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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2540號 原　　　告　楊婉菁 訴訟代理人　許哲嘉律師 複代理人　　黃聖友律師 被　　　告　銳豐建設有限公司 法定代理人　沈美收 被　　　告　沈淑明 共　　　同 訴訟代理人　蘇仙宜律師 複代理人　　羅婉秦律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國108年1月9日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告起訴時原以其向銳豐建設有限公司（下稱銳豐公司）購 買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上建號3027即 門牌臺中市○○區市○○○路○號5樓之1建物（共同使用部 分有建號3275、3276建物，其中建號3275建物含編號01、13 1之停車位，權利範圍各10萬分之191，以下分別略稱137地 號土地、3027建號建物，並合稱系爭不動產），並簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），惟因編號01停車位有瑕疵 ，因此以銳豐公司為被告，並聲明：「被告應給付原告新臺 幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止按週年利率百分之五計算之利息。」嗣原告主張沈淑明 與被告銳豐公司同為系爭契約之出賣人，因而於107年10月 15日以民事追加被告暨爭點整理狀追加沈淑明為被告，並變 更聲明為：「被告銳豐公司、沈淑明應連帶給付原告100萬 元，及分別自起訴狀繕本及本訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止按週年利率百分之五計算之利息。」又於107年10月24 日言詞辯論期日減縮聲明為：「被告2人應給付原告100萬元 ，及自起訴狀繕本送達被告2人之翌日起至清償日止按週年 利率百分之五計算之利息。」原告上開追加被告及變更聲明 ，核係基於同一買賣契約所為之請求，且屬減縮應受判決事 項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。 貳、兩造爭執要旨： 原告主張： ㈠原告於民國105年2月4日向被告銳豐公司、被告沈淑明（ 以下僅略稱被告）購買系爭不動產，並簽訂系爭契約，約 定買賣總價款為4500萬元。原告已付清買賣價金，被告亦 已於105年3月22日將系爭不動產移轉登記予原告，並於同 年3月30日完成點交。惟原告於106年11月中旬發現編號01 停車位寬度未達現行建築技術規則建築設計施工篇第60條 第1項第1款所規定寬度應為2.5公尺，嗣檢視臺中市政府 都市發展局於103年9月29日核准之103中都使字第2501號 使用執照之竣工圖說，亦發現編號01停車位尺寸為2.25公 尺×5.75公尺，並不符合上開規定。而現行建築技術規則 建築設計施工篇第60條第1項第2款本文雖規定室內之停車 位其5分之1車位數，每輛停車位寬度得寬減20公分，惟依 該竣工圖說，編號01停車位長邊乃鄰接牆壁，依該條第1 項第2款但書規定，編號01停車位寬度不得寬減，寬度仍 應為2.5公尺。此外，編號01停車位長邊乃鄰接牆壁，並 無95年7月21日修正公布之臺中市建築管理自治條例第29 條第4款：「建築物應依核准圖說施工，但竣工尺寸有下 列情形者，視為相符：…四、其他各部分尺寸誤差在百分 之二以下或未逾十公分者。…」規定之適用，故編號01停 車位寬度明顯違反上開建築法規之規定。又依系爭契約第 2條第3項：「共同使用部分：建號：3257、面積9896.03 平方公尺…（含停車位編號01、權力範圍191/100000）」 約定，換算編號01停車位面積約為18.0000000平方公尺（ 計算式：9896.03平方公尺×191/100000=18.0000000平方 公尺），亦即為189014.173平方公分，比對被告至現場測 量編號01停車位面積為128,736平方公分（計算式：長576 公分×寬223.5公分=128,736平方公分），編號01停車位 面積明顯短少60,278.173平方公分。因編號01停車位有上 開寬度不足及面積短少等物之瑕疵，致原告無法正常使用 該停車位上下車，並造成編號01停車位之效用及價值減少 。然因系爭契約並未約定編號01停車位價款，原告因而依 所知該車位交易價格250萬元之4成即100萬元作為減少買 賣價金，故原告依民法第359條規定，請求被告減少買賣 價金100萬元。 ㈡被告雖謂並未重劃編號01停車位所在區域之停車格，僅加 粗停車位格線而已，並未變動停車位尺寸。編號01停車位 尺寸符合95年2月23日施行之建築技術規則建築設計施工 篇第60條第1項規定，並以臺中市政府都市發展局107年11 月14日中市都工字第0000000000號函文（下稱第00000000 00號函文）為憑。惟依證人宋東文在本院證述，足證被告 於104年間有重劃編號01、02及03停車位，且完全變更停 車格尺寸，則該重劃停車格，自應依102年1月17日修正之 建築技術規則建築設計施工篇第60條第1項第2款但書規定 ，停車位長邊鄰接牆壁者，不得寬減20公分，故被告重劃 編號01停車位，不符合法令規範。 ㈢被告明知在有限空間重劃增加編號02停車位及編號03停車 位，勢必會影響編號01停車位之寬度，卻消極隱匿該事實 ，並將編號01停車位出賣予原告，被告有故意不告知瑕疵 之情事，因而無民法第365條第1項所規定有關6個月期間 之適用，故原告之減少買賣價金請求權時效，自應依民法 第365條第1項規定自物交付時起算5年時效。而系爭不動 產係於105年交屋，則原告於107年8月9日提起本件訴訟， 並未罹於5年時效，故原告自得提起本件訴訟。 ㈣並聲明：1.被告2人應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本 送達被告2人之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計 算之利息；2.訴訟費用由被告負擔；3.願供擔保，請准宣 告假執行。 被告抗辯： ㈠137地號土地出賣人為被告沈淑明；3027建號建物出賣人 為被告銳豐公司。而編號01停車位係屬3027建號建物一部 分，故被告沈淑明並非編號01停車位出賣人。 ㈡編號01號停車位並無寬度不足之瑕疵： 1.系爭契約並未就編號01號停車位及131號停車位各別約 定價款，亦未就上開停車位之尺寸為約定，故編號01號 停車位及131號停車位應符合何種尺寸，應適用相關建 築法令之規定。而依被告銳豐公司就臺中市○○區○○ 段○○○○號土地興建「銳豐-悅觀」建案（下稱系爭建案 ），係於95年11月15日向臺中市政府申請建照執照，臺 中市政府於99年4月21日核發系爭建案之建照執照，則 相關建築法規之適用，應適用95年11月15日申請建造執 照時之當時法令，即編號01號停車位應適用95年2月23 日修正之建築技術規則建築設計施工編。而依95年2月 23日施行之建築技術規則建築設計施工編第60條第1項 ：「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如 左：一、每輛停車位為寬2.5公尺，長6公尺；大型客車 每輛停車位為寬4公尺，長12公尺。但設置於室內之停 車位，其2分之1車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減 25公分」，並無長邊鄰接牆壁者不得寬減之規定，故編 號01號停車位之竣工圖說尺寸規格「2.25公尺×5.75公 尺」，符合95年2月23日施行之建築技術規則建築設計 施工編第60條第1項但書規定經縮減25公分後之停車位 尺寸規格。況系爭建物取得建照執照後，系爭建案施工 均須依照建照執照施作，並在完工後申請使用執照之程 序中，就停車位是否確實符合相關法規範乙事，均須經 臺中市政府都市發展局建造管理科「現場審查」通過後 ，臺中市政府方會核發使用執照。而被告銳豐公司已於 103年9月29日取得臺中市政府都市發展局核准103年中 都使字第2501號使用執照，顯見編號01號停車位符合當 時法律規定，並已通過主管機關檢驗。 2.另被告至編號01號停車位現場丈量後，編號01號停車位 實際尺寸為「寬為223.5-224公分、長為576公分」，此 尺寸與竣工圖說尺寸規格「2.25公尺×5.75公尺」寬度 上僅差距1.5公分，誤差值僅約0.67%。而依95年7月21 日修正公布之臺中市建築管理自治條例第29條第4款： 「建築物應依核准圖說施工，但竣工尺寸有下列情形者 ，視為相符：…四、其他各部分尺寸誤差在百分之二以 下或未逾十公分者。…」之規定，編號01號停車位仍在 該規定誤差值範圍內，故編號01號停車位並無寬度不足 之瑕疵。 3.依第0000000000號函文所載，系爭建案掛號日期為95年 11月20日，故建築技術規則建築設計施工編規範應適用 95年2月23日以後修正公布之版本為主；臺中市建築管 理自治條例應以95年7月21日之版本為主，足知編號01 號停車位尺寸應適用95年2月23日修正之建築技術規則 建築設計施工編及95年7月21日修正公布之臺中市建築 管理自治條例。而編號01停車位尺寸已符合上開法規範 ，已如前述。又依該函文說明：「三、有關旨揭停車位 （即系爭建案停車位尺寸）之測量，經本局103年9月17 日委由專業機構竣工查驗合格在案」，顯見編號01停車 位尺寸亦通過主管機關查驗，故系爭停車位之尺寸顯無 任何瑕疵。 4.原告雖主張被告曾重劃編號01停車位所在區域之停車格 云云。惟被告僅是將停車位隔線加粗，並未變動與調整 任何停車位尺寸，況該重劃事實係在原告購買編號01停 車位之前所發生。此外，依系爭契約第19條約定，兩造 就系爭不動產係成屋買賣，採現況交屋，而原告既曾在 購買前查看過系爭不動產，且系爭不動產亦經兩造點交 無誤，原告自不得於事後再行以編號01停車位曾經重劃 ，因而主張編號01號停車位有物之瑕疵而請求減少買賣 價金。 ㈢縱使編號01停車位有寬度不足之瑕疵，惟因兩造在簽立系 爭契約前，被告曾帶原告查看編號01停車位，且被告亦依 原告當時所查看編號01停車位之現況交付予原告。編號01 停車位尺寸是否不符相關法令依據，原告使用捲尺即可簡 易量測，亦無原告難以發現瑕疵之情形存在，故被告並無 故意不告知瑕疵之情形。 ㈣依原告與被告銳豐公司法定代理人沈美收於106年11月20 日LINE對話內容，可知原告於106年11月20日因其與編號 02停車位所有權人宋東文有停車糾紛時即發現編號01停車 位有寬度短少之瑕疵，然原告卻遲至107年8月9日始提起 本件訴訟，顯已罹於民法第365條第1項規定之6個月除斥 期間。 ㈤縱使原告減少價金請求權未罹於時效，惟系爭契約並未就 編號01停車位及編號131停車位各別約定價款，且原告僅 空言依其所知編號01停車位交易價格250萬元之4成即100 萬元作為減少買賣價金之金額，並未提出證據證明編號01 停車位在簽立系爭契約時之交易價額為250萬元，亦未能 舉證編號01停車位尺寸不符建築法規將減損交易價值之4 成，故原告此一求償金額之計算與認定，要屬無據，並不 可採。 ㈥另原告以編號01停車位坪數換算成面積後不足該車位權利 範圍折算之面積，因而認為編號01停車位具有瑕疵，實屬 對停車位權利範圍及公設空間持分之誤認。詳述如下： 1.編號01停車位係劃分於共同使用部分（即臺中市○○區 ○○段○○○○號）之下，該建號主要用途即共有項目中 有「停車空間、水箱、梯廳、消防機房、排煙室、電信 室、中繼機房、防空避難室兼停車空間…等21項」。而 社區大樓之共有部分於劃分權利範圍時，本會依據共有 部分即上開21項項目空間劃分權利範圍，各共有部分項 目均會有不同占比之權利範圍。至於停車空間部分，因 該空間專供購買車位之所有權人利用，本係由擁有停車 位之所有權人取得停車空間之持分，殊無可能將未擁有 停車位之人納入分配停車空間權利範圍之基數。又停車 空間於概念上，除「停車位」外，供進出停車位使用之 「車道」，及「停車所必要之空間」，甚或是樑柱與樑 間無從停車以使用之空間，均包含在內，故停車位所有 人於停車空間中所取得之持分，除存在於其所有之停車 位上，尚包括車道等其他停車空間。因此，停車位於整 體共有部分所分配之持分，並不當然等同於停車位面積 。 2.基上，則停車位長度、寬度及面積標準究應為何、尺寸 是否符合法規範，自應回歸於各該法規規定。而編號01 停車位尺寸係合於95年2月23日修正之建築技術規則建 築設計施工編第60條第1款及第2款規定，且寬度之差異 亦合於91年11月14日公布之臺中市建築管理自治規則第 29條第4款之容許誤差範圍，故編號01停車位於尺寸上 實無任何瑕疵。 ㈦並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.訴訟費用 由原告負擔；3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 參、本件經整理爭點結果如下（本院卷第53頁反面、54頁）： 不爭執事項： ㈠原告於105年2月4日與被告銳豐公司、沈淑明簽訂不動產 買賣契約書，向其等二人購買系爭不動產，買賣總價款為 4500萬元，雙方並未就上開2車位各別約定價款。 ㈡被告於105年3月22日將系爭不動產移轉登記予原告，原告 並於105年3月30日簽署本院卷第43頁之「點交接管明細表 」，完成建物之點交。 ㈢被告銳豐公司於95年11月15日就系爭建案向臺中市政府申 請建造執照，臺中市政府於99年4月21日核發系爭建案之 建照執照，於103年9月29日核發使用執照。 爭執之事項： ㈠原告主張系爭編號01停車位有寬度不足之瑕疵，是否有理由 ？ ㈡若有理由，原告於107年8月9日起訴依民法第359條請求減少 價金，其減少價金請求權是否已罹於時效？ ㈢原告之減少價金請求權若未罹於時效，其得請求減少之價金 為何？ 肆、得心證之理由： 原告主張系爭編號01停車位有寬度不足之瑕疵，是否有理由 ？說明如下： ㈠原告於105年2月4日與被告銳豐公司、沈淑明簽訂不動產 買賣契約書，向其等二人購買系爭不動產，買賣總價款為 4500萬元，雙方並未就上開2車位各別約定價款（不爭執 事項㈠參照）；且依原告提出之系爭契約所示，雙方亦未 就上開停車位之尺寸有所約定（見本院卷第7至11頁）， 故編號01停車位應符合何種尺寸，即應適用相關建築法令 之規定。 ㈡被告銳豐公司於95年11月15日就系爭建案向臺中市政府申 請建造執照，臺中市政府於99年4月21日核發系爭建案之 建照執照，於103年9月29日核發使用執照（不爭執事項㈢ 參照）。而依臺中市政府都市發展局107年11月14中市都 工字第0000000000號回覆本院之說明二：「本案掛號日期 為95年11月20日，故其建築技術規則建築設計施工編之適 用日期，得依95年2月23日以後之修正公布之版本為主」 」所示（見本院卷第71頁），編號01停車位即應適用95年 2月23日修正之建築技術規則建築設計施工編。而95年2月 23日施行之建築技術規則建築設計施工編第60條第1項規 定：「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定 如左：一、每輛停車位為寬2.5公尺，長6公尺；大型客車 每輛停車位為寬4公尺，長12公尺。但設置於室內之停車 位，其2分之1車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減25公 分。」（按該條項於99年5月19日修正為：「停車空間及 其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：一、每輛停車 位為寬2.5公尺，長6公尺。大客車每輛停車位為寬4公尺 ，長12.4公尺。二、設置於室內之停車位，其4分之1車位 數，每輛停車位寬度及長度得各寬減25公分。但停車位長 邊鄰接牆壁者，寬度不得寬減。」其修正理由謂：「二、 按停車位寬度影響上下車空間，為維持停車位使用品質減 少停車位買賣及使用糾紛，並兼顧建築規劃設計需利用停 車位寬度尺寸之彈性調整柱距間空間配置，以減少畸零無 法使用之空間，爰降低現行規定第1項第1款但書有關車位 長寬尺寸得予酌減之比例，…。三、長邊鄰牆壁之停車位 ，上下車空間受牆壁限制，如車位寬度再予寬減25公分， 駕駛人上下車空間過於緊迫，爰於第1項第2款增訂該種停 車位寬度不得寬減，…」），當時尚無長邊鄰接牆壁者不 得寬減之規定，故編號01停車位之竣工圖說尺寸規格「2. 25公尺×5.75公尺」（原告提出之編號01停車位尺寸影本 併為參照，見本院卷第14頁），係符合95年2月23日施行 之建築技術規則建築設計施工編第60條第1項但書規定經 縮減25公分後之停車位尺寸規格。而被告銳豐公司已於10 3年9月29日取得臺中市政府都市發展局核准103年中都使 字第2501號使用執照，足見編號01停車位符合當時法律規 定，否則應無法通過主管機關之檢驗，其理至明。況且， 系爭建案所設停車位之測量，已據臺中市政府都市發展局 於103年9月17日委由專業機構竣工查驗合格在案，此亦有 上開函文說明三及檢附之建物使用執照查驗紀錄表在卷可 參（見本院卷第71至73頁）。 ㈢被告至編號01停車位現場丈量後，編號01停車位實際尺寸 為「寬223.5-224公分、長576公分」（見本院卷第62至65 頁），此尺寸與竣工圖說尺寸規格「2.25公尺×5.75公尺 」於寬度上僅差距1.5公分，誤差值僅約0.67%（1.5÷225 =0.0067）。而系爭建案（臺中市政府99府都建建字第000 00號建造執照、103中都使字第02501號使用執照）有關臺 中市建築管理自治條例之適用，係以95年7月21日之版本 為主，亦據前開函文說明在案（見本院卷第71頁）。依95 年7月21日修正公布之臺中市建築管理自治條例第29條第4 款：「建築物應依核准圖說施工，但竣工尺寸有下列情形 者，視為相符：…四、其他各部分尺寸誤差在百分之二以 下或未逾十公分者。…」規定（現行臺中市建築管理自治 條例第32條第4款亦同此內容），編號01停車位仍在該規 定誤差值範圍內，故編號01停車位並無寬度不足之瑕疵。 ㈣原告雖主張依證人宋東文在本院之證述，足證被告於104 年間有重劃編號01、02及03停車位，且完全變更停車格尺 寸，則該重劃停車格，自應依102年1月17日修正之建築技 術規則建築設計施工篇第60條第1項第2款但書規定，停車 位長邊鄰接牆壁者，不得寬減20公分，故被告重劃編號01 停車位，不符合法令規範。惟查，依原告提出之原證二竣 工圖說停車位尺寸影本所示（見本院卷第14頁），原告之 編號01停車位尺寸為225×575公分，訴外人宋東文之編號 02、03停車位尺寸均為250×600公分。而宋東文於本院到 庭具結證稱：被告銳豐公司於104年重劃車位給我，重劃 後我的車位尺寸夠了，但編號01車位寬度就不夠，變成2. 235公尺等語（見本院卷第97頁反面）。由此可知，編號 01、02、03停車位所在區域之空間尺寸係屬固定，被告銳 豐公司縱使於104年間在該區域重劃編號01、02、03停車 位之格線，亦僅是重新確認竣工圖說上之編號01、02、03 停車位之位置，而非重新規劃設計停車位；且該重劃停車 格線，雖使編號01停車位之寬度減少1.5公分，但此仍在 容許值誤差範圍內，已如前述。故原告主張被告銳豐公司 重劃停車格，自應依102年1月17日修正之建築技術規則建 築設計施工篇第60條第1項第2款但書規定，停車位長邊鄰 接牆壁者不得寬減20公分，因此重劃之編號01停車位不符 法令規範云云，自無可採。 ㈤依原告提出之編號01停車位之停車現況照片所示（見本院 卷第103頁），當編號02停車位停有車輛時，編號01停車 位所停車輛確實有難以開啟車門之情形。惟此係因編號01 停車位屬寬度僅有225公分之「小車位」，非如隔鄰編號2 、3停車位係屬寬度250公分之「大車位」。而編號01停車 位之設置既然符合當時之建築法規，即難謂有物之瑕疵。 況且，系爭不動產為成屋買賣，原告於105年3月30日簽署 「點交接管明細表」而完成建物點交時（不爭執事項㈡參 照），對屬於不動產買賣重要標的之停車位，自無不確認 其長寬尺寸之理。 ㈥至於原告另主張依系爭契約第2條第3項：「共同使用部分 ：建號：3257、面積9896.03平方公尺…（含停車位編號 01、權力範圍191/100000）」約定，換算編號01停車位面 積約為18.0000000平方公尺（計算式：9896.03平方公尺 ×191/100000=18.0000000平方公尺），亦即為189014.17 3平方公分，比對被告至現場測量編號01停車位面積為128 ,736平方公分（計算式：長576公分×寬223.5公分=128,7 36平方公分），編號01停車位面積明顯短少60,278.173平 方公分。惟查，編號01停車位係劃分於共同使用部分即臺 中市○○區○○段○○○○號之下，該建號主要用途即共有 項目中有「停車空間、水箱、梯廳、消防機房、排煙室、 電信室、中繼機房、防空避難室兼停車空間…等21項」。 而上開所稱之「停車空間」，除停車格位外，供進出停車 格位使用之「車道」，及「停車所必要之空間」，甚或樑 柱間無從供停車使用之空間，均應包含在內。故停車位所 有人於停車空間中取得之持分，除存在於其所有之停車格 位上，尚包括車道等其他停車空間。因此，停車位於整體 共有部分所分配之持分，並不當然等同於停車位面積。從 而原告主張編號01停車位面積明顯短少，具有物之瑕疵云 云，亦無可採。 基上，編號01停車位並無寬度不足及面積短少之瑕疵，故爭 執事項㈡、㈢部分，即無論述判斷之必要。 綜上所述，原告依民法第359條減少買賣價金之規定，請求 被告2人共同給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為無理 由，應予駁回。而原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分， 因本訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予 駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。 依民事訴訟第78條規定，本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔 。 中 華 民 國 108 年 1 月 23 日 民事第三庭 法 官 游文科 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 1 月 23 日 書記官