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臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第3963號 原　　　告　台灣多利國際開發企業有限公司 法定代理人　洪儷真 訴訟代理人　林見軍律師 被　　　告　恒玖股份有限公司 法定代理人　王坤城 上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國109年8月19日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張: ㈠、被告前委託原告銷售臺中市○○區○○段○○○○號及其上門 牌號碼臺中市○○區○○區○○路○○號房屋（下稱系爭不動產 ），委託期間自民國108年1月11日至108年1月31日止，買賣 條件原為新臺幣（下同）1億7015萬元，嗣改為1億7515萬元 （買方實拿1億5500萬元），並約定仲介費為100萬元，有 108年1月14日一般委託契約書可佐（下稱委託契約，原證1 ），經原告找到買家即開店大師企業有限公司（下稱開店大 師公司），買賣雙方同意以1億7500萬元售出，買方簽立面 額1000萬元之支票作為訂金之交付，經原告於108年1月16日 將支票交被告之負責人收受並簽收，有買賣定金收據可佐（ 原證2），詎正式簽約前，被告改變心意不出面簽約，買賣 簽約未能完成，被告更將訂金支票退回，惟依民法第248條 規定，買賣契約已成立，縱使尚未簽訂買賣契約，被告仍應 給付服務報酬予原告。本件委託契約約定報酬給付時間係簽 約完成時，後續之簽約、過戶等事宜，需被告依約履行及配 合，始能成就報酬給付時間之條件，現因被告無正當理由不 履行，致未完成簽約，被告係以不正當行為阻其條件成就， 依民法第101條第1項，視為條件已成就，或依誠實信用原則 ，亦應視為原告已居間媒介成立買賣，爰依委託契約及民法 第568條第1項為請求。 ㈡、聲明：1.被告應給付原告100萬元，及自108年1月31日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以： ㈠、依委託契約記載，被告委託出售總價為1億7515萬元，被告 實拿1億5500萬元，係因若有土地增值稅核課，被告實拿1億 5500萬元，反之，則以1億7515萬元為出售金額，即以土地 增值稅核課為售價1億5500萬元之停止條件，且買賣契約上 之價金須為1億7515萬元，而非1億5500萬元。又買賣定金收 據係買受人表示之意思表示，為要約性質，要求之買賣價金 為1億7500萬元，經原告送達給被告，就此意思表示，被告 簽名僅作為意思表示送達之意，並收受斡旋金1000萬元，因 價金未合意、付款方式尚須協議，並未為承諾，並即退還斡 旋金1000萬元。 ㈡、縱依買賣定金收據之記載，亦無賣方應將增值稅款項交予買 方之約定，而原告提出之股份讓渡契約書及同意書，其內容 提及與增值稅有關之約定，與買賣定金收據約定既不相符， 並造成無法簽定買賣契約，自屬可歸責於原告之事由，原告 無取得服務報酬之權利。此外，原告受買、賣雙方委託，自 應依不動產經紀業管理條例第24-2條規定，提供雙方當事人 類似不動產之交易價格，以保障被告權益，然原告並未提供 此部分訊息給被告。 ㈢、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，供擔保請准宣告 免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠、查兩造於108年1月14日簽立委託契約，被告委託原告出售系 爭不動產，其中與價金、服務報酬有關之事項為：第2條售 價1億7515萬元、被告實拿1億5500萬元，第6條酬金於買賣 契約完成後支付，第8條第6項超出總價1億7515萬元時，應 全額退給被告等內容，有委託契約可佐（見本院卷第17頁） ；又依被告陳稱：當初買賣土地時，界定為股權轉讓，就是 買方買我的股權，要付1億7515萬元，買方付了這筆錢之後 ，公司股權轉給買方，土地就自然移轉，因國稅局在認定上 可能會課土地增值稅，所以當時約定實拿1億5500萬元等語 （見本院卷第88頁），可知被告將售價定為1億7515萬元之 原因，在於倘有增值稅之課徵時，增值稅責由買方負擔（即 售價1億7515萬元與實拿1億5500萬元間之差額），此時第3 條關於增值稅由賣方負擔之約定即由第2條所取代，被告實 際須取得1億5500萬元，亦即被告欲以「賣清」方式交易。 ㈡、然兩造嗣於108年1月16日簽署買賣定金收據，該收據就價金 、服務報酬事項之約定與委託契約不同處在於⑴另約定買賣 總價1億7500萬元，⑵無「被告實拿數額」之記載，⑶酬金 於買賣價金尾款時支付，⑷買方交付1000萬元訂金支票等事 項，亦有買賣定金收據可佐（見本院卷第19頁）；故依買賣 定金收據約定內容以觀，買賣雙方就系爭不動產之交易條件 業已改變，既非以「賣清」方式交易，自應依買賣定金收據 第2條「稅負分擔」之約定由賣方負擔土地增值稅，至於實 際上是否課徵土地增值稅，與買方無關。 ㈢、至原告提出之訴外人王添政（依原告所述，係買方開店大師 公司之實質負責人）簽署之議價委託書，其內容係王添政係 同意以1億7000萬元內含增值稅之條件購買系爭不動產，惟 所交付保證金支票面額係500萬元（見本院卷第155頁），並 非買賣定金收據所載及交付之1000萬元訂金支票（見本院卷 第21頁），顯見議價委託書並非買方最後之議價條件，而應 以買賣定金收據所載之交易條件為買方承買之條件。 ㈣、再依被告提出原告以Line傳送之契約等文件以觀（見本院卷 第119、121、159-173頁），其中股份讓渡契約書第3條第5 項記載「土地增值稅保留於恒玖股份有限公司帳上，並交予 買方收執」，同意書記載「土地增值稅計算金額為20,191 ,744元整，由賣方於辦理股東移轉完畢後將款項給付給買方 ，由買方收執做為預繳他日移轉時土地增值稅用」等內容， 明顯與買賣定金收據第2條約定賣方負擔增值稅內容不同， 並因而造成系爭不動產買賣契約無法完成，自屬非可歸責於 被告之事由，從而，被告抗辯其與買方無法簽立買賣契約之 原因，在於原告提出之買賣條件與買賣定金收據記載不同， 即屬有據。 ㈤、原告雖稱倘委託契約約定之事項未有異動，買賣定金收據就 不再記載，因此被告實拿之數額，未記載於買賣定金收據， 而委託契約第8條第6項有異動，故而買賣定金收據不再記載 等語（見本院卷第103-104頁）；然其所言，恰好相反，亦 即委託契約第8條第6項因為有異動而不記載在買賣定金收據 ，則委託契約中「被告實拿之數額」未記載於買賣定金收據 ，當係因該項約定有所異動所致，可見被告於簽立買賣定金 收據時，未有約定實拿1億5500萬元之意；原告係以不動產 仲介經紀業為所營事業之一，對於賣方是否負擔增值稅此一 買賣重要約定事項，當無不知之理，且委託契約記載「被告 實拿1億5500萬元」，倘被告嗣後於簽立買賣定金收據時仍 有此意，自無不予載明之理，是原告陳稱被告實拿之數額不 須記載在買賣定金收據等語，並無可採。原告另稱被告不願 簽約，係以不正當行為阻止條件成就等語，惟被告因買賣約 定事項變更而拒絕簽約，並無可歸責原因，已如前述，即非 有以不正當行為阻止支付服務報酬之條件成就，原告此部分 主張亦難採信。 ㈥、原告雖又以服務報酬請求權在被告簽署買賣定金收據時即已 成立等語，然系爭不動產之交易無法完成，係因原告改變買 賣定金收據之約定所致，即形同否認買賣定金收據之約定， 自難謂其得依買賣定金收據之約定請求服務報酬，原告請求 被告給付服務報酬即屬無據。 四、綜上所述，原告依委託契約及民法第568條第1項請求被告給 付100萬元及遲延利息，於法無據，不應准許。原告既受敗 訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 109 年 9 月 21 日 民事第五庭 法 官 李 蓓 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 9 月 22 日 書記官 林國雄