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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第174號 上　訴　人　陳建州 　　　　　　魏宇承 　　　　　　邱莉晏 　　　　　　王應齡 　　　　　　江蘊泰 共　　　同 訴訟代理人　魏定宏 上　訴　人　陳瑾瑩 　　　　　　游季婷 　　　　　　游珮瑩 兼上三人共 同訴訟代理人蔡婕庭 複　代理人　魏定宏 被　上訴人　泉宇建設股份有限公司 兼法定代理人賴俊志 共　　　同 訴訟代理人　熊治璿律師 　　　　　　熊霈淳律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107 年3 月26日本院臺中簡易庭106 年度中簡字第3090號第一審簡易判決 提起上訴，本院於108 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、上訴人主張： 一、被上訴人泉宇公司建設股份有限公司（下稱泉宇公司) 之仰 沐社區分為A 、B 及C 、D 等3 個建案，而上訴人等9 人均 為仰沐社區之區分所有權人，蔡婕庭為A10 及C16 區分所有 權人、陳瑾瑩為A12 區分所有權人、陳建州為A17 區分所有 權人、游季婷為A18 區分所有權人、魏宇成（原名魏斡埕） 為A19 區分所有權人、邱莉晏為B5區分所有權人、王應齡為 B7區分所有權人、江蘊泰為C17 、游珮瑩（原名游淑惠）為 C19區分所有權人。仰沐社區建案於預售期間，被上訴人泉 宇公司之現場售屋人員向買方（即指上訴人）表示「紅竹巷 」之道路土地（即坐落於臺中市○○區○○段○○○段00 0 0000000000000000地號土地，以下合稱系爭土地）為泉宇 公司一併向地主購得之土地，系爭土地規劃為仰沐社區住戶 公同共有之公共道路地，且依兩造所簽訂之「房地預定買賣 契約書」（下稱契約書）第2條約定（賣方對廣告之義務） ，賣方（指被上訴人泉宇公司）公開發送給買方之完整版彩 色廣告書頁內容，視同契約之一部分，而依該廣告書頁之「 仰沐全區1F平面圖」所示，可知系爭土地歸屬仰沐社區全體 住戶共有，若缺少臨路之352-29地號土地，仰沐社區建案之 法定空地比率或空地面積將不足建築法規所定之應佔該區建 築基地面積45％，故系爭土地確屬兩造買賣契約之標的範圍 ；惟被上訴人泉宇公司於交屋時，並未將系爭土地所有權移 轉登記予上訴人及住戶公同共有，造成仰沐A區社區共計17 戶（不含臨路4戶）中，除A13戶以外之其餘16戶買受人，其 等所領取之房地所有權狀上登載面積，與系爭契約第4條約 定之房屋面積，二者間有不合理之誤差值，各戶實際建築面 積較登記面積均短少6.5至7.5平方公尺，合計短少約110平 方公尺，恰與352-29地號土地面積一致，可見被上訴人泉宇 公司係隱瞞買受人，另變造竣工圖呈報臺中市政府都市發展 局，假借二次施工名義合理化，以竊取系爭土地為私有。 ㈡又仰沐A 區社區第一屆區分所有權人會議選任之主任委員卓 靜宜，任期自105 年7 月1 日起至106 年6 月30日止，為期 1 年，任期屆滿日起視同解任；惟於卓靜宜解任後，被上訴 人泉宇公司及法定代理人賴俊志仍於106 年8 月11日下午2 時，與卓靜宜進行公設點交事宜，雙方及見證方並簽定「公 設點交」，無視上訴人已在LINE群組中建議主任委員點交行 為應予暫停或暫緩或召開住戶大會，則被上訴人泉宇公司知 悉卓靜宜已解任，仍與卓靜宜進行公設點交，擅自為非法定 程序點交，剝奪上訴人要求被上訴人泉宇公司善盡售後修繕 責任及服務之權益，造成仰沐社區各戶頂樓及1 樓露台、外 牆之油漆斑駁、脫落○○○區○○道路因鋪設工程不夠嚴謹 而出現路面塌陷、裂紋，使得路面與圍牆交接處出現明顯裂 縫等嚴重瑕疵未獲妥善處理，亦未將系爭土地移轉予仰沐社 區全體住戶公同共有，其後拒不移轉並交付系爭土地，侵害 上訴人之權利，致受有損害。為此，依據民法第184 條第1 項前段、第185 條規定之侵權行為法律關係，提起本件訴訟 等語。 貳、上訴人則以： 一、被上訴人泉宇公司為仰沐A 區社區建案之出賣人，與仰沐A 區管理委員會均有共同移交仰沐A 區社區公共設施圖說維護 手冊及檢測公共設施功能是否正常之義務，被上訴人泉宇公 司委由訴外人莊明偉代表起造人，仰沐A 區管理委員會委由 卓靜宜為代表，臺中市不動產開發商業同業公會代表臺中市 都市發局，三方於106 年8 月11日依法就仰沐A 區社區之公 共設施進行移交，參以仰沐A 區社區第一屆區分所有權會議 紀錄，該會議中已決議辦理仰沐A 區管理委員會組織報備、 進行公設點交及公基金移轉，並於會議中推選卓靜宜為主任 委員，卓靜宜既獲仰沐A 區社區區分所有權人授權，並向臺 中市政府沙鹿區公所報備在案，卓靜宜自有權代理仰沐A 區 社區管理委員會點交公共設施。又依據仰沐A 區住戶規約第 17條第1 項公共基金是由起造人依法提撥，被上訴人泉宇公 司必須等住戶依法點交後，才能提撥公共基金，被上訴人泉 宇公司上開點交行為，並無不法性，亦未加損害於上訴人。 二、系爭土地為既成巷道與既成巷道之退縮地，供公眾通行已久 ，具有公用地役關係，非屬私設道路或法定空地，因上訴人 對通行權持有疑慮，故被上訴人泉宇公司及訴外人陳舜智至 法院公證人黃賢婷處作成系爭土地之永久路權使用同意書， 上訴人及仰沐社區住戶均有無償通行之權利，縱使嗣後土地 所有權人因故變更，該通行權同意書仍有拘束系爭土地所有 權人之效力。上訴人與被上訴人泉宇公司簽署之系爭契約中 ，系爭土地並非買賣標的物，被上訴人並無義務移轉系爭土 地所有權予上訴人，至於海報上之紅竹巷早已存在且通行已 久，被上訴人泉宇公司於海報上標明道路位置，係供消費者 參考方位，此為一般建案銷售海報尋常格式，難以證明系爭 土地為買賣標的之一部；縱使被上訴人泉宇公司交付之房屋 面積有誤差為真，上訴人未向其要求找補，被上訴人泉宇公 司並無違反系爭契約；況且，系爭契約之締約人為被上訴人 泉宇公司與上訴人，上訴人僅能要求被上訴人泉宇公司依契 約履行義務，被上訴人賴俊志並非契約當事人，自無義務履 行契約。關於仰沐社區建案之建蔽率及容積率爭議，業經前 案即本院105 年度訴字747 號案件調查審酌過，實無必要再 行爭執，且與上訴人主張因點交行為所生之侵權行為爭議無 關等語，資為抗辯。 叁、原審經審理後，認上訴人之請求為無理由，而為上訴人敗訴 之判決。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人10萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。 肆、本件不爭執及爭執事項（見本院卷㈡第131 頁反面、第142 頁反面）： 一、不爭執事項： ㈠上訴人等均為仰沐社區之區分所有權人，蔡婕庭為A10 、C1 6 區分所有權人、陳瑾瑩為A12 區分所有權人、陳建州為A1 7 區分所有權人、游季婷為A18 區分所有權人、魏宇承（即 魏斡埕）為A19 區分所有權人、邱莉晏為B5區分所有權人、 王應齡為B7區分所有權人、江蘊泰為C17 區分所有權人、游 珮瑩為C19 區分所有權人。 ㈡仰沐A 區社區第一屆區分所有權人會議於105 年6 月18日下 午15時30分召開，並選出主任委員卓靜宜，委員任期自105 年7 月1 日起至106 年6 月30日止，為期乙年。所有權人並 於會中無異議通過進行公設點交及公共基金移轉。上訴人蔡 婕庭、陳瑾瑩、陳建州、游季婷、魏宇承（即魏斡埕）均有 本人出席或委託他人代理出席（見被上證3 ）。 ㈢仰沐A 區社區之第一屆管理委員任期屆滿後，第一屆主任委 員卓靜宜於106 年8 月10日仰沐A 區住戶LINE群組中聲明： 「明天下午14：10將於泉宇且會同第三方進行公設點交部分 ，避免日後有人以此要脅，將以連署為主。同意公設點交之 住戶請一同連署」，並獲得住戶A6、A7、A8、A9、A11 、A1 3 、A15 、A16 、A21 、A22 、A23 共11戶住戶之連署同意 ，已取得仰沐社區A 區21戶住戶中11戶之同意（見本院卷㈠ 第185 至187 頁）。 ㈣仰沐A 區社區至今並未選出第二屆管理委員（見被上證4 ） 。 ㈤臺中市○○區○○段○○○段00000 00000000000000地號 等3 筆土地，並非上訴人等人買賣房地契約書約定之買賣標 的。 二、爭執事項： ㈠卓靜宜代表仰沐A 區社區與被上訴人泉宇公司進行公設點交 ，是否合法有效？ ㈡被上訴人泉宇公司點交仰沐A 區社區公共設施之行為是否有 對上訴人構成侵權行為？ ㈢如構成侵權行為，上訴人等請求之損害賠償有無理由？ 伍、得心證之理由： 一、爭點事項第㈠項：卓靜宜代表仰沐A 區社區與被上訴人泉宇 公司進行公設點交，是否合法有效？ ㈠仰沐A 區社區於105 年6 月18日召開第一屆區分所有權人會 議，並成立仰沐A 社區管理委員會及選任第一屆管理委員， 該次會議同時決議辦理「仰沐A 社區管理委員會」組織報備 、申請國稅局統一編號配書、銀行開戶、進行公設點交及公 共基金移轉等事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈡項 ），並有臺中市沙鹿區公所107 年7 月16日沙區建字第1070 014988號函及所附仰沐A 社區管理委會初次成立申請報備案 相關文件資料等在卷可參（見本院卷㈠第118 至173 頁）， 堪認仰沐A 區社區之區分所有權人已決議與起造人即被上訴 人泉宇公司辦理公設點交及公共基金移轉事宜。 ㈡被上訴人泉宇公司委由訴外人莊明偉代表起造人，仰沐A 社 區管委會委由卓靜宜為代表，訴外人臺中市不動產開發商業 同業公會代表臺中市都市發局，三方於106 年8 月11日就仰 沐A 區社區之公共設施進行移交等事實，有臺中市不動產開 發商業同業公會於原審提出之委託契約書、仰沐A 區社區公 寓大廈（社區）共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備 點交表等在卷可佐證（見原審卷㈠第68至81頁），此部分事 實應堪信為真。 ㈢仰沐A 區之第一屆管理委員任期屆滿（屆滿日：106 年6 月 30日）後，迄今尚未選出第二屆委員，為兩造不爭執（見不 爭執事項第㈣項），亦有臺中市沙鹿區公所107 年9 月21日 沙區建字第1070020953號函文在卷可佐（見本院卷㈡第2 頁 ）。本件上訴人主張卓靜宜於106 年8 月11日與被上訴人泉 宇公司就仰沐A 區社區之公共設施進行移交時，因其擔任第 一屆主任委員任期已屆滿，不具有代表仰沐A 區社區管委會 之資格，認上開點交不合法等語；然依據仰沐A 區社區集合 式住宅社區住戶規約第16條（管理負責人準用規定之事項） ：「㈠未成立管理委員會或管理委員會任期屆滿解職，未組 成繼任管理委員會期間，由區分所有權人推選住戶一人繼任 管理負責人，未推舉管理負責人，以區分所有權人依法互推 之召集人或申請指定之臨時召集人為管理人。㈡管理負責人 準用下列管理委員會應作為之規定：⒈管理負責人執行公寓 大廈管理條例第36條管理委員會職務規定事項。…。」（見 本院卷㈠第162 頁）；再佐以被上訴人提出之LINE通訊軟體 對話紀錄（見本院卷㈠第185 至187 頁），可知第一屆主任 委員卓靜宜於106 年8 月10日仰沐A 區住戶LINE群組中聲明 ：「明天下午14：10將於泉宇且會同第三方進行公設點交部 分，避免日後有人以此要脅，將以連署為主。同意公設點交 之住戶請一同連署」，足證仰沐A 區社區之A6、A7、A8、A9 、A1 1、A13 、A1 5、A16 、A2 1、A22 、A23 共11戶住戶 已同意與被上訴人泉宇公司進行公社點交，並已取得仰沐社 區A 區21戶住戶中11戶之同意等事實，為兩造所不爭執（見 不爭執事項第㈢項），足證卓靜宜於106 年8 月11日代表仰 沐A 區與被上訴人泉宇公司就仰沐A 區社區之公共設施進行 移交，已符合前揭仰沐A 區社區住戶規約第16條規定。從而 ，卓靜宜代表仰沐A 區社區與被上訴人泉宇公司於106 年8 月11日進行公設點交行為，自屬合法。 二、爭點事項第㈡、㈢項：被上訴人泉宇公司點交仰沐社區A 區 公共設施之行為，是否有對上訴人構成侵權行為？如構成侵 權行為，上訴人等請求之損害賠償有無理由？ ㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限；為民法第184 條第1 項定有 明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。而侵權行為之成 立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之 行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關 係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於 侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上 字第328 號判決要旨參照）。 ㈡次按公寓大廈管理條例第57條規定：「⑴起造人應將公寓大 廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使 用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、 機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責 人推選或指定後7 日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委 員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各 類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。⑵前項 公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過 檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得 報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負 責修復改善，並於1 個月內，起造人再會同管理委員會或管 理負責人辦理移交手續」。依此條文之立法意旨，乃因公寓 大廈區分所有權人與起造人間之各別房屋買賣法律關係具有 集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公共設施進行移 交之繁瑣，故規定統由公寓大廈管理委員會或管理負責人代 表區分所有權人與起造人進行移交，俾免於起造人與區分所 有權人各自辦理易生混亂，是以公寓大廈管理委員會或管理 負責人就公共設施之所以得向起造人請求檢測及移交，係本 於各區分所有權人與起造人間之買賣契約而生之請求權，透 過法律規定由管理委員會或管理負責人統一行使；然除上揭 法律明定列舉事項外，其餘雙方之權利義務，仍應依個別買 受人即區分所有權人與起造人間之買賣契約關係定之，且依 上開條例第57條第2 項規定，倘起造人所交付之公共設施不 能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負 責人僅能報請主管機關命起造人修復改善，管理委員會或管 理負責人非得逕向起造人訴請修復改善或給付修復費用，顯 見就移交之公共設施發生瑕疵，仍應由起造人負責修繕或賠 償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約 關係為請求之依據，非得由管理委員會或管理負責人逕依公 寓大廈管理條例第57條規定請求。 ㈢查，依據臺中市政府都發局104 中都使字第01385 、01495 、01159 號使用執照，可知仰沐建案之起造人為被上訴人泉 宇公司（見原審卷㈠第112 、124 、136 頁），是被上訴人 泉宇公司依公寓大廈管理條例第57條之規定，自負有移交仰 沐A 區社區公共設施圖說維護手冊及檢測公共設施功能是否 正常之義務；再參以上訴人提出之系爭契約（見本院卷㈠第 31至33頁），仰沐建案之出賣人為被上訴人泉宇公司，非被 上訴人賴俊志，則出賣人依債務本旨，自有向債權人（即由 管理委員會代表行使公寓大廈管理條例第36條第11款規定職 務）提出共用部分及其附屬設施設備之點收及保管職務，亦 屬有據，並非不法行為。況且，被上訴人泉宇公司為依公寓 大廈管理條例第18條規定，提列公共基金、辦理成立管委會 組織報備國稅局統一編號配書及銀行開戶後，再由管理負責 人或管理委員會負責保管公共基金專戶，並制定「仰沐A區 社區住戶規約」作為仰沐A區社區管理與使用等事項之準則 ，以增進全體住戶之共同利益，確保良好之居住環境為目的 ，基此，被上訴人泉宇公司點交公共設施設備之行為，並無 損及仰沐A區社區住戶之權益。 ㈣綜上所述，被上訴人泉宇公司與代表仰沐A 區社區之管理負 責人卓靜宜，於106 年8 月11日就仰沐社區A 區共同移交仰 沐社區A 區之公共設施圖說維護手冊等之點交行為，被上訴 人泉宇公司乃是依據公寓大廈管理條例第57條規定履行給付 義務，而依債之本旨提出給付義務，並不具違法性；則被上 訴人泉宇公司於106年8月11日之點交仰沐A區社區公共設施 等之行為，核與民法第184條第1項前段、第185條規定之侵 權行為要件不合，自無成立侵權行為之可能，故上訴人依據 侵權行為之規定行使損害賠償請求權，洵無可採，不應准許 。 伍、綜上所述，上訴人之主張並不足採，則上訴人本於侵權行為 之法律關係，請求被上訴人連帶給付10萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為無理由 ，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果不生影響，爰不逐一論述。 柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 6 月 28 日 民事第三庭 審判長法 官 游文科 法 官 劉正中 法 官 吳昀儒 上為正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 108 年 6 月 28 日 書記官 許國慶