000,000元，所營事
業為委託營造廠商興建國民住宅出租出售等。足證原
告之所以願登記為系爭不動產之共有人，其背後就是
為了學士開發、銘陽建設等兩家資本雄厚之公司從事
土地開發之重大利益，才會主張變價分割系爭不動產
。
⑵系爭不動產若變價分割，最後必落入原告此等財團手
中，財團會養地、待價而沽，反而不利於經濟利用，
此
等情形絕非立法者當初賦予各共有人得隨時請求分
割之立法本意，反更應予杜絕。另被告許阿蜂、溫鳳
、覃志皓、姚謝壽美、陳月貞、黃嫦足、梁鐶耀、蕭
滙妤等均賴以維生，若共有人無意經營，自得將其應
有部分及分管之攤位出售予他人，繼續維持共有之形
態，以達其經濟目的。是以系爭不動產維持共有狀態
符合當初設計規畫之目的及共有人
暨嗣後買受人之認
識與期待，於改良共有物或共有物之融通並無妨礙，
且共有狀態事實上非但未損害國家社會經濟，並為維
持商業、經濟榮景所必需，當無強令必需分割之理。
⑶另各共有人原購買之價金，因其買受分管之位置不一
，其價格不同，倘得以變價分割，無異迫使全體共有
人均以同一價格出售其持分，顯非公平，益證原告訴
請變價分割不應准許。又法律規定強制分割之目的係
為活化土地之經濟使用，促進經濟進步與成長，系爭
不動產既早就規畫作為商場之數個商鋪使用，自屬因
物之使用目的不能分割之情形，若分割系爭不動產，
反而造成原本可規劃利用之商場強制取消，不利於系
爭不動產之經濟利用，原告認為變價分割可以發揮經
濟效益並維持雙方最大利益之主張，應不可採。
㈣被告王文進陳述略以：同意分割系爭不動產等語。
㈤被告賴瑞金、廖淑女、廖淑芬陳述略以：同意變價分割系
爭不動產等語。
㈥被告陳雲玉、被告郭炳揚、廖哲君、張爽文、洪碧寬陳述
略以：不同意原告之分割方案等語。
㈦被告江桀雄陳述略以：希望原告提出合理價格收購，如無
法收購希望可以變價分割等語。
㈧被告施綉鸞、楊猛陳述略以：沒有意見等語。
㈨被告江長政陳述略以：希望維持現狀等語。
㈩被告九川營造工程企業股份有限公司未於言詞辯論期日到
場，據其提出之書狀陳述略以：系爭建物自76年9 月16日
辦理保存登記迄今，除面臨臺中市○○區○○街部分稍有
利用外，絕大部分皆長期處於閒置、廢棄之狀態，原來之
出入通道並遭共有人設置鐵門阻隔他人進入，故同意採變
價分割等語。
參、得
心證之理由：
按各共有人，除
法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，
縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，
約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三
十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割
，民法第823 條定有明文。又民法第823 條第1 項前段之立
法理由在於共有物之分割，係以共有關係消滅為目的之清算
程序，共有於改良共有物不無妨礙（例如甲共有人欲改良，
而乙共有人不欲是），且於共有物之融通亦多阻窒（例如欲
賣共有物非各共有人同意不得為之，而得各共有人同意其事
甚難），國家經濟既受損害，並易啟各共有人
彼此之爭論，
故法律不能不予各共有人以隨時請求分割之權，使共有之關
係容易消滅，於公私皆有裨益（該條項立法理由參照）。準
此，若共有於改良共有物或共有物之融通並無妨礙，且就共
有之狀態事實上並未損害國家社會經濟，當無強令必需分割
之理。是以民法第823 條第1 項但書復規定，因物之使用目
的不能分割者，不在此限。其立法意旨在於增進共有物之經
濟效用，並避免不必要之紛爭（司法院大法官會議釋字第
358 號解釋參照）。所謂因物之使用目的不能分割，係指共
有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權
利之行使所不可缺者而言（最高法院50年臺上字第970 號判
例參照）。例如區分所有建築物之共同使用部分，為各區分
所有人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目
的不能分割者（司法院大法官會議釋字第358 號解釋參照）
。又如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公
眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。且既
稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內（最高法
院94年度臺上字第1365號、95年度臺上字第150 裁判意旨參
照）。再按區分所有建築物之共有部分、共有基地等，因共
有物繼續供他物之用，而為該物之利用所不可缺，此等共有
物原始設計規劃之目的即以共有之形式存在，且需以共有之
形式繼續存在，始能達成其使用之目的及經濟之效益，故此
等共有物在性質上雖非絕對不能分割，但一經分割將失其效
用，而不能達使用之目的，均屬民法第823 條第1 項但書之
「因物之使用目的不能分割」之情形。
經查：
㈠系爭土地為兩造共有，各共有人應有部分如附表一所示；
系爭土地上現坐落有如附圖編號1-2 至1-8 、101A所示系
爭1201建號建物、編號103A至103D、3-2 至3-11所示系爭
1202建號建物、編號105-A 至105-7B、5-8 至5-26所示系
爭1203建號建物，其中系爭1201建號建物即門牌號碼臺中
市○○區○○街○○○ 號房屋、系爭1202建號建物即門牌號
碼臺中市○○區○○街○○○ 號房屋、系爭1203建號建物即
門牌號碼臺中市○○區○○街○○○ 號房屋，系爭1201、
1202、1203建號建物現分別為部分被告共有，各共有人應
有部分如附表二至四所示；而系爭土地登記面積718 平方
公尺，系爭1201、1202、1203建號建物占有系爭土地之登
記面積分別為74.4、106.62、243.28平方公尺等情，有系
爭土地及建物登記謄本
附卷可稽（本院卷㈠第21-32 、
129-140、33-44 、141-152 頁）。
㈡又系爭土地東南側臨臺中市○○區○○街，所在位置鄰近
西屯路及漢口路交岔路口，於76年6 月8 日建築完成即規
劃作為店舖使用，並區隔各店鋪之使用範圍，由各共有人
按其買受之店舖依國豐大商場管理辦法約定之營業方針分
管使用，各店舖有獨立之出入門戶及水電，系爭不動產之
使用狀況已存在30年餘，此
業據到庭被告陳明在卷（本院
卷㈠第222 頁反面），並有原告所提之拍攝位置示意圖及
現場照片（本院卷㈡第120-2~120-29頁）、被告陳月貞、
蕭滙妤所提之地籍圖謄本（本院卷㈠第183 頁）、被告賴
瑞金所提之「龍頭地段國豐大市場淘金寶地」及「國豐大
商場管理辦法」（本院卷㈡第125-4~12 5-5頁）附卷可查
，復經本院會同兩造及地政機關人員至現場
履勘，製有勘
驗筆錄（本院卷㈡第56-62 頁）及臺中市中興地政事務所
106 年8 月14日複丈成果圖（本院卷㈡第74頁）在卷
可資
佐證。
㈢再依系爭建物測量成果圖（本院卷㈡第236 頁）、建物登
記謄本及臺中市政府工務局使用執照（本院卷㈠第251 頁
、卷㈡第137 頁）之記載，系爭建物之主要建材均為鋼筋
混凝土造，主要用途均為住商用之店鋪住房，層數均為一
層。準此可知，系爭建物於原始起造建築時，即規畫作為
商場使用，且以數人共有所有權並分管店舖對外營業之方
式為其使用目的，藉以共同創造商業榮景，發揮系爭不動
產之經濟效益。雖臺中市政府經濟發展局106 年10月17日
中市經市字第1060047643號函文略以：「依零售市場管理
條例第3 條規定，零售市場係指經直轄市或縣（市）主管
機關核准，於都市計畫市場用地或非都市土地之甲、乙、
丙種建築用地，以零售及劃分攤（舖）位方式，供蔬、果
、於、肉類及其他民生用品及中零售之營業場所…旨揭建
物非臺中市政府列管公、民有零售市場，且該處都市計畫
土地使用分區屬第二種住宅區，與上開規定要件不符，自
不得向本局申請登記為合法市場。」等語（本院卷㈡第
230 頁，另參見本院卷㈠第46頁土地使用分區證明書）。
惟臺中市政府都市發展局106 年10月18日中市都管字第
1060177755號函文亦表示：「…旨揭建築物領有（76）中
工建使字第2292、2293、2294號使用執照，按該使用執照
第一層登載用途皆為「店鋪、住房」，作為店鋪使用尚符
規定。」等語（本院卷㈡第231 頁）。可見系爭建物雖無
法登記為合法市場，但並非不能作為店鋪使用，系爭建物
之共有人以店舖住房為系爭建物之主要用途向主管機關申
請使用執照，約定以分管店舖對外營業之方式為系爭建物
之使用目的，於法
自無不合。原告徒以系爭建物無法登記
為合法市場，主張系爭建物無依物之使用目的不能分割之
情形，
洵非可採。是以系爭建物維持共有之狀態應符合系
爭建物當初設計規畫之目的及共有人暨
嗣後買受人之認識
與期待，若共有人無意經營所分管之店舖，亦得將其就系
爭不動產之應有部分及所分管之店舖出售予他人，由他人
繼續維持共有之形態，以達其經濟目的，此於共有物之融
通並無妨礙，並為維持系爭不動產商業、經濟榮景所必需
，當無強令必需分割之理。
㈣況系爭建物各店舖共有人之持分雖大致相同，然因各店舖
所在位置之不同，其價值自然高低有別，亦即面臨大弘街
之外部店舖價值較高；未面臨大弘街之內部店舖則價值較
低，此
觀諸被告王永良所提之
買賣契約書（本院卷㈠第
229 -242頁）及本院101 年度司執字第9994號執行卷附之
101 年9 月20日中院彥民執101 司執三字第9994號函（本
院卷㈠第255 頁），被告王繹熏之前手王永良於77年5 月
31日及77年6 月30日先後以130 萬元及135 萬元之價格向
訴外人賴秀鳳及陳富美購買系爭土地及系爭1202建號建物
之持分，所分管店舖之位置均臨大弘街；被告廖哲君於
101 年9 月19日以548,000 元
拍賣取得訴外人施金盆所有
系爭土地及系爭1202建號建物之持分，所分管店舖之位置
未臨大弘街，兩者之買賣價格相差一倍餘即可證明。系爭
建物若強令分割，因各共有人所買得分管店舖之價格不一
，卻要求共有人必須按照其對系爭建物之登記持分原物分
割，或變價分割後按照其對系爭建物之登記持分分配價金
，顯然違反公平原則，徒生紛爭。是以本院審酌上情，認
為系爭建物屬於因物之使用目的不能分割者，且既稱「不
能分割」，當包括原物分割與變價分割在內，故原告訴請
分割系爭建物，不應准許。
㈤按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其
一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬
物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有
建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標
的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他
部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人
之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使
用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分
所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建
築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專
有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專
有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而
為移轉或設定負擔，民法第799 條定有明文。本件系爭建
物登記坐落基地為系爭土地，惟系爭建物因其使用目的不
能分割，已如前述，而系爭建物依其性質不能脫離基地使
用，故系爭土地為繼續供系爭建物之用，亦應認依其使用
目的不能分割。故原告訴請分割系爭土地，亦不應准許。
至於原告所指系爭土地目前遭部分共有人占用並以鐵門阻
隔（如附圖編號101B及103E所示），阻擋進出通道，致分
管內部店舖之共有人無法使用云云，
乃涉及部分共有人無
權占用系爭土地之問題，應由其他共有人另循法律途徑解
決，尚不得據為分割系爭土地之正當理由。
綜上所述，系爭不動產屬民法第823 條第1 項但書規定之因
物之使用目的不能分割之情形。從而，原告訴請變價拍賣系
爭不動產，將其變價所得依各共有人持分比例分配予全體共
有人，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，
附此
敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第七庭 法 官 林筱涵
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須
按
他造當事人之人數附
繕本），如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 鄭晉發
附表一：
┌─┬─────────┬──────────┬─────────┐
│編│共有人 │應有部分比例 │ 備 註 │
│號│ │ │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│1 │賴瑞金 │10000分之234 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│2 │陳雲玉 │10000分之234 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│3 │郭炳揚 │10000分之234 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│4 │許阿蜂 │10000分之234 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│5 │温 鳳 │10000分之402 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│6 │覃志皓 │10000分之404 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│7 │施綉鸞 │10000分之205 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│8 │許承德 │10000分之101 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│9 │吳錦鳳 │10000分之205 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│10│莊林月綉 │10000分之205 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│11│李秀玉 │10000分之207 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│12│王天林 │10000分之207 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│13│張爽文 │10000分之206 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│14│姚謝壽美 │10000分之603 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│15│洪碧寬 │10000分之672 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│16│楊 猛 │10000分之207 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│17│王文進 │10000分之234 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│18│王繹熏即王永良之承│10000分之410 │王永良於訴訟進行中│
│ │當訴訟人 │ │將其應有部分移轉登│
│ │ │ │記予王繹熏 │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│19│廖淑芬 │10000分之205 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│20│卓清華 │10000分之207 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│21│廖淑女 │10000分之205 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│22│陳月貞 │10000分之220 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│23│江桀雄 │10000分之234 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│24│黃嫦足 │10000分之706 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│25│梁鐶耀 │10000分之1039 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│26│廖哲君 │10000分之205 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│27│蕭滙妤 │10000分之182 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│28│九川營造工程企業股│10000分之205 │ │
│ │份有限公司 │ │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│29│黃政皓 │10000分之1321 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│30│江長原 │20000分之100 │ │
├─┼─────────┼──────────┼─────────┤
│31│江長政 │20000分之100 │ │
└─┴─────────┴──────────┴─────────┘
附表二：
┌─┬────┬──────┬─────┬──────┬─────────┐
│編│建號 │基地坐落 │主要建築材│建物面積 │權利範圍 │
│ │ │------------│料及房屋層├──────┤ │
│號│ │建物門牌 │數 │樓層面積合計│ │
├─┼────┼──────┼─────┼──────┼─────────┤
│1 │1201 │臺中市西屯區│住商用、鋼│一層：74.4 │黃政皓：100分之12 │
│ │ │大明段100地 │筋混凝土造│平方公尺 │賴瑞金：100分之12 │
│ │ │號 │一層樓房 │ │陳雲玉：100分之12 │
│ │ │----------- │ │ │郭炳揚：100分之12 │
│ │ │臺中市西屯區│ │ │王文進：100分之12 │
│ │ │大弘街101號 │ │ │黃嫦足：100分之40 │
│ ├────┼──────┴─────┴──────┴─────────┤
│ │備考 │ │
└─┴────┴─────────────────────────────┘
附表三：
┌─┬────┬──────┬─────┬──────┬──────────┐
│編│建號 │基地坐落 │主要建築材│建物面積 │權利範圍 │
│ │ │------------│料及房屋層├──────┤ │
│號│ │建物門牌 │數 │樓層面積合計│ │
├─┼────┼──────┼─────┼──────┼──────────┤
│1 │1202 │臺中市西屯區│住商用、鋼│一層：106.62│施綉鸞：1000分之82 │
│ │ │大明段100地 │筋混凝土造│平方公尺 │李秀玉：1000分之84 │
│ │ │號 │一層樓房 │ │王天林：1000分之84 │
│ │ │----------- │ │ │張爽文：1000分之84 │
│ │ │臺中市西屯區│ │ │楊 猛：1000分之84 │
│ │ │大弘街103號 │ │ │王繹熏：1000分之164 │
│ │ │ │ │ │卓清華：1000分之84 │
│ │ │ │ │ │廖哲君：1000分之82 │
│ │ │ │ │ │黃政皓：1000分之252 │
│ ├────┼──────┴─────┴──────┴──────────┤
│ │備考 │ │
└─┴────┴──────────────────────────────┘
附表四：
┌─┬────┬──────┬─────┬──────┬───────────┐
│編│建號 │基地坐落 │主要建築材│建物面積 │權利範圍 │
│ │ │------------│料及房屋層├──────┤ │
│號│ │建物門牌 │數 │樓層面積合計│ │
├─┼────┼──────┼─────┼──────┼───────────┤
│1 │1203 │臺中市西屯區│住商用、鋼│一層：243.28│許阿峰：1000分之40 │
│ │ │大明段100地 │筋混凝土造│平方公尺 │温 鳳：1000分之82 │
│ │ │號 │一層樓房 │ │覃志皓：1000分之41 │
│ │ │----------- │ │ │吳錦鳳：1000分之41 │
│ │ │臺中市西屯區│ │ │莊林月綉：1000分之41 │
│ │ │大弘街105號 │ │ │覃凱玟：1000分之41 │
│ │ │ │ │ │許承德：1000分之20 │
│ │ │ │ │ │姚謝壽美：1000分之123 │
│ │ │ │ │ │廖淑芬：1000分之41 │
│ │ │ │ │ │廖淑女：1000分之41 │
│ │ │ │ │ │陳月貞：1000分之43 │
│ │ │ │ │ │江桀雄：1000分之46 │
│ │ │ │ │ │梁鐶耀：1000分之209 │
│ │ │ │ │ │蕭滙妤：1000分之37 │
│ │ │ │ │ │九川營造工程企業股份有│
│ │ │ │ │ │限公司：1000分之41 │
│ │ │ │ │ │黃政皓：1000分之92 │
│ │ │ │ │ │江長原：2000分之21 │
│ │ │ │ │ │江長政：2000分之21 │
│ ├────┼──────┴─────┴──────┴───────────┤
│ │備考 │ │
└─┴────┴───────────────────────────────┘