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臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第201號 原　　　告　皇家皇品二期管理委員會 法定代理人　楊保定 訴訟代理人　張弘康律師 　　　　　　許淞傑律師 被　　　告　中港皇家建設股份有限公司 法定代理人　王瑞宏 訴訟代理人　吳紹貴律師 複　代理人　黃啟翔律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國108 年5 月 27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序部分 本件原告起訴後，其法定代理人由葉可鳳變更為楊保定（見 本院卷第278 頁），並經楊保定具狀聲明承受訴訟（見本院 卷第285 頁），合於民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項 規定。 乙、實體部分 壹、原告主張： 一、被告於民國104 年間，出資興建座落於臺中市○○區○○段 梨份小段之「皇家皇品二期」社區型集合式住宅（下稱系爭 社區）。因系爭社區每戶售價偏高，被告實際負責人王怡仁 遂於預售期間口頭承諾「凡購屋者，系爭社區前2 年之相關 營運管理費用，均由被告公司承擔」等語（下稱系爭契約） ，以此為廣告促銷。依系爭契約，被告自105 年10月1 日起 至107 年9 月30日止2 年期間，負有免費管理維護系爭社區 共有及共用部分事務之義務。至於各住戶陸續繳納給原告共 新臺幣（下同）585,600 元之管理費，則屬系爭社區第3 年 起之管理維護費用。詎被告竟於106 年5 月19日要求原告交 付上開585,600 元，原告因甫成立且無經驗，一時不察即如 數交付。被告雖辯稱其係依委託管理契約（下稱管理契約） 受領該款項等語，然105 年10月22日第一次區分所有權人會 議（下稱第一次區權會），並未實際討論、決議授權由原告 時任主委葉可鳳與被告簽訂管理契約（即臨時動議第1 案） ，葉可鳳乃無權代理，故原告及全體區分所有權人不受管理 契約之拘束。退言之，縱認葉可鳳簽訂管理契約為有權代理 ，該契約乃被告預先擬定之定型化契約，葉可鳳並無合理審 閱期間，亦無磋商更改空間，且若被告依該契約可向全體區 分所有權人收取前2 年之管理費，無異免除或減輕被告依系 爭契約所負免費管理維護系爭社區2 年之責任，或使全體區 分所有權人拋棄依系爭契約原有之權利，故依民法第247 條 之1 第1 、3 、4 款規定，管理契約應屬無效。因上開585, 600 元乃全體區分所有權人所預繳系爭社區第3 年起之管理 維護費用，被告僅係代替原告收取，於原告成立之後，被告 即應依公寓大廈管理條例第36條第7 款規定，將款項交由原 告收支、保管及運用。故被告保有該等款項，乃無法律上之 原因而受有利益，致原告受損害。爰依民法第179 條規定， 請求被告返還585,600 元。 二、又被告應依善良管理人之注意義務，履行其依系爭契約所負 前2 年免費管理維護系爭社區之義務。然而，原告委請之保 全公司、環境清潔人員、機電維護廠商進行管理維護時，卻 有「容任非社區住戶人士進出等門戶管制不當」、「園藝維 護不當」、「清潔工作未確實」、「公共設施維護不當」等 諸多缺失。該等瑕疵本可由被告敦促其委請之廠商改善而補 正，然經住戶多次反應，均未獲置理，屬可歸責於被告之不 完全給付。原告迫於無奈，僅得另覓誠品保全股份有限公司 （下稱誠品保全公司）接手系爭社區第2 年之管理維護事務 。故自誠品保全公司接手管理維護時起，被告縱使補正上開 缺失，對原告及全體區分所有權人亦無利益。爰依民法第22 7 條第1 項準用第232 條規定，請求被告賠償原告另行委請 誠品保全公司管理維護所支出之費用共1,448,965 元等語。 三、並聲明： （一）被告應給付原告2,034,565 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 （二）願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告則以： 一、被告與各區分所有權人簽訂之房屋預定買賣合約書（下稱買 賣契約）第26條第2 、3 項，已明確約定各住戶均有繳納管 理費之義務。且第一次區權會亦決議通過委託被告管理維護 系爭社區2 年，並由原告時任主委葉可鳳於同日與被告簽訂 管理契約。該管理契約非定型化契約，亦無顯失公平之情事 。觀之管理契約第5 條第3 項約定「乙方（即被告）管理維 護皇家皇品二期社區應依相關法令辦理，除各戶收繳之管理 費外，並自行負擔全部費用」等語，可知被告從未承諾免費 提供系爭社區管理維護2 年，僅承諾將自行吸收超過全體區 分所有權人繳納管理費部分之支出。被告於第1 年管理維護 期間，確已自行吸收863,365 元。被告受領585,600 元，係 本於管理契約約定，而具有法律上原因，非不當得利。 二、被告否認有原告主張之管理維護缺失情事；縱原告主張為真 ，被告針對原告及住戶反應之問題，均已於第一時間回應、 處理，在106 年9 月份被告催討繳納第2 年管理費以前，住 戶並未對被告管理維護品質有所質疑。且原告因此所受損害 之具體數額為何，亦難以理解。再者，被告於106 年9 月13 日催告原告繳交第2 年（即106 年10月1 日起至107 年9 月 30日止）之管理費後，因被告遲未繳納，被告又於106 年11 月2 日催告原告繳交。然原告卻發函拒絕給付，並撤換現場 物業管理人員。被告不得已，於106 年11月17日函知原告終 止管理契約。管理契約終止之後，被告已無任何給付義務。 故原告請求被告賠償其另行委請誠品保全公司所支出之費用 共1,448,965 元，並無理由等語，資為抗辯。 三、並聲明： （一）原告之訴駁回。 （二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、兩造不爭執之事實及爭點整理結果（本院依判決格式修正或 增刪文句）： 一、不爭執之事實： （一）被告出售系爭社區共13戶預售屋給各區分所有權人時，均 有簽訂如本院卷第55至75頁所示之買賣契約。買賣契約第 26條第2 項及附件（八）住戶規約草約第3 條，均有繳納 管理費之約定。 （二）系爭社區於105 年10月22日召開第一次區權會，經表決通 過訂定如本院卷第78至93頁之社區住戶規約，社區住戶規 約第11條亦有繳納管理費之約定。該次會議亦票選出原告 主委葉可鳳、監委葉哲彰、財委許宜華。 （三）105 年10月22日，原告主委葉可鳳即代理原告與被告簽訂 本院卷第95頁之管理契約，委託管理期間自105 年10月1 日起至107 年9 月30日止。管理契約第5 條第3 項約定： 「乙方（即被告）管理維護系爭社區應依相關法令辦理， 除各戶收繳之管理費外，並自行負擔全部費用」。 （四）被告自105 年10月1 日起開始管理維護系爭社區。於105 年9 月、10月間，系爭社區13戶住戶陸續匯款至被告副董 事長王怡仁個人帳戶共585,600元。 （五）王怡仁於106 年5 月19日轉帳585,600 元至被告帳戶，並 開立本院卷第121 頁編號PA00000000號發票給原告，該發 票上品名欄記載「管理費收入」，金額欄記載「585,600 」。 （六）被告先後於106 年9 月13日、11月2 日、11月13日寄發本 院卷第98至103 頁函文，向原告催討106 年10月1 日起至 107 年9 月30日止之管理費。因原告迄未給付，被告遂於 106 年11月17日寄發本院卷第104 至105 頁函文，向原告 為終止管理契約之意思表示。 （七）原告於106 年11月6 日寄發本院卷第18至19頁函文給被告 ，表示：兩造未簽訂任何管理契約，且被告曾以其負擔前 2 年系爭社區管理維護所需費用作為銷售廣告，故被告來 函要求給付第2 年管理費並無理由；又被告委請之物業公 司有諸多管理維護缺失，被告應於函到3 日內聯繫處理務 業管理公司缺失應處事宜等語。嗣於106 年11月15日寄發 本院卷第20至21頁函文給被告，表示：因被告未更換物業 管理公司，管理品質亦未改善，故原告決議另行委請誠品 保全公司接手管理維護系爭社區，被告應依約交付系爭社 區第2 年管理維護費用等語。 二、爭點： （一）被告有無免費提供系爭社區前2 年管理維護服務之義務？ （二）原告得否依民法第179 條請求被告返還585,600元？ （三）原告得否依民法第227 條第1 項準用同法第232 條規定， 請求被告賠償1,448,965元？ 肆、得心證之理由： 一、系爭契約並不存在，被告無免費提供系爭社區前2 年管理維 護服務之義務 （一）證人簡偵夷（即區分所有權人許宜華之女）、葉可鳳（即 第一次區權會選任之原告主委）固均具結證稱：在預售期 間，王怡仁有表示系爭社區將由被告代管2 年，免繳納管 理費，2 年之後再由住戶自行管理等語（見本院卷第165 、221 頁正反面）。衡諸常情，若被告當時確有對許宜華 、葉可鳳為上開承諾，當屬買賣交易重要事項，理應記載 於買賣契約之中，以免事後無所憑據，致生糾紛。然而， 本件買賣契約內僅有如不爭執之事實（一）所載關於各住 戶應繳納管理費之約定，並未約明被告將免費提供系爭社 區前2年之管理維護服務，或住戶前2年免繳管理費（見本 院卷第55至63頁）。故被告是否確有上開承諾，顯屬有疑 。 （二）佐以證人葉哲彰（即區分所有權人）具結證稱：我是買預 售屋，簽約時沒有提到如何收取管理費，但知道社區要繳 納管理費；被告未曾表示在委託管理2 年期間，將免費提 供管理維護服務，不收取報酬等語（見本院卷第162 頁正 面），明確證稱其購買預售屋時，被告並未表示前2 年免 繳納管理費或免費提供管理維護服務2 年。而證人王怡仁 （即被告副董事長）亦具結證稱：買賣契約內都有管理費 之約定，但買賣契約內所訂的管理費金額無法請到24小時 的保全，所以被告在第一次區權會當天向住戶表示，如果 由被告代為管理系爭社區2 年，被告會提供24小時保全服 務，管理費不足以支付保全費用的部分，將由被告自行吸 收，因而約定管理契約第5 條第3 項約定內容，被告並未 表示免費提供服務等語（見本院卷第163 頁正面），核與 管理契約第5 條第3 項約定：「乙方（即被告）管理維護 系爭社區應依相關法令辦理，除各戶收繳之管理費外，並 自行負擔全部費用」【見不爭執之事實（三）】，相互吻 合（關於管理契約為有效乙節，詳如後述）。足認原告委 託被告管理維護系爭社區，係以各區分所有權人所繳納之 管理費支付被告服務報酬，而管理費不足以支應服務報酬 的部分，則由被告自行吸收。 （三）佐以105 年9 月、10月間，系爭社區13戶住戶陸續匯款至 王怡仁個人帳戶共585,600 元；王怡仁已於106 年5 月19 日轉帳585,600 元至被告帳戶，並開立品名欄記載「管理 費收入」、金額欄記載「585,600 」之發票給原告【見不 爭執之事實（四）、（五）】。觀之該發票已明確記載被 告向原告收取管理費收入585,600 元，倘若被告確曾承諾 免費提供前2 年管理維護服務，何以迄至被告106 年9 月 13日函催原告繳納第2 年管理維護服務費用之前，均未見 原告對被告開立上開發票收取管理費收入乙事提出質疑。 由此益徵，被告並未承諾全體區分所有權人其將提供免費 提供系爭社區前2 年之管理維護服務。 （四）至原告所提591 房屋交易網頁106 年11月2 日列印資料， ，乃記載系爭社區「無管理費」（見本院卷第23頁反面） ，而非「前2 年免繳管理費」，與原告本件主張不合。且 第一次區權會名冊所載各區分所有權人（見本院卷第116 頁）購買預售屋時，是否亦有該等網頁廣告，未見原告舉 證證明。參以被告所提同一網站列印資料顯示，管理費用 係記載為每戶每月3,800 元（見本院卷第96頁反面），與 原告所提網頁資料記載不同。審酌該網站資料僅供購屋者 參考，實際買賣交易條件仍以各買受人與被告簽訂之買賣 契約為準。是以，被告有無對全體區分所有權人為上開承 諾，自應以買賣契約約定之內容為準。原告所提上開網頁 資料，尚無從為有利於原告之認定。 （五）綜上，原告主張被告曾承諾免費提供系爭社區前2 年管理 維護服務乙節，洵無可採。是系爭契約並不存在，被告無 免費提供系爭社區前2 年管理維護服務之義務。 二、被告係基於管理契約而收取服務報酬585,600 元，非不當得 利 （一）依不爭執之事實（二）所載，第一次區權會確實有票選出 原告主委葉可鳳、監委葉哲彰、財委許宜華。觀諸證人葉 哲彰具結證稱：第一次區權會主要是選管委，當天確實有 討論臨事動議第1 案（即委託被告管理維護系爭社區，並 簽訂管理契約）等語（見本院卷第162 頁正面），及證人 王怡仁具結證稱：該次會議是由我擔任主席，當天就是要 成立管委會，關於臨時動議第1 案，只有葉可鳳不同意， 但後來經過住戶多數決同意由被告管理系爭社區，被告當 天即與葉可鳳簽訂管理契約等語（見本院卷第163 至164 頁正面），核與第一次區權會會議紀錄所載內容相符（見 本院卷第76至77頁）。衡諸該次會議記錄業經主委葉可鳳 簽章認可（見本院卷第76至77頁），且其簽章處與會議紀 錄所載臨時動議第1 案內容位於同頁，可一目了然，葉可 鳳並於同日以原告主委身分與被告簽訂管理契約，且特別 在管理契約第5 條第3 項約定之右方蓋印（見本院卷第95 頁）。倘若第一次區權會未決議由原告與被告簽訂管理契 約，委由被告管理維護系爭社區，葉可鳳自無可能簽章認 可該次會議紀錄，更不可能以原告主委身分在管理契約上 簽章。是以，葉可鳳證稱：當天僅討論臨時動議第2 、3 案，其為避免大家等候，沒有看會議紀錄及管理契約內容 就簽名等語（見本院卷第164 頁反面），顯有違常情；而 證人簡偵夷證稱：當天沒有討論臨時動議第1 案等語（見 本院卷第222 頁），則與證人葉哲彰、王怡仁前揭證述及 上開客觀卷證資料不相符，故葉可鳳、簡偵夷此部分證詞 ，均不足採信。基上，足認第一次區權會於臨時動議第1 案，確有經多數決通過委由被告管理維護系爭社區，並同 意簽署管理契約。是以，葉可鳳既為原告時任主委，則其 依上開決議代理原告與被告簽訂管理契約，自屬有權代理 。又該管理契約係針對系爭社區之管理維護事宜所製作， 並非被告預定用於同類契約之條款而訂定，自非所謂定型 化契約，故原告主張管理契約有民法第247 條之1 第1 、 3 、4 款所定事由，且顯失公平，而為無效，要無可採。 （二）原告雖又主張：被告係代原告向住戶收取管理費585,600 元，依公寓大廈管理條例第36條第7 款規定，被告應於原 告成立後，將款項交付原告，故被告保有該款項乃不當得 利等語。然查，被告於第一次區權會開會前寄發之通知， 固記載「首次管理費由建設公司代為收款，請各住戶於20 16/09/30（五）前繳款；待管委會成立後，此款項交由新 任財委管理」等語（見本院卷第127 頁）。惟此係因買賣 契約第26條、住戶規約草約第3 條約定，在原告成立之前 ，由被告擔任共用部分之管理人，於原告成立後始移交， 且每戶應於交屋時，按期繳納管理費所致（見本院卷第60 頁反面、70頁反面）。是以，於原告成立前，被告固係依 上開約定為原告代收管理費，然於原告成立後，兩造既已 另簽訂管理契約，並於管理契約第5 條第3 項約定原告應 以各住戶繳納之管理費支付被告服務報酬，不足部分由被 告自行吸收。則被告直接將其代原告向各住戶收取之第1 年管理費共585,600 元，轉作其1 年期間之服務報酬，而 開立發票給原告【見不爭執之事實（五）】，並自行吸收 透支部分共863,365 元（見本院卷第11頁），乃合於管理 契約第5 條第3 項約定。是以，該585,600 元已不具管理 費之性質，而屬被告依約可取得之服務報酬。 （三）基上，被告係基於管理契約而收取服務報酬585,600 元， 乃具有法律上原因，無不當得利可言。從而，原告依民法 第179 條規定，請求被告返還585,600 元，自屬無據。 三、原告請求被告給付管理維護缺失之不完全給付損害賠償，為 無理由 承前所述，被告係基於管理契約而負有提供系爭社區管理維 護服務之義務，而非原告所主張被告係因其與區分所有權人 間之系爭契約而負擔該義務，故原告主張依系爭契約請求被 告給付不完全給付損害賠償，顯屬無據。又管理契約第5 條 第1 項約定，被告於受託管理期間，應以善良管理人之注意 義務，依該契約之約定，負責處理受託事項（見本院卷第95 頁正面）。本件原告雖主張被告有「容任非社區住戶人士進 出等門戶管制不當」、「園藝維護不當」、「清潔工作未確 實」、「公共設施維護不當」之缺失等情。惟查，綜觀證人 葉可鳳、簡偵夷之證詞（見本院卷第165 頁反面至166 頁正 面、222 頁反面），以及兩造所提住戶與被告間之LINE群組 對話紀錄（見本院卷第14至17、106 至109 頁），可知住戶 確有向被告反應系爭社區有上開管理維護缺失，然被告均有 回應處理方式及進度，且實際上有進行處理，只是住戶對於 處理結果不甚滿意、認為被告未積極處理。是以，尚難憑此 遽認被告未補正缺失。再者，被告並未向原告收取第2 年管 理維護之服務報酬，縱認被告處理結果未令住戶滿意即屬未 補正缺失，原告亦僅得請求缺失本身或原告為處理缺失所生 之損害。而原告另行委請誠品保全公司管理維護系爭社區第 2 年所支出之費用，則非屬被告管理維護缺失所生之損害。 基此，原告依民法第227 條第1 項準用第232 條規定，請求 被告賠償其另行委請誠品保全公司管理維護系爭社區所支出 之費用共1,448,965 元，亦屬無憑。 四、綜上所述，原告請求被告返還不當得利585,600 元、損害賠 償1,448,965 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 7 月 18 日 民事第二庭 法 官 黃凡瑄 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。( 須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 7 月 19 日 書記官 黃于容