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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1883號 原　　　告　林慶賀 訴訟代理人　洪鈺婷律師 被　　　告　江鯉谷 　　　　　　賴芬 共　　　同 訴訟代理人　羅永安律師 　　　　　　唐樺岳律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣貳佰壹拾参萬参仟玖佰零肆元，及自 民國一百零八年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 訴訟費用由被告連帶負擔。 原告以新臺幣柒拾貳萬為被告供擔保後，得假執行。但被告若以 新臺幣貳佰壹拾参萬参仟玖佰零肆元為原告供反擔保，得免為假 執行。 事實及理由 壹、程序部分： 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；又按訴狀送 達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受 判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項 前段、第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時 之訴之聲明為（一）被告應同意原告領回履保專戶內之新臺 幣（下同）1,760,000 元及利息。（二）被告應連帶給付原 告2,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息。嗣於民國108 年8 月6 日當庭具狀 撤回原聲明第一項，並就原聲明第二項之請求金額擴張為2, 133,904 元，減縮利息起算日為108 年8 月7 日。核其所為 ，顯係基於同一基礎事實及減縮應受判決事項之聲明，依前 開規定，自屬適法。 貳、實體部分： 一、原告主張：原告於108 年1 月31日與被告江鯉谷、賴芬簽動 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由江鯉谷出售其 所有坐落於臺中市○區○村段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號 土地（下稱系爭土地），賴芬出售其所有座落於系爭土地上 之同段10127 建號房屋（門牌號碼：臺中市○區○○街○○號 ，與系爭土地合稱系爭房地）予原告，總價金1764萬元，原 告已依約給付簽約款176 萬元，其中1 萬元於簽約當日給付 現金，由訴外人即仲介張傑富收受，餘款175 萬元分別於10 8 年2 月1 日、108 年2 月15日匯款至兩造約定之台新國際 商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產 專戶、履保專戶帳號00000-000000000 號之價金履約保證金 專戶（下稱系爭履保專戶）。依系爭買賣契約第4 條第1 項 、第3 項約定，被告2 人應於108 年3 月15日前備齊一切過 戶證件資料交付予訴外人即地政士吳淑惠以便辦理過戶。為 被告2 人經吳淑惠催告後，竟向其及張傑富表示「不賣了」 ，無故違約拒絕交付辦理系爭房地過戶之相關證件資料，並 於108 年2 月21日寄發臺中法院郵局第393 號存證信函，對 原告表示系爭買賣契約無效。原告遂於108 年2 月25日以臺 中民權路郵局營收股第287 號存證信函及臺中福平里郵局第 60號存證信函，催告被告2 人於函到7 日內齊備過戶所需文 件並蓋妥印鑑章交由承辦地政士以辦理過戶流程，被告2 人 於108 年2 月26日收受，卻置之不理。原告再於108 年3 月 12日以臺中福平里郵局第70號存證信函催告被告2 人於函到 7 日內履行系爭買賣契約，被告2 人於108 年3 月14日收受 後依舊置之不理，未履行契約，實已陷於給付遲延。原告遂 於108 年4 月3 日以臺中福平里郵局第105 號存證信函之送 達作為對被告2 人解除契約之意思表示，並於108 年4 月10 日送達被告2 人。依系爭買賣契約第12條第3 項約定：「乙 方（按即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交 屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（按即原告）自應 給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金 至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或有其 他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知 解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約 日起十日內另交付原收款項計算之金額予甲方，以為違約損 害賠償。」，原告已依約給付簽約款176 萬元，嗣因被告2 人毀約不賣，違反系爭買賣契約之約定，原告以前開存證信 函解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第12條第3 項約定， 被告2 人應給付原告176 萬元之違約賠償。又原告與訴外人 大亨不動產經紀有限公司簽訂之「買方給付服務費承諾書」 記載：「立書人林慶賀（按即原告）委託有巢式房屋加盟店 大亨不動產經紀有限公司居間仲介購買系爭房地，立書人承 諾應於契約成立時，給付買賣總價款2 ％之服務報酬予受託 人並以現金給付，絕無異議。若可歸責於本人之因素致本不 動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人」， 並依「服務費確認單」記載：「應負總服務費新臺幣36萬元 正」。是依該服務承諾書及服務費確認單之約定，原告於系 爭買賣契約正肆仟定時，應給付大亨不動產經紀有限公司36 萬元仲介報酬金。此報酬原係為買受系爭房地而給付，現因 被告簽約後又反悔不賣，自原告與大亨不動產經紀有限公司 之委託仲介契約目的無法達成，而受有相當於仲介報酬金之 損害，依民法第231 條第1 項及第216 條第1 項規定，原告 自得向被告2 人請求因被告遲延給付而生之損害及36萬元之 仲介報酬金。另原告已於108 年7 月8 日自系爭履保專戶領 回已繳費用176 萬元，惟尚需扣除履約保證手續費10,584元 、代書費3,320 元。是該部分遭扣除款項，係因被告2 人債 務不履行所造成原告財產權之損害，原告依系爭買賣契約約 定及民法第231 條第1 項、第260 條規定，自得請求被告2 人賠償。而被告二人就系爭買賣契約係負有同一支出賣人給 付義務，且給付標的不可分，性質上屬不可分之債，依民法 第292 條之規定準用關於連帶債務之規定，被告2 人應連帶 給付原告違約金176 萬元、仲介報酬金36萬元、履約保證手 續費10,584元、代書費3,320 元。爰依法提起本訴，並聲明 ：（一）被告應連帶給付原告2,133,904 元，及自民事準備 一狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 （二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房地為被告2 人所共有，因大亨不動產經紀 有限公司人員為取得居間報酬之利益，一再慫恿賴芬簽訂系 爭房地之委託銷售契約書。雖系爭房地之另一共有人江鯉谷 從物就系爭房地與大亨不動產經紀有限公司簽訂委託銷售契 約書，惟大亨不動產經紀有限公司急於取得居間銷售系爭房 地之利益，竟於108 年1 月31日，趁被告2 人不熟悉合法作 業情形下，未經內政部規定之合法審閱期3 日期間經過，即 於當日要求被告2 人簽立委託事項變更契約書（編號UD0000 000 ，下稱委託事項變更契約書），致使被告2 人不察，以 為須受系爭委託事項變更契約書之拘束，而遭人員之誘導致 陷於錯誤，以為縱然被告2 人拒不簽立系爭買賣契約，大亨 不動產經紀有限公司仍得依委託銷售契約書第6 條之約定要 求被告2 人成立並履行系爭房地之買賣契約，遂於不得已及 匆促情形下，當晚簽立系爭買賣契約。大亨不動產經紀有限 公司在本件既居於系爭賣賣契約之兩造代理人地位，原告自 應承擔大亨不動產經紀有限公司以不適法方式所成立之系爭 買賣契約之責任，故原告不應要求被告2 人履行以不適法方 式成立之系爭買賣契約。且依系爭買賣契約第4 條第1 項約 定，原告於系爭賣賣契約簽訂時，需給付被告2 人176 萬元 之簽約款。而依同條第6 款之約定，此簽約款須以現金給付 或以銀行擔任發票人、付款人之票據給付。則原告於108 年 1 月31日應現實給付被告2 人176 萬元款項或銀行票據，惟 原告就其中之175 萬元，僅以到期日為108 年2 月21日、票 面金額為80萬元，及到期日為108 年2 月15日、票面金額為 95萬元個人本票共2 紙之方式給付。系爭買賣契約自不成立 。而被告2 人在原告備齊全部簽約款前，已於108 年2 月13 日通知訴外人即地政士賴姿璇解除契約等語（真意係主張系 爭買賣契約不生效力），則被告2 人主張不受系爭買賣契約 之拘束，自屬有據。縱認原告得向被告2 人請求給付違約金 ，然以被告2 人於108 年2 月13日向原告表示不同意履行系 爭買賣契約意旨當時，原告現實給付被告2 人之款項僅81萬 元，現實給付款項之期間亦不過12日，原告所受之利息其他 資金利用機會之損失自甚微少，與其請求被告2 人給付之違 約金212 萬元相較，實不相當，自應大幅減少原告所得請求 之違約金數額，始合事理等語置辯，並聲明：（一）原告之 訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。 三、本院得心證之理由： （一）兩造於108 年1 月31日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約 定買賣總價款1764萬元，簽約款為176 萬元，原告於簽約 當日給付現金1 萬元予仲介張傑富收受，復分別於108 年 2 月1 日、108 年2 月15日匯款175 萬元至兩造約定之系 爭履保專戶；依系爭買賣契約第4 條第1 項、第3 項約定 ，被告2 人應於108 年3 月15日前備齊一切過戶證件資料 交付予地政士吳淑惠以便辦理過戶，然被告2 人經吳淑惠 催告後，表示「不賣了」，拒絕交付辦理系爭房地過戶之 相關證件資料；被告2 人於108 年2 月21日寄發臺中法院 郵局第393 號存證信函，對原告表示系爭買賣契約無效； 原告於108 年2 月25日以臺中民權路郵局營收股第287 號 存證信函、臺中福平里郵局第60號存證信函，催告被告2 人於函到7 日內齊備過戶所需文件並蓋妥印鑑章交由承辦 地政士以辦理過戶流程，經被告2 人於108 年2 月26日收 受；原告於108 年3 月12日以臺中福平里郵局第70號存證 信函催告被告2 人於函到7 日內履行系爭買賣契約，被告 2 人於108 年3 月14日收受；原告於108 年4 月3 日以臺 中福平里郵局第105 號存證信函之送達作為對被告2 人解 除契約之意思表示，並於108 年4 月10日送達被告2 人； 原告因系爭買賣契約所需支付之仲介服務費為36萬元；原 告於108 年7 月8 日自系爭履保專戶領回1,746,093 元（ 計算式：已繳費用176 萬元－履約保證手續費10,584元－ 代書費3,320 元＝1,746,093 元）等情，為兩造所不爭執 ，並有系爭買賣契約、價金履約保證申請書、標的物現況 說明書、本票2 紙、系爭房地土地、建物謄本、價金履約 保證書、不動產買賣意願書、三信商業銀行匯款回條上開 存證信函暨回執、買方給付服務費承諾書、服務費確認單 、通知書（本院卷第29頁至第83頁、第149 頁）在卷可稽 ，堪信為真。則兩造既已簽訂系爭買賣契約，被告2 人無 故毀約，原告多次催告後，仍不履約，而經原告於108 年 4 月10日解除系爭買賣契約，原告因而請求被告賠償其所 受損害，於法有據。 （二）被告雖辯稱：原告未於簽約時給付簽約款176 萬元，已致 系爭買賣契約不成立，原告自無從依約請求云云。惟兩造 於108 年1 月31日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，並約定 買賣總價款1764萬元乙節，為兩造所不爭執如前。而按稱 買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345 條定有明文。是系爭買賣契約 既已就系爭房地為買賣標的，總價金為1764萬元為約定， 系爭賣賣契約已經成立。縱認被告所稱原告未依約按期給 付分期款為真，亦僅為原告違反依約付款之義務，與該契 約之成立要件無涉。況系爭買賣契約於價金支付明細表已 載明原告於108 年1 月31日給付簽約款176 萬元，給付方 式：現金1 萬元、本票108 年2 月1 日，80萬元、108 年 2 月15日，95萬元，經兩造於其上簽名確認（本院卷第58 頁）。是被告2 人已於簽約當時知悉原告係以現金及本票 方式支付簽約款，且被告2 人於其上簽名同意此給付方式 ，而變更系爭買賣契約約定內容，被告2 人自無由事後改 口否認此節。被告此部分所辯，自屬無據。 （三）被告又辯稱：大亨不動產經紀有限公司前為取得居間系爭 房地之報酬，而慫恿賴芬簽立系爭房地之委託銷售契約書 ，成為賣方代理人，又於108 年1 月31日經原告簽署不動 產買賣意願書，而為買方代理人，則大亨不動產經紀有限 公司於本件買賣過程中為雙方代理。而該公司未依內政部 規定，於簽訂系爭買賣契約時，給予被告2 人3 日審閱期 ，反要求被告2 人簽立委託事項變更契約書，使被告2 人 誤認縱其等不願簽立系爭買賣契約，該公司人員仍得依委 託銷售契約書第6 條之約定要求被告2 人成立並履行系爭 房地之買賣契約，遂於不得已及匆促情形下，簽立系爭買 賣契約。而該公司既為原告之代理人，原告自應承擔該公 司以上開不適法方式訛詐被告2 人簽立系爭買賣契約之責 任，不應要求被告2 人履行系爭買賣契約云云。然以被告 2 人所提出其等與大亨不動產經紀有限公司簽立之委託事 項變更契約書（被證二）、專任委託銷售契約書（被證三 ），其上已載明「委託人業已於中華民國108 年1 月31日 攜回審閱3 日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無 誤」、「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契 約書及其附件之內容無誤。」，並經被告2 人簽名在旁， 是被告2 人之審閱期應未受剝奪。縱被告2 人以先簽約再 給予審閱期審閱契約內容，與未給予審閱期無異為辯，然 依上開委託事項變更契約書、專任委託銷售契約書，應給 予被告2 人契約審閱期之人為大亨不動產經紀有限公司， 若大亨不動產經紀有限公司真有被告2 人所稱之上開情事 ，亦應屬該公司與被告2 人間是否有違約事由，要與原告 無涉。原告雖於108 年1 月31日有簽立不動產買賣意願書 （本院卷第61頁），委由大亨不動產經紀有限公司為其與 系爭房地賣家斡旋，並交付斡旋金1 萬元。然該意願書僅 代表原告有買受系爭房地之意願，而為買受之要約，委由 大亨不動產經紀有限公司向被告2 人商談買賣條件，使被 告2 人為出售之承諾，而成立買賣契約。是大亨不動產經 紀有限公司受原告委任之範圍，自僅限於代原告向被告2 人商談系爭房地之買賣條件。至於被告2 人所稱大亨不動 產經紀有限公司慫恿賴芬簽立委託銷售契約書、未給予被 告2 人對系爭買賣契約之3 日審閱期等，即非屬原告委託 處理之範圍，原告自無須就大亨不動產經紀有限公司此部 分行為負責。況以被告2 人所提出之委託事項變更契約書 、服務費確認單（被證六），可見被告2 人與大亨不動產 經紀有限公司就買賣價金、仲介費之計算與折讓等節，均 已詳細討論後，同意將賣方應負擔之仲介服務費計入買賣 總價，由買方負擔，賣方等同無庸負擔該費用。則被告2 人難認就買賣系爭房地之細節全然不知，而有受誆騙之情 。是被告此部分所辯，亦無可採。 （四）原告請求被告2 人給付違約金176 萬元部分，雖據被告2 人辯稱：縱認原告主張解約有理由，然以被告2 人於108 年2 月13日向原告表示拒絕履行系爭買賣契約時，原告現 實給付被告2 人之款項僅81萬元，現實給付款項之期間亦 不過12日，原告所受之利息及其他資金利用機會之損失自 甚微少，與其請求被告2 人給付之違約金相較，實不相當 ，應予以酌減云云。惟被告2 人於108 年2 月13日係以LI NE對話訊息之方式，向地政士賴姿璇為解約之通知，有被 證九之手機螢幕照片可參。該地政士與系爭買賣契約之關 係為何，未見被告2 人說明，何以能代原告收領被告2 人 解約之意思表示，實有可疑。是以，被告2 人縱於該日即 向地政士表示解約之意，該意思表示仍未送達原告，原告 繼續繳款至系爭履保專戶，自屬依約履行，不能以原告事 後繳付之款項並非繳納買賣價金，而無受損之情。且查， 系爭買賣契約第12條第3 項已明定：「乙方（按即被告） 若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款 、繳納稅費等，應賠償甲方（按即原告）自應給付之日起 ，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完 全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或有其他違約 情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約 日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日 起十日內另交付原收款項計算之金額予甲方，以為違約損 害賠償。」。系爭買賣契約因被告無故毀約不賣而致無法 履行，經原告以前開存證信函解除系爭買賣契約，斯時原 告已依約給付簽約款176 萬元，則原告依上開契約約定請 求被告2 人給付176 萬元之違約金，自屬有據。又系爭買 賣契約之內容既為兩造所親自確認無誤後簽立，自應確實 依照契約內容履行。被告2 人無故毀約，已符合契約條件 ，系爭買賣契約無法履行，係全然因被告2 人之關係所致 ，未見被告2 人有何須考量憐憫之處，而有酌減違約金之 必要。況原告因系爭買賣契約無法履行所受之損害，除已 交付價款之利息及其他利用機會外，尚有無法受領系爭房 地所有權，無法使用系爭房地之損害，原告僅以系爭房地 買賣契約總價10％計算違約金，尚未逾一般行情，被告2 人未慮及此，所辯要無可採。 （五）原告另主張其解除系爭買賣契約後，已支付履約保證手續 費10,584元、代書費3,320 元，及將來須支付大亨不動產 經紀有限公司之仲介服務費36萬元，均應由被告2 人負賠 償責任等語。經查，上開履約保證手續費、代書費確於原 告自系爭履保專戶中領回簽約款時遭扣除之費用，有通知 書（本院卷第149 頁）可參。而原告因系爭買賣契約需支 付之仲介服務費為36萬元，亦為被告所不爭執，並有買方 給付服務費承諾書、服務費確認單（本院卷第81頁、第83 頁）可佐，自屬為真。雖該仲介服務費尚未經原告支付（ 本院卷第138 頁），然系爭買賣契約既已成立，原告本即 負有給付義務，不因大亨不動產經紀有限公司有無向原告 追討而有異。上開費用既為原告因系爭買賣契約所需支付 之費用，自得於解除系爭買賣契約後，向被告請求賠償。 （六）末查，被告2 人以同一買賣契約，就系爭房地一併出賣予 原告，並未區分各筆不動產之買賣金額及被告2 人分別受 領之價金數額，是就被告2 人前述給付違約金及損害賠償 額之債務，應認為性質上不可分，依民法第292 條之規定 準用關於連帶債務之規定，應由被告2 人負連帶給付之責 。 （七）從而，因被告2 人無故不履約，原告經解除系爭買賣契約 後，請求被告2 人連帶給付違約金176 萬元、履約保證手 續費10,584元、代書費3,320 元、仲介服務費36萬元，為 有理由，應予准許。 四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及 第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者 ，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項及第 203 條亦有明文。查本院原告對被告2 人之違約金及損害賠 償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達民事 準備一狀，被告2 人迄未給付，自當負遲延責任。是原告請 求自民事準備一狀繕本送達被告之翌日即108 年8 月7 日至 清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應 予准許。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第3 項約定、民法第 231 條第1 項、第216 條第1 項、第292 條規定，請求被告 2 人應連帶給付2,133,904 元及自108 年8 月7 日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻防方法，業經審酌， 核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。 中 華 民 國 108 年 8 月 28 日 民事第六庭 法 官 楊珮瑛 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 8 月 28 日 書記官 紀俊源