裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第659號 原　　　告　陳宏傑 訴訟代理人　賴韋捷律師 複代理人　　林耀堂 被　　　告　慶霖開發建設股份有限公司 法定代理人　余俊昌 訴訟代理人　施瑞章律師 複代理人　　謝文哲律師 上當事人間請求返還價金事件，本院於民國108年7月9日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 本件被告之法定代理人已變更為余俊昌，有公司變更登記表 附卷可憑，並經余俊昌具狀聲明承受訴訟（見本院卷第213 頁、第209頁），核無不合。 貳、實體事項： 一、原告主張： 原告於民國103年9月12日與被告及訴外人余俊銘簽訂土地及 房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告承買余俊 銘所有坐落臺中市○○區○○段○○○段00000000000000 00 00 00地號土地（下稱系爭3筆土地），並購買被告於系 爭3筆土地上興建之預售房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋 之價金為新臺幣（下同）900萬元。原告已給付300萬元。被 告應擔保預售房屋之品質與系爭契約約定之品質一致無瑕疵 之狀態，然被告竟違反系爭契約第9條第1項約定，未經原告 同意擅自變更設計系爭房屋地基之基礎型式；使用含有垃圾 及廢棄物之土壤用以回填系爭房屋之地基；施工時之鋼筋未 依規定與回填土保持適當距離，造成鋼筋保護層不足，而有 生鏽腐蝕之情形；施工期間，未依照臺中市建築工程施工勘 驗作業之規定進行階段勘驗，致系爭房屋於結構安全有重大 疑慮。又被告興建大樓之地下車道正對系爭房屋，車輛往來 對於居住系爭房屋之人之生命財產安全應有較高之風險，且 系爭房屋位於正路沖，影響系爭房屋之價格甚鉅，兩造簽訂 系爭契約時，被告未告知原告系爭房屋有路沖之情形，甚至 於施工興建地下車道時，刻意隱瞞施工情況，應認被告未擔 保系爭房屋應具有之品質而有重大瑕疵。原告已依民法第35 9條前項規定，向被告為解除系爭契約之意思表示，爰依民 法第259條規定，請求被告返還已受領之價金300萬元。倘認 原告請求解除契約為無理由，原告依民法第252條規定請求 予以酌減違約金至30萬元，並依民法第179條規定，請求被 告返還已受領之270萬元等語。為此求為判決，先位聲明： 被告應給付原告300萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年利率百分之5計算之利息。備位聲明：被告應給 付原告270萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。 二、被告則以： （一）原告105年4月20日寄發台中法院郵局927號存證信函行使 解除權，僅向賣方當事人中之被告為之，未向余俊銘為之 ，不符民法第258條第2項規定，不生解除系爭契約之效力 。系爭契約第9條第1項約定係規範買方即原告，得向賣方 即被告「申請室內變更」之契約意旨，顯與被告是否有經 原告同意即擅自變更系爭房屋之設計無涉。且經臺中市建 築學會鑑定認為，系爭房屋未申報勘驗先行施工之一般基 礎柱、地樑、版構造物施工，尚符合設計圖說要求之結構 安全性，原告應積極提出相關證據，舉證證明被告興建系 爭房屋，存有何種對房屋結構安全有重大影響瑕疵，及該 等瑕疵係屬得以修補或不得修補之瑕疵。又被告開發興建 集合式住宅坐落於臺中市○○區○○○路、七賢南路29巷 交叉口，七賢南路29巷係屬狹窄彎曲之巷道，依建築法規 ，不得規劃作為車道之出入口，此為原土地所有權人即原 告知悉甚詳，被告依建築師專門職業技術人員意見，將車 道出入口，設於路線平直之七賢南路，俾符建築法規供車 輛出入，核無任何原告所指故意損害原告之情，原告復未 指出相關法規、實務見解予以說明「路沖」定義、成立要 件為何，是否屬買賣標的物瑕疵。況系爭房屋自始尚未交 付或移轉於原告，依民法第354條第1項規定之反面解釋， 原告尚不得對被告行使瑕疵擔保請求權，則原告依民法第 359條關於瑕疵擔保解除契約規定行使權利，殊屬無稽。 （二）原告未依約給付開工時之房屋、土地總價款1成即300萬元 ，被告依系爭契約第6條約定寄發繳款通知書催請原告於 104年11月27日前繳款，原告置不理會，被告再於105年2 月17日寄發台中公益路郵局88號存證信函，催請原告於函 到7日內繳款，原告仍未依約付款，被告乃於105年2月25 日寄發台中公益路郵局104號存證信函，解除系爭契約。 被告、余俊銘復於107年11月27日寄發台中福平里郵局539 號存證信函，催請原告應於函到5日內依約繳款，否則被 告、余俊銘即共同以該存證信函為解除原告、被告及余俊 銘所訂系爭契約之意思表示，同時沒收原告已支付300萬 元房地買賣價金，不另通知，原告業於107年11月29日收 受，仍未於上開期限依約繳款，故系爭契約業經被告、余 俊銘合法解除，系爭契約法律關係即溯及失效不復存在， 原告依民法第259條請求被告返還300萬元買賣價金，並無 理由。 （三）被告依系爭契約第22條之約定，僅沒收原告所繳「房屋」 買賣價金90萬元充為違約金，另外210萬元「土地」買賣 價金，係由余俊銘依約沒收。原告未舉證證明被告沒收90 萬元違約金，有何違反社會經濟狀況，使契約當事人兩造 權利義務關係陷於不平衡狀態之情，僅空言主張被告沒收 90萬元違約金應屬過高。實則，被告前任法定代理人陳慶 曄自始無意購買緊鄰原告家族墳墓及神明宮廟之系爭3筆 土地，係原告要求陳慶曄須按原告所提自行設計規劃之建 築圖說，替原告在系爭3筆土地上興建三棟透天房屋（後 經合意改為二棟透天房屋），原告始願出售土地。嗣原告 、陳慶曄於103年9月6日簽訂不動產買賣契約書，並具體 約明「附買回」特約事項，原告承諾會負責買回系爭3筆 土地及系爭房屋。而被告宥於倘未按上開特約事項之約定 ，替原告繼續興建系爭房屋，原告即可執被告違約為由， 解除上開買賣契約，被告、余俊銘所付出開發成本，將全 付諸東流，損失慘重。故被告在原告屢不依約給付後續房 地買賣價金後，秉諸誠實信用及善意信賴原告當會履約情 況下，持續以自己上百萬元資金墊支，繼續替原告興建由 原告所指定、自行規劃設計系爭房屋，至興建完成並辦妥 第一次登記即保存登記，被告自得就原告所支付於被告之 90萬元違約金，全額沒收，並無任何顯失公平或違約金過 高情事，甚有違約金「過低」具體情事。原告片面拒絕依 「附買回」特約事項，買回系爭3筆土地，顯屬惡意違約 情節重大，致使原告、被告、陳慶曄當初之協商內容暨締 約意旨全部不達，不能容許原告事後再主張酌減違約金； 且原告主張酌減違約金，顯然違反誠信原則，已屬行使權 利專以損害被告為目的，不能予以准許。否則，豈非容任 原告執此迂迴手段，將其所有緊鄰原告家族墳墓及神明宮 廟之系爭3筆土地，強行出賣自始無意購買之被告。是原 告依民法第252條，請求將違約金酌減至30萬元，並依民 法第179條請求被告給付不當得利270萬元，顯無依據等語 置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔 保免為假執行。 三、兩造不爭執事項 （一）陳慶曄及原告於103年9月6日簽訂不動產買賣契約書，約 定：買方陳慶曄向賣方陳宏傑購買坐落臺中市○○區○○ 段○○○段○0000地號等27筆土地，賣方陳宏傑收取買賣 總價金1億5千萬元，買方陳慶曄有權自行指定土地所有移 轉登記名義人。 （二）陳慶曄及陳宏傑於上開買賣契約，復以特約事項約定：買 賣標的27筆土地其中坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○號3筆土地，由賣方陳宏傑於買方陳慶 曄建築完成3棟不動產後，向買方陳慶曄附買回。 （三）上開附買回特約事項約定，嗣經陳宏傑、陳慶曄、被告合 意將原興建3棟不動產部分，變更為建築完成2棟不動產。 （四）上開附買回特約事項約定，具體約定：上開3筆地號及合 計建照申請總樓地板面積由地主即陳宏傑負責買回，為要 約條件之一，起造人為買方陳慶曄或陳慶曄指定之第三人 。 （五）陳慶曄、陳宏傑為履行上開附買回特約事項約定，由陳慶 曄指定余俊銘為上開27筆土地所有權移轉登記名義人、指 定被告為建物起造人。陳宏傑、被告、余俊銘於103年9月 17日簽訂土地及房屋預定買賣契約書，約定陳宏傑向余俊 銘、被告購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○號3筆土地之房屋、土地，房地買賣總價3000 萬元。 （六）被證5所示102年7月15日建築圖說為陳宏傑自行準備、提 出，陳宏傑指定被告、陳慶曄應按上開建築圖說興建2棟 不動產。 （七）被告已於106年10月23日，將2棟不動產全部建築完畢，並 辦妥第一次登記即保存登記。 （八）臺中市建築學會105年03月18日中市學鑑字第105054號鑑 定報告為真正。 （九）被告105年2月17日寄發台中公益路郵局88號存證信函，業 經原告於105年2月18日收受。 （十）被告105年2月25日寄發台中公益路郵局104號存證信函， 業經原告於105年2月26日收受。 （十一）原告105年3月9日寄發台中雙十路郵局48號存證信函， 業經被告收受。 （十二）原告105年4月20日寄發台中法院郵局927號存證信函， 業經被告收受。 四、本院得心證之理由： （一）原告主張其於103年9月12日與被告及余俊銘簽訂系爭契約 ，約定原告承買余俊銘所有系爭3筆土地，並購買被告於 系爭3筆土地上興建之系爭房屋，系爭房地總價3000萬元 ，原告已給付300萬元，有系爭契約附卷可憑（見本院卷 第8-13頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。 （二）原告主張被告未經原告同意擅自變更設計系爭房屋地基之 基礎型式；使用含有垃圾及廢棄物之土壤用以回填系爭房 屋之地基；施工時之鋼筋未依規定與回填土保持適當距離 ，造成鋼筋保護層不足，而有生鏽腐蝕之情形；施工期間 ，未依照臺中市建築工程施工勘驗作業之規定進行階段勘 驗，致系爭房屋於結構安全有重大疑慮云云，為被告所否 認。經查，原告所主張之上開事實，僅提出照片為證（見 本院卷第20-23頁），惟從該照片觀之，並無從證明原告 前開所主張之事實存在。況臺中市建築學會鑑定結果為： 「依構件尺寸抽驗結果研判，標的物未申報勘驗先行施工 之一般基礎柱、柱配筋、地樑等主構件尺寸尚符合設計圖 說。..依混凝土取樣試驗結果研判，標的物未申報勘驗先 行施工之一般基礎版混凝土強度尚符合設計圖說及規範規 定。..依據構件鋼筋掃描抽驗試驗結果與設計圖說值比對 ，標的物未申報勘驗先行施工之一般基礎柱、地樑等鋼筋 構件尚符合設計圖說。..檢視上述資料後確認，標的物未 申報先行施工之一般基礎柱、地樑、版等混凝土品質保證 書等尚符合設計圖說與規範規定，且尚無氯離子含量過高 （海砂屋）問題。..檢視依承造商提供之資料確認，標的 物未申報勘驗先行施工之一般基礎柱、地樑、版其鋼筋抗 拉強度與其他性質尚符合設計圖說與規範規定，且無輻射 鋼筋問題。」有105年03月18日中市學鑑字第105054號鑑 定報告書在卷可憑（見本院卷第100-107頁）。是原告之 主張，既未舉證證明，即無可採。 （三）原告主張被告故意在系爭房屋對向興建地下車道，致使系 爭房屋有路沖之情形，有重大瑕疵等語，為被告所否認。 查，證人陳振德地政士、李敏瑜代書於本院證稱以：系爭 房屋是原告自己有設計圖，請被告依據其設計圖建築施工 後買回等語（見本院卷第122-125頁）。是系爭房屋既是 原告自己設計，而被告所興建之大樓車道係依專業建築師 之設計所設置，縱造成原告所稱之路沖，亦非可歸責被告 。是原告此部分主張並無可採。 （四）按契約當事人之一方有數人者，解除契約之意思表示應由 其全體或向其全體為之，為民法第258條第2項所明定，此 即為「解除權行使之不可分原則」，故解除權之相對人有 多數，則解除權之行使，應向其全體為之，則如未向其全 體為解除契約之意思表示，該解除權之行使即不發生效力 ，亦不發生契約解除所生之回復原狀及損害賠償之義務（ 最高法院69年度台上字第722號、70年度台上字第3673號 、72年度台上字第1353號判決參照）。經查，本件原告僅 對被告解除契約，並未對余俊銘表示解除契約，依上開說 明，其解除權之行使顯不發生效力，則原告主張其已解除 系爭買賣契約，並依據民法第259條、第359條前項規定， 請求被告返還已收之買賣價金300萬元，於法未合。 （五）原告未依約給付價款，經被告、余俊銘於107年11月27日 寄發台中福平里郵局539號存證信函，催請原告應於函到5 日內依約繳款，否則被告、余俊銘即共同以該存證信函為 解除原告、被告及余俊銘所訂系爭契約之意思表示，同時 沒收原告已支付300萬元房地買賣價金，不另通知，原告 業於107年11月29日收受，仍未於上開期限給付，有存證 信函、郵局收件回執附卷可憑（見本院卷第182-184頁、 第193頁），復為原告所不爭執（見本院卷第240頁），是 系爭契約業經被告與余俊銘解除，應可認定。依系爭契約 第22條第3款之約定：「買方（指原告）違反有關付款條 件及方式之規定或本契約書規定時，賣方得沒收依房地總 價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。」。 並於第4款約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外 ，不得另行請求其他損害賠償。」等語，足見系爭買賣契 約第22條關於買賣雙方違約金之約定，乃屬損害賠償總額 預定性之違約金。而關於賠償總額預定性之違約金，其本 質為有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其 損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約定之 違約金，請求債務人支付。是以債權人不得因證明實際所 受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償；債務人亦 不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額 ，而請求減免賠償。唯法院得依民法第252條規定，審酌 違約金數額有否過高情事。其審核應就債務人如期履行契 約，上訴人得享受之一切利益，為其衡量標準，並依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定（最高法院85年度台上字第2995號判決意旨參照）。又 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當 事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務 人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及 舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自 治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主 張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法 律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何 核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該 違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之 本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金 額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸 由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易 安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號 判決意旨參照）。兩造於系爭買賣契約約定之違約金，性 質上屬損害賠償總額預定性之違約金，已如前述，本件另 審酌兩造所簽訂之買賣契約，原告有要求被告必須按照原 告之指示替原告興建房屋，原告才願意出賣土地給被告（ 見本院卷第123-125頁，證人陳振德、李敏瑜證述）等情 ，及系爭房屋係為原告特別所興建，被告於解除契約後僅 出售一間，尚有一間未出售，且已出售之房屋僅以1200萬 元售出，相較於出售予原告之價金為1500萬元，被告明顯 受有損失，是原告主張兩造於系爭買賣契約約定之違約金 額過高應予免除，洵無可採。又查，兩造於系爭買賣契約 中關於違約金之約定，不論係買方違約或賣方違約，買賣 雙方之違約金均為按買賣總價款15%計算之金額，並無輕 重不同之處，且系爭買賣契約就違約金之約定，亦未逾內 政部所製頒「預售屋買賣契約書範本」有關買方違反付款 條件及方式時，賣方得沒收之金額不得超過房地總價15% 之上限，原告雖主張被告沒收之違約金額過高，惟並未舉 證證明依一般社會客觀事實、社會經濟狀況及其他一切情 事，有何可認兩造約定違約金金額過高而顯失公平之處， 原告空言主張應酌減違約金，已難逕採。 五、綜上所述，原告依民法第259條、第359條前段規定，請求被 告返還價金300萬元暨法定遲延利息，並依民法第252條、第 179條，請求酌減違約金、返還不當得利等，均無理由，不 應准許，應駁回其訴。 六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 7 月 30 日 民事第六庭 法 官 謝慧敏 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 7 月 30 日 書記官 張玉楓