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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2415號 原　　　告　承益房地開發有限公司 法定代理人　蔡鎮陽 訴訟代理人　張東遠 被　　　告　蔡碧玉 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年2 月3 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴暨假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本 件原告起訴時原聲明：「一、請求依原告舉證之契約及各項 物證附件有利之調查。二、請求被告就委任契約內容違約罰 則載明之金額支付原告為損害賠償。」，並記載訴訟標的金 額為新台幣（下同）512,000 元（見本院卷第11頁至第13頁 ）。嗣於本院民國108 年9 月16日言詞辯論期日，原告當庭 更正聲明如下述（見本院卷第60頁），核其未變更訴訟標的 ，而僅補充其聲明使之完足、明確，與前開民事訴訟法規定 相符，應予准許。 貳、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 乙、實體方面： 壹、原告起訴主張： 兩造於108 年7 月3 日簽訂不動產一般委託銷售契約書（下 稱系爭銷售契約書），由被告委託原告代為銷售坐落台中市 ○○區○○段○○○○○○ ○號土地及其上同段1242號建物（門 牌號碼台中市○○區○○○路○○○ 號）（下合稱系爭不動產 ），委託銷售總價為1,380 萬元。嗣於108 年7 月11日，被 告復親簽「買賣委託書內容更改附表」，更改委託銷售總價 為1,280 萬元。原告依被告委任授權之金額，於同（11）日 收受買方斡旋金3 萬元，詎料被告竟拒絕出售，漠視契約精 神，使原告支出人力、物力，商譽亦受影響，經協商未果， 爰提起本訴，請求被告為損害賠償。 茲就請求金額，分敘如下： ㈠依系爭銷售契約書第8 條第2 項約定，被告同意由原告收 受買方支付之定金，是買賣契約於原告收受訂金時成立生 效，對照系爭銷售契約書第11條第1 項第1 款約定，被告 仍應支付約定服務報酬總額。又依系爭銷售契約書第5 條 約定，兩造約定之服務報酬總額為實際成交價3 ％，是被 告應支付原告違約賠償即報酬總額384,000 元（計算式： 12,800,000元×3 ％＝384,000 元）。 ㈡依斡旋金契約書約定，買方承諾經由原告仲介成交時，應 支付實際成交價1 ％之仲介服務費即128,000 元（計算式 ：12,800,000元×1 ％＝128,000 元），亦應由被告賠償 。 ㈢以上合計512,000 元。 並聲明：㈠被告應給付原告512,000 元。㈡願供擔保，請准 宣告假執行。 貳、被告未於言詞辯論期日到庭，惟提出書狀答辯以： 原告未依系爭銷售契約書第7 條第2 項約定，提供系爭不動 產附近房價之交易行情供被告參考。嗣因原告要求被告降價 100 萬元，被告驚覺有異，查詢系爭不動產附近實價登錄價 格，發現遠高於原告建議之開價，原告顯有隱匿不實之情， 而違反前開約定。再者，原告亦未依系爭銷售契約書第7 條 第5 款約定，於收受斡旋金24小時內通知被告。原告既違反 系爭銷售契約書約定，被告業於108 年7 月24日，以存證信 函向原告解除契約。是本件並無買賣成交，依系爭銷售契約 書第5 條約定，被告無須給付服務報酬。 至於原告所引系爭銷售契約書第11條第1 項第1 款記載，係 以被告簽署同意出售之斡旋金契約書、要約書或書面買賣契 約為前提，然被告未簽署前開文件，則原告以該款請求被告 給付違約賠償，顯無理由。又斡旋金契約書為原告與買家間 債權契約所生之權利義務關係，基於債之相對性，被告本不 受拘束，且此部分充其量亦僅為原告純粹經濟上損失，並非 所受損害，原告此部分請求亦無理由。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。 叁、本院得心證之理由： 原告主張兩造於108 年7 月3 日簽立系爭銷售契約書，由被 告委託原告代為銷售系爭不動產，委託銷售總價為1,380 萬 元。被告於108 年7 月11日，又簽立「買賣委託書內容更改 附表」，更改委託銷售總價為1,280 萬元。嗣原告覓得買方 願以總價1,280 萬元購買系爭不動產，於同（11）日收受買 方斡旋金3 萬元，然被告拒絕出售等情，業據提出系爭銷售 契約書、買賣委託書內容更改附表、斡旋金契約書等件為證 （見本院卷第21頁至第28頁），且未為被告所爭執，堪信為 真實。 惟原告主張被告應給付原告賣方及買方服務報酬，作為損害 賠償乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠觀原告與買方簽訂之斡旋金契約書首段記載：「……買方 願意交付斡旋金新台幣叁萬元現金……」，第3 條約定： 「……本契約經賣方簽章同意買方承購條件時，受託人得 全權代理買方將斡旋金充為定金，本契約視為定金收據。 ……」（見本院卷第23頁）。斡旋金契約書下方復印有： 「依據本斡旋金契約書所載之內容，賣方『同意出售，定 金暫存受託人。』、『不同意出售，斡旋金由承辦人員無 息返還買方。』」等兩欄位字樣，供賣方勾選其一並簽名 確認。再依斡旋金契約書背面第3 點勾選：「斡旋金契約 書：⒈買方給付斡旋金，由本公司將斡旋金契約內容傳達 予賣方，如獲賣方承諾接受時，本斡旋金轉為定金，買賣 契約成立。……」（見本院卷第24頁）。綜參前開斡旋金 契約書所載內容，足認買方所交付原告之3 萬元現金，性 質上為「斡旋金」，需待賣方即被告簽署斡旋金契約書， 勾選「同意出售，定金暫存受託人。」時，斡旋金始轉換 為定金。如被告不同意出售，該斡旋金自仍僅具斡旋金性 質，並應無息返還買方。 ㈡對照系爭銷售契約書第8 條第2 項約定：「……若委託人 同意授權受託人代為收受買方支付之定金，則買賣契約於 受託人收受訂金時成立生效。……」（見本院卷第27頁） ，明文約定係於受託人即原告收受「定金」時，買賣契約 始視同成立生效。此與前揭斡旋金契約書背面第3 點所載 需待賣方承諾接受時，斡旋金始轉為定金，買賣契約因而 成立等意旨，亦屬相符。 ㈢而查被告未於斡旋金契約書上簽署或勾選（見本院卷第23 頁），且於原告通知被告業已覓得買家前，被告即以電話 告知原告不願出售，業據原告自述在卷（見本院卷第61頁 、第92頁），顯見被告未同意出售系爭不動產與原告覓得 之買方。從而，買方交付之斡旋金自無從充為定金，買家 與被告間之買賣契約，亦不得視為成立。則原告主張依系 爭銷售契約書第8 條約定，被告同意原告收受定金，是原 告收受斡旋金後，即視為買賣契約成立等語，顯有誤會， 尚非可採。 ㈣依系爭銷售契約書第11條第1 項第1 款約定：「委託人如 有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託 人仍應支付約定服務報酬總額，並應全額一次付予委託人 ：㈠經委託人簽立同意出售之斡旋金契約書或要約書，或 簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買 賣契約或致契約無法履行者。」（見本院卷第27頁）。被 告既未簽立同意出售之斡旋金契約書、要約書或書面買賣 契約，自與該款約定不符。則原告主張被告應依該款約定 ，給付其約定之服務報酬總額即成交價之3 ％，自無理由 ，不應准許。 ㈤又斡旋金契約書第8 條固約定：「買方承諾經由受託人仲 介成交時，同意給付實際成交價百分之1 ……」（見本院 卷第24頁）。然斡旋金契約書立契約書人為買方，亦僅有 買方之簽名，此觀該契約書即明，被告並非契約當事人。 基於契約相對性，原告自不得執其與買家間之斡旋金契約 書，主張被告應代買方負擔給付服務報酬之責任。且系爭 不動產買賣契約亦未成立，有如前述，原告本不得向買方 請求給付服務報酬，則原告主張被告應賠償此部分所受損 害，亦屬無據。 肆、綜上所述，原告主張依系爭銷售契約書、斡旋金契約書之法 律關係，向被告請求給付512,000 元，為無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併 駁回之。 伍、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 2 月 17 日 民事第一庭 法 官 段奇琬 上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 2 月 17 日 書記官 劉燕媚