臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第596號
原 告 楊宜興
張萃珉
上列2人共同
訴訟
代理人 劉建成
律師
被 告 香港商世界健身事業有限公司崇德
分公司
法定代理人 柯約翰
訴訟代理人 陳春成律師
被 告 美悅有限公司
法定代理人 陳汝玲
被 告 香港商世界健身事業有限公司台灣分公司
法定代理人 柯約翰
上列
當事人間請求返還公共設施事件，本院於民國108年2月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告香港商世界健身事業有限公司崇德分公司應將坐落台中市○
○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路○段○
○號等共有部分地下二層如附圖即台中市中正地政事務所民國一
０七年四月二十三日
土地複丈成果圖所示E部分面積四．一０平
方公尺之崗哨亭、F部分面積０．一一平方公尺之柵欄機、G部分
面積０．一六平方公尺之柵欄機、H部分面積０．一六平方公尺
之柵欄機、I部分面積０．一平方公尺之柵欄機拆除，被告香港
商世界健身事業有限公司崇德分公司、香港商世界健身事業有限
公司台灣分公司及美悅有限公司並應將附圖所示E、F、G、H、I
等崗哨亭、柵欄機所占用之車道、法定防空避難空間兼停車空間
等共有部分返還予原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴均
駁回。
訴訟費用新台幣壹拾壹萬捌仟貳佰陸拾捌元，由被告香港商世界
健身事業有限公司崇德分公司、香港商世界健身事業有限公司台
灣分公司及美悅有限公司負擔新台幣肆佰柒拾參元，餘由原告負
擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、
按訴訟繫屬中為
訴訟標的之
法律關係，雖移轉於第3人，於
訴訟無影響。但第3人如經
兩造同意，得
聲請代當事人承當
訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。
本件原告2人與
被告美悅有限公司(下稱美悅公司)、楊俊鈴均為門牌號碼台
中市○○區○○路0段00000000000000000號維多利亞
大樓(下稱
系爭大樓)20號11樓(台中市○○區○○段○○○○○
號)、22號14樓(同段2694建號)及16號1樓、20號1樓、22號1
樓、28號1樓、20號2樓之1至2樓之39、20號地下1樓之1至地
下1樓之39(同段2762至2843建號)之區分
所有權人，而楊俊
鈴於訴訟繫屬中即民國106年12月間將共有之門牌號碼台中
市○○區○○路0段00000000000號、20號2樓之1～39、
20號地下1樓之1～39，自台中市○○區○○段○○○○○○○○○○
號建物
應有部分各2分之1以買賣為原因移轉予被告美悅公司
，並於106年12月12日辦妥
所有權移轉登記，此有
上揭建物
登記謄本在卷為憑，而被告美悅公司於107年5月30日
準備程
序期日當庭以言詞聲請承當訴訟，原告2人於107年12月17日
以民事陳報
暨追加被告狀表示同意，則依
首揭法條規定，被
告美悅公司聲請承當訴訟，即無不合，應予准許，而楊俊鈴
則自107年12月17日起脫離訴訟繫屬，不再為本件訴訟之被
告當事人。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第255條第1項第1款、第3款分別設有規定。另民事訴訟
法第256條亦規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實
上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加。」。
經查：
(一)本件原告2人起訴聲明原請求：「一、先位聲明：(一)被
告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中
市○○區○○路0段00號等公共設施第1層如
起訴狀附圖1
著紅色部分面積約360平方公尺之平台、門廳、私設通路
上之工作物(實際位置、面積及占用之工作物以地政機關
測量為準)拆除及雜物移除，並將該等公共設施返還予原
告及其他全體共有人。(二)被告應將坐落台中市○○區○
○段○○○○號土地上如起訴狀附圖2著黃色部分面積約120
平方公尺之私設通路上之工作物(實際位置、面積及占用
之工作物以地政機關測量為準)拆除及雜物移除，並將該
部分私設通路返還予原告及其他全體共有人。(三)被告應
將坐落台中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○
○區○○路0段00號等公共設施地下第2層如起訴狀附圖1
著綠色部分面積約6平方公尺(實際位置、面積及占用之工
作物以地政機關測量為準)之車道上柵欄機、崗哨亭拆除
，並將該部分車道返還予原告及其他全體共有人。二、
備
位聲明：(一)被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號
即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等公共設施第1層
如起訴狀附圖1著紅色部分面積約360平方公尺之平台、門
廳、私設通路上之工作物(實際位置、面積及占用之工作
物以地政機關測量為準)拆除及雜物移除，並容忍原告及
其他全體共有人於該等公共設施自由進出通行。(二)被告
應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如起訴狀附
圖2著黃色部分面積約120平方公尺之私設通路上之工作物
(實際位置、面積及占用之工作物以地政機關測量為準)拆
除及雜物移除，並容忍原告及其他全體共有人於該部分私
設通路自由進出通行。(三)被告應將坐落台中市○○區○
○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等
公共設施地下第2層如起訴狀附圖1著綠色部分面積約6平
方公尺(實際位置、面積及占用之工作物以地政機關測量
為準)之車道上柵欄機、崗哨亭拆除，並容忍原告及其他
全體共有人於該部分車道自由進出通行。」
等情(參見本
院卷第1宗第1、2頁)。
嗣經本院囑託地政機關實地測量後
，原告於107年5月30日準備程序期日具狀更正聲明為：「
一、先位聲明：(一)被告應將坐落台中市○○區○○段
○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有
部分第1層如台中市中正地政事務所107年4月25日中正地
所二字第1070002601號函檢附土地複丈成果圖(下稱附圖
，參見本院卷第2宗第102頁)所示K1內之L1部分入口門1、
L2部分入口門2、A部分面積12.2平方公尺之櫃檯、B部分
面積12.02平方公尺之吧檯拆除，，並應將附圖所示K1部
分面積297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路等共有部
分返還予原告及其他全體共有人。(二)被告應將坐落台中
市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示K2內C部分面積
8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方公尺之電扶
梯拆除，並將附圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設
通路共有部分返還予原告2人及其他全體共有人。(三)被
告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中
市○○區○○路0段00號等共有部分地下2層如附圖所示E
部分面積4.10平方公尺之崗哨亭、F部分面積0.11平方公
尺之柵欄機、G部分面積0.16平方公尺之柵欄機、H部分面
積0.16平方公尺之柵欄機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄
機拆除，並應將附圖所示E、F、G、H、I等崗哨亭、柵欄
機所占用之車道、法定防空避難空間兼停車空間等共有部
分返還予原告及其他全體共有人。二、備位聲明：(一)被
告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中
市○○區○○路0段00號等共有部分第1層如附圖所示K1內
之L1部分入口門1、L2部分入口門2、A部分面積12.2平方
公尺之櫃檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯拆除，並容
忍原告及其他全體共有人於附圖所示K1部分面積297.15平
方公尺之平台、門廳、私設通路等共有部分進出通行。(
二)被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附
圖所示K2內之C部分面積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面
積8.42平方公尺之電扶梯拆除，並容忍原告及其他全體共
有人於附圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設通路共
有部分進出通行。(三)被告應將坐落台中市○○區○○段
○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有
部分地下2層如附圖所示E部分面積4.10平方公尺之崗哨亭
、F部分面積0.11平方公尺之柵欄機、G部分面積0.16平方
公尺之柵欄機、H部分面積0.16平方公尺之柵欄機、I部分
面積0.1平方公尺之柵欄機拆除，並容忍原告及其他全體
共有人於附圖所示E、F、G、H、I等崗哨亭、柵欄機所占
用之車道、法定防空避難空間兼停車空間等共有部分進出
通行。」等情，有該日
準備書狀可憑(參見本院卷第112、
113頁)。本院審酌原告上揭更正聲明，係因本院囑託地政
機關現場實測，原告依地政機關繪製土地複丈成果圖所示
而更正聲明事項，並未變更訴訟標的
法律關係，此屬補充
或更正事實上或法律上之陳述，依
前揭民事訴訟法第256
條規定，即非訴之變更或追加，應予准許。
(二)又原告聲請本院向民間
公證人魏淇芸事務所調閱系爭大樓
地上1、2樓及地下1樓共82個單位區分所有建物之
租賃契
約書後得知，依該租賃契約書記載係被告美悅公司與被告
香港商世界健身事業有限公司台灣分公司(下稱世界健身
台灣分公司)簽訂租約後，被告美悅公司將租賃物點交予
被告世界健身台灣分公司占有，被告世界健身台灣分公司
再交付被告世界健身崇德分公司占有使用等情，遂於107
年12月17日言詞辯論期日當庭提出民事陳報暨追加被告狀
追加世界健身台灣分公司為共同被告，並經被告世界健身
崇德分公司訴訟代理人當庭以言詞表示同意，且經記明筆
錄在卷(參見本院卷第3宗第98～100頁)，依前揭民事訴訟
法第255條第1項第1款規定，尚無不合，應准許之。
(三)原告又於108年1月7日言詞辯論期日具狀更正聲明為：「
一、先位聲明：(一)被告香港商世界健身事業有限公司崇
德分公司(下稱世界健身崇德分公司)應將坐落台中市○○
區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0段00
號等共有部分第1層如附圖所示L1部分入口門1、L2部分入
口門2、A部分面積12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積12.02
平方公尺之吧檯拆除，被告3人並應將附圖所示K1部分面
積297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路等共有部分返
還予原告及其他全體共有人。(二)被告世界健身崇德分公
司應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所
示C部分面積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方
公尺之電扶梯拆除，被告3人並應將附圖所示K2部分面積
86.99平方公尺之私設通路共有部分返還予原告及其他全
體共有人。(三)被告世界健身崇德分公司應將坐落台中市
○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0
段00號等共有部分地下2層如附圖所示E部分面積4.10平方
公尺之崗哨亭、F部分面積0.11平方公尺之柵欄機、G部分
面積0.16平方公尺之柵欄機、H部分面積0.16平方公尺之
柵欄機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄機拆除，被告3人
並應將附圖所示E、F、G、H、I等崗哨亭、柵欄機所占用
之車道、法定防空避難空間兼停車空間等共有部分返還予
原告2人及其他全體共有人。二、備位聲明：(一)被告世
界健身崇德分公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號
即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有部分第1層
如附圖所示L1部分入口門1、L2部分入口門2、A部分面積
12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯拆
除，被告3人並應容忍原告及其他全體共有人於附圖所示
K1部分面積297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路等共
有部分進出通行。(二)被告世界健身崇德分公司應將坐落
台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示C部分面積
8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方公尺之電扶
梯拆除，被告3人並應容忍原告2人及其他全體共有人於附
圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設通路共有部分進
出通行。(三)被告世界健身崇德分公司應將坐落台中市○
○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0段
00號等共有部分地下2層如附圖所示E部分面積4.10平方公
尺之崗哨亭、F部分面積0.11平方公尺之柵欄機、G部分面
積0.16平方公尺之柵欄機、H部分面積0.16平方公尺之柵
欄機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄機拆除，被告3人並
應容忍原告及其他全體共有人於附圖所示E、F、G、H、I
等崗哨亭、柵欄機所占用之車道、法定防空避難空間兼停
車空間等共有部分進出通行。」等情，有該日辯論意旨狀
可稽(參見本院卷第3宗第113、114頁)。本院審酌原告上
揭更正請求，其主張之原因事實及訴訟標的法律關係並未
變更，僅將先、備位聲明前段請求被告3人拆除公共設施
部分，更正為僅請求被告世界健身崇德分公司為之，其餘
並未變更，
核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭民事訴
訟法第255條第1項第3款規定，並非訴之變更或追加，毋
庸徵得被告3人之同意，亦應准許。
三、被告美悅公司、世界健身台灣分公司等2人均經
合法通知，
未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列
情形，
爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、得
心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告2人起訴主張：
1、原告2人及被告美悅公司分別為門牌號碼台中市○○區○
○路0段00000000000000000號即系爭大樓20號11樓
(台中市○○區○○段○○○○○號)、22號14樓(同段2694建
號)及16號1樓、20號1樓、22號1樓、28號1樓、20號2樓之
1至2樓之39、20號地下1樓之1至地下1樓之39(同段2762至
2843建號)之
區分所有權人，而系爭大樓之公共設施係坐
落同段206地號土地及其上同段2844建號建物，為兩造及
系爭大樓其他區分所有權人共有。
詎被告美悅公司於104
年間將其所有系爭大樓1、2樓及地下1樓共82個單位之區
分所有建物出租予被告世界健身台灣分公司，再由被告世
界健身台灣分公司轉交被告世界健身崇德分公司經營健身
事業，被告世界健身崇德分公司為增加出租及營業面積，
竟占用系爭大樓公共設施第1層如附圖所示K1部分面積297
.15平方公尺之平台、門廳、私設通路，於其上施作如附
圖所示L1入口門1、L2入口門2、A部分面積12.2平方公尺
之櫃檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯；及占用如附圖
所示K2部分面積86.99平方公尺之私設通路，於其上施作
如附圖所示C部分面積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積
8.42平方公尺之電扶梯(下稱系爭1樓公設，影響原告2人
及系爭大樓全體住戶通行、逃生避難及消防救災之安全。
被告世界健身崇德分公司另為圖營業方便，又於104年4月
間占用系爭大樓公共設施地下2層法定防空避難空間兼停
車空間及車道，設置如附圖E、F、G、H、I、J所示之崗哨
亭、柵欄機(下稱系爭地下2樓公設，與系爭1樓公設，合
稱系爭公設)，經系爭大樓管理委員會委請律師於104年6
月10日發函予被告世界健身崇德分公司、訴外人陳汝玲、
楊俊鈴應於函到15日內拆除柵欄機等並
回復原狀，被告世
界健身崇德分公司屆期仍未回復原狀。被告3人占用系爭
公設，被告世界健身崇德分公司並在其上設置工作物，被
告世界健身崇德分公司亦
自承係其使用系爭公設，且其上
地上物亦係其設置。
2、系爭公設均為原告2人及系爭大樓全體區分所有權人之共
有部分，被告美悅公司出租其區分所有建物時
予以占用，
點交予承租人被告世界健身台灣分公司，再由被告世界健
身台灣分公司轉交被告世界健身崇德分公司營業使用，設
置如附圖所示之工作物經營健身事業，經通知被告改善及
回復原狀，其等
迄今仍未改善及回復原狀，原告2人得依
民法第767條第1項及第821條等規定及司法院院解字第
1950號(一)部分解釋意旨，先位請求被告世界健身崇德分
公司拆除如附圖所示工作物，並請求被告3人將系爭公設
返還予原告2人及其他全體共有人。
3、倘
鈞院認系爭公設存在由被告3人分管使用之約定，原告2
人仍得主張類推
適用民法第800條、公寓大廈管理條例第9
條第4項等規定，備位請求被告世界健身崇德分公司將如
附圖所示之工作物拆除，並容忍原告2人及系爭大樓之全
體區分所有權人於系爭公設進出通行：
(1)
參照最高法院104年度
台上字第1011號民事
裁判意旨，系
爭1樓公設係供系爭大樓全體區分所有權人經由直通樓梯
出入、往1樓通行及逃生避難之必經動線，被告3人占用系
爭1樓公設，違反建築法第77條第1項、建築技術規則建築
設計施工編第90條第1款等規定，並違反內政部消防署消
署預字第0980019382號函釋意旨，且經台中市政府都市發
展局(下稱台中市都發局)裁處在案；被告3人占用系爭地
下2樓公設之法定防空避難空間兼停車空間及車道，為系
爭大樓之必要公共設施；而系爭公設均應供系爭大樓全體
區分所有權人共同使用，分別具有其設置目的及通常使用
方法之共用部分(公共設施)。倘鈞院認系爭公設確有由被
告3人分管使用之約定，被告3人仍應依公寓大廈管理條例
第9條第2項、第3項規定，按照系爭公設之設置目的及通
常使用方法(1樓之私設通路、平台、門廳，地下2樓之法
定防空避難空間兼停車空間、車道)使用，其使用不得違
反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築
法
令等規定，是
縱有該分管約定，被告3人在系爭公設其上
設置工作物違反前述建築法令規定，仍非法律所許，屬無
效約定，被告3人就系爭公設仍無排他使用權。
(2)依民法第800條規定，區分所有建物之專有部分所有人得
使用他專有部分所有人之正中宅門供進出通行之用。
舉重
以明輕，倘鈞院認系爭公設確有由被告3人分管使用之約
定，則就該由被告3人分管使用之系爭公設部分，原告2人
得基於系爭大樓專有部分區分所有權人之地位，主張
類推
適用民法第800條、民法第767條第1項、第821條及公寓大
廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告世界健身崇德分
公司拆除如附圖所示妨礙住戶通行及逃生避難之L1及L2入
口門、A櫃檯、B吧檯、C及D電扶梯、E、F、G、H、I之崗
哨亭、柵欄機等工作物，並請求被告3人容忍原告2人及系
爭大樓其他區分所有權人進出通行使用系爭公設，經由系
爭公設之動線通行及逃生避難。
4、
並聲明：
(1)先位聲明爰依民法第767條、第821條規定請求：①被告世
界健身崇德分公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號
即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有部分第1層
如附圖所示L1部分入口門1、L2部分入口門2、A部分面積
12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯拆
除，被告3人並應將附圖所示K1部分面積297.15平方公尺
之平台、門廳、私設通路等共有部分返還予原告及其他全
體共有人。②被告世界健身崇德分公司應將坐落台中市○
○區○○段○○○○號土地上如附圖所示C部分面積8.42平方
公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方公尺之電扶梯拆除，
被告3人並應將附圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設
通路共有部分返還予原告及其他全體共有人。③被告世界
健身崇德分公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號即
門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有部分地下2層
如附圖所示E部分面積4.10平方公尺之崗哨亭、F部分面積
0.11平方公尺之柵欄機、G部分面積0.16平方公尺之柵欄
機、H部分面積0.16平方公尺之柵欄機、I部分面積0.1平
方公尺之柵欄機拆除，被告3人並應將附圖所示E、F、G、
H、I等崗哨亭、柵欄機所占用之車道、法定防空避難空間
兼停車空間等共有部分返還予原告2人及其他全體共有人
。
(2)備位聲明則類推適用民法第767條第1項、第821條、第800
條及公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求：①被告
世界健身崇德分公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○○
號即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有部分第1
層如附圖所示L1部分入口門1、L2部分入口門2、A部分面
積12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯
拆除，被告3人並應容忍原告2人及其他全體共有人於附圖
所示K1部分面積297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路
等共有部分進出通行。②被告世界健身崇德分公司應將坐
落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示C部分面
積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方公尺之電
扶梯拆除，被告3人並應容忍原告2人及其他全體共有人於
附圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設通路共有部分
進出通行。③被告世界健身崇德分公司應將坐落台中市○
○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0段
00號等共有部分地下二層如附圖所示E部分面積4.10平方
公尺之崗哨亭、F部分面積0.11平方公尺之柵欄機、G部分
面積0.16平方公尺之柵欄機、H部分面積0.16平方公尺之
柵欄機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄機拆除，被告3人
並應容忍原告2人及其他全體共有人於附圖所示E、F、G、
H、I等崗哨亭、柵欄機所占用之車道、法定防空避難空間
兼停車空間等共有部分進出通行。
(二)對被告
抗辯之陳述：
1、被告世界健身崇德分公司抗辯稱訴外人傑信建設股份有限
公司(下稱傑信公司)於承購戶簽訂系爭大樓房屋預定買賣
合約書(下稱買賣合約)時，雙方約定系爭公設歸1樓住戶
使用，為明示之
分管契約；且系爭公設即由傑信公司占有
並排他使用，系爭大樓完工至今20餘年，其餘區分所有權
人從未要求進入或使用系爭公設，亦未曾有
異議或干涉，
足認系爭大樓所有承購戶於購屋時已默示同意系爭公設歸
1樓住戶使用，兩造分別輾轉取得系爭大樓之區分所有權
，應受
上開明示或默示分管契約之
拘束，並提出鈞院102
年度訴字第430號民事
確定判決(下稱另案判決)、照片、
區分所有權會議
記錄等為證
云云。
惟查，被告世界健身崇
德分公司提出上開證物均不
足證明其主張系爭公設分管契
約存在，分述理由如下：
(1)依另案判決卷附傑信公司分別與訴外人張豐守、陳森洲、
王瑞彩、傅素琴簽訂系爭大樓買賣合約第5條約定：「(公
共設施)除
本約第1條所標示房屋外，雙方同意左列建物及
設施，應依如下約定：……(二)1、3樓門廳、管理員室、
資訊控制室、地下2、3F部分，4樓停車場，樓梯、電梯、
通道等，任何住戶不得佔用或放置影響通行之物品。……
(四)1樓空地除公共設施佔有部分外，歸1樓住戶使用。…
…」。是依上揭買賣合約條款可知：
①買賣合約第5條第2項已明定系爭大樓1樓門廳、地下2樓部
分、通道(私設通路)等公共設施，任何住戶不得佔用或放
置影響通行之物品，惟另案判決解釋該契約條款之結果，
卻變成系爭大樓1樓門廳、通道、地下2樓部分等系爭公設
，由1樓之住戶享有分管使用權？買賣合約第5條第4項約
定：「1樓空地除公共設施佔有部分外，歸1樓住戶使用」
，已將「公共設施」排除於歸1樓住戶使用之「1樓空地」
之外，可知1樓住戶依該約定享有使用權之「1樓空地」，
不包含系爭大樓區分所有權人共同使用之系爭1樓公設，
此參照買賣合約第5條第2項約定亦明，但另案判決為何解
釋為系爭大樓1樓門廳、通道、地下2樓部分等系爭公設，
由1樓之住戶享有分管使用權？又依系爭大樓使用執照1層
竣工圖及建物測量成果圖，如附圖所示K1內之系爭1樓公
設，係1樓平台、門廳、私設通路(通道)等「公共設施」
；如附圖所示K2內之系爭1樓公設，係1樓私設通路(通道)
之「公共設施」，另案判決竟無視使用執照1層竣工圖及
建物測量成果圖記載，認定系爭1樓公設為「1樓門廳內之
空地，其上並無任何公共設施」云云。足認另案判決解釋
買賣合約第5條第2項、第4項約定，與其明示之文義相反
，並將區分所有權人應共同使用之系爭1樓公設，曲解為1
樓空地，
顯有違誤。
②系爭大樓使用執照記載系爭大樓為地下4層、地上25層之
建築物，依建築技術規則第90條第1款規定，在避難層(1
樓)之適當位置，應開設2處以上不同方向之出入口，而被
告3人為系爭大樓之區分所有權人及使用人，依建築法第
77條第1項規定，應維護系爭大樓建物之合法使用及構造
設備安全，經比對系爭大樓使用執照1層竣工平面圖及建
物測量成果圖，如附圖所示K1內之L1及L2入口門處，原僅
為系爭大樓外牆之開口處，並有系爭大樓已辦理保存登記
之共有部分「平台」，並無該L1及L2之入口門，被告世界
健身崇德分公司於該處設置L1及L2入口門，已擅自變更改
造系爭大樓1樓外牆，並使系爭大樓各棟之直通樓梯對外
僅有1處出入口，違反建築法第77條第1項、建築技術規則
建築設計施工編第90條第1款規定，且被告世界健身崇德
分公司於如附圖所示K1、K2內擅自設置A櫃檯、B吧檯、C
及D電扶梯等工作物，亦妨礙系爭大樓住戶經由直通樓梯
及系爭1樓公設之路線通行及逃生避難。而依卷附台中市
都發局107年7月12日函送鈞院之會勘及行政裁處資料，可
知台中市都發局曾會同被告世界健身崇德分公公司、台中
市北屯區公所、系爭大樓管理委員會人員至系爭大樓1樓
現場會勘，認定被告世界健身崇德分公占有使用系爭1樓
公設並在其上設置工作物，確已涉及變更構造與原核准圖
說不符(外牆擅自變更、避難出入口擅自變更)，台中市都
發局並於106年4月28日發函限被告世界健身崇德分公司於
106年5月28日前，就系爭大樓1樓建築物外牆擅自變更改
造及避難層出入口擅自改造乙案，恢復原狀或補辦手續，
否則將依建築法有關規定查處；台中市都發局
復於106年7
月5日發函通知被告世界健身崇德分公司於106年7月12日
前就該案提出陳述意見書，倘未於期限內提出，將依建築
法相關規定裁處；台中市都發局再於106年7月17日就上開
案件以被告世界健身崇德分公司及其總公司未維護建築物
構造及設備安全，違反建築法第77條第1項規定，依同法
第91條第1項2款規定對被告世界健身崇德分公司之總公司
裁處罰鍰新台幣(下同)60000元，並就建築物應於106年8
月17日前恢復原狀或補辦手續。且被告世界健身崇德分公
司於系爭1樓公設設置L1及L2入口門、A櫃檯、B吧檯、C及
D電扶梯等工作物，亦經系爭大樓管理委員會委任實施系
爭大樓建築物安全檢查之建築師認定為不合格應予改善，
系爭大樓管理委員會亦因此多次遭台中市都發局以未完成
建築物公共安全檢查申報，違反公寓大廈管理條例第36條
12款規定為由裁罰等情。足證如附圖所示K1、K2內之平台
、門廳、私設通路等系爭1樓公設，係供系爭大樓各樓層
全體區分所有權人經由直通樓梯進出通行及逃生避難之動
線，被告世界健身崇德分公司占用系爭1樓公設，並在其
上設置工作物，已違反建築法第77條第1項及建築技術規
則建築設計施工編第90條第1款規定，並不因另案判決認
定系爭大樓不適用公寓大廈管理條例第7條規定而有所不
同。且自論理而言，傑信公司自無可能違背上開建築法令
規定意旨，於買賣合約第5條第4項約定1樓住戶分管使用
系爭1樓公設。
③買賣合約第5條第4項約定：「1樓空地除公共設施佔有部
分外，歸1樓住戶使用」，其中「公共設施」，並未於買
賣合約之契約條款中定義，自應依一般法令規定認定。而
依民法第799條第1項、第2項後段、公寓大廈管理條例第3
條第2款、第3款、第4款等規定可知，買賣合約第5條第4
項約定之「公共設施」，係指民法第799條第2項後段規定
之「共有部分」，或公寓大廈管理條例第3條第4款規定之
「共用部分」。再依系爭大樓使用執照1層竣工圖及建物
測量成果圖，系爭1樓公設之「平台」、「門廳」，均為
有辦理建物保存登記面積之共有部分，且為買賣合約第5
條第2項約定之「一樓門廳」。另系爭1樓公設「私設通路
」，屬買賣合約第5條第2項約定之「通道」，均屬具有其
設置目的及通常使用方法之公共設施(共有部分或稱共用
部分)，足證系爭1樓公設均屬民法第799條第2項後段規定
之「共有部分」或公寓大廈管理條例第3條第4款規定之「
共用部分」，顯為買賣合約第5條第4項約定之「公共設施
」，
而非買賣合約約定歸1樓住戶使用之「1樓空地」，被
告3人自無從依買賣合約第5條約定主張其等就系爭1樓公
設有分管使用之約定。是被告世界健身崇德分公司抗辯稱
買賣合約第5條第4項約定之「公共設施」，應指竣工圖明
確已標示公共設施者，倘僅標示使用性質或功能者，其既
未標明為公共設施，自非屬上開約定之公共設施云云，並
無任何法令及買賣合約之依據，其所為契約解釋，顯已違
反民法第799條第2項後段及公寓大廈管理條例第3條第4款
等規定意旨，且係就買賣合約條款未定義之事項，擅為限
定解釋，自無可採。
④買賣合約第5條第4項僅約定系爭大樓1樓空地，並未約定
系爭地下2樓公設，且買賣合約第5條第2項約定載明地下2
樓停車場，任何住戶不得占用或放置影響通行之物品，而
依另案判決卷證資料，並無任何關於系爭大樓興建完成後
，由傑信公司占有排他使用地下2樓系爭公設之事證，且
另案判決之原告訴請該案被告拆除地上物與返還公共設施
係位於系爭大樓1樓，並未請求返還系爭地下2樓公設，則
被告世界健身崇德分公司自難逕以另案判決主張系爭地下
2樓公設有分管使用約定。再依系爭大樓使用執照地下2層
竣工圖及建物測量成果圖，如附圖所示E、F、G、H、I等
工作物占用「防空避難空間兼停車空間」、「車道」等系
爭地下2樓公設，有辦理建物保存登記面積，且為買賣合
約第5條第2項約定任何住戶不得占用或放置影響通行物品
之地下2樓「停車場」。又依建築技術規則建築設計施工
編第59條、第60條規定，並參見系爭大樓使用執照地下2
層竣工圖，系爭地下2樓公設之法定防空避難空間兼停車
空間、車道等，為系爭大樓之必要公共設施，亦為具有其
設置目的及通常使用方法之系爭大樓共用部分，被告世界
健身崇德分公司自無權占用及設置工作物。
(2)買賣合約附件(三)維多利亞(住宅)建材表第3點固記載：
「門廳：名店與住家門廳各自獨立，住家門廳1樓設電扶
梯通達3樓門廳，地坪採大理石……壹樓住家入口門廳設
置電腦中央監控室……」，惟此僅為買賣房屋之建材約定
，並不能作為1樓住戶對於系爭1樓公設享有分管使用權之
約定，況該建材表第3點雖記載名店與住家門廳各自獨立
，住家門廳1樓設電扶梯通達3樓門廳，然實際上依系爭大
樓使用執照竣工圖所示，各樓層均設有直通樓梯互相通連
，故住戶可從系爭大樓臨崇德路之1樓正門出入口，經系
爭公設之1樓私設通路、平台、門廳等處，再由直通樓梯
通達3樓門廳；反之，住戶從3樓門廳亦可經由上開直通樓
梯通達系爭大樓之系爭1樓公設及臨崇德路之1樓正門出入
口處，並無名店與住家各自獨立互不相通之情形。且依系
爭大樓使用執照1層竣工圖，系爭大樓西南側雖另設有1台
電扶梯可通達3樓門廳，但該電扶梯並非必要之法定出入
口，前述直通樓梯連接系爭1樓公設之私設通路、平台、
門廳及其週邊之出入口，始為建築法第90條規定之法定出
入口，故縱有上開系爭大樓1樓西南側通達3樓門廳之電扶
梯，仍不影響3樓以上住戶依法得經由前述直通樓梯、系
爭公設之1樓私設通路、平台、門廳及其週邊之門扇出入
口等，往來通行於3樓門廳及臨崇德路正門出入口之間。
另案判決遽以買賣合約附件(三)維多利亞(住宅)建材表第
3點及使用執照竣工圖等資料，誤認3樓門廳與商場出入口
有明顯區隔，兩者互不相通，據此認為1樓住戶對系爭1樓
公設有分管使用權，亦有錯誤。
(3)另案判決卷證並無任何資料
可證系爭大樓完工後，其1樓
及地下2樓之系爭公設係由傑信公司占有並排他使用，自
無其餘區分所有權人自完工後長期對傑信公司占有並排他
使用1樓之系爭公設均未為異議，且訴外人國雄興業股份
有限公司(下稱國雄公司)取得系爭大樓1樓區分所有部分
之所有權及佔用1樓系爭公設後，系爭大樓管理委員會及
訴外人賴韻如均提出另案訴訟，主張國雄公司無權占用系
爭大樓1樓之系爭公設。再者，依另案卷附系爭大樓管理
委員會99年2月份定期會議資料，其上雖記載討論事項「
案由二、公告請住戶配合於商場『管制時段』禁止進入之
以免誤觸警報系統。」等語，然決議事項欄空白，並無任
何決議內容。另案判決竟違背
證據法則，認定管理委員會
有該項「決議」，且在無任何事證之情形，逕認系爭大樓
完工後，其餘區分所有權人對傑信公司占有並排他使用1
樓系爭公設均未為異議，並認為系爭大樓承購戶於購屋時
均已默示同意1樓空地、地下2樓空間均由該(樓層)專有部
分所有人管理使用，而與傑信公司間成立(默示)分管契約
云云，該判決確已違背法令而無足作為本件訴訟認定事實
之依據。
(4)國雄公司於另案提出系爭大樓第18屆區分所有權人第1次
會議資料，其討論事項及決議部分，雖記載「案由四：社
區門禁管制建議案。說明：住戶建議1樓門進禁需全天候
管制，經前委員會考量3樓營業需求，尊重上屆委員會決
議(每日06：00至22：00開放)。建議：請議決。」，然並
無任何決議內容，且既為1樓門禁提案，表示3樓以上住戶
仍可從系爭大樓1樓之正面大門進出，
祇是住戶要求設置
門禁(如設置感應門禁設備，住戶持感應磁卡進出)，該區
分
所有權人會議提案內容並不足證明系爭1樓公設有1樓住
戶分管排他使用之約定。
(5)被告世界健身崇德分公司雖抗辯稱其主張之分管契約未經
全體共有人同意終止前，不因公寓大廈管理條例實施後
區
分所有權人會議之決議而剝奪其分管使用權，原告應繼受
前手區分所有權人之分管約定云云。惟被告3人於系爭公
設並無分管使用約定，縱被告3人於系爭公設得依公寓大
廈管理條例第9條第2項但書規定「但另有約定者從其約定
」之情形而有分管使用約定(假設語)，惟依同條第3項規
定：「前2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計
畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」，故被告世界健
身崇德分公司占用系爭公共設施，擅自在其上設置工作物
，自已違反建築法令規定，其分管使用及於系爭公設設置
工作物占用之約定，亦非法之所許，而屬無效之約定。
(6)被告世界健身崇德分公司固抗辯稱系爭大樓已於104年6月
29日經台中市都發局以中市都管字第1040105389號核准變
更使用執照在案，核准後系爭大樓地下1層、1層、2層均
已變更為健身休閒中心云云。惟被告美悅公司申請變更使
用執照，其範圍僅限於系爭大樓地下1樓、地上1、2樓之
被告美悅公司區分所有部分，與原告請求被告3人返還系
爭公設部分，並無關連，故系爭大樓公共設施之配置及設
置目的等仍應依原始之使用執照及竣工圖認定，被告世界
健身崇德分公司無從以被告美悅公司曾申請變更使用執照
，即謂其有合法占用系爭公設之權利。
2、被告世界健身崇德分公司抗辯稱應僅限於緊急避難時，始
得使用系爭1樓公設通道，非避難時，被告世界健身崇德
分公司得為依其營業使用狀況，變更使用方法，如同大樓
地下法定停車空間，於緊急避難時，提供住戶避難用，非
避難時則提供停車使用、其使用不妨礙住戶之生活品質云
云。惟依內政部消防署98年9月25日消署預字第098001938
2號函釋：「平時仍應保持走廊、出入口等公共通道安全
梯之暢通，以作為避難逃生之使用」，且系爭大樓105年
度第23屆區分所有權人會議記錄：「議題四：社區1樓通
行案追認與表決」、「決議：現場多位區權人主張1樓商
場的公共空間，住戶有自由通行權並不得限制進出，故
本
案無法表決。」等情，被告世界健身崇德分公司予以占用
，於法顯屬無據，且足以影響系爭大樓住戶之居住生活安
全品質，與建築技術規則建築設計施工篇第142條第6款規
定防空避難設備使用樓層地板面積達到200平方公尺者，
以兼作停車空間為限，系爭大樓地下室防空避難空間面積
超過200平方公尺，故得兼作停車空間，兩者並不相同。
3、被告世界健身崇德分公司抗辯稱依系爭大樓105年第23屆
區分所有權人會議記錄議題三決議，原告不得訴請被告3
人拆除系爭地下2樓公設之柵欄機云云。惟依系爭大樓106
年第24屆區分所有權人會議紀錄：「提案二：禁止所有權
人或住戶(世界健身房)擅自於地下室車道設置柵欄及崗哨
，並限期拆除乙案，提起討論。」、「決議：經現場舉牌
表決，以72票過半數同意本案，並授權由管委會處理拆除
柵欄機事項。」等語，足見系爭大樓105年第23屆區分所
有權人會議記錄雖記載「議題三：地下室2樓柵欄機裝案
追認與表決」、「決議：……同意地下2樓柵欄機維持，
為配套措施務必落實執行」，惟被告世界健身崇德分公司
顯未落實執行配套措施，並已由系爭大樓106年第24屆區
分所有權人會議為變更之決議，議決拆除系爭地下2樓公
設上之工作物。
4、被告世界健身崇德分公司抗辯稱建築法第91條第1項第2款
對於違反同法第77條第1項之行為人所處罰鍰等行政處分
之規定係取締規定，並非效力規定，被告3人於系爭公設
仍存有分管之法律關係云云，惟建築法令關於建築物使用
安全之規定，及公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項關
於公寓大廈共用部分之使用規定，均屬政府為管理維護區
分所有建築物使用安全所訂定應予強制適用之法規。系爭
公設既均為具有其設置目的及通常使用方法之區分所有建
物共有部分，被告世界健身崇德分公司佔用系爭公設，並
在其上設置工作物，已違反建築法第77條第1項、建築技
術規則建築設計施工編第90條第1款、第59條、第60條及
公寓大廈管理條例第9條第2項前段等法令規定；且縱認被
告3人對於系爭公設有分管使用約定而屬公寓大廈管理條
例第9條第2項但書所述「但另有約定者從其約定」之情形
(假設語)，然依前揭同條例第9條第3項規定，被告世界健
身崇德分公司占用系爭公設，並擅自於其上設置工作物，
自屬違反建築法令，且遭台中市都發局裁處罰鍰，仍非法
之所許。
二、被告方面：
(一)被告世界健身崇德分公司部分：
1、原告2人主張被告世界健身崇德分公司為經營健身事業而
無權占用系爭公設云云，
惟查：
(1)於公寓大廈管理條例施行前已取得建照之公寓大廈，得依
該條例第7條所列各款情形為約定專用部分，而系爭大樓
係公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行前，由傑信
公司為起造人，於81年11月26日完工取得使用執照，並於
82年1月16日辦理第1次所有權登記，系爭大樓自不受公寓
大廈管理條例第55條第2項規定：「…但得不受第7條各款
不得約定專用部分之限制」之拘束，故關於系爭大樓1樓
空地、騎樓地、2樓及地下1樓連通專有部分之通道及地下
2樓停車位，
非不得約定為專用部分。
(2)傑信公司於承購戶簽訂系爭大樓買賣合約時，雙方已約定
系爭大樓1樓除公共設施以外之空地由1樓住戶使用即約定
專用部分，該約定既經傑信公司與承購戶互為表示意思
合
致而成立，即屬明示之分管契約，系爭大樓1樓空地之專
用部分自得由繼受人或本於繼受人地位之承租人享有使用
、
收益權利，且承購戶或其繼受者亦應受該分管契約之拘
束，於分管契約終止前，均不得妨害傑信公司或其繼受人
或繼受人之承租人關於系爭大樓1樓空地專用部分使用、
收益之正當權利行使。是被告世界健身崇德分公司使用或
收益或管理系爭公設之空間，係緣自被告世界健身台灣分
公司與被告美悅公司間於104年3月24日簽訂租賃契約範圍
，而被告美悅公司係轉輾取自傑信公司就系爭大樓地上1
樓、2樓及地下1樓82個單位之區分所有權及繼受傑信公司
與承購戶間關於地下2樓專有部分以外默示分管之空間，
堪認被告世界健身崇德分公司因繼受被告美悅公司與被告
世界健身台灣分公司間租賃關係而占有、使用系爭大樓地
上1樓空地及地下2樓專用部分以外之公共空間，屬有權占
有。
(3)原告張萃珉、楊宜興分別於91年4月8日、97年3月31日取
得系爭大樓2694建號、2713建號之專有部分，並繼受上開
分管契約，對於被告世界健身崇德分公司分管之系爭大樓
空地、地下1樓、地下2樓公共空間之範圍，應知之甚稔，
自不得諉為不知，自應受該分管契約之拘束。
(4)依另案判決可知，系爭大樓為名店與住家門廳各自獨立，
住家門廳1樓設電扶梯通達3樓門廳，另依系爭大樓竣工圖
及現況圖所示內容，足證系爭大樓於預售階段即已規劃1
樓、2樓供商場使用，且系爭大樓原始設計即為住商混合
型態，住家與商場出入口有明顯區隔，住戶均經由西南側
出入口，搭乘手扶梯直接進入3樓大廳，與商場出入口互
不相通。且系爭大樓公共設施均設置於3樓中庭，3樓以上
共有3棟電扶梯，每棟每層又分為兩戶，為各住戶使用，
益徵系爭大樓1、2樓及地下1樓之空間，原始設計規劃即
作為商場或辦公室使用。況系爭大樓地上1、2樓及地下1
、2樓，初即由傑信公司占有並排他使用，且系爭大樓完
工至今20餘年，其餘區分所有權人從未要求進入或使用地
上1、2樓或地下1、2樓等空間，亦未曾有異議或干涉等情
。又被告美悅公司前手即國雄公司於95年3月14日取得系
爭大樓地上1、2樓及地下1樓之專有部分後，系爭大樓管
理委員會亦曾決議請住戶配合商場管制時段禁止進入上開
空間，依
經驗法則及一般常情，已足認系爭大樓所有承購
戶於購屋時已默示同意除地上1樓公共設施以外之空地，
地上2樓、及地下1樓、地下2樓除專有部分以外之公共空
間皆屬該專有部分所有人管理、使用。是被告美悅公司自
國雄公司取得系爭大樓地上1、2樓及地下1樓之專有部分
，並承繼國雄公司之分管契約後，由被告世界健身崇德分
公司以承租人地位管理、使用系爭公設均非
無權占有，原
告2人自應受該分管契約之拘束。
(5)依買賣合約第5條關於「公共設施」約定可知，系爭大樓
之公共設施共區分為5大區域，即(一)系爭大樓地下第2層
、第3層之部分及第4層規劃為停車場和防空避難室。(二)
1、3樓門廳、管理員室、資訊控制室、地下2、3樓部分、
4樓停車場、樓梯、通道等，任何住戶不得占用或放置影
響通行之物品。(三)頂層屋面不得違建。(四)1樓空地除
公共設施占有部分外，歸1樓住戶使用。(五)各區分所有
權人不得於系爭大樓外部任意懸掛或使用依任何廣告招牌
或名牌。準此，上開五大區域之公共設施
乃各自獨立，並
有明確規範及使用範圍。而系爭大樓屬住商混合大樓，被
告美悅公司因轉輾繼受傑信公司依買賣合約第5條第4項約
定，進而依分管契約合法占有使用原屬規劃商場之地上1
樓空地，且系爭大樓1、2樓商場與西南側住戶出入口各自
獨立，互不干涉，故房屋預定買賣合約第5條(公共設施)
第2項約定1、3樓門廳、管理員室、資訊控制室、地下2、
3樓部分、4樓停車場、樓梯、通道等共用部分所指範圍即
係經由西南側進出設置之1、3樓門廳、管理員室、資訊控
制室、及地下2、3樓部分、4樓停車場、樓梯、通道等部
分，並規範系爭大樓3樓以上任何住戶不得占用或放置影
響通行之物品等事項，自非係指買賣合約第5條第4項約定
1樓空地範圍及規範事項，且為另案判決所認定，並與事
實相符，原告顯將買賣合約第5條第2項、第4項之公共設
施範圍之認定混淆不清。
(6)另案判決已認定如附圖所示C、D部分電扶梯並無影響系爭
大樓之景觀及全體住戶居住之安全，原告自應受上開分管
契約或默示分管契約之拘束，自不得以共有人地位逕為主
張拆除及返還或通行。另如附圖所示F、G、H、I部分柵欄
機，該裝置業經系爭大樓105年第23屆區分所有權人會議
決議予以維持，又如附圖所示E部分於另案判決前即存在
，故從上開區分所有權人會議內容記載，柵欄機設置須有
保全人員配置，被告世界健身崇德分公司即配合該決議另
行聘用保全人員，以維護住戶進出地下停車場之通行安全
，益徵系爭大樓區分所有權人會議早已認定地下2樓之崗
哨亭屬被告世界健身崇德分公司合法占用。
(7)原告2人主張系爭大樓使用執照1樓竣工圖標明私設通路、
平台、門廳均為公共設施云云，惟依卷附系爭大樓使用執
照第1層竣工圖所示內容觀之，傑信公司與承購戶簽訂買
賣合約第5條第4項約定：「1樓空地除公共設施佔有部分
外，歸1樓住戶使用」之公共設施，應指竣工圖明確標示
之公共設施，倘僅標示使用性質或功能者，既未標明為公
共設施，自非屬上開約定之公共設施。而系爭大樓使用執
照第1層竣工圖既已分別標明公共設施：排煙室A、排煙室
B、排煙室C等，則除此等公共設施以外之空地即屬起造人
即傑信公司與各承購戶上開約定之空地。至於其他於竣工
圖標示私設通路、平台、門廳因未標明為「公共設施」，
並非前揭約定之公共設施，原告2人之主張係任意擴張系
爭大樓公共設施之範圍，並曲解傑信公司與各承購戶間約
定系爭大樓1樓空地之分管契約之管理範圍，均非有理。
(8)共有物分管契約係共有人就共有物管理方法成立之協議，
依民法第821條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定
之。其未定有分管期限者，因終止分管契約關係共有物管
理方法之變更，自須共有人全體同意，始得為之。故分管
契約於未經全體共有人之同意終止前，自不因公寓大廈管
理條例施行後，區分所有權人會議得以決議方式剝奪對共
有物使用之權利，是依公寓大廈管理條例成立之區分所有
權人會議不得另以決議方式另訂規約使該分管契約失其效
力。縱認系爭大樓管理委員會已於106年第24屆區分所有
權人會議提案授權管理委員會處理拆除柵欄機之決議屬實
，然關於未定期限之共有物分管契約，於未經全體共有人
之同意終止前，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有
權人會議得以決議方式剝奪對共有物使用之權利，故原告
2人主張以上開系爭大樓區分所有權人會議之決議得授權
管理委員會拆除地下2樓之柵欄機云云，同屬無據。
(9)系爭大樓1樓空地除公共設施外及2樓、地下1樓、地下2樓
除專有部分以外之公共空間，原設計規劃即作商場或辦公
室使用，嗣已於104年6月29日經台中市都發局以中市都管
字第1040105389號核准變更使用執照在案，核准後系爭大
樓地下1層、1層、2層均已變更為健身休閒中心。
2、原告2人以被告世界健身崇德分公司因違反建築法第77條
第1項及建築技術規則建築設計施工篇第90條第1款等規定
，業經建築
主管機關依同法第91條第1項第2款規定處以罰
鍰60000元在案，主張被告世界健身崇德分公司應拆除及
返還如附圖所示系爭公共設施云云，惟查：
(1)系爭大樓地下1層往地上1層之避難逃生出入口及其動線，
因涉及大樓住戶之生命安全，故被告世界健身崇德分公司
於地下1層往地上1層之安全門均保持全天24小時隨時開啟
之狀態，以作為遇緊急避難時僅供住戶逃生之用，原告2
人應受分管契約之拘束，自不得享有隨時進出安全門之權
利。況原告2人與其他住戶均以西南側獨立出入口進出，
自無另外通行地下1樓往地上1樓避難逃生通道之適當性，
倘其等請求隨時進出地下1層往地上1層之分管範圍，即有
違反分管契約之約定，有欠缺權利保護之必要。
(2)建築法第91條第1項第2款規定，行為人違反同法第77條1
項之情形者，建築主管機關得裁處罰鍰、限期改善等行政
處分，此屬行政機關為達成建築物管理或維護建築秩序之
目的所為取締行為之行政處分，應係取締規定，並非效力
規定。
(3)公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項固分別規定
，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
為之，及住戶應依使用執照記載用途及規約使用專有部分
、約定專用部分，不得擅自變更等事項，
惟若住戶有違反
該條例第9條第2項、第15條第1項規定時，僅生主管機關
得以住戶違反行政法上之義務為必要之行政處分，自不影
響分管契約之效力，原告2人仍應受系爭大樓1樓空地及地
下1樓、地下2樓之分管契約所拘束。
(4)於另案判決後，系爭大樓1樓空地關於如附圖所示A部分(
櫃檯)、B部分(吧檯)均屬被告世界健身崇德分公司基於被
告美悅公司輾轉自傑信公司與全體共有人間之分管契約合
法行使權利所設置，其設置既無妨礙西南側住家之居住品
質，亦能增加被告世界健身崇德分公司商業活動之便利性
，自與一般於空地上興建違章建物有別。況私法上權利之
行使與行政管制分屬2事，如附圖所示A、B、E部分是否得
拆除，屬地方建築主管機關之權責，受分管契約或默示分
管契約拘束之當事人自不得加以干涉。
(5)原告以大樓共用部分之頂樓平台為例，並援引最高法院
104年度台上字第1011號民事判決，主張區分所有權人縱
約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之
云云，惟公寓大廈所有之共用部分性質及功能各自不同，
頂樓平台性質上平常即應供救援空間之用，住戶自不得另
行加建建物於上，至於系爭大樓之1、2樓、地下1、2樓之
空間原始設計規劃即作為商場或辦公室使用，
嗣經1、2樓
及地下1樓之所有權人即被告美悅公司及原所有權人楊俊
鈴全部合法變更為健身休閒中心以供被告世界健身崇德分
公司使用，而該1樓空地在不妨礙西南側住戶之生活品質
下，自得由1樓所有權人或承租人依買賣合約第5項第4項
約定，為整體商場之規劃設置營業所須之工作物。是如附
圖所示之A、B部分屬被告世界健身崇德分公司設置，其既
不影響與系爭大樓整體外觀及樓層安全，亦非如頂樓平台
平時即應供救援之用，且與於空地上興建違章建築之情形
迥異，故被告世界健身崇德分公司合理使用系爭大樓之1
樓空地，應無違反商場營業之常規甚明，原告之主張全屬
無據。
3、被告世界健身崇德分公司於107年9月19日言詞辯論期日當
庭提出被告美悅公司出租予被告世界健身崇德分公司，且
經公證之租賃契約書節本予原告訴訟代理人觀看，並
附卷
可稽外，被告世界健身崇德分公司亦於107年10月24日言
詞辯論期日當庭提出該租賃契約書原本，供原告訴訟代理
人閱覽全部租賃契約書條文，而原告訴訟代理人於閱覽後
明確表示對該租賃契約書之
形式真正不爭執，故被告世界
健身崇德分公司已無提出該租賃契約書全文影本之必要。
4、並聲明：
原告之訴駁回。
(二)被告美悅公司部分：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其於107
年5月30日準備程序期日到場所為之聲明及陳述略稱：
1、被告對鈞院102年度訴字第430號民事卷宗、台中市000
000000000000○○○區○○路○段○○號建築物變更
使用執照(變使7094)卷宗」等相關資料均無意見。
2、並聲明：
原告之訴駁回。
(三)被告世界健身台灣分公司部分：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀
作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭大樓係公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行前
，以傑信公司為起造人，於81年11月26日完工取得使用執
照，並於82年1月16日辦理建物第1次所有權登記。原告2
人及被告美悅公司分別為系爭大樓20號11樓(台中市○○
區○○段○○○○○號)、22號14樓(同段2694建號)及16號1樓
、20號1樓、22號1樓、28號1樓、20號2樓之1至2樓之39、
20號地下1樓之1至地下1樓之39(同段2762至2843建號)之
區分所有權人，而系爭公共設施坐落於同段206地號土地
及其上同段2844建號建物，為兩造及系爭大樓其他區分所
有權人所共有。
(二)被告美悅公司、世界健身台灣分公司於104年3月24日簽訂
租賃契約書，被告美悅公司將上揭門牌號碼台中市○○區
○○路0段00號1樓、20號1樓、22號1樓、28號1樓、20號2
樓之1至39、20號地下1樓之1至39，及門牌號碼台中市○
○區○○路0段00號地下2層之平面停車位43個及地下3層
之平面停車位5個出租予被告世界健身台灣分公司；租賃
標的物範圍包含共用部分(包含台中市○○區○○段○○○○
○號建物之地上1樓、地上2樓及地下1樓部分，詳租賃合
約書附件之平面圖所標示)及公共設施；租賃
期間為10年
又2個月。上開租賃契約書並於104年3月24日經本院所屬
民間
公證人魏淇芸事務所以104年度中院民公淇字第261號
公證在案。
(三)系爭大樓管理委員會於104年6月10日委請律師發函予被告
世界健身台灣分公司，通知應於函到15日內將設置在系爭
大樓地下2樓車道之柵欄機(位於竣工平面圖編號27停車位
附近)拆除，並回復該處車道原狀，但被告世界健身台灣
分公司置之不理。嗣系爭大樓管理委員會又於105年11月
29日寄送台中文心路郵局第1564號
存證信函予被告世界健
身崇德分公司，以被告世界健身崇德分公司擅自將各住戶
間之通道、走廊作為健身休閒場所使用，違反公寓大廈管
理條例第15條規定，且於地面層私設通路堆置雜物、設置
門扇並作營業使用，違反公寓大廈管理條例第16條規定，
危害住戶公共安全為由，通知被告世界健身崇德分公司應
於7日內依法改善完畢，但被告世界健身崇德分公司亦未
理會。
(四)系爭大樓於104年6月29日經台中市都發局以中市都管字第
1040105389號核准變更使用執照在案，核准後系爭大樓地
下1層、1層、2層均已變更為健身休閒中心。
(五)台中市都發局於106年7月17日以中市都管字第1060122072
號行政裁處書，以被告世界健身台灣分公司將外牆擅自變
更改造、避難層出入口擅自變更改造，違反建築法第77條
第1項規定為由，依同法第91條第1項第2款規定裁處罰鍰
60000元，而建築物應於106年8月17日前恢復原狀或補辦
手續。
四、兩造爭執事項：
(一)被告世界健身崇德分公司抗辯稱系爭大樓就系爭公設部分
具有分管契約存在，並以另案確定判決為據，是否可採？
(二)原告2人主張先位聲明依民法第767條第1項、第821條規定
，請求被告3人將系爭公設如附圖所示之工作物拆除，並
將占用之共有部分返還予原告2人及其他全體共有人，是
否有理由？
(三)原告2人主張備位聲明類推適用民法第767條第1項、第821
條及公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告3人
將系爭公設如附圖所示之工作物拆除，並應容忍原告2人
及其他全體共有人於共有部分進出通行，是否有據？
五、法院之判斷：
(一)查民事訴訟法第56條第1項第1款規定：「訴訟標的對於共
同訴訟之各人必須
合一確定者，適用下列各款之規定：一
、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效
力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。」，該條款
所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不
利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利
或不利於共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其
效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而
言(參見最高法院52年台上字第1930號民事判例意旨)。本
件原告起訴依民法第767條第1項、第821條或類推適用上
開法條規定，主張被告世界健身崇德分公司、美悅公司及
世界健身台灣分公司無權占用系爭公設，而請求排除侵害
，其中被告世界健身崇德分公司為直接
占有人，而被告美
悅公司、世界健身台灣分公司均為間接占有人，故本件訴
訟對被告3人應屬類似
必要共同訴訟，訴訟標的法律關係
對被告3人即有合一確定必要，應有前揭民事訴訟法第56
條第1項第1款規定之適用。又被告世界健身台灣分公司已
於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出準備書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項
準用第1
項規定，固視同
自認，惟該視同自認行為，依形式上觀察
，自屬不利於其他共同訴訟人之行為，則依前揭民事訴訟
法第56條第1項第1款規定及最高法院52年台上字第1930號
民事判例意旨，被告世界健身台灣分公司上揭視同自認之
效力自不及於其他共同訴訟人即被告世界健身崇德分公司
、美悅公司等2人，即被告世界健身崇德分公司、美悅公
司不受該視同自認效力之拘束甚明。
(二)又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。而請求履行債務之
訴，除被告自認原告所主張
債權發生原因之事實外，應先
由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為
真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為
舉
證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事
判例意旨)。又民事訴訟法第401條第1項規定：「確定判
決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，
及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。
」，而確定判決就訴訟標的之法律關係所生之
既判力，基
於「既判力相對性」之原則，原則上僅在訴訟當事人間發
生作用，而不能使未實際參與訴訟程序之
第三人受到拘束
，以免剝奪該第3人實質上受裁判之權利，及影響其實體
上之利益，避免其因未及參與訴訟程序及享有程序主體權
之保障致權益遭受損害。至確定判決如係以對世權之
物權
請求權為訴訟標的者，其既判力固可擴張及於受讓訴訟標
的物之第3人(特定繼受人)(本院61年台再字第186號判例
參照)，惟該第3人須為於訴訟繫屬後為該當事人之繼受人
(包括一般繼受人及特定繼受人)，
始足當之，此觀民事訴
訟法第401條第1項前段規定自明；如該第3人之前手有非
訴訟當事人之繼受人者，該第3人即不能認為係訴訟當事
人之繼受人，以維護既判力主觀範圍效力應有之機能(參
見最高法院101年度台上字第822號民事裁判意旨)。且最
高法院61年台再字第186號民事判例意旨亦揭示：「……
，(所謂對人之關係)係指依實體法規定為權利主體之人，
得請求特定人為特定行為之權利義務關係，此種權利義務
關係僅存在於特定之
債權人與
債務人之間，倘以此項對人
之關係為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義務人
始足當之，同法第254條第1項亦指此項特定繼受人而言。
(所謂對物之關係)則指依實體法規定為權利主體之人，基
於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係
，具有對世效力與直接支配物之效力，如離標的物，其權
利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，其所謂
繼受人凡受讓標的物之人，均包括在內。本件訴訟既本於
買賣契約請求辦理所有權移轉登記，自係以對人之債權關
係為其訴訟標的，而訴外人某僅為受讓權利標的物之人，
並未繼受該債權關係中之權利或義務，原確定判決之效力
，自不及於訴外人某。」等語。據此可知，被告世界健身
崇德分公司雖抗辯稱與本件基本事實相同之另案判決已經
認定國雄公司與系爭大樓各住戶間就系爭公設有默示分管
契約存在，被告為繼受取得，自應受另案確定判決拘束云
云，並提出另案判決影本1件為證(參見本院卷第1宗第195
～206頁)，然為原告所否認，並為上開主張。嗣本院依被
告世界健身崇德分公司聲請調閱另案判決民事卷宗，認為
另案判決之當事人為賴韻如、國雄公司，與本件訴訟之兩
造
無涉，對兩造即無民事訴訟法第400條第1項規定之形式
既判力，亦無
爭點效可言。另被告美悅公司固係自國雄公
司繼受取得系爭大樓及其上基地之應有部分，然其係基於
買賣關係取得(參見系爭大樓上開建物登記謄本及其上基
地之土地登記謄本，本院卷第1宗第15～104頁)，即係基
於對人之債權關係而受讓權利標的物之人，並未同時繼受
該債權關係之權利或義務，故依前揭最高法院61年台再字
第186號民事判例及101年度台上字第822號民事裁判等意
旨，被告美悅公司即非民事訴訟法第401條第1項規定之繼
受人，亦非另案確定判決之既判力效力所及之人，故被告
世界健身崇德分公司此部分抗辯，
委無可採。
(三)另共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有
人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占
用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，
尚非法所不許(參見最高法院100年度台上字第1776號民事
裁判意旨)。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，
同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承
購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，
訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分
管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉
有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約
束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公
寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而
失其效力(參見最高法院99年度台上字第1191號民事裁判
意旨)。而所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其
他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純
之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般
社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為
默示之意思表示(參照本院21年上字第1598號及29年上字
第762號判例意旨)。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商
與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由
特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已
合意
成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定
部分，他共有人
嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別
情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而
知之情形，而應受分管契約之拘束(參見最高法院97年度
台上字第909號及98年度台上字第633號民事裁判意旨)。
據此，原告2人主張其等2人及被告美悅公司均為系爭大樓
之區分所有權人，而系爭公共設施坐落在同段206地號土
地及其上同段2844建號建物上，亦為兩造及系爭大樓其他
區分所有權人共有，而被告美悅公司將系爭大樓之1、2層
及地下1層共82個單位之區分所有建物出租予被告世界健
身台灣分公司，再由被告世界健身台灣分公司交由被告世
界健身崇德分公司經營健身事業使用，而被告世界健身崇
德分公司為增加營業面積，竟占用如附圖所示系爭公共設
施，並擅自在其上設置工作物，影響原告2人及系爭大樓
全體住戶通行、逃生避難及消防救災之安全，嗣經系爭大
樓管理委員會發函通知被告3人改善，被告3人迄未改善，
乃依民法第767條第1項及第821條等規定請求被告世界健
身崇德分公司拆除系爭公共設施上之工作物，並將該等公
共設施返還予原告2人及其他全體共有人各節，固據其提
出上揭土地及建物登記謄本在卷為憑，核屬相符，而本院
復依原告聲請囑託台中市中正地政事務所指派測量員會同
本院及兩造於106年12月14日上午實地
履勘現場，製有
勘
驗筆錄、附圖及現場照片各
在卷可稽(參見本院卷第2宗第
13～26頁、第102頁)。而被告世界健身崇德分公司就其在
系爭大樓經營健身事業，使用系爭公共設施及在其上設置
工作物等事實，詳細使用情形確如附圖所示雖不爭執，惟
否認有何無權占有之情事，並以上情抗辯。本院認為：
1、系爭大樓起造人為傑信公司，於81年11月26日完工取得使
用執照，而於82年1月16日辦理建物第1次所有權登記，此
有原告提出系爭大樓建物登記謄本可證，而公寓大廈管理
條例則係84年6月28日公布施行，於00年0月00日生效，則
依公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項但書規定：「本
條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人
……(第1項)。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規
約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款
不得為約定專用部分之限制。」，而同條例第7條規定：
「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所
占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通
往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公
寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有
固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之
共用部分。」，故系爭大樓既於公寓大廈管理條例公布施
行前即已建造完成取得使用執照，各區分所有權人自得將
該條例第7條所列各款規定之共用部分約定為專用部分，
不受該條例第7條規定之限制。是依前開公寓大廈管理條
例第55條第2項但書規定及說明，系爭大樓1樓空地、騎樓
地、2樓及地下1樓連通專有部分之通道，與地下2樓停車
位，既屬於「公寓大廈本身所占之地面」，或「連通數個
專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○
區○○巷道」、或「其他有固定使用方法，並屬區分所有
權人生活利用上不可或缺之共用部分」，即均得約定為專
用部分甚明。又依另案判決卷附傑信公司分別與張豐守、
陳森洲、王瑞彩、傅素琴等人簽訂買賣合約第5條約定：
「(公共設施)除本約第1條所標示房屋外，雙方同意左列
建物及設施，應依如下約定：(一)系爭大樓地下第2層、
第3層之部分及第4層規劃為停車場和防空避難室。(二)1
、3樓門廳、管理員室、資訊控制室、地下2、3樓部分、4
樓停車場、樓梯、通道等，任何住戶不得占用或放置影響
通行之物品。(三)頂層屋面不得違建。(四)1樓空地除公
共設施占有部分外，歸1樓住戶使用。(五)各區分所有權
人不得於系爭大樓外部任意懸掛或使用依任何廣告招牌或
名牌。」等語，可見傑信公司於出售系爭大樓各戶房屋時
，即與每1購買房屋者約定系爭大樓1樓空地除公共設施占
有部分外，歸1樓住戶使用，並經購買系爭大樓房屋之住
戶於簽訂房屋買賣契約時所同意，此有上揭買賣合約第5
條第4項約定可證，且依當時陳森洲、王瑞彩、傅素琴等3
人與傑信公司簽訂房屋買賣契約書內容記載，可知上揭3
份房屋買賣契約書簽署日期或有不同，但內容除另以手寫
註記部分外均相同，顯見當時傑信公司係先行草擬
定型化
契約各條款，再提供各承購戶簽署，依常情推斷，上開房
屋買賣契約書內容既為傑信公司預先印刷製作後提供予各
承購戶訂約使用，則上揭買賣合約第5條第4項約定，即屬
系爭大樓1樓空地之使用，於買賣當時即由各承購戶經由
與傑信公司間房屋買賣契約書之約定，互相表示意思一致
而成立分管契約，該分管契約內容即係由各承購戶依其與
傑信公司房屋買賣契約書約定專用之空地使用方式，為各
承購戶之分管範圍。再依另案判決記載，國雄公司買受系
爭大樓1、2樓及地下1樓之專有部分後，系爭大樓管理委
員會曾於99年2月份管理委員會例會時提議請住戶配合商
場管制時段禁止進入上開空間，避免再發生住戶誤觸商場
警鈴事件，此有系爭大樓99年2月份管理委員會會議資料
附於另案判決訴訟卷宗第45頁可憑，足認當時系爭大樓所
有承購戶於購屋時均已默示同意除1樓空地外，包括2樓、
地下1樓等空間均由該專有部分所有人管理使用，此部分
空間亦由國雄公司取得約定專用之使用權利，否則系爭大
樓管理委員會當時豈有可能提出上開議案討論？故被告美
悅公司繼受國雄公司取得系爭大樓1、2樓及地下1樓之應
有部分後，當然受系爭大樓上開分管約定之拘束，即被告
美悅公司亦取得上開1樓空地、2樓及地下1樓連通專有部
分之通道等空間之約定專用使用權利。是原告否認系爭大
樓就1樓空地、2樓及地下1樓連通專有部分之通道等空間
有分管契約存在，即與事實不符，委無可採。
2、又買賣合約第5條第4項約定：「1樓空地除公共設施占有
部分外，歸1樓住戶使用。」，其中就「公共設施」之定
義為何，買賣合約之契約條款並未說明，原告則主張應依
一般法令規定認定，即依民法第799條第1項、第2項後段
、公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款等規定，
故買賣合約第5條第4項約定之「公共設施」，係指民法第
799條第2項後段規定之「共有部分」(共有部分，指區分
所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之
附屬物。)，或公寓大廈管理條例第3條第4款規定之「共
用部分」(指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者)，並
參酌系爭大樓使
用執照1層竣工圖及建物測量成果圖，認為系爭1樓公設之
「平台」、「門廳」，均為有辦理建物保存登記面積之共
有部分，屬於買賣合約第5條第2項約定之「1樓門廳」；
另系爭1樓公設「私設通路」，亦屬於買賣合約第5條第2
項約定之「通道」，均具有其設置目的及通常使用方法之
公共設施等情。被告世界健身崇德分公司則抗辯稱買賣合
約第5條第4項約定之公共設施，應指竣工圖明確標示之公
共設施，倘僅標示使用性質或功能者，既未標明為公共設
施，自非屬上開約定之公共設施。而系爭大樓使用執照第
1層竣工圖既已分別標明公共設施：排煙室A、排煙室B、
排煙室C等，則除此等公共設施以外之空地即屬傑信公司
與各承購戶上開約定之空地。至於其他於竣工圖標示私設
通路、平台、門廳因未標明為「公共設施」，並非前揭約
定之公共設施等語。本院認為系爭大樓公共設施坐落之土
地既為全體區分所有權人共有，而該公共設施設置之目的
在於提供大樓全體區分所有權人使用之公共空間及其上設
備，在性質上應屬大樓全體區分所有權人之共用部分，故
「公共設施」之定義即應從寬依前揭民法第799條第2項後
段及公寓大廈管理條例第3條第4項等規定解釋，即「公寓
大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，
而供共同使用者」，方為合理，始符「公共設施」係供大
樓全體區分所有權人共同使用之意旨，即以原告之主張為
可採。從而，依系爭大樓使用執照1層竣工圖及建物測量
成果圖所示，符合買賣合約第5條第4項約定之系爭1樓公
共設施，應包括「平台」、「門廳」(有辦理建物保存登
記面積之共有部分)及「私設通路」(具有其設置目的及通
常使用方法)在內。至被告世界健身崇德分公司上開抗辯
，過度限縮系爭大樓區分所有權人使用公共空間之權利，
且與一般人對於大樓私設通道、平台及門廳均屬公共設施
，而為全體區分所有權人得自由通行及使用之認知不符，
要無可採。
3、被告世界健身崇德分公司固援引另案判決認定買賣合約附
件(三)維多利亞(住宅)建材表記載：「三、門廳：名店與
住家門廳各自獨立，住家門廳1樓設電扶梯通達3樓門廳，
……。」等情，且依系爭大樓竣工圖及現況圖所示，系爭
大樓於預售階段即已規劃1樓、2樓供商場(即合約書
所稱
名店)使用，而系爭大樓原始設計即為住商混合型態，住
家與商場出入口有明顯區隔，住戶均經由西南側出入口，
搭乘手扶梯直接進入3樓大廳，與商場出入口互不相通；
再依系爭大樓使用現況，大樓之公共設施(如管理室、健
身房、籃球場、咖啡廳及中庭花園)均設置於3樓中庭，3
樓以上共有3棟電梯大廈，每棟每層又分為2戶，為各住戶
所使用各情，欲證明購買系爭大樓1、2樓專有部分之區分
所有權人，得基於買賣當時各承購戶透過與傑信公司間約
定成立分管契約，而就此部分公共設施有約定專用之管理
使用權利云云。惟本院認為上揭買賣合約第5條第2項係約
定：「1、3樓門廳、管理員室、資訊控制室、地下2、3樓
部分、4樓停車場、樓梯、通道等，任何住戶不得占用或
放置影響通行之物品。」，可知系爭大樓起造人傑信公司
與各承購戶間約定1、3樓門廳、樓梯、通道等均應隨時保
持暢通，任何住戶均不得占用或放置影響通行之物品，在
客觀上即不可能禁止一般住家不得通行使用1樓門廳及大
樓之樓梯、通道等，即使購買或取得系爭大樓1、2樓及地
下1樓專有部分之區分所有權人如傑信公司、國雄公司等
，均長期管理使用系爭大樓1、2樓、地下1樓等空間，其
他區分所有權人從未要求進入或使用上揭公共空間，或表
示異議或予以干預，並不等於傑信公司、國雄公司就上揭
公共空間具有排他之使用權，是被告美悅公司繼受取得上
揭1、2樓及地下1樓之專有部分，亦不當然得對其他區分
所有權人主張就上揭公共空間具有約定專用之排他使用權
利，而被告美悅公司亦未提出任何積極證據足資證明其前
手國雄公司或前前手傑信公司就上揭公共空間具有排他性
之管理使用權利，自不得僅因系爭大樓管理委員會或其他
區分所有權人未曾要求通行或使用上揭公共空間，
遽認被
告美悅公司就上揭公共空間即得主張具有排他性之管理使
用權利。至被告世界健身崇德分公司僅係被告美悅公司、
世界健身台灣分公司間之租賃契約，再由被告世界健身台
灣分公司轉交使用租賃物之人，在客觀上自不可能取得大
於被告美悅公司之權利，故被告世界健身崇德分公司即不
得主張基於分管約定而取得上揭公共空間之排他性管理使
用權利，此部分抗辯
即無可採。
(四)原告主張先位聲明依民法第767條第1項、第821條規定為
請求部分：
1、又民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪
其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請
求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之。」，
而民法第821條亦規定：「各共有人對於第3人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅
得為共有人全體之利益為之。」。另物之拆除，為事實上
之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除
之權限(參見最高法院102年度台上字第2053號民事裁判意
旨)。且民法第821條規定，所謂本於所有權之請求，係指
民法第767條所規定之物權的請求權而言，至債權的請求
權，則不在民法第821條規定之列(參見最高法院85年度台
上字第2391號民事裁判意旨)。再民法第821條規定，該項
請求權並非必須由共有人全體共同行使，而得由共有人中
之1人單獨提起返還共有物之訴，僅應求為命被告向共有
人全體返還共有物之判決而已，至各共有人主觀上有無行
使回復共有物請求權之意思，原非所問(參見最高法院90
年度台上字第188號民事裁判意旨)。又各共有人按其應有
部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對
共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同
意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收
益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之
全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利(本
院62年台上字第1830號判例)。於此情形，共有人得就共
有物全部，而為所有權之請求(本院17年上字第217號判例
)(參見最高法院87年度台上字第235號民事裁判意旨)。據
此可知，原告2人既為系爭大樓之區分所有權人之一，倘
有第3人無權占用，或任一區分所有權人(共有人)未經其
他區分所有權人全體同意，而擅自對系爭大樓之特定部分
為使用收益，致侵害其他區分所有權人之權利時，原告2
人自得依前揭民法第767條第1項、第821條等規定對該區
分所有權人或第3人行使排除侵害之物上請求權，並將該
共有物返還予原告2人及其他全體共有人。但該區分所有
權人若係基於分管約定而使用，或基於契約關係授權第3
人使用，該區分所有權人或第3人即屬有權占有，原告2
人自不得依前揭民法第767條第1項、第821條等規定對該
區分所有權人或第3人行使排除侵害之物上請求權，乃為
當然。
2、原告2人主張先位聲明依民法第767條第1項、第821條規定
，固請求：(1)被告世界健身崇德分公司應將坐落台中市
○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路0
段00號等共有部分第1層如附圖所示L1部分入口門1、L2部
分入口門2、A部分面積12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積
12.02平方公尺之吧檯拆除，被告3人並應將附圖所示K1部
分面積297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路等共有部
分返還予原告及其他全體共有人。(2)被告世界健身崇德
分公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附
圖所示C部分面積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42
平方公尺之電扶梯拆除，被告3人並應將附圖所示K2部分
面積86.99平方公尺之私設通路共有部分返還予原告及其
他全體共有人。(3)被告世界健身崇德分公司應將坐落台
中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○
路0段00號等共有部分地下2層如附圖所示E部分面積4.10
平方公尺之崗哨亭、F部分面積0.11平方公尺之柵欄機、G
部分面積0.16平方公尺之柵欄機、H部分面積0.16平方公
尺之柵欄機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄機拆除，被告
3人並應將附圖所示E、F、G、H、I等崗哨亭、柵欄機所占
用之車道、法定防空避難空間兼停車空間等共有部分返還
予原告2人及其他全體共有人各情。惟依前述，本院既認
定系爭大樓各住戶間就買賣合約第5條第4項約定：「1樓
空地除公共設施占有部分外，歸1樓住戶使用。」，及包
括2樓、地下1樓等系爭公設均由該專有部分所有人即被告
美悅公司管理使用，而具有分管契約之性質，則被告世界
健身崇德分公司係依據被告美悅公司、世界健身台灣分公
司間租賃契約而取得授權使用之人，仍屬有權占有使用。
至於地下2樓部分，並無積極證據證明系爭大樓各住戶間
就此部分亦有分管約定存在，且依買賣合約第5條第1項、
第2項約定，地下2樓係作為停車場及防空避難室，任何住
戶不得占用或放置影響通行之物品，其性質即不適合作為
「約定專用」部分。況依系爭大樓於105年4月10日召集
105年第23屆區分所有權人會議，曾決議追認被告世界健
身崇德分公司於104年間在地下2樓裝設柵欄機乙案，但附
帶要求配套措施務必落實執行等情(參見本院卷第2宗第
168頁背面)，然系爭大樓於106年4月9日召集106年第24屆
區分所有權人會議，某住戶以該車道柵欄影響車輛進出及
易發生車撞事故為由，提案檢討上開決議，經討論後決議
禁止區分所有權人或住戶(世界健身房)擅自在地下室車道
設置柵欄及崗哨，並限期拆除，且授權管理委員會處理拆
除柵欄機事項等(參見本院卷第2宗第179頁)，益見系爭大
樓地下2樓部分並無被告世界健身崇德分公司抗辯之分管
約定甚明，否則系爭大樓管理委員會或住戶間若已知悉或
默示同意地下2樓部分亦有分管契約存在，何須於105、
106年區分所有權人會議提案討論及決議？被告世界健身
崇德分公司或美悅公司若認為地下2樓部分亦屬分管約定
之範圍，何以不對系爭大樓106年第24屆區分所有權人會
議上開決議事項向法院訴請確認該決議無效或撤銷該決議
？準此，原告以先位聲明第(1)、(2)項即請求被告世界健
身崇德分公司拆除如附圖所示L1部分入口門1、L2部分入
口門2、A部分面積12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積12.02
平方公尺之吧檯，及C部分面積8.42平方公尺之電扶梯、D
部分面積8.42平方公尺之電扶梯部分，並請求被告3人將
附圖所示K1部分面積297.15平方公尺之平台、門廳、私設
通路，附圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設通路等
共有部分，返還予原告2人及其他全體共有人，均無理由
，不應准許；而先位聲明第(3)項即請求被告世界健身崇
德分公司拆除地下2層如附圖所示E部分面積4.10平方公尺
之崗哨亭、F部分面積0.11平方公尺之柵欄機、G部分面積
0.16平方公尺之柵欄機、H部分面積0.16平方公尺之柵欄
機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄機，被告3人並應將附
圖所示E、F、G、H、I等崗哨亭、柵欄機所占用之車道、
法定防空避難空間兼停車空間等共有部分返還予原告2人
及其他全體共有人，
洵有理由，應予准許。
(五)原告主張備位聲明類推適用民法第767條第1項、第821條
及公寓大廈管理條例第9條第4項等規定請求部分：
1、查訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事
人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，
即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位
順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判
。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判(
參見最高法院97年度台上字第111號民事裁判意旨)。本件
原告2人起訴既有先位、備位不同之聲明，而先位、備位
聲明亦各有3項不同之請求，且該3項不同之請求亦屬可分
，故本院認定原告2人在先位聲明第1、2項請求部分無理
由，第3項請求為有理由，已如前述，則依前揭最高法院
97年度台上字第111號民事裁判意旨，本院仍應就備位聲
明第1、2項請求部分為審理裁判，方為適法，至備位聲明
第3項請求部分即無裁判之必要。
2、原告主張備位聲明類推適用民法第767條第1項、第821條
及公寓大廈管理條例第9條第4項等規定請求：(1)被告世
界健身崇德分公司應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號
即門牌號碼台中市○○區○○路0段00號等共有部分第1層
如附圖所示L1部分入口門1、L2部分入口門2、A部分面積
12.2平方公尺之櫃檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯拆
除，被告3人並應容忍原告2人及其他全體共有人於附圖所
示K1部分面積297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路等
共有部分進出通行。(2)被告世界健身崇德分公司應將坐
落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示C部分面
積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方公尺之電
扶梯拆除，被告3人並應容忍原告2人及其他全體共有人於
附圖所示K2部分面積86.99平方公尺之私設通路共有部分
進出通行各情。又本院認定系爭大樓各住戶間就1樓空地
除公共設施佔用部分外，及包括2樓、地下1樓在內等系爭
公設均有分管約定，即由傑信公司、國雄公司之繼受人即
被告美悅公司管理使用，則被告世界健身崇德分公司係依
據被告美悅公司、世界健身台灣分公司間租賃契約而取得
授權使用之人，乃屬有權占有使用，亦如前述，而原告則
主張縱使該分管約定存在，亦違反公寓大廈管理條例第9
條第2項、第3項規定，及建築法第77條第1項、第91條第1
項第2款等規定，並聲請向台中市都發局函調對系爭大樓
管理委員會及被告等人相關裁處函文。本院認為公寓大廈
管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有
部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權
。但另有約定者從其約定(第1項)。住戶對共用部分之使
用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從
其約定(第2項)。前2項但書所約定事項，不得違反本條例
、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定(第3項)。
住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止
，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處
置。如有損害並得請求
損害賠償(第4項)。」，而建築法
第77條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建
築物合法使用與其構造及設備安全。」，同法第91條第1
項第2款亦規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權
人、使用人、……60000元以上300000元以下罰鍰，並限
期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用
者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供
水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制
拆除：……。二、未依第77條第1項規定維護建築物合法
使用與其構造及設備安全者。……。」，則應審酌者乃被
告世界健身崇德分公司是否有違反建築法第77條第1項規
定即非合法使用建築物，而影響建築物之構造及設備安全
等情事。又依台中市都發局提供裁處相關資料，確認建築
主管機關曾於106年7月17日以建築物外牆擅自變更改造，
避難層出入口擅自變更改造等項目，裁處罰鍰60000元乙
節，有該局107年7月12日中市都管字第1070118304號函及
附件資料可憑(參見本院卷第3宗第1～8頁)，其中外牆變
更改造部分與本件無涉，系爭大樓防空避難空間係在地下
2層以下(參見買賣合約第5條第1項約定)，均與原告備位
聲明第1、2項請求之地上物均設置在系爭大樓1樓部分無
關，故就原告備位聲明第1、2項請求部分，被告世界健身
崇德分公司並無因違反建築法第77條第1項規定，而遭建
築主管機關依同法第91條第1項第2款規定裁處罰鍰之情事
，此部分即無原告主張違反建築法令之情形，原告遽依公
寓大廈管理條例第9條第4項規定訴請法院為必要之處置云
云，容有誤會。從而，系爭大樓1樓空地既有分管約定存
在，原告2人應受該分管契約之拘束，原告備位聲明第1、
2項訴請被告世界健身崇德分公司拆除如附圖所示L1部分
入口門1、L2部分入口門2、A部分面積12.2平方公尺之櫃
檯、B部分面積12.02平方公尺之吧檯，附圖所示C部分面
積8.42平方公尺之電扶梯、D部分面積8.42平方公尺之電
扶梯等部分，均無理由，不應准許。
3、至原告備位聲明第1、2項主張被告3人並應容忍原告2人及
其他全體共有人於附圖所示K1部分面積297.15平方公尺之
平台、門廳、私設通路，及附圖所示K2部分面積86.99平
方公尺之私設通路等共有部分進出通行等情，亦為被告世
界健身崇德分公司所否認，並以上情抗辯。本院認為系爭
大樓1樓除公共設施占用部分外之空地使用，於買賣時即
由各承購戶透過與傑信公司間約定成立分管契約(參見買
賣合約第5條第4項約定)，原告應受該分管契約之拘束，
已如前述，則被告世界健身崇德分公司、美悅公司基於該
分管契約占有使用系爭大樓1樓除專有部分以外之空地及
公共空間，自屬適法有據，原告及其他區分所有權人即不
得任意通行使用被告被告世界健身崇德分公司、美悅公司
約定專用部分至明。況依另案判決記載，系爭大樓原始設
計即為住商混合型態，住家與商場出入口有明顯區隔，住
戶均經由西南側出入口，搭乘手扶梯直接進入3樓大廳，
與商場出入口互不相通，且系爭大樓使用現況，其公共設
施(如管理室、健身房、籃球場、咖啡廳及中庭花園)均設
置於3樓中庭，3樓以上共有3棟電梯大廈，每棟每層又分
為2戶，為各住戶所使用各情，則系爭大樓住戶進出並非
必經由1樓商場區域進出，且系爭大樓自建築完成啟用時
起迄今，確實僅以系爭大樓西南側作為一般住戶獨立出入
口進出使用，故系爭大樓1樓空地及商場出入口尚非原告
及一般住戶對外出入之唯一通道，原告在客觀上即無使用
系爭大樓1樓私設通道進出之必要。準此，原告請求被告3
人容忍原告2人及其他全體共有人於附圖所示K1部分面積
297.15平方公尺之平台、門廳、私設通路，及附圖所示K2
部分面積86.99平方公尺之私設通路等共有部分進出通行
，亦嫌無據，不應准許。
六、
綜上所述，系爭大樓1樓除公共設施部分以外之空地、地下1
樓等公共空間既有分管約定存在，系爭大樓各區分所有權人
均應受該分管契約之拘束，而地下2樓公共空間部分，並無
積極證據證明亦有分管契約存在，系爭大樓任一區分所有權
人未經其他區分所有權人同意，自不得擅自就特定部分為使
用收益，故原告以先位聲明依民法第767條第1項、第821條
等規定，請求被告世界健身崇德分公司拆除地下2層如附圖
所示E部分面積4.10平方公尺之崗哨亭、F部分面積0.11平方
公尺之柵欄機、G部分面積0.16平方公尺之柵欄機、H部分面
積0.16平方公尺之柵欄機、I部分面積0.1平方公尺之柵欄機
，被告3人並應將附圖所示E、F、G、H、I等崗哨亭、柵欄機
所占用之車道、法定防空避難空間兼停車空間等共有部分返
還予原告2人及其他全體共有人，均有理由，應予准許；至
原告先位聲明其餘請求及備位聲明之請求，均無理由，應予
駁回。
七、再本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據資
料，
核與本判決所
得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，併此敘明。
參、結論：本件原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，備位
之訴均為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條
、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 洪加芳