臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第641號
原 告 楊潮滄
訴訟
代理人 陳冠甫
律師
被 告 豐原大亨寶座管理委員會
法定代理人 邱仕勳
訴訟代理人 王俊文律師
複 代 理人 陳相懿律師
陳 瑀律師
曾倩瑜
上列
當事人間確認停車位使用權存在事件，於民國108年8月26日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明㈠確認原告對於豐原大亨寶座社區門牌臺中縣
○○市○村里○○路○○○號如
起訴狀附圖1所示畸零地使用權
存在。㈡被告應將其位於前述A17 停車位旁畫置之機車停車
位塗銷。
嗣依測量結果，更正特定聲明如後開原告聲明所示
（見卷第77、185、226頁），經核並無變更
訴訟標的，僅屬
補充更正聲明，以使其聲明清楚完足，
非屬訴之變更追加，
於法並無不合。
二、原告主張：
㈠原告於民國84年5月12日以新臺幣（下同）450萬元向訴外人
城達建設股份有限公司（下稱城達公司）購買坐落臺中市○
○區○路○段○路○○段0000地號土地及其上門牌臺中市○
○區○○路○○○號11樓房屋含地下1樓編號17號停車位，雙方
協議
系爭停車位旁之畸零地（下稱系爭畸零地）一併出售予
原告使用，此經城達公司代表人許秋水、楊雅惇以「X 」標
記刪除系爭停車位一側邊線
可證。被告於106 年間未經原告
之同意，於系爭畸零地上繪製數個與A17 停車位呈現垂直狀
態之機車停車格，致原告所停靠之車輛完全無法順利進出。
被告否認原告就系爭車位旁之畸零地有使用權，致原告
法律
上之地位
有不安之狀態存在，
爰依民事訴訟法第247條第1項
之規定提起
本件訴訟。
㈡原告自城達公司買受系爭房地，核發地下層停車位分管證明
書用以表彰專用系爭停車位之權利，其性質應屬公寓大廈管
理條例第3條第5款
所稱之「約定專用部分」，是系爭社區之
區分所權人就地下室停車位之使用範圍，確有成立
分管協議
，原告就系爭畸零地確有使用權存在，應無疑義。且原告與
城達公司就系爭畸零地，有特別約定承購，應足認系爭社區
之共用部份確有成立
分管契約，被告否認原告依分管契約就
系爭畸零地有使用權利，應無理由。又縱認系爭社區無明示
之分管契約存在，然系爭社區歷任管委會自80年
迄今，對於
系爭畸零地之使用均未表示意見，亦無相關爭議，殊料社區
本屆管理委員會突然表示系爭畸零地為機車停車位，而欲加
以劃設，然系爭畸零地因長久以來原告之使用，與社區管理
委員會之默示，縱認本件並無明示之分管契約存在，亦應認
本件有默示之分管契約存在，原告就系爭畸零地應有使用權
利存在，被告未得原告之同意，即於系爭畸零地上畫製機車
停車位
等情，已侵害本屬於系爭停車位約定專用權之使用範
圍，爰依
民法第184條第1項、第2項，與民法第216條之規定
，請求被告應將系爭畸零地上之劃線移除。
㈢系爭畸零地屬社區之共用部份，大樓之地下層停車空間、水
箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避難室等，依99年9月1
4 日修正之土地登記規則第81條規定合併另編建號，原則上
各區分
所有權人取得之共用部份
應有部分比例應均相同，
惟
若有購買停車位者，其於登記時，共用部分之應有部份比例
通常較多，並於登記簿中僅建立標示部，並附加區分所有權
建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總
面積及權利範圍，於各區分所有權建物之所有權狀中載明；
原告所登記之共用部分權利範圍大於其與建商間所簽訂之分
管契約書，觀該公示之範圍及
買賣契約書上城達公司之負責
人用印，應可間接證明被告就系爭畸零地有使用權存在。且
系爭畸零地上機車停車位之劃設，依公寓大廈管理條例之規
定，被告應經區分
所有權人會議同意決之，
而非自行劃設。
㈣
訴之聲明：⑴確認原告對於臺中市○○區○路○段○路○○
段0000○號、2264建號如附圖1、2、3、4噴漆連線範圍（面
積14.87平方公尺，使用2263建號6.97平方公尺，使用2264
建號7.9 平方公尺）有約定使用權存在。⑵被告應將如附圖
所示之機車停車格（面積6.56平方公尺）
予以塗銷。
三、被告則以：
㈠原告雖提出地下室全區配置參考圖所示之「X 」標記，欲證
明城達公司同意將系爭畸零地包含於出售標的中
云云，惟此
應不
足證有此事實存在，原告自應就主張負舉證之責。且系
爭停車位緊臨系爭社區之電表，同空間之社區電表均無劃設
任何停車位，若劃設停車位，則抄電表之人員應無從執行其
職務，且系爭畸零地經被告測量後，寬度明顯小於系爭停車
位，且亦應預留空間以供通行，如此應足證系爭畸零地無由
出售與原告自由利用。且原告所提出之分管證明書應僅能證
明其對系爭停車位有使用權利存在，原告據此主張就系爭畸
零地亦有使用權利存在，應屬無據。再者，系爭畸零地自始
至終未曾作為汽車停車位使用，原告憑空主張就系爭畸零地
有使用權利存在，
顯有誤會等語置辯。
㈡答辯聲明：
原告之訴駁回。
四、
兩造不爭執之事實：
㈠臺中市○○區○路○段○路○○段0000地號土地應有部分10
000分之75及其上2256建號建物即門牌臺中市○○區○○路○
○○號11樓房屋權利範圍全部（含共用部分2264建號權利範圍
10000分之55）、2153建號建物即門牌臺中市○○區○○路○
○○號房屋權利範圍148分之2（含共用部分2263建號權利範圍
10000分之9350、2264建號權利範圍10000分之1380）為原告
所有，有土地建物登記謄本在卷
可稽（見卷第63-65、97-10
2、138-143、161-162、179-180頁）。
㈡原告主張其有專用權之系爭畸零地範圍為如附圖1、2、3、4
噴漆連線範圍（面積14.87平方公尺，使用2263建號6.97 平
方公尺，使用2264建號7.9 平方公尺），被告於附圖橘色區
塊（面積6.56平方公尺，使用2263建號1.2平方公尺，使用2
264建號5.36 平方公尺）畫置機車停車格等情，有相片及示
意圖在卷
可參（見卷第8-11、13、37-43 頁），並據本院會
同兩造及臺中市豐原地政事務所人員
履勘現場鑑測
無訛，有
勘驗筆錄、相片及
土地複丈成果圖附卷
可憑（見卷第207-20
8、218頁）。
五、本件爭點：
㈠原告主張就系爭畸零地即如附圖1、2、3、4噴漆連線範圍（
面積14.87平方公尺，使用2263建號6.97平方公尺，使用226
4建號7.9平方公尺）有使用權存在，有無理由？
㈡原告請求被告應將如附圖所示橘色區塊（面積6.56平方公尺
，使用2263建號1.2平方公尺，使用2264建號5.36 平方公尺
）之機車停車格塗銷，有無理由？
六、得
心證之理由：
㈠
按確認
法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且
此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院
52年
台上字第1240號判例
參照）。原告主張對於系爭畸零地
有使用權存在乙節為被告所否認，則原告於私法上之地位
難
謂無受侵害之危險，又此項危險得以對於被告之確認判決除
去，則原告提起本件
確認之訴，應有即受確認判決之法律上
利益而有權利保護之必要，
合先敘明。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證責任，民
事訴訟法第277 條前段定有明文。次公寓大廈區分所有建物
之共用部分，性質上係屬共有，依公寓大廈管理條例第3條
第5款規定，得由建商與各承購戶約定，或由共有人約定，
由特定共有人使用，此項約定性質為分管契約，
區分所有權
人應受該約定之
拘束。查原告於84年5月12日以450萬元向訴
外人城達公司購買坐落臺中市○○區○路○段○路○○段00
00地號土地及其上同段2263建號建物即門牌臺中市○○區○
○路○○○號11樓房屋所有權全部及同段2153建號建物即門牌
臺中市○○區○○路○○○號房屋所有權範圍148分之2（含地
下1樓編號17號停車位），有房屋預定買賣契約書節本、地
下室平面圖、局部放大圖、地下室全區配置參考圖及地下層
停車位分管證明書
在卷可稽（見卷第13-16頁）。依此得證
原告就屬於大樓共用部分2263建號建物內編號17號停車位有
約定專用權。另原告主張就
上開17號停車位旁系爭畸零地亦
有約定專用權云云，為被告否認，應由原告就此有利於己之
事實負舉證責任。
㈢查原告提出「尊座御座B1全區配置參考圖影本」於編號17號
停車位靠近系爭畸零地一側邊線有連續3個「X」標記，並蓋
有訴外人城達公司代表人許秋水及原告女兒楊雅惇印文，有
該「尊座御座B1全區配置參考圖」影本在卷可稽（見卷第15
頁）。依原告當庭提出土地預定買賣契約書影本、房屋預定
買賣契約書影本、新豐原寶座地下1 層平面圖影本、「尊座
御座B1全區配置參考圖」影本，「尊座御座B1全區配置參考
圖」影本係與新豐原寶座地下1層平面圖影本裝訂一起，並
未附在土地房屋買賣契約書後（見卷第93頁反面）。又城達
公司留存與原告間買賣契約書
暨所附房屋標示配置圖，其中
「尊座御座B1全區配置參考圖」就編號17號停車位有著色並
蓋有訴外人城達公司代表人許秋水及原告女兒楊雅惇印文，
然並無如原告提出之「尊座御座B1全區配置參考圖」影本於
編號17號停車位靠近系爭畸零地一側邊線有連續3個「X」標
記，有城達公司107年9月3日達建亨字第1070903001號函附
買賣契約書暨尊座御座全區配置參考圖在卷可參（見卷第10
5 -110頁）。則原告所提「尊座御座B1全區配置參考圖」影
本關於編號17號停車位靠近系爭畸零地一側邊線有連續3個
「X」標記，是否為原告與訴外人城達公司
合意劃記結果已
非無疑，且此連續3個「X」標記意義為何，尚乏其他證據證
明，原告以此劃記主張其與訴外人城達公司約定原告就系爭
畸零地有約定專用權云云，尚不足採。
㈣再按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有
特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為
默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例參照）。
公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大
廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有
人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占
有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即
非不得認有
默示分管契約之存在（最高法院98年度台上字第1087號判決
參照）。查系爭畸零地為大樓共用部分已劃置車位以外之空
地，該畸零地緊鄰原告有約定專用權之17號停車位，證人即
大樓前任主委林幸義證稱：伊擔任93、94、95、96、104、1
05年6 屆主任委員，並無同意原告單獨使用系爭畸零地，當
主委的人沒有可能這樣的同意，原告從購屋起就有在系爭畸
零地停車，有住戶反應為何有人停車，但是都不了了之，伊
覺得不是很重要的事情，不會去追究等語（見卷第121 頁）
，
堪認大樓共有人對於原告於系爭畸零地停車使用，非無
異
議，大樓管理委員會未排除原告使用畸零地停車，屬單純之
沉默，要難據以
推定大樓共有人或管理委員會默示同意原告
單獨使用畸零地，而成立分管契約。又本件僅有原告在大樓
地下1 層共用部分已劃設停車位外之系爭畸零地停車之事實
，並無其他共有人各自占有大樓共用部分已劃設停車位外之
其餘畸零地停車之事實，即無原告與其他共有人各自占用大
樓共用部分已劃設車位外之空地使用、收益，互未予干涉，
相互容忍之情，亦無從認定大樓共有人同意原告使用單獨使
用畸零地停車，原告依默示分管契約而就系爭畸零地有約定
專用權。
㈤此外，原告未能舉出其他證據，證明其與住戶間有明示或默
示之分管契約存在，則原告對系爭畸零地並無約定專用權存
在，原告聲明請求確認其就系爭畸零地有約定使用權存在云
云，並基於約定使用權請求被告塗銷機車停車格云云，為無
理由。
㈥再按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，公寓大廈管
理條例第10條第2 項規定甚明。所謂管理包括保存、改良及
利用行為。是就公寓大廈之共用部分，以滿足共有人共同需
要為目的，不變更共有物之性質，所為使用收益方法之行為
，得由管理委員會為之。原告
聲請本院向臺中市政府都市發
展局函查系爭畸零地得否劃作停車位，答覆
略以：
本案若涉
及原使用執照核准之停車位、機車位變更，需依建築法第73
條辦理變更使用執照程序，若於停車空間範圍內自行增設非
法定之停車位，如不涉及其他使用空間之變更，則無需辦理
變更使用。另依公寓大廈管理條例第11條第1 項規定，系爭
畸零地共用部分機車位之劃設，應經
區分所有權人會議決議
後為之等語，有該局107年8月2日局授都住寓字第107013239
0號函在卷可稽（見卷第89-91頁）。查被告於系爭畸零地內
劃設如附圖橘色區塊（面積6.56平方公尺，使用2263建號1.
2平方公尺，使用2264建號5.36 平方公尺）機車停車格，既
無涉及原使用執照核准之停車位、機車位變更，亦不涉及其
他使用空間之變更，無需辦理變更使用。又此單純劃設停車
格方便住戶使用，並無涉及共用部分之拆除、重大修繕或改
良，並無依公寓大廈管理條例第11條第1 項規定，需經區分
所有權人會議決議後始得為之。原告亦不得主張侵害其共有
權，請求被告塗銷機車停車格。
七、從而，原告請求確認對於系爭畸零地有約定使用權存在，並
依民法第184條第1項、第2項、第216條規定，請求被告應將
如附圖所示之機車停車格（面積6.56平方公尺）予以塗銷云
云，為無理由，應予駁回。
八、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，
核與判
決之結果不生影響，
無庸逐一論究，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
書記官 曾惠雅