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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第717號 原　　　告　余啓雄 訴訟代理人　林漢青律師 被　　　告　羅銘順 訴訟代理人　林殷世律師 複代理人　　許珮寧律師 被　　　告　瑞恩開發股份有限公司 法定代理人　張正岳 訴訟代理人　洪明儒律師 複代理人　　江怡欣律師 上列當事人間請求居間報酬事件，本院於中華民國 108年11月27 日言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、原告主張： 一、被告羅銘順（下稱羅銘順）於民國107年8月12日委託原告居 間銷售坐落臺中市○○區○○段 669-33、670、674、676、 669-64、669-65、675、996、998-1、999-1、1005地號等11 筆土地（合稱系爭土地），委託銷售金額為每坪新臺幣（下 同）75萬元，並口頭約定居間報酬為買賣價金之1%，由羅銘 順之子先前委託原告居間之報酬亦為買賣價金之1%，可知羅 銘順委託原告居間銷售之報酬均為買賣價金1%。107年8月23 日，原告將系爭土地銷售資訊告知買方即被告瑞恩開發股份 有限公司（下稱瑞恩公司）業務部協理陳驤榕，並約定居間 報酬為買賣價金之1%。同年9月1日，陳驤榕回覆願以每坪73 萬元購買，原告即回報羅銘順；並促成羅銘順與瑞恩公司陳 驤榕及林姓經理於同年9月4日碰面商談價格，當天瑞恩公司 出具斡旋金支票73萬元前往出價，被告雙方並互換名片，當 天雖因有些許價差未成交，然約定好同年月13日再商談買賣 事宜，此後原告仍持續居間協調溝通。詎同年月17日，原告 透過友人得知被告雙方已完成系爭土地之交易，至此原告始 知被告雙方為規避居間報酬之給付，而自行聯繫，另找瑞恩 公司高層楊祥銘介入此事，就價差部分達成合意並簽約。本 件居間類型屬報告居間，原告之居間介紹已有效果，且在原 告居間介紹前，被告雙方並不認識，亦不知有此交易機會， 107 年9月4日當天討論後雖未成交，但僅有些微價差，雙方 就土地買賣契約已就緒，原告自得請求報酬。又被告雙方因 原告介紹取得聯繫後，故意跳過仲介自行聯繫並簽約，故意 使居間目的無法實現，違反誠信原則，原告仍得請求報酬。 被告雙方與原告間均存有居間契約，應各給付原告居間報酬 519 萬2175元（計算式：系爭土地總面積692.29坪×每坪75 萬元×1%＝5,192,175元），爰依民法第565條及第568條第1 項提起本訴。 二、聲明：㈠羅銘順應給付原告 519萬2175元，暨自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之５計算之利息。 ㈡瑞恩公司應給付原告 519萬2175元，暨自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年利率百分之５計算之利息。㈢原 告願供擔保，請准為假執行之宣告。 貳、被告抗辯： 一、羅銘順：原告僅為系爭土地眾多居間仲介之一，羅銘順未與 原告或任何人簽屬專任委託銷售契約，亦即任何仲介人皆可 仲介買賣。縱兩造間有成立居間契約，按一般仲介業之經驗 法則，居間人須斡旋並促成買賣，始得請求報酬，且本件應 為媒介居間，非原告所稱之報告居間。原告雖曾於107年9月 4日偕同瑞恩公司陳協理與羅銘順見面，於同年月5日以LINE 表示瑞恩公司可以加價，但並未表明要加到多少價格，即原 告並沒有磋商談成系爭土地價格上之合意，而陳協理亦未曾 代理瑞恩公司與羅銘順有任何聯繫溝通，或達成買賣之合意 。至同年月17日，羅銘順經呂威助告知，得知有買方願以每 坪75.5萬元購買系爭土地，經瑞恩公司應允後，即於當日簽 約，是系爭土地之買賣確由賣方仲介呂威助、買方仲介游博 呈，與瑞恩公司董事楊祥銘居間仲介促成，與原告無涉。 二、瑞恩公司：瑞恩公司曾於107年8月間接獲包括原告在內之數 仲介業者，告知有系爭土地出售之資訊，惟該等業者均未提 出地主之委託書面，故瑞恩公司只得靜觀其變，而期間原告 曾要求瑞恩公司出具斡旋金支票，已經瑞恩公司明確拒絕， 兩造間並無居間合意。且居間人應協助斡旋，並斡旋成功使 交易成功，始得請求報酬，本件縱有居間契約，應為媒介居 間，而非報告居間。另原告所安排同年9月4日之會面，當日 未論及買賣事宜，僅屬禮貌性拜會，對於交易之成立並無助 益，原告未就價格磋商協調至買賣雙方均滿意之價格，原告 之介紹並無效果，不得請求居間報酬。被告間簽訂買賣契約 係由買方仲介游博程及賣方仲介呂威助斡旋促成，非原告居 間媒合所致。 三、均答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准免於假執行。 叁、爭點整理結果（見本院卷二第118、161頁）： 一、兩造不爭執事項： ㈠瑞恩公司與羅銘順於107年9月17日就系爭土地（即臺中市○ ○區○○段 999-1、669-65、669-33、675、669-64、670、 676、996、1005、674、998-1地號土地）訂立買賣契約（下 稱系爭買賣契約），土地買賣總價５億2100萬元（見本院卷 一第97至99頁，契約書第貳條買賣價款載為４億5381萬4875 元）。 ㈡陳驤榕曾任職於瑞恩公司，並於 107年10月15日離職（見本 院卷一第126頁）。 二、本件爭點： ㈠原告主張伊與瑞恩公司及羅銘順，分別於107年8月23日及同 年月3日或4日約定系爭土地若成交，瑞恩公司及羅銘順同意 各支付原告價金1%之居間報酬，是否為真？ ㈡原告主張系爭買賣契約，係因原告之居間而成立或原告媒介 買賣雙方準備就緒，被告拒絕由原告媒介成立系爭買賣契約 係違反誠信原則，故系爭買賣契約仍係因原告之媒介而成立 ，是否為真？ ㈢如爭點㈠㈡原告主張為真，則原告依民法第565條、第568條 第1項，請求被告各給付居間報酬519萬2175元，有無理由？ 肆、本院判斷： 一、原告主張與被告間分別成立報告居間契約，並非真實： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第 565條定有明 文。此居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一 為訂約之媒介居間。所謂報告居間，固不以於訂約時周旋於 他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已 足（最高法院52年台上字第2675號民事裁判要旨參照），惟 不論媒介居間或報告居間，均須當事人間就該等契約要件已 為合意始能成立生效。 ㈡原告主張與瑞恩公司及羅銘順，分別於107年8月23日及同年 月3日或4日約定系爭土地若成交，瑞恩公司及羅銘順同意各 支付原告價金1%之居間報酬云云，為被告所否認，自應由原 告舉證以明。而原告所舉羅銘順及其子羅超仁曾委託原告居 間銷售土地之佣金撥放同意書、土地出售明細、土地銷售專 任委託書等（見本院卷一第171至176頁），係非關系爭土地 之他人或另案仲介資料，不能證明兩造間就系爭土地亦有相 同之居間報酬約定，事所當然。且原告前受羅銘順委託出售 臺中市北屯區土地，雙方有簽立「土地銷售專任委託書」， 其上清楚載明銷售之土地及每坪銷售金額暨委託期限、原告 之服務費金額及支付方法（見本院卷一第 174頁），本件卻 無任何書面契約，明顯不符往例交易習慣，益徵原告所言難 以憑信。況原告稱瑞恩公司在伊協商期間曾表示願以每坪73 萬元購買系爭土地，與原告主張居間報酬以每坪75萬元計算 不符，復與被告間簽立之系爭買賣契約價格不同（見不爭執 事項㈠），參以原告自承 107年9月4日伊介紹被告間認識， 但仍有價差而未成交等語，可知原告主張被告同意以每坪75 萬元售價計付居間報酬，尚無可信。又原告所提與瑞恩公司 原業務部協理陳驤榕間107年9月3日至同年月6日、同年月17 日之LINE對話內容（見本院卷一第33至44頁），兩人僅是客 套溝通，陳驤榕並曾表示當時已與三位土地仲人談過，誰拿 到專簽便與誰談等語（見本院卷一第35頁），未見任何承諾 事項。另原告與羅銘順間107年9月1日至同年月5日之LINE對 話內容（見本院卷一第45至47頁），顯示原告仍在詢問羅銘 順滿意之價格為何，甚至請求羅銘順能給原告機會，開立同 意書給原告，讓原告能和瑞恩公司斡旋，然羅銘順並未同意 ，均見原告主張107年8月23日及同年月3日或4日，瑞恩公司 及羅銘順已分別與原告成立居間報酬契約，要非事實。至原 告與羅銘順間同年9月18日、同年9月19日之LINE對話內容（ 見本院卷一第48至51頁），僅是原告指摘羅銘順已自行與瑞 恩公司簽約，要求羅銘順支付報酬，猶遭羅銘順否認並拒絕 。又原告所提通聯紀錄、土地登記第二類謄本（見本院卷二 第26至33頁、卷一第68至89頁），只是涵攝原告與羅銘順、 陳驤榕間於107年8、9月曾經通話，及系爭土地於107年12月 間移轉登記予瑞恩公司之事實，均不能證明原告主張為真。 ㈢證人陳驤榕於108年4月2日本院言詞辯論時具結證稱：伊107 年5月至9月曾經在瑞恩公司任職協理，有部分經手處理羅銘 順出賣系爭土地給瑞恩公司的事情，中間介紹人有五位，原 告是第二位；每一位伊都有表明若案件成交，瑞恩公司會給 中間介紹人1%傭金；107年9月4日原告帶伊去見羅銘順1次， 並非真的聊土地的事情，伊有提到可否請羅銘順出示委託書 給原告，因為沒有委託書不知如何接下去；當天瑞恩公司沒 有開支票當作斡旋金，沒有談到出售價金；（提示本院卷一 第35頁LINE對話）瑞恩公司有跟伊要求要有專簽，所以伊向 羅銘順說是否可以專簽委託書給原告，重點在於伊要有專簽 或委託書；（提示本院卷一第36頁LINE對話）伊有再約原告 ，但原告約不到羅銘順；當天伊才知道瑞恩公司高層楊祥銘 在處理這件事情；伊說1%傭金，是以拿到專簽為前提，即使 拿到專簽，若買賣價格有落差，可能降傭金，讓買賣價格達 成一致；後來原告來公司找伊，對伊大聲咆哮，伊說伊也是 員工，無法全權處理；五位仲介時間上有前後順序，前三位 是精英開發、原告、萬軍開發，都是這三位跟伊與羅銘順聯 繫，可是伊不知道聯繫的快與慢，精英、萬軍後來都沒有仲 介成功，一個開價78萬、一個開價80萬等語（見本院卷一第 157頁正面至161頁正面）。證人即瑞恩公司委託仲介游博程 及羅銘順委託仲介呂威助亦於同日具結證實係其等仲介成立 系爭買賣契約，並詳述媒介、議價及簽約過程（見本院卷一 第163頁反面至167頁正面），另游博程證稱：因伊折讓部分 要先確認，所以先簽居間契約，再簽買賣契約；呂威助證稱 ：談這筆土地交易時，羅銘順有說土地要成交才有仲介費等 語（見本院卷一第165頁反面、167頁正面），復有游博程所 營公司即常謙開發有限公司與瑞恩公司簽訂之居間契約書附 卷可稽（見本院卷一第 116頁），嗣被告也已支付游博程、 呂威助居間報酬。基上可證，原告始終未取得專簽委託書， 與其他未仲介成功者無異，且主張之事實悖離仲介實務，難 以憑採。況以原告自承履行契約之內容僅有：107年8月20日 至同年9月4日間密切聯絡陳驤榕、羅銘順，促成同年9月4日 買賣雙方碰面，同年9月6日至17日期間，持續與陳驤榕及羅 銘順聯絡等節（見本院卷二第 117頁反面），卻可請求居間 報酬總計高達1038萬4350元（519萬2175元×2），其居間工 作與報酬間明顯失衡，更與真正促成系爭買賣契約成立之游 博程及呂威助所證其等居間報酬約238萬元或300萬元等語（ 見本院卷一第165頁正面、167頁正面），差距過大，均證原 告主張不可取。 ㈣綜上，被告未曾委託原告專任仲介系爭土地之買賣，縱瑞恩 公司原協理陳驤榕曾告知原告若仲介成交，瑞恩公司會給介 紹人1%傭金，此亦係以簽立專任居間契約且仲介成功為前提 ，是原告主張與瑞恩公司及羅銘順間，分別成立報告居間契 約，並非真實。 二、系爭買賣契約並非因原告之居間而成立，亦無原告媒介買賣 雙方準備就緒，被告拒絕訂約係違反誠信原則之情事： ㈠按報告居間，雖以為他方報告訂約之機會為已足，惟不論媒 介居間或報告居間之居間人報酬，仍應以雙方當事人因居間 而成立契約時，始許其請求（參同上最高法院民事裁判要旨 ）。次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得 請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒 介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者 ，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第 2929號民事判決要旨參照）。而所謂「媒介就緒」，就買賣 契約而言，須達居間人所媒介之買賣標的、價金及契約重要 之點，在買賣雙方間已意思表示合致，始足當之。 ㈡本件依上開證論結果，可知系爭買賣契約係由證人游博程及 呂威助之仲介而成立，原告主張系爭買賣契約，係因原告之 居間而成立，顯非事實，不足採信。又原告既主張與被告間 係成立報告居間契約，卻援引媒介居間之「媒介買賣雙方準 備就緒」理論，尚有矛盾，已難憑證。況依原告上開自承之 履行契約內容，原告與羅銘順、陳驤榕聯絡結果，買賣價金 尚無共識，未符「媒介就緒」要件，且原告與被告間未成立 報告居間契約，已如前述，而被告間簽訂之系爭買賣契約， 亦無持原告媒介就緒之契約，再訂立同一內容之契約等情事 ，是原告主張被告拒絕由原告媒介成立系爭買賣契約係違反 誠信原則，故系爭買賣契約仍係因原告之媒介而成立，並非 真實。 三、原告請求被告各給付居間報酬519萬2175元，並無理由： 查兩造間並無居間契約存在，系爭買賣契約亦非因原告之居 間而成立，復無原告媒介買賣雙方準備就緒情事，原告依民 法第565條、第568條第1項，請求被告各給付居間報酬519萬 2175元，要無理由。 四、綜上所述，原告依民法第 565條、第568條第1項，請求被告 各給付居間報酬 519萬2175元，及均自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年利率百分之５計算之利息，為無理由 ，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。 伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 12 月 18 日 民事第五庭 法 官 黃綵君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 12 月 18 日 書記官 楊玉華