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臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第884號 原　　　告　千泓房屋仲介有限公司 法定代理人　楊淞傅 訴訟代理人　游雅鈴律師 被　　　告　吳昌銘 訴訟代理人　林道啟律師 複代理人　　謝雪嬌 上列當事人間請求委任報酬事件，本院於民國107年8月14日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬零貳元，及自民國一０七年一月 三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項如原告以新臺幣貳拾貳萬叁仟元為被告供擔保後得 假執行。但如被告以新臺幣陸拾柒萬零貳元為原告預供擔保後， 得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、被告為坐落於臺中市○○區○○段00000000000000000地 號土地（重測○○○區○○段○○○○號、護安段462及464地 號）（下稱系爭土地）之共有人之一。由於系爭土地遭第三 人白宗家及共有人陳金石興建地上物無權占用多年，均未開 發利用，致使多數共有人長年繳交地價稅等稅賦而無從獲致 經濟上利益，在熱心共有人奔走下向原告諮詢開發土地之流 程，經原告負責人楊淞傅召開共有人說明會，並詳細說明合 併整理開發系爭土地之過程後，被告同意於民國100年8月4 日簽發委任書，同意參與千泓房屋之合併整理開發，原告於 100年9月3日召開陳氏宗親會共有土地第一次會議說明開發 流程後，被告吳昌銘嗣後並於100年10月11日簽定專任委託 整合標(銷)售契約書【下稱系爭專任委託契約書】。原告基 於被告及其他共有人委託，即展開整合、規劃並協調共有人 之程序，復召開二次會議，以說明整合進度、標(銷)售方案 ，或協調無權占用人買受土地。由於土地共有人眾多，且各 有利益盤算，整合開發難有進展，然共有人就土地以分割共 有物之共識逐漸形成，並具體先以系爭土地展開訴訟程序。 原告並協助調閱系爭土地之土地登記謄本及查報全體共有人 資料，相關費用均由原告先行負擔。 ㈡、原告與共有人之一李玉桑為促進系爭土地開發事宜，建議共 有人李玉桑擔任原告，委託游雅鈴律師，於102年1月間向鈞 院提起分割共有物訴訟，蒙鈞院以102年度沙訴字第2號審理 在案，並請求就系爭土地為變價分割，而被告吳昌銘亦贊同 變價分割之請求。嗣後原告為被告吳昌銘及其他委託原告開 發土地之共有人之利益，以提高變價土地之價格，故建議李 玉桑所委請之律師，於103年5月15日以民事準備書二狀追加 起訴請求訴外人陳金石、白宗家拆除地上物，經鈞院於103 年9月25日以102年度沙訴字第2號判決准予變價分割，且判 決陳金石、白宗家應拆除地上物。由於分割共有物訴訟並無 人上訴，故於103年11月4日確定。然陳金石、白宗家對於拆 屋還地部分上訴，經臺灣高等法院臺中分院以103年度重上 字第209號受理在案，訴訟中李玉桑與陳金石於104年7月15 日成立訴訟上和解，二審法院則於104年8月5日判決駁回白 宗家上訴，白宗家再聲明上訴，經最高法院以104年度台上 字第2203號受理，並於104年11月30日裁定駁回白宗家上訴 ，全案確定。經原告奔走協調下，陳金石及白宗家均按上開 判決而拆除房屋返還土地。經原告取得分割共有物確定判決 後，即協調共有人為變價執行程序，經分別向委託開發之共 有人說明後，亦獲致大家共識，而被告亦委任原告為代理人 ，就變價程序一切法律行為有代理之權，以使變價程序順利 進行。原告於拆除地上物後，再由李玉桑為聲請人於105年9 月1日聲請強制執行，蒙鈞院以105年度司執字第101300號執 行在案，嗣後於106年3月1日將系爭土地順利標售，拍定金 額共計新臺幣（下同）282,999,999元（系爭462地號拍定金 額為218,666,665元、系爭464地號拍定金額為17,666,666元 、系爭520地號拍定金額為46,666,668元），被告吳昌銘於 系爭462地號分得11,999,265元、系爭464地號分得2,187,55 7元、系爭520地號2,563,241元，總計可分配價金為16,750, 063元。另原告考量委託開發之共有人需墊付分割共有物之 裁判費用、測量費用、執行費用等，且因無權占用之陳金石 、白宗家等二人長年占用系爭土地而獲有不當得利，故向被 告及其他委託共有人說明法律關係下，被告同意授權原告對 陳金石為不當得利之請求，所得金額以因應開發系爭土地之 費用，並簽訂授權書。於105年4月21日，以陳繁治、陳川堵 及其餘共有人共30人為共同原告，向鈞院就陳金石、白宗家 無權占用臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號建築房屋請 求返還不當得利，同年7月19日，亦追加吳昌銘為共同原告 ，委任游雅鈴律師為訴訟代理人，經鈞院於106年6月6日以 105年度訴字第1153號判決在案，於106年7月3日經鈞院裁定 駁回陳金石上訴，全案於106年8月17日確定。而由該判決， 被告吳昌銘對陳金石之不當得利債權額為20,369元、對白宗 家之不當得利債權額為30,955元，合計共51,324元。綜上所 述，被告吳昌銘因系爭土地標售獲得16,750,063元，基此原 告依據兩造專任委託契約書第6條規定「甲方同意支付乙方 代理整合銷售服務費為成交價格百分之四。」之規定，發文 向被告請求付款670,002元。詎料被告竟以委任期間僅為100 年9月3日至101年9月2日止為由拒絕付款，且屢催不理，原 告無奈下僅得向鈞院起訴。 ㈢、被告固曾於鈞院102年度沙訴字第2號分割共有物案件中委任 詹閔智律師，惟查於第一次審理後，即由原告與被告當面溝 通協調，將被告與包括李玉桑在內委託原告開發土地之共有 人列為同一集團，以分配土地，嗣後因土地利用考量，而由 原告出面協調被告及原已委託者均同意採取變價方案，從而 若無原告積極溝通協調，豈有可能在短期間即獲得分割共有 物確定判決，甚或併同訴請陳金石及白宗家拆屋還地，而於 嗣後獲得拍賣高價之理。又查被告嗣後委託原告代為整合提 出變價執行程序及對陳金石，白宗家請求返還不當得利訴訟 ，此除均有授權書可憑外，亦有被告與原告line對話可憑， 足證被告確有委任原告開發整合土地。原告為被告利益協調 統整共有人間分割共有物之共識及方案、協調佔用人自動拆 除地上物，進行變價程序，不願拆除地上物者，則協調共有 人之共識委託律師訴請占用人白宗家、陳金石拆除地上物及 返還不當得利，兩造間確實有委託關係，依就兩造委任之性 質，無非係創造系爭土地最大之價格利益，性質與居間性質 相同，則參考（89）台內中地字第8979087號函釋，仲介費 收費不得超過出售價格百分之6，又依商業慣例，賣方仲介 費為百分之4，從而原告請求按百分之4計算之報酬，應屬合 理。又原告因受共有人委託委請律師處理法律訴訟程序，業 已支出必要，並按支出費用依據被告應有部分計算應負擔之 律師費用，被告自應有給付義務。 ㈣、被告吳昌銘前於100年9月間業已委託原告擔任系爭土地開發 出售等程序，縱於分割共有物訴訟中，吳昌銘係列為被告， 然分割共有物訴訟僅為程序名稱需有原告被告之關係使然， 然吳昌銘仍與原告所協調提起訴訟之李玉桑，甚或其他49名 被告為利益共同體，並共同決議對陳金石、白宗嘉追加提起 拆屋還地訴訟，甚至後續變價執行程序，吳昌銘亦委託原告 為代理人，已如前述，則揆諸前揭實務見解，足可認定被告 吳昌銘有默示委任原告繼續為開發土地事宜，而不受委任期 間限制之意思表示。而原告歷經繁瑣冗長之程序後，終使系 爭土地高價標售，原告因該期間所付出心力、勞力及墊付之 費用，當可依契約規定向被告吳昌銘收取委任報酬，始符公 平及誠信。 ㈤、原告整理如原證十四之「系爭土地整合銷售事宜之處理工作 項目及報酬預估表」，足證系爭土地最後拍定金額每坪達37 萬餘元，高於鄰近土地買賣行情甚多，均係原告居間協調整 合之成果，其他共有人均已依專任委託整合標（銷）售契約 書給付費用，被告至少應支付該表所列之367,290元，而非 被告主張之367,290元之四十分之一。 ㈥、並聲明：⑴被告應給付原告670,002元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告主張： ㈠、由原證二、四、七、九可知，被告僅委任原告於一定期限內 處理系爭土地之合併整合開發合建及代理出售系爭土地。 ㈡、由鈞院102年度沙訴字第2號系爭土地共有物分割案件，被告 係自費委任詹閔智律師為訴訟代理人，非由原告代理被告委 任及負擔律師酬金，足認並無委任原告代理處理土地分割事 務。至於就前揭判決之強制執行案件，委任原告之法定代理 人楊淞傳，係為配合系爭土地其他共有人聲請強制執行，並 非委任原告仲介出售系爭土地。且實際上，無論被告是否委 任楊淞傳，被告所得分配之價金均不影響，就此而言，原告 並無增加被告之利益。原告依該委任狀請求被告支付仲介費 ，於法無據。 ㈢、對於原告提出系爭土地整合銷售事宜之處理工作項目及報酬 預估表所示處理之總金額為367,290元不爭執。但是因為原 告代為處理之共有人人數為40人，被告同意就上開金額分擔 1/40。對於原證14所示之各項事務，原告係基於兩造間之委 任關係所為不爭執，但請參照原告提出之附件一，被告所委 任之內容僅勾選同意參加被告合併整合開發合建。 ㈣、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由 ㈠、原告主張被告為系爭土地之共有人之一，被告與其他共有人 委由原告進行合併整理開發，並簽立專任委託契約書，系爭 土地經判決准予變價分割，並判訴外人應拆除地上物確定， 各共有人亦經變價執行程序分配得價金及對訴外人獲得不當 得利債權，被告因系爭土地標售獲16,750,063元，原告爰依 兩造簽訂之系爭專任委託書第六條之規定，請求被告支付67 0,002元；縱本件如未能依系爭專任委託書請求被告給付， 應認被告有委任原告繼續開發土地事宜，原告亦得依委任之 法律關係請求被告支付委任報酬等語，業據其提出系爭土地 登記謄本、委任書、陳氏宗親共有土地會議紀錄、專任委託 整合標（銷）售契約書、本院102年度沙訴字第2號、105年 度訴字第1153號判決節本、調解筆錄、臺中高分院103年度 重上字第209號判決節本、最高法院104年度台上字第2203號 裁節本、本院民事執行處強制執行金額計算書、「系爭土地 整合銷售事宜之處理工作項目及報酬預估表」及附件等為證 （見中司調卷第7至35頁、本院卷第37至113頁）。被告固不 否認兩造有簽立系爭專任委託契約書及委託原告處理「系爭 土地整合銷售事宜之處理工作項目及報酬預估表」所列各項 事項，惟以被告係委任原告於一定期限內處理系爭土地之合 併整體開發及代理被告出售系爭土地。而系爭土地共有物分 割係由被告自費委任律師處理，且系爭土地委任原告法定代 理人係為配合系爭土地其他共有人強制執行，非委任原告仲 介出售系爭土地，原告請求被告支付仲介費為無理由，另原 告雖有處理「系爭土地整合銷售事宜之處理工作項目及報酬 預估表」所列各項事項，但委任之共有人有40人，原告僅需 負擔四十分之一等語置辯。 ㈡、查，依據兩造於100年10月11日簽立之專任委託契約書約定 ，委託內容：凡委託人將不動產標的物委託千泓房屋仲介有 限公司，在契約有效期間不得自行出售或再委託第三者仲介 。但共有人之間之移轉除外。‧‧‧第一條：不動產標的物 -台中市○○區○○段等16筆土地。第二條：委託價格-行估 價加兩成或估價公司價格做為標（銷）售底價。第四條：委 託期間：自民國100年9月3日至101年9月2日止。‧‧‧第六 條：甲方同意支付乙方代理整合銷售服務費為成交價格百分 之四。並於甲方與買方簽定不動產買賣契約書時以現金支付 1/2，餘款於交付土地時支付1/2（見中司調卷第13頁）。而 參諸原告所提之100年9月3日陳氏宗親共有土地第一次會議 紀錄，決議二、：出售方式採用公開標售。決議七：價格決 議：由銀行估價兩成或估價公司所估價作為標售底價。決議 九：決議本案委託由千泓房屋仲介有限公司專任整合標售。 （見本院卷第54至55頁）、100年10月9日陳氏宗親共有土地 共有人第二次會議紀錄，決議一、標售押標金：總價10%。 二、投標方式：現場密封標。決議四、標價：A區：358-3、 359-3地號，每坪25萬；B區：358-4、359-5、358-6地號， 每坪18萬‧‧‧。顯見兩造於100年10月11日所簽定之專任 委託契約書係委託原告以上開決議所定標價，公開標售之方 式出售系爭土地，並以此為基礎做為支付專任委託契約書第 六條所約定之服務報酬。而至101年5月6日陳氏宗親共有土 地第三次會議並未改變以公開標售方式出售，又系爭專任委 託契約書委託期間於101年9月2日屆至止，原告尚未能完成 將系爭土地公開標售；且系爭土地最終係再經分割共有物訴 訟後，於106年間經法院強制執行變價拍賣，亦非以公開標 售方式出售，已不符系爭專任委託契約書約定之意旨，則原 告主張依據系爭專任委託契約書第六條，請求被告給付變賣 出售價格16,750,063之百分之四即670,002元，尚屬無據。 ㈢、然按報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與 報酬者，受任人得請求報酬。民法第547條定有明文。原告 主張其為包括被告等數十名共有人就渠等共有土地整合開發 ，自簽立系爭專任委託合約書後，除負責召開共有人會議， 討論土地處理策略、協助共有人分割共有物訴訟、對占有人 之拆屋還地訴訟、訴訟和解，以至最終就共有土地變價分割 強制執行，3筆土地拍得282,999,999元，被告領得16,760,0 63元及自第3人受償不當得利2199元等，進行如「系爭土地 整合銷售事宜之處理工作項目及報酬預估表」等事項（見本 院卷第39頁）等情，為被告所不爭，被告雖不否認關於該等 事宜確有委任原告處理及各項處理之費用，惟主張原告係為 40名共有人處理，應僅分擔四十分之一之費用等語。而查， 系爭專任委託契約書因於101年9月2日屆滿，且系爭土地亦 未依約定之公開標售方式出售，原告固無法依系爭委託契約 書請求給付服務報酬，惟就系爭土地之整合處理、請求占有 之第三人拆除地上物返還土地，以至變賣拍賣完成取得價金 等相關事項之處理，被告均不否認有委任原告處理，顯見兩 造間確係有委任關係。又兩造固未另行約定報酬，然審之兩 造自始即以將系爭土地順利出售，被告依應有部分領得出售 價金為最終目的，縱使於系爭專任委託契約書期間屆滿後， 原告仍依此宗旨繼續為被告處理事務，而被告對於原告係以 期待獲得如兩造簽立之專任委託契約書所約定之報酬比例（ 即成交價格百分之四）之委任報酬，始繼續受任處理事務乙 節，亦應知之甚詳，亦同意其繼續受任處理事務，堪認兩造 關於委任之報酬，為原約定之成交價格百分之四乙節，有默 示同意。又縱或無默示同意，依本件委任事務之性質，係委 任原告順利處理出售系爭土地相關事宜（無論係以公開標售 方式，或透過分割共有物訴訟判決變價分割，再以變賣方式 出售），按土地仲介實務慣例，由賣方支付成交價格之百分 之四，亦屬合理；再參諸陳氏宗親共有土地共有人第二次會 議原決議系爭土地每坪標價為358-3地號土地每坪25萬元、 358 -4、358-6每坪18萬元，最終系爭土地每坪經變賣程序 拍定金額約37萬餘元，較原擬以公開標賣之金額為高等情， 亦應認原告請求依成交價格百分之四，即670,002元【16,75 0,063元X4%=670,002元】計算其委任報酬，洵屬有據。 四、綜上所述，原告依據委任之法律關係，請求被告應給付670, 002元及自起訴狀繕本送達翌日即107年1月31日起至清償日 止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果無影響，爰不一一論述。 七、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 11 日 民事第五庭 法 官 李慧瑜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 9 月 11 日 書記官 洪玉堂