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臺灣臺中地方法院民事判決　108年度簡上字第309號 上　訴　人　誠意房屋仲介有限公司 法定代理人　蔡惠娥 訴訟代理人　廖清堅 被　上訴人　張吟美 兼　訴　訟 代　理　人　林芳穀 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國108 年7 月23日本院沙鹿簡易庭108 年度沙簡字第202 號第一審簡易判決 提起上訴，本院合議庭於民國109 年4 月10日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人2 人為母子關係，在上訴人介紹訴外 人涂秉滄與渠等見面前，渠等與訴外人涂秉滄並不相識。於 民國107 年6 月22日，被上訴人張吟美與上訴人就訴外人涂 秉滄所有坐落臺中市○○區○○段○○○號（門牌號碼臺中市 ○○區○村路○○○ 巷○○○○號）房屋及坐落土地（下合稱系爭 不動產）簽立購買議價書，約定購買總價款新臺幣（下同） 5,900,000 元，委託議價期間至107 年7 月8 日止。嗣上訴 人員工介紹訴外人涂秉滄與被上訴人2 人見面，被上訴人2 人亦常共同出面與上訴人就系爭不動產議價協商相關細節。 被上訴人張吟美曾於107 年7 月1 日前，向上訴人表示願將 系爭不動產買賣價金提高至6,000,000 元，而上訴人於107 年7 月4 日與訴外人涂秉滄就系爭不動產買賣價金達成6,05 0,000 元共識，上訴人並於該日通知被上訴人張吟美，詎被 上訴人張吟美、林芳穀知悉後，旋即於翌日故意將系爭不動 產之買賣意願價格從6,000,000 元調降至5,900,000 元，使 上訴人未能在委託議價期限內完成系爭不動產訂約之媒介居 間，因而解除購買議價書，並要求上訴人返還斡旋金。嗣被 上訴人2 人卻私下將系爭不動產買賣價金由5,900,000 元提 高至6,000,000 元，並說服訴外人涂秉滄降價50,000元，而 於107 年10月16日以6,000,000 元之買賣價金買受系爭不動 產，且為規避應給付上訴人居間報酬120,000 元而將系爭不 動產登記在被上訴人林芳穀名下。此外，由上訴人與訴外人 涂秉滄於108 年3 月4 日所簽立和解書內容，亦可證若非被 上訴人張吟美與訴外人涂秉滄私下交易系爭不動產，訴外人 涂秉滄豈會給付上訴人居間報酬120,000 元，依經驗法則判 斷，被上訴人2 人刻意規避使上訴人之居間報酬條件不成就 ，被上訴人2 人上開所為顯違誠信原則。被上訴人張吟美與 訴外人涂秉滄就系爭不動產成立買賣確實係由上訴人所報告 訂約機會，依最高法院52年度台上字第2675號裁判意旨，上 訴人雖未在委託議價期限內，完成被上訴人張吟美與訴外人 涂秉滄間就系爭不動產訂約之媒介居間，但仍不影響其已成 立之居間報酬請求。又如前所述，被上訴人張吟美將系爭不 動產登記在被上訴人林芳穀名下致上訴人有求償無門之虞， 被上訴人林芳穀亦應負連帶給付責任，為此爰依居間之法律 關係請求被上訴人2 人連帶給付居間報酬120,000 元等語。 二、被上訴人則以：被上訴人張吟美與上訴人所簽訂之購買議價 書，係約定上訴人為訂約之媒介，須以被上訴人張吟美與訴 外人涂秉滄於委託議價期間內成立系爭不動產買賣，被上訴 人張吟美始有給付居間報酬義務，是本件媒介居間契約係存 在被上訴人張吟美與上訴人間，與被上訴人林芳穀無涉。又 被上訴人張吟美於上開委託議價期間，並未因上訴人之媒介 居間，而與訴外人涂秉滄成立系爭不動產買賣，且被上訴人 張吟美最終亦未曾向訴外人涂秉滄買受系爭不動產，上訴人 空言主張被上訴人張吟美在委託議價期間經過後，私下向訴 外人涂秉滄買受系爭不動產云云，並非事實，亦乏實據。此 外，被上訴人張吟美在委託議價期間內，曾向上訴人表示願 將買賣價格提高至6,000,000 元，惟經上訴人代為議價後， 訴外人涂秉滄仍堅持賣價為6,050,000 元，以致被上訴人張 吟美與訴外人涂秉滄就價金無法達成合意，故上訴人主張被 上訴人張吟美在委託議價期間內堅持買價5,900,000 元，為 刻意規避給付居間報酬，故意不提高買價等語，顯與事實不 符。本件系爭不動產交易係由被上訴人林芳穀與訴外人涂秉 滄洽談議價後，訴外人涂秉滄願降價出賣價金至被上訴人張 吟美在委託議價期間內願意給付之買價6,000,000 元，被上 訴人林芳穀因而向訴外人涂秉滄買受系爭不動產，買賣價金 亦由被告林芳穀個人支出，是系爭不動產買受人為被上訴人 林芳穀，故上訴人主張系爭不動產係由被上訴人張吟美買受 ，且為規避上訴人居間報酬之請求，而將系爭不動產登記於 被上訴人林芳穀名下，係上訴人主觀臆測之詞，上訴人就上 開情事應負舉證之責。另訴外人涂秉滄與上訴人所簽立之和 解書，與被上訴人2人無涉等語，資為抗辯。 三、原審經斟酌兩造之攻擊防禦方法後認上訴人之請求為無理由 ，駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原 判決廢棄；㈡被上訴人等應連帶給付上訴人120,000 元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、得心證之理由： ㈠上訴人主張其與被上訴人張吟美於107 年6 月22日就系爭不 動產訂立購買議價書，上訴人在委託議價期限之107 年7 月 8 日內未能達成議價，嗣被上訴人張吟美之子即被上訴人林 芳穀於107 年10月16日以6,000,000 元之價金向訴外人涂秉 滄買受系爭不動產，並訂立不動產買賣契約書，為兩造所不 爭執，且有購買議價書、不動產交易實價查詢資料、建物登 記第二類謄本、不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第19 頁、第23至26頁、第63至83頁），是上訴人上開主張，堪信 為真實。 ㈡按民法第565 條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之 報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以訂約 時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之 機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立 契約時，應許其請求；而媒介居間則除純粹報告訂約機會外 ，尚須周旋於他人之間為之說合為必要，媒介居間人以契約 因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。次按因契約關係而 發生之請求權，應以締約之當事人為其債權債務之主體，除 有特別情事外，並以該約據上所載當事人名義為準，而債權 債務為特定人間之關係，債權人不得對契約上所載之債務人 以外之人請求給付（最高法院18年上字第1953號、40年台上 字第1241號判決意旨參照）。再當事人主張有利於己之事實 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明 文；又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生 所須具備之特別要件，負舉證之責任；而民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院48年台上字第887 號、17年上字第917 號裁判意旨 參照）。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權 發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證 之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負 證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（參最高法院17年上 字第917 號、43年台上字第377 號判決意旨）。 ㈢經查： 1.參之卷附購買議價書第三條第2 款（見原審卷第19頁）約 定：買賣雙方簽訂不動產契約書同時，買方應以現金一次 支付買賣總價百分之二服務費予受託人等語，且上訴人亦 係主張被上訴人確有完成系爭不動產買賣，而請求給付居 間報酬，足認本件屬訂約之媒介居間。再者，購買議價書 已載明立契約書人「買方：張吟美」、「受託人：誠意房 屋仲介有限公司」，揆諸前揭說明，基於契約相對性原則 ，該購買議價書之契約效力，僅及於購買議價書之當事人 即上訴人與被上訴人張吟美間，是上訴人不得對購買議價 書上所載之被上訴人張吟美以外之人即被上訴人林芳穀請 求給付，灼然甚明。 ⒉依上開購買議價書之約定，可知，被上訴人張吟美因上訴 人居間而成立系爭不動產買賣契約時，被上訴人張吟美始 需給付居間報酬予上訴人甚明。然依上訴人在本院108 年 11月20日準備程序中陳述：僅跟被上訴人張吟美講到訴外 人涂秉滄要賣6,050,000 元等語，以及被上訴人2 人在該 準備程序期日陳稱：當時被上訴人張吟美想要買而有說到 要6,000,000 元，但上訴人議價議不下來，也沒有說要讓 利等語（見本院卷第66至67頁），足知，因上訴人向被上 訴人張吟美表示訴外人涂秉滄欲以6,050,000 元出售系爭 不動產，而被上訴人張吟美僅願以6,000,000 元買受，是 被上訴人張吟美與訴外人涂秉滄就系爭不動產買賣價金並 未意思表示合致。且依系爭不動產賣賣契約書上所載，系 爭不動產買受人為被上訴人林芳穀，並非被上訴人張吟美 ，上訴人復未提出其他證據證明系爭不動產買賣契約實際 買受人為被上訴人張吟美，顯見被上訴人張吟美與訴外人 涂秉滄並未成立系爭不動產買賣。上訴人既未在委託議價 期間內，居間媒介被上訴人張吟美與訴外人涂秉滄就系爭 不動產成立買賣契約，依上開購買議價書約定，上訴人在 未能以委託價格磋商成功情形下，自不得請求居間之報酬 。 ⒊本件上訴人雖主張被上訴人張吟美在議價期間經過後，私 下與訴外人涂秉滄就系爭不動產成立買賣契約，並將系爭 不動產登記在被上訴人林芳穀名下，被上訴人2 人顯係故 意規避給付上訴人居間報酬，有違誠信原則云云，然此為 被上訴人2 人否認之，依前開說明，上訴人應就被上訴人 2 人有故意規避給付上訴人居間報酬，有違誠信原則之事 實負舉證責任。查：⑴上訴人並未提出相關證據證明之， 僅空言泛稱被上訴人張吟美私下與訴外人涂秉滄就系爭不 動產成立買賣契約後，將系爭不動產登記在被上訴人林芳 穀名下，尚難遽信為真實。⑵又參諸上訴人在本院108 年 11月20日準備程序中陳述：「（介紹雙方認識時，有無互 留資料？）沒有讓他們互留資料，但他們都住附近，他們 見過面應該就認識了…」等語（見本院卷第66頁），可知 ，被上訴人2 人在委託議價期間內，並未經由上訴人而知 悉訴外人涂秉滄之電話、住所及聯絡方式等相關資訊，自 難認定被上訴人2 人係利用上訴人而取得訴外人涂秉滄相 關資訊，進而與訴外人涂秉滄私下接洽成交。且購買議價 書所載：「第三條議價條件：三、委託期限屆滿，委託人 議價不成功時，議價金無息於三日內全部退還，不另取費 用。」等語，並無約定限制議價期間屆滿後，被上訴人張 吟美或其親屬，例如被上訴人林芳穀，不得自行或委託他 人與賣家交涉斡旋，甚至成交。此外，參以不動產在買賣 磋商階段，除涉及買賣雙方議價能力外，買賣雙方對於買 賣條件提出、變更或拒絕，常伴隨著買賣雙方基於對於己 身經濟狀況之評估，對於出售房屋之開價及交易期間之決 定，本即存有互相進退、折衷協商之相當空間，以利獲得 更佳交易條件，是訴外人涂秉滄在委託議價期間經過後， 願意退讓減價50,000元，而降低出賣價金至被上訴人張吟 美於委託議價期內願意給付之買價，因而使被上訴人林芳 穀與訴外人涂秉滄得以就系爭不動產，達成6,000,000 元 成交之買賣合意，亦未顯悖離常情，尚難因被上訴人林芳 穀在委託議價期間經過後，確有購買系爭不動產之情事， 即遽予推斷認定被上訴人2 人乃合謀故意於委託議價期間 內不達成買賣交易，事後再以同樣條件與訴外人涂秉滄達 成交易，藉以規避支付服務報酬，而認有違誠信原則。綜 上，上訴人既未能提出其他證據，證明被上訴人2 人確有 規避給付居間報酬之情事，尚難僅憑其主觀臆測之詞，即 逕認被上訴人2 人有故意規避給付居間報酬之情，故上訴 人前揭主張，尚難採信。 五、綜上所述，上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人2 人連帶給付120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。 從而原審為上訴人敗訴判決，並駁回假執行之聲請，核無違 誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 4 月 29 日 民事第二庭 審判長法 官 黃裕仁 法 官 黃凡瑄 法 官 蔡美華 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 109 年 4 月 29 日 書記官 黃善應