臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第245號
原 告 陳明仁
訴訟
代理人 洪嘉鴻
律師
被 告 謝碧菁
訴訟代理人 羅閎逸律師
李依玲律師
上列
當事人間請求給付懲罰性
違約金及
損害賠償等事件，本院於
民國108年10月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳仟壹佰陸拾陸萬柒仟捌佰貳拾柒元，及
自民國一０八年五月七日起至清償日止
按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用新台幣叁拾陸萬肆仟元，由被告負擔新台幣壹拾玖萬柒
仟壹佰柒拾玖元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒佰貳拾貳萬叁仟元供
擔保後，得
假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳仟壹佰陸拾陸
萬柒仟捌佰貳拾柒元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告與被告於民國107年2月14日就被告所有坐落台中市○
○區○○段○○○號土地，及其上同段1018建號即門牌號碼
台中市○○區○○路0段000號房屋，與本基地容移量1308
.86平方公尺、已申請之建照在內(下稱
系爭土地)簽訂
不
動產買賣合約書(下稱系爭契約)，原告並給付新台幣(下
同)3000萬元予被告。
嗣因被告無法依系爭契約第15條第7
項特約事項約定：「本買賣標的有出租，乙方(即被告，
下同)須負責租期至107年8月31日止，並負責於完稅款前
，辦妥承租人與甲方(即原告，下同)租約
公證換約完成租
約，租金點交前乙方收租，點交後甲方收租，租約
公證費
用甲方負擔。」履約，故再於107年9月20日簽訂協議書(
下稱系爭協議書)約定：「乙方須於108年2月28日前排除
所有租約，並點交甲方……。」，然被告屆期仍無法依約
履行，經原告於108年3月11日寄發台中民權路郵局營收股
第348號
存證信函(下稱系爭存證信函)催告被告履行，仍
未獲回應，遂依系爭契約第10條違約罰則(二)及系爭協議
書第3條等約定，以
本件起訴狀繕本送達再為解除系爭
買
賣契約之意思表示。
2、又系爭存證信函內容記載：「……請其於文到3日內辦理
上述不動產之點交，若屆期仍無法履行，則本人即依
上開
不動產買賣契約書第10條第2款及協議書第3條規定，以本
函為
解除契約之意思表示……。」，而依系爭存證信函收
件回執記載：「於108年3月12日投遞中港長鴻辦公大樓，
由管理處吳昆霖收信完成」等語，可知被告既無法於108
年2月28日以前排除系爭土地之所有租約，並點交予原告
，即屬
可歸責於被告之事由致給付不能，原告自得於108
年3月16日以後依
民法第226條第1項規定解除契約，並依
民法第260條規定向被告請求
債務不履行之損害賠償。據
此，原告所受損害包括：
(1)原告購買系爭土地係為建造房屋及出售之用，然因被告
前
揭違約行為，致原告已投入如河南路與大業路(惠智段41
地號)相關支出表所示之高松伸建築師外觀設計費等費用
共計2026萬9342元(參見原證4-1至7-3)付諸流水，致原告
現存財產因而減少，屬於
積極損害，原告得依民法第226
條第1項債務不履行規定及系爭契約第10條違約罰則(二)
：「如有其他損害並得請求賠償」約定，請求被告賠償所
受損害。
(2)系爭協議書第1條約定：「……乙方須於108年2月28日前
排除所有租約，並點交甲方，並自107年9月1日起補貼甲
方已付第1期款3000萬元整，年息2.2%之利息(換算每月
55000元整)至租約終止，亦即交付第2期款截止。」，是
上揭利息應自107年9月1日給付至108年3月15日止(原告於
108年3月16日解除系爭契約及協議書)，共計356613元【
計算式：(6×55000)＋(15/31×55000)＝356613】。系爭
協議書既為有效成立，倘經被告履行完畢時，原告即能獲
得此部分利益，但因可歸責被告之事由致解除契約而無法
取得，即屬所失利益。
(3)另原告購置系爭土地預期使用於建屋出售，依已定計畫之
預期可得利潤合計1937萬4045元，亦視為所失利益，原告
自得依前揭債務不履行規定一併請求被告賠償。
3、依系爭契約第10條違約罰則(二)約定：「乙方因可歸責於
自己之事由，致違反本契約之約定，經甲方定期催告仍不
履行者，甲方除得解除買賣契約外，亦得請求乙方加倍返
還已收之所有價金，作為
懲罰性違約金，如有其他損害並
得請求賠償」，而系爭協議書第3條約定：「如乙方無法
於108年2月28日前，排除上開買賣標的租約，達足以點交
甲方程度，乙方承諾，於前述
期間屆至同時，1次以現金
加倍返還已收之價金，並於同時解除原買賣契約。」，是
原告亦得向被告請求懲罰性違約金3000萬元。
4、
並聲明：(1)被告應給付原告4000萬元，及自起訴狀繕本
送達
翌日起至清償日止
按年息百分之5計算之利息。(2)願
供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告
抗辯之陳述：
1、原告已賠償訴外人寶鴻建設實業有限公司(下稱寶鴻公司)
4000萬元，依法得向被告
求償：
原告向被告購買系爭土地，實際上係以該土地提供寶鴻公
司依已定之建築方案建造房屋並出售使用，因被告違約無
法如期將系爭土地交付原告，致原告無法依約提供系爭土
地予寶鴻公司，致無法依已定之建築方案建屋出售，而受
有積極損害2187萬5310元及預期利益計1億4165萬元之損
失，此有吳六合建築師事務所出具之原證9即
報酬分析表
可參。又寶鴻公司受有前述損失而向原告求償，經協議後
賠償積極損害2187萬5310元、預期利益1812萬4690元，共
計4000萬元，此有原證8協議書
可憑。是原告因被告違約
未履行系爭契約，致原告賠償寶鴻公司4000萬元之損害，
具有相當
因果關係，原告自得請求被告賠償此部分損害
4000萬元。
2、承租惠民段23地號土地租金及其上接待中心、樣品屋搭建
之支出說明：
(1)承租惠民段23地號土地之租金共450萬元，係由寶鴻公司
及達莉事業股份有限公司(下稱達莉公司)，分別負擔60％
(即270萬元)、40％(即180萬元)，此從惠民段23地號土地
租賃契約書第3條「租金及保證金」一、記載：「每月租
金為375000元整(含稅)……。」；同條二、記載「簽約時
，甲方須支付1年份租金支票，共12紙，兌現日為每月1日
。」，而依原證10即寶鴻公司與達莉公司協議書約定：「
茲就共同承○○○區○○段○○○號土地(面積1,062.07平
方公尺)租賃興建接待中心及樣品屋……，雙方協議，甲
方同意支付60％為270萬元整、乙方同意支付40％為180萬
元整」，足認寶鴻公司確已支出為期1年之租金270萬元。
(2)依惠民段23地號案接待中心規劃設計及工程合約書四、設
計及工程總價為1000萬元及追加工程估價單費用為110萬
6942元(事後請款100萬元)，此有十邑設計工程股份有限
公司(下稱十邑公司)統一發票4紙、追加工程請款單及統
一發票各1紙可憑，故寶鴻公司確有支出上開該接待中心
建設費用1100萬元。另寶鴻公司與達莉公司之接待中心，
雖均由十邑公司設計規劃，然實為分別搭設、分別付款，
故達莉公司使用之接待中心為達莉公司所有，寶鴻公司並
未因此受有利益，此有原證11即達莉公司接待中心之規劃
設計及工程合約書
可證。
3、寶鴻公司支付高松伸建築設計事務所之惠智段集合住宅基
本設計及建築動畫設計之委任費用部分，再說明如下：
(1)依原證12即合作金庫銀行匯出匯款申請書4紙(申請日期：
107.06.05、107.06.25、107.10.25、108.01.11】，申請
人欄位皆記載：「寶鴻公司」、受款人欄位皆記載：「
Shin Takamatsu Architect and Associates Co,Ltd.」
、匯款金額合計欄皆記載：JPY3,800,000.00、匯款分類
名稱及編號欄皆記載：「其他(請詳述)：提供建築外觀設
計勞務」；又依原證4之1即台中市○○區○○段集合住宅
基本設計案設計
委任契約書第4條欄位記載：「二、給付
方式記載欄位共分5期款，每期款金額為日幣380萬圓整(
未稅)」。足認寶鴻公司就「惠智段集合住宅基本設計案
」已支付4期款項共計日幣1520萬元整予高松伸建築設計
事務所，而最後1期即第5期款，寶鴻公司與高松伸建築設
計事務所尚在磋商中，嗣給付完成後再儘快陳報予
鈞院供
參。
(2)依原證13即合作金庫銀行匯出匯款申請書2紙(申請日期：
108.01.02、108.05.31)，申請人欄位皆記載：「寶鴻公
司」、受款人欄位皆記載：「Shin Takamatsu Architect
and Associates Co,Ltd.」、匯款金額合計欄分別記載：
JPY600,000.00、2,400,000.00、匯款分類名稱及編號欄
皆記載：「其他(請詳述)：提供建築動畫設計勞務」；又
依原證4之2即台中市○○區○○段集合住宅基本設計案設
計案建築動畫設計委任契約書第2條欄位記載：「一、委
任設計服務費：總金額為日幣300萬圓整(不含外國人境內
所得稅)」。可知寶鴻公司就「前揭建築動畫設計」款項
共計日幣300萬元整，已全部支付予高松伸建築設計事務
所。
(3)依前述，原告既已提出上開單據，應認寶鴻公司確受有上
揭損害，而前揭損害係因被告違約無法如期將系爭土地出
售予原告，原告無法依約提供系爭土地予寶鴻公司，致無
法依已定建築方案建屋出售所致，使原告需依原證8協議
書賠償寶鴻公司，被告之違約行為與原告依協議書賠償寶
鴻公司間，即有相當因果關係。
4、原告開立賠償「協議書議定4000萬賠償金」之12張支票，
其中已到期之票號：ZH0000000號支票(
發票日108年6月5
日)、票號：ZH0000000號支票(發票日108年7月5日)、票
號：ZH0000000號支票(發票日108年8月5日)、票號：ZZ000000000號支票(發票日108年9月5日)，均經寶鴻公司提示
兌現支付，此有原證14、15即原告所有之台幣支票帳戶明
細查詢明細可參。
5、被告抗辯108年5月31日支付「建築動畫設計勞務」費用日
幣240萬元部分，因原告通常在工作完成後1段時間付款，
被告以付款時間反推日本公司之工作完成時間是有誤差的
，一般與日本公司磋商
是以工作完成即需付款。況原告係
於108年3月16日解除契約，並
非被告於108年2月28日逾期
時即解除契約，被告自108年2月28日以後仍透過關係希望
原告履約，此時日本公司仍需完成工作，原告當然必須付
款。
二、被告方面：
(一)被告為系爭土地所有人，於104年6月1日將系爭土地(不含
前揭基地容積移量及已申請建照部分)出租予新地王管理
顧問有限公司(下稱新地王公司)，約定租賃期間為104年6
月1日起至109年5月31日止，新地王公司再將前開房屋轉
分租予各商家作為店面使用。嗣因被告有資金需求欲出賣
系爭土地，
兩造遂於107年2月14日就系爭土地簽訂系爭契
約，但因系爭土地仍有租約存在，兩造
復於107年9月20日
簽訂系爭協議書，其中第1條約定：「乙方須於108年2月
28日前排除所有租約，並點交甲方。」，而被告即與新地
王公司協議於107年7月31日終止租賃契約，再由新地王公
司通知系爭土地承租店
家提前終止轉租契約，其中除經營
「明炙道炭火燒肉」之笠蒼有限公司(下稱笠蒼公司)外，
其他承租店家早已依約搬遷及返還房屋，而新地王公司與
笠蒼公司之租約已於107年8月28日合法終止，但笠蒼公司
遲遲不願意搬遷，被告遂以
無權占有為由對笠蒼公司訴請
遷讓房屋，經鈞院臺中簡易庭以107年度中簡字第3667號
民事判決為被告勝訴判決，被告、新地王公司及笠蒼公司
遂於108年4月25日簽立和解書，約定笠蒼公司應於108年5
月10日前將房屋返還予被告。又被告在處理與笠蒼公司間
租賃爭議過程，曾於107年底請求原告先協同辦理系爭土
地
所有權移轉登記(因辦理移轉登記程序需花費數月時間)
，待被告收回土地後即可進行點交，但原告堅持待被告取
得法院勝訴
確定判決後，始願意配合辦理土地過戶手續。
而被告取得上揭勝訴判決及與笠蒼公司簽訂和解書後，
乃
於108年4月19日委託律師寄發律師函請原告於期限內回覆
有無繼續履行系爭契約之意願，然
迄今均未獲得原告回覆
。據此可知，被告無法如期點交系爭土地予原告，實係因
笠蒼公司之刁難，並非被告惡意違約，而兩造締約後，被
告確實已積極處理與笠蒼公司之爭議，且於108年4月2日
取得遷讓房屋之勝訴判決，與原告約定之108年2月28日點
交期限僅差1個多月，而被告在此段時間除需負擔當初購
買系爭土地向銀行貸款4億5000萬元之高額利息，更因近
期房地產景氣不佳，被告需承受系爭土地之跌價損失，原
告復提起本件訴訟求償4000萬元，被告損失慘重，在系爭
土地交易中亦為受害者甚明。
(二)原告請求被告給付損害賠償4000萬元，為無理由：
1、原告雖為寶鴻公司負責人，然原告與寶鴻公司在
法律上仍
為2個獨立之權利主體，原告係以個人名義與被告簽訂系
爭契約，但原告提出原證4-1至6契約之契約當事人均為寶
鴻公司，並非原告，且原證7-1至7-3之傳票及收據均為公
司
而非原告個人之支出。縱令寶鴻公司確有為推出建案支
出相關成本，然寶鴻公司與被告間並無契約關係，而前開
支出均為寶鴻公司之支出，自無法認定係被告所受損害，
故原告就寶鴻公司之前開支出向被告請求債務不履行之損
害賠償，於法無據。
2、就原告主張寶鴻公司已投入系爭土地各項成本支出金額之
計算均有誤，分別說明如下：
(1)高松伸建築師外觀設計費620萬元：
寶鴻公司委託高松伸建築設計事務所設計建案，雙方簽訂
設計委任契約書之服務費為日幣1900萬元、建築動畫設計
委任契約書之服務費為日幣300萬元。然依據前開2份契約
約定，寶鴻公司給付服務費方式係按工作完成階段
分期給
付(參見原證4-1第4條第2項及原證4-2第2條第2項)，且寶
鴻公司得終止契約，僅須按比例給付服務費用(參見原證
4-1第8條第2項第2款及原證4-2第6條第2項第2款)。而寶
鴻公司是否已向高松伸建築設計事務所終止前開2份契約
？服務費給付至何階段？原告均未說明，僅空言前開2份
契約約定之服務費全數均為其所受之損害，且就服務費用
之支出亦未提出任何單據為證，
洵無可採。
(2)惠民段23地號土地搭設接待中心費用1110萬6942元、惠民
段23地號土地自107年6月至108年5月租金270萬元：
寶鴻公司與十邑公司簽訂規劃設計及工程
承攬契約書，亦
約定於工程未完成前寶鴻公司得終止契約，寶鴻公司自應
說明是否已終止前開契約及契約履行至何階段，並就已支
付之工程款項及土地租金提出單據證明。又前開契約並未
載明興建之接待中心係供何建案使用，而目前該筆土地上
接待中心為「達莉·朵茉」建案銷售之接待中心，則該接
待中心是否為寶鴻公司搭設？若是，該接待中心供他公司
建案使用，寶鴻公司是否因此受有利益(被告得依民法第
216條之1規定主張損益相抵)？原告應有說明之必要。
(3)赴日行程差旅費262400元：
原告請求寶鴻公司人員於107年6月間赴日差旅費，僅提出
公司會計傳票及旅行社之機票收據為證，而該趟赴日之目
的是否確實與新建案之推出有關，就飯店、遊覽車、導遊
及司機之費用，原告僅提出公司會計傳票，並無其他
佐證
，原告應舉證說明及提出所有支出憑證。
3、原告請求債務不履行之損害賠償，應以其實際上受有損害
及所失利益為限，而所失利益需有客觀之可確定性，
始足
當之，且原告就其主張之損害數額應負
舉證責任。是原告
雖與寶鴻公司簽訂原證8協議書，同意賠償寶鴻公司4000
萬元，然該協議書為原告與寶鴻公司間之協議，應無
拘束
被告之效力。且依最高法院101年度
台上字第1497號民事
裁判意旨，原告因被告未履行契約所受損害之數額計算，
仍應就原告賠償寶鴻公司之各項金額具體審酌是否合理作
為判斷基準。原告固主張系爭土地預期建築房屋出售，依
其已定計畫預期可得利潤為1937萬4045元，視為所失利益
云云。然「所失利益」必須有客觀之確定性時，始得請求
，已如前述，而原告僅提出吳六和建築師事務所出具之原
證9報酬分析表，然因目前房地產市場景氣波動極大，寶
鴻公司推出該建案是否將有獲利及可能獲利之數額均難以
評估，實
難認原告主張之預期利益數額有客觀之確定性，
故應認原告此部分請求為無理由。
4、原告雖依系爭協議書第1條請求被告給付第1期款3000萬元
，自107年9月1日至108年3月15日止(108年3月16日為原告
解除系爭契約及協議書日期)，以年息2.2%計算之利息，
共計356613元云云。
惟系爭協議書第1條約定：「乙方…
…自107年9月1日起補貼甲方已付第1期款3000萬元整，年
息2.2%之利息(換算每月55000元整)至租約終止……。」
，而依前開約定，利息計算期間係自107年9月1日起至租
約終止，而被告與新地王公司租約於107年7月31日即已合
法終止，而新地王公司與笠蒼公司間租約亦於107年8月28
日合法終止，此有鈞院107年度中簡字第3667號民事判決
可稽，因前開租約終止日均於107年9月1日以前，故原告
主張自107年9月1日起算利息計算期間，即乏依據，原告
據此請求被告給付利息356613元，自無理由。
(三)倘鈞院認為原告請求給付違約金有理由，請審酌被告無法
如期點交系爭土地予原告，並非被告惡意違約，實係因承
租人之刁難所致，而被告在此期間除須負擔當初購買系爭
土地向銀行貸款4億5700萬元之高額利息，亦須承受系爭
土地之跌價損失，且系爭契約及系爭協議書約定被告應加
倍返還已收之價金，約定之違約金明顯過高，請鈞院依民
法第252條規定酌減至相當之數額。
(四)原告雖主張其與寶鴻公司協議後賠償寶鴻公司4000萬元，
並提出原證8協議書為證，並據此主張原告因被告違約未
履行系爭契約，致原告受有賠償寶鴻公司4000萬元之損害
云云。惟依最高法院101年度台上字第1497號民事裁判意
旨，債務不履行之
損害賠償責任，
債權人所受損害與
債務
人未履行債務間，須具有相當因果關係，始足當之，且
債
權人就相當因果關係之要件應負舉證之責。是原告雖與寶
鴻公司簽訂原證8協議書，同意寶鴻公司因建築方案無法
履行而受有積極損害2187萬5310元及所失之預期利益1812
萬4690元，合計4000萬元，並自願賠償前開金額予寶鴻公
司。然前開協議書係原告與寶鴻公司間之協議，被告自始
未參與協議過程，亦未同意前開賠償金額，自無拘束被告
之效力，則原告逕自與寶鴻公司簽訂前開協議書，同意給
付不合理之賠償金額，原告因此所受損害，自不得認定與
被告未履行債務間具有相當因果關係，否則原告以前開協
議書自願負擔不合理債務後，再轉而向被告求償，無異將
簽訂該協議書所生之不利益全數轉嫁予被告，對被告而言
實非公平。
(五)被告確於108年5月14日與晨禎營造股份有限公司(下稱晨
禎公司)就系爭土地簽訂不動產買賣契約，因契約第16條
訂有保密條款，故契約內容及出售價格應予保密。而原告
固主張系爭土地出售予晨禎公司價格高於出售予原告之價
金，而認為被告請求酌減違約金為無理由云云。惟系爭土
地上除笠蒼公司外其餘承租店家早於107年初即全數搬遷
及返還房屋完畢，僅因笠倉公司拒絕返還致被告無法依約
排除租約達於可點交之程度，而遭原告解除系爭契約，是
於承租店家搬遷後迄至被告尋得新買主並簽訂買賣契約期
間，系爭土地等同閒置長達1年多，被告於此期間仍須繼
續負擔當初購買土地向銀行貸款4億5700萬元之高額利息(
每月約894959元，1年約1073萬9502元)，亦受有每月租金
損失587100元(1年約704萬5200元)，目前又因原告求償
4000萬元，被告之損失慘重。因晨禎公司負責人張秀吻能
理解被告之處境，遂同意以較高價格買入系爭土地，使被
告得以利用前後2份買賣契約之價差填補上開損失，可見
被告並未因出售系土地予新買主而獲得更大利益，原告主
張被告不得主張酌減違約金，即無理由，仍請鈞院審酌被
告所受損失酌減違約金至相當數額。
(六)系爭協議書第3條違約金之約定並未載明為「懲罰性違約
金」，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損
害之賠償總額，故原告主張損害賠償金額為4000萬元及違
約金為3000萬元(惟僅合併請求4000萬元)，應屬無據。又
原告雖主張依原證1即系爭契約第10條第2項明載加倍返還
已收所有價金之罰則，應認系爭協議書第3條違約金性質
為「懲罰性違約金」云云。
惟查被告並未違反原證1即系
爭契約之約定，被告違反者乃系爭協議書第3條約定「應
於108年2月28日前排除買賣標的租約，達足以點交予原告
之程度」之契約義務，違約效果應
適用系爭協議書第3條
之約定，而非原證1即系爭契約第10條第2項約定甚明。而
系爭協議書第3條違約金之約定應屬「損害賠償額之預定
」性質，原告自不得向被告併予請求損害賠償及違約金至
明。
(七)原告主張於108年5月31日支付「建築動畫設計勞務」費用
日幣240萬元部分，該日期係兩造約定交付系爭土地期限
即108年2月28日以後之3個月，而依原證4之2即台中市○
○區○○段集合住宅基本設計案設計案建築動畫設計委任
契約第2條第2項約定，
委任人於成品提交之次月25日前給
付服務費用，而契約第6條亦約定，委任人即原告得終止
契約，僅須按比例支付服務費用，當時既已超過兩造約定
之108年2月28日履約期限，原告自應提前終止契約，但原
告並未終止契約，仍將尾款日幣240萬元全部給付完畢，
原告縱受有損害，亦與被告違約欠缺相當因果關係，或認
原告就該項損害之發生或擴大
與有過失，請減輕或
免除被
告之賠償責任。
(八)並聲明：1、
原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不
利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告與被告於107年2月14日就被告所有系爭土地簽訂系爭
契約，原告已依系爭契約交付第1期款3000萬元予被告收
受。
(二)系爭契約第10條違約罰則：(二)「乙方因可歸責於自己的
事由，致違反本契約之約定，經甲方定期催告仍不履行者
，甲方除得解除契約外，亦得請求乙方加倍返還已收之所
有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求
賠償。」。
(三)兩造於107年9月20日簽訂系爭協議書。
(四)系爭協議書第1條約定：「……乙方須於108年2月28日前
排除所有租約，並點交甲方，並自107年09月01日起補貼
甲方已付第1期款3000萬元整，年息2.2％之利息(換算每
月55000元整)至租約終止，亦即交付第2期款截止。」。
(五)系爭協議書第3條約定：「如乙方無法於108年2月28日前
，排除上開買賣標的租約，達足以點交甲方程度，乙方承
諾，於前述期間屆至同時，1次以現金加倍返還已收之價
金，並同時解除原買賣契約」。
(六)原告於108年3月12日寄發系爭存證信函催告被告履行。
(七)原告於108年5月30日與寶鴻公司簽立協議書，約定原告賠
償寶鴻公司所受積極損害2187萬5310元及預期利潤1812萬
4690元，共計4000萬元。
(八)被告已於將系爭土地出售予晨禎公司。
四、兩造爭執事項：
(一)原告是否得以被告未履行系爭契約及系爭協議書為由，主
張被告
給付遲延而請求給付4000萬元之損害賠償？
(二)原告是否得以被告未履行系爭契約及系爭協議書為由，而
向被告請求給付3000萬元之懲罰性違約金？
五、法院之判斷：
(一)查當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告
之請求。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被
告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告
對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之
原則。又民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損
害賠償之請求。」，而依民法第260條規定，債權人解除
契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非
另因契約解除所生之新賠償
請求權，乃使因債務不履行(
他方給付不能或給付遲延)所生之舊賠償請求權，不因解
除失其存在，仍得請求而已，故因契約消滅所生之損害，
並不包括在內，該條係專指因債務不履行之損害賠償，其
賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第216條定
之(參見最高法院55年台上字第1188號、55年台上字第
2727號等民事判例及100年度台上字第1633號民事裁判意
旨)。另民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定
或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益
為限(第1項)。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其
他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益(第2項)。
」，而民法第216條第1項所謂所受損害，即現存財產因損
害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益
，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消
極的損害(參見最高法院48年台上字第1934號民事判例意
旨)。且民法第216條規定既存利益減少所受之積極損害，
須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通
常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預
期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此
具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利
益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計
劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性(參見最高
法院93年度台上字第1225號、95年度台上字第2895號及
104年度台上字第1060號等民事裁判意旨)。再依民法第
216條規定，無論所受損害或所失利益，被害人之
損害賠
償請求權，均以其受有實際上之損害為成立要件。且衡量
損害賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能
定其數額之多寡(參見最高法院100年度台上字第1716號民
事裁判意旨)。準此，原告主張因被告債務不履行致系爭
契約經合法解除後，受有損害而請求賠償，應以其實際上
受有損害及所失利益為限，而所失利益需有客觀之可確定
性，始足當之，且原告就其主張之損害數額應負舉證責任
甚明。
(二)原告主張於107年2月14日與被告就系爭土地簽訂系爭契約
，原告已支付部分價金3000萬元予被告，嗣因系爭土地有
租約存在，被告無法依系爭契約第15條第7項特約事項約
定於107年8月31日前辦妥承租人與原告間租約公證換約完
成，兩造遂於107年9月20日簽訂系爭協議書，該協議書第
1條約定將上揭特約事項變更為被告須於108年2月28日前
排除所有租約，並點交予原告，然被告屆期仍無法依約履
行，經原告於108年3月11日寄發系爭存證信函催促被告於
文到3日內履行點交系爭土地，系爭存證信函於108年3月
12日合法送達被告，因被告屆期仍無法履約，遂依系爭契
約第10條違約罰則(二)及系爭協議書第3條等約定為解除
系爭契約之意思表示各情，已據其提出系爭契約、系爭協
議書及系爭存證信函(含送達回執)各在卷為憑，
核屬相符
，亦為被告不爭執，則系爭契約應認已於108年3月16日發
生合法解除之效力，是原告主張依前揭民法第260條規定
請求損害賠償，
參照前揭最高法院55年台上字第1188號民
事判例等意旨及民法第216條規定，原告固得請求因被告
就系爭契約及系爭協議書等債務不履行(給付不能或給付
遲延)所生之損害賠償，但就其請求損害賠償之範圍及數
額，應依民事訴訟法第277條前段規定舉證責任分配原則
，就其主張有利於己事實負舉證責任。
(三)原告主張因被告就系爭契約及系爭協議書等債務不履行(
給付遲延)所生之損害，包括所受損害即購買系爭土地原
為建造房屋及出售之用，因被告違約致原告已投入系爭土
地相關支出如高松伸建築師外觀設計費等費用共計2026萬
9342元(參見原證4-1至7-3)，已付價金3000萬元之利息補
貼損失356613元，另所失利益即依預期在系爭土地建屋出
售之已定計畫，可得利潤為計1937萬4045元，以上合計為
4000萬元
等情，並提出原告與寶鴻公司於108年5月30日簽
訂之協議書1紙為其依據(參見本院卷第165、166頁)，然
為被告所否認，並以上情抗辯。本院認為：
1、依原告與寶鴻公司於108年5月30日簽訂之協議書內容，固
記載原告應賠償寶鴻公司4000萬元，包括積極損害2187萬
5310元及所失利益1812萬4690元(參見該協議書第3、4、5
項)，然該項協議書係原告與寶鴻公司簽訂之契約，被告
並非該協議書之締約當事人，依契約即債之相對性效力，
項協議書之效力自不及於被告，即使原告依該協議書內容
履行賠償責任，亦對被告不生任何拘束力。況該協議書製
作日期為108年5月30日，而原告於108年4月3日即提起本
件訴訟(參見本院收狀章，本院卷第13頁)，請求被告賠償
所受損害4000萬元，而被告於108年5月8日提出
答辯狀，
抗辯稱原告與寶鴻公司在法律上為2個獨立之權利主體，
寶鴻公司支出相關費用無法認定係原告所受損害等語(參
見本院卷第121頁)，原告始於108年5月30日與寶鴻公司簽
訂該協議書，可見該協議書係原告臨訟配合被告答辯內容
而製作之文書，尤其原告係寶鴻公司之實際負責人，該協
議書係由寶鴻公司
監察人代表寶鴻公司與原告簽訂，故由
公司負責人與其實際掌控之公司簽訂損害賠償之協議書，
在被告未參與協調及確認之情況，原告逕行主張被告應依
該協議書內容賠償其所受損害4000萬元，無異將其自行承
諾對寶鴻公司之賠償責任再全部轉嫁予被告負擔，即非
事
理之平，要為本院所不採。
2、又原告主張其因被告違約所生債務不履行(給付遲延)而受
有損害2026萬9342元，包括高松伸建築師外觀設計費620
萬元、惠民段23地號搭設接待中心費用1110萬6942元、惠
民段23地號土地租金270萬元(107年6月至108年5月，每月
租金375000元，寶鴻公司負擔60%，達莉公司負擔40%)、
赴日行程差旅費262400元各節，固提出原證4-1設計委任
契約書、原證4-2建築動畫設計委任契約書、原證5-1接待
中心規劃設計及工程合約書(十邑公司)、原證5-2十邑公
司追加工程估價單、原證6土地租賃契約書(承租惠民段23
地號)、原證7-1轉帳傳票、原證7-2轉帳傳票及原證7-3旅
行業代收轉付收據(立榮旅行社)等文件為證，此與原告主
張賠償寶鴻公司4000萬元之協議書記載所受損害2187萬
5310元內容(包括高松伸建築師外觀設計費620萬元、惠民
段23地號搭設接待中心費用1100萬元、惠民段23地號土地
租金270萬元、赴日差旅費262400元、接待中心空調設備
450000元、接待中心音響設備292600元、接待中心宴會廳
廚房設備540310元及接待中心廣告鋼構430000元)不盡相
同，可見原告起訴主張所受損害之項目與寶鴻公司求償之
協議書內容已有出入，故本院認為寶鴻公司未列入求償項
目，即不得認為原告受有該項目之損害，且基於無損害即
無賠償之法理，寶鴻公司未列入求償項目，原告自無請求
被告賠償之餘地。從而，原告即應就其主張賠償寶鴻公司
所受損害各項內容分別舉證證明，而非僅以概括籠統數額
即要求被告負賠償責任。
經查：
(1)高松伸建築師外觀設計費620萬元部分：
原告主張依原證4-1設計委任契約及原證4-2建築動畫設計
委任契約約定，應分別支付高松伸建築設計事務所設計費
用日幣1900萬元、日幣300萬元，並提出原證12即合作金
庫銀行匯出匯款申請書4紙(申請日期：107.06.05、107.0
6.25、107.10.25、108.01.11)為證，而該4筆匯款固係由
寶鴻公司匯出、受款人為「Shin Takamatsu Architect
and Associates Co,Ltd.」、每筆匯款金額為日幣380萬
元；及原證13即合作金庫銀行匯出匯款申請書2紙(申請日
期：108.01.02、108.05.31)，該2筆匯款亦由寶鴻公司匯
出、受款人為：「Shin Takamatsu Architect and Assoc
iates Co,Ltd.」、匯款金額依序為日幣60萬元、日幣240
萬元各情。而依原證4之1設計委任契約第4條約定，該筆
設計服務費係分5期給付，第5期費用須
俟「建築外觀及燈
光基本設計修正完成，及建材色彩計劃經由
受任人向委任
確認完成後」再為給付，原告亦
自承第5期費用尚未給付
，且亦未證明給付第5期費用之上揭工作是否確已完成(因
系爭契約已於108年3月16日合法解除，若高松伸建築設計
事務所就第5期費用之工作尚未完成，寶鴻公司即得依原
證4之1設計委任契約第8條第2項約定終止契約)，則寶鴻
公司即無再給付第5期費用之必要，原告若主張寶鴻公司
因原證4之1設計委任契約之履行受有損害，僅限於已給付
之4期款項日幣1520萬元，而不及於尚未給付之第5期款項
日幣380萬元。另依原證4之2設計委任契約第2條第2項約
定，付款條件係「受任人應於完成品提交之次月5日提出
請款單據，……，委任人於完成品提交之次月25日前以日
幣匯款，……。」，該設計服務費亦分3期給付(第1期於
簽約時給付百分之20即日幣60萬元，第2期於完成品提交
檢討時給付百分之50即日幣150萬元，第3期於完成品修正
提交時給付百分之30即日幣90萬元)，但系爭契約於108年
3月16日解除後，寶鴻公司卻於2個半月後即108年5月31日
給付240萬元，等於第2、3期款1次給付完畢，寶鴻公司是
否依原證4之2設計委任契約第2條第2項約定之給付方式付
款即有疑問？在寶鴻公司提出高松伸建築設計事務所就完
成品何時提交檢討？何時修正提交？第2、3期款何時提出
請款？等相關證據資料前，原告如何認定高松伸建築設計
事務所已經全部完成原證4之2設計委任契約之工作？尤其
原證4之2設計委任契約第6條第2項亦約定得於30日前以書
面通知終止契約，因系爭契約既於108年3月16日合法解除
，倘寶鴻公司確依原證4之2設計委任契約第2條第2項約定
履約，參照寶鴻公司之付款日期回溯推算日期，高松伸建
築設計事務所應係於108年4月份始提交完成品檢討，則寶
鴻公司是否無法於系爭契約解除後依原證4之2設計委任契
約第6條第2項約定終止契約，自應由原告負舉證責任，在
原告舉證證明以前，自不得僅因寶鴻公司已將第2、3期款
給付完畢，原告亦同意賠償寶鴻公司，即認為此部分損害
與被告之違約行為具有相當因果關係，故原告主張寶鴻公
司因原證4之2設計委任契約之履行受有損害，僅限於已給
付之第1期簽約款日幣60萬元，而不及於第2、3期款項日
幣240萬元。從而，原告主張寶鴻公司就原證4之1、4之2
設計委任契約已給付高松伸建築設計事務所之款項，於日
幣1580萬元範圍內，應認確受有此部分損害，得向被告求
償，逾此部分金額，為無理由，不應准許。又依原告以日
幣2200萬元折算新台幣620萬元比例，日幣1580萬元應折
算新台幣為445萬2727元【計算式：(0000000÷00000000)
×00000000＝0000000，元以下四捨五入，下同】，附此
說明。
(2)惠民段23地號搭設接待中心費用1100萬元部分：
原告主張寶鴻公司承租惠民段23地號土地搭建接待中心，
其中設計及工程總價為1000萬元，另追加工程估價單費用
為110萬6942元(事後請款100萬元)，合計1100萬元，亦據
其提出原證5-1接待中心規劃設計及工程合約書、原證5-2
追加工程估價單、原證5-3統一發票、原證5-4請款單及統
一發票、原證6土地租賃契約書為證。被告雖抗辯稱依寶
鴻公司與十邑公司簽訂規劃設計及工程
承攬契約第12條約
定於工程未完成前寶鴻公司得終止契約，寶鴻公司應說明
是否已終止前開契約及契約履行至何階段，並就已支付之
工程款項及土地租金提出單據證明各情，然依原證5-3統
一發票、原證5-4請款單及統一發票記載，可知寶鴻公司
確已支付十邑公司1100萬元完畢，並
參酌原證5-2追加工
程估價單之報價日期為108年1月17日，而系爭契約係於
108年3月16日終止，當時寶鴻公司既已將工程發包予十邑
公司施作，倘寶鴻公司依該契約第12條第1項第1款約定終
止契約，尚須賠償十邑公司因契約終止所生之損害，而該
項十邑公司之損害勢必再由原告或寶鴻公司轉嫁要求被告
負擔，故寶鴻公司若對十邑公司終止契約，對被告未必有
利。是原告主張因被告違約致寶鴻公司支出搭建接待中心
之費用1100萬元，其受寶鴻公司求償而受有損害，
洵屬有
據，應予准許。至被告另抗辯稱惠民段23地號土地目前係
達莉公司之「達莉．朵茉」建案銷售接待中心，該接待中
心是否為寶鴻公司搭設？若是，該接待中心供他公司建案
使用，寶鴻公司是否因此受有利益，而有民法第216條之1
損益相抵規定之適用乙節，惟依原告提出原證11即達莉公
司與十邑公司簽訂規劃設計及工程承攬契約書，及十邑公
司對達莉公司之請款統一發票等文件(參見本院卷第207～
217頁)，可知達莉公司之建案銷售接待中心係由達莉公司
自行與十邑公司簽約，並由十邑公司逕向達莉公司請款，
即與寶鴻公司
無涉，自不生寶鴻公司同時自達莉公司受有
利益之情事，故被告此部分抗辯
委無可採。
(3)惠民段23地號土地租金270萬元部分：
原告主張寶鴻公司承租惠民段23地號土地搭建接待中心，
租金每月375000元，租期自107年6月1日起至108年5月31
日止，並與達莉公司協議租金分攤比例為寶鴻公司60%、
達莉公司40%，故寶鴻公司受有承租該筆土地租金270萬元
之損害，亦據其提出原證6土地租賃契約書及原證10協議
書各1紙為證(參見本院卷第83～85頁、第205頁)。然原告
既主張因被告違約致其無法提供系爭土地予寶鴻公司建屋
銷售，原告乃於108年3月16日解除系爭契約，並發生合法
解除之效力，則寶鴻公司自原告解除系爭契約之日起，即
無繼續承租惠民段23地號土地之必要，故寶鴻公司自108
年3月16日起繼續支付租金予出租人，即令受有損害，亦
屬系爭契約消滅後所生之損害，參見前揭民法第260條規
定及最高法院55年台上字第1188號等民事判例(裁判)意旨
，不得依民法債務不履行規定請求賠償。準此，原告縱使
因寶鴻公司求償而受有此部分損害，其損害額亦應限於自
107年6月1日起至108年3月15日止，共9.5個月之租金，其
數額應為213萬7500元(計算式：375000×9.5×60%＝
0000000)，原告逾此數額之請求，不應准許。
(4)赴日差旅費262400元部分：
原告主張寶鴻公司於107年6月間派員前往日本討論建案規
劃設計事宜，支出差旅費262400元乙事，固據其提出原證
7-1轉帳傳票、原證7-2轉帳傳票及原證7-3旅行業代收轉
付收據(立榮旅行社)等文件為證，惟原告提出原證7-1轉
帳傳票、原證7-2轉帳傳票均為寶鴻公司內部自行製作之
私文書，除原證7-3即立榮旅行社出具旅行業代收轉付收
據外，並無其他支出憑證可供審酌，被告既為上揭抗辯，
原告自應就其主張有利於己事實(該趟赴日之目的是否確
實與新建案之推出有關)負舉證責任，尤其寶鴻公司當時
究竟指派那些員工前往日本？是否包括「李得榮」及「吳
六合建築師」等2人在內？如果包括該2人，何以會有該2
人分別就「日本參訪導遊＋司機費用」入款3500元、7000
元之記載(參見原證7-2，本院卷第93頁)？且該次前往日
本是否包括與討論建案規劃設計事宜無關之觀光旅遊行程
？否則何需租用遊覽車及支付導遊費用？但原告迄至本件
言詞辯論終結前均未提出其他支出憑證
以實其說，故除原
證7-3即立榮旅行社出具旅行業代收轉付收據金額81600元
堪認為真實外，其餘均難遽信為真正。從而，原告主張受
寶鴻公司求償赴日差旅費而受有損害，於81600元範圍為
可採，逾此數額之請求，不應准許。
(5)接待中心空調設備450000元、音響設備292600元、宴會廳
廚房設備540310元及廣告鋼構430000元部分：
原告主張寶鴻公司求償搭建上揭接待中心時支出空調設備
450000元、音響設備292600元、宴會廳廚房設備540310元
及廣告鋼構430000元各情，僅提出原告與寶鴻公司簽訂前
開協議書及附件實際支出明細之記載，並未提出相關單據
供參，則寶鴻公司是否確有支出上開費用而受有損失，即
有疑問？尤其原告主張之空調設備、音響設備、宴會廳廚
房設備及廣告鋼構等，在客觀上並非屬1次性消耗品，尚
有重複利用之可能性，即使該接待中心拆除後，上開物品
仍有一定之經濟價值，並非廢棄物(縱使以廢棄物處理，
亦有殘值)，故在原告舉證證明確有上揭各項支出及各項
物品已無再重複利用之可能性以前，自不得請求被告賠償
，是原告此部分主張即嫌無憑，不應准許。
(6)依前述，原告因受寶鴻公司求償而得請求被告賠償之數額
為1767萬1827元(計算式：0000000＋00000000＋0000000
＋81600＝00000000)。
3、已付價金3000萬元之利息補貼356613元部分：
原告主張依系爭協議書第1條約定，被告應自107年9月1日
起補貼原告已付第1期款3000萬元，按年息2.2%計算之利
息(換算為每月55000元)，而上揭利息計算至108年3月15
日止，共計356613元乙節，被告固不爭執兩造間確有該項
約定存在，惟系爭協議書第1條約定：「……乙方須於108
年2月28日前排除所有租約，並點交甲方，並自107年9月1
日起補貼甲方已付第1期款3000萬元整，年息2.2%之利息
(換算每月55000元整)至『租約終止』，亦即交付第2期款
截止。」，即兩造間約定被告應給予原告已付價金3000萬
元之利息補貼，期間自107年9月1日起算至被告應排除之
「租約終止」為止，而參酌系爭協議書前言約定：「……
，現因乙方尚有1戶租約未處理完成，無法依約定履約，
……。」等語，可知該戶未處理完成之租約應係被告與笠
蒼公司間之租約糾紛，而依被告提出其訴請笠蒼公司遷讓
房屋獲得勝訴確定即本院臺中簡易庭107年度中簡字第
3667號民事確定判決，其上記載新地王公司與笠蒼公司間
之租約至遲於107年8月28日已合法終止在案(參見本院卷
第132頁)，即兩造間於107年9月20日簽訂系爭協議書時，
被告應負責處理與笠蒼公司間之租約早於107年8月28日已
合法終止，而系爭協議書第1條既約定利息補貼之起算日
為107年9月1日，故依該條文之
文義解釋，被告自無再給
付原告已付價金3000萬元利息補貼之必要，原告此部分主
張尚嫌無據。至原告將系爭協議書第1條約定之「租約終
止」解讀為「系爭契約終止」，而請求被告給付利息補貼
356613元，即與該條約定內容之文義不符，要為本院所不
採。
4、無法使用系爭土地建屋出售所失利益1937萬4045元部分：
原告主張購買系爭土地預期使用於建屋出售，依已定計畫
之預期可得利潤合計1937萬4045元，乃依民法債務不履行
及第216條第2項規定請求被告賠償乙節，固提出原證9即
吳六合建築師出具系爭土地投資報酬分析為證(參見本院
卷第175、177頁)，惟依前揭最高法院93年度台上字第
1225號、95年度台上字第2895號及104年度台上字第1060
號等民事裁判意旨)，原告請求被告賠償無法使用系爭土
地建屋出售所失利益， 必須以「依通常情形，或依已定
之計劃、設備或其他特別情事，具有『客觀之確定性』」
為前提，但原證9即吳六合建築師出具系爭土地投資報酬
分析，僅具「明細表」之格式而已，並未檢附相關資料足
資釋明確有獲得該項利潤之可能性，則原告顯然並未就其
主張所失利益之數額具有「客觀之確定性」盡其舉證責任
。況依原證9即吳六合建築師出具系爭土地投資報酬分析
記載，該利潤1億4165萬元係以收入14億976萬元減去支出
成本12億6811萬元，而收入部分包括預期出售店鋪、住房
及車位等所得價金，此部分應為寶鴻公司之收入，而非原
告之收入，且支出成本部分亦包括營建成本、建築設計費
用、廣告銷售費用及人事成本、稅賦等項目，此部分亦應
為寶鴻公司之支出成本，而非原告之支出成本，則原證9
系爭土地投資報酬分析顯然將原告及寶鴻公司之收入及支
出成本混為一談，該項從收入減支出成本而計算得出之「
利潤」亦屬失真，自無可採。至原告與寶鴻公司於108年5
月30日簽訂協議書，其上第4項記載寶鴻公司預期可獲利
潤為6000萬元(此項數額與原證9系爭土地投資報酬分析記
載並不相符)，而原告同意賠償寶鴻公司1812萬4690元，
該6000萬元究係如何計算得出之數字，原告亦未提出證據
證明寶鴻公司確有所失利益6000萬元之情事，原告及寶鴻
公司卻以拼湊數字計算所失利益(賠償金額00000000元－
積極損害00000000元＝可獲利潤00000000元)，顯然過於
籠統，未盡原告之舉證責任，此部分主張
於法不合，不應
准許。
(四)又民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履
行時，應支付違約金(第1項)。違約金，除當事人另有訂
定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務
人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違
約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於
適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額(
第2項)。」是違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠
償約定之性質者，依民法第250條第2項前段規定，違約金
除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額
，故懲罰性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之，然
不論何者，既云「當事人得約定債務人不履行債務時，應
支付違約金」，依其約定內容，尚可分為因給付不能、拒
絕給付，或因遲延給付，或因
不完全給付時，應支付之違
約金。至民法第250條第2項但書規定：「約定如債務人不
於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金
者」，係指給付遲延或不完全給付時應支付損害賠償總額
預定性之違約金而言(參見最高法院80年度台上字第229號
及82年度台上字第641號等民事裁判意旨)。另民法第252
條亦規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額。」，是約定之違約金過高者，固得由法院
依職權予
以酌減，惟契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般
客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債
務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡
量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得
比照債權人所
受利益，減少其數額。是當事人所受之一切
消極損害(即
可享受之預期利益)及積極損害，均應加以審酌(參見最高
法院84年度台上字第978號民事裁判意旨)。且違約金是否
相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損
害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害
顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或
賠償額預定性違約金而異(參見最高法院82年度台上字第
2529號民事裁判意旨)。另當事人約定之違約金是否過高
，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情
形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為
衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之
利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，
尤應
衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決
定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲
延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，
於為違約金額核減時，更應併予審酌(參見最高法院96年
度台上字第107號民事裁判意旨)。本件原告主張因被告違
約無法如期於108年2月28日排除租約，交付系爭土地，依
系爭契約第10條違約罰則(二)約定：「乙方因可歸責於自
己之事由，致違反本契約之約定，經甲方定期催告仍不履
行者，甲方除得解除買賣契約外，亦得請求乙方加倍返還
已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如有其他損害並得
請求賠償。」，及系爭協議書第3條約定：「如乙方無法
於108年2月28日前，排除上開買賣標的租約，達足以點交
甲方程度，乙方承諾，於前述期間屆至同時，1次以現金
加倍返還已收之價金，並於同時解除原買賣契約。」，原
告除解除系爭契約外，得向被告請求損害賠償，亦得請求
懲罰性違約金3000萬元等情，已為被告所否認，並以上情
抗辯。經查：
1、系爭契約第15條其他特約事項第7項原約定：「本買賣標
的有出租，乙方須負責租期至107年8月31日止，並負責於
完稅款前，辦妥承租人與甲方租約公證換約完成租約，租
金點交前乙方收租，點交後甲方收租，租約公證費用甲方
負擔。」，嗣因被告屆期無法完成系爭土地上之租約公證
換約，兩造遂於107年9月20日簽訂系爭協議書，其中第1
條前段明文約定：「原特約事項第15條第7項約定……，
經協議變更為：乙方須於108年2月28日前排除所有租約，
並點交甲方……。」，第3條約定內容如上述，第4條約定
：「除以上協議內容變更外，其餘內容依原不動產買賣契
約書之約定。」各情，已為兩造一致不爭執，並有系爭契
約及系爭協議書各在卷可證。據此可知，系爭協議書除變
更系爭契約第4條付款條件(即系爭協議書第2條約定)及第
15條第7項約定外，其餘仍沿用系爭契約之約定，即系爭
契約第10條違約罰則(二)之約定並未經兩造以系爭協議書
排除其適用，故系爭協議書在性質上應為系爭契約之補充
文件，是系爭協議書第3條約定與系爭契約第10條違約罰
則(二)約定若有不相牴觸之處即屬併存，而非以系爭協議
書第3條約定完全取代系爭契約第10條違約罰則(二)約定
。從而，系爭協議書第3條關於違約金之約定為「乙方承
諾，於前述期間屆至同時，1次以現金加倍返還已收之價
金」，並未載明違約金性質究係懲罰性違約金或係損害賠
償總額預定性違約金，但系爭契約第10條違約罰則(二)既
已明文約定「甲方除得解除買賣契約外，亦得請求乙方加
倍返還已收之所有價金，作為『懲罰性違約金』」，可見
系爭協議書第3條約定之違約金性質亦應解釋為懲罰性違
約金，使系爭契約第10條違約罰則(二)與系爭協議書第3
條之約定前後一致，方符合前揭系爭協議書第4條約定之
意旨。是被告抗辯稱系爭協議書第3條違約金之約定應屬
損害賠償總額預定性質，而非懲罰性違約金云云，即為本
院所不採。
2、原告主張依系爭協議書第3條約定，被告無法於108年2月
28日前排除系爭土地之租約，達到足以點交程度，被告應
加倍返還已收價金即請求被告給付違約金3000萬元乙事，
被告則以其已於108年4月2日對笠蒼公司取得本院臺中簡
易庭107年度中簡字第3667號民事勝訴判決，並於108年4
月19日委請律師發函通知原告於函到5日內回覆是否有意
願繼續履行系爭契約，但原告遲未答覆，被告實際上僅逾
期1個多月，原告請求違約金3000萬元即嫌過高，遂聲請
法院依民法第252條規定酌減違約金等語置辯。而原告復
以被告已於108年5月間將系爭土地以高於兩造間原買賣價
格出售予晨禎公司，被告因此獲有利益，自無酌減違約金
之必要等情。被告再以系爭土地上除笠倉公司外其餘承租
人早於107年初即全數搬遷及返還房屋完畢，僅因笠蒼公
司拒絕返還致被告無法依約排除租約達於可點交之程度，
而遭原告解除系爭契約，自承租人搬遷後迄至被告尋得新
買主並簽訂買賣契約期間，系爭土地閒置長達1年多期間
，被告仍須繼續負擔當初購買土地向銀行貸款之高額利息
(每月約894959元，1年約1073萬9502元)，亦受有每月租
金損失587100元(1年約704萬5200元)，原告又求償4000萬
元，被告損失慘重，並未因出售系土地予新買主而獲得更
大利益等語抗辯。本院認為參酌被告提出於108年4月25日
與新地王公司、笠蒼公司簽訂之和解書內容(參見本院卷
第137、139頁)，可知笠蒼公司係同意於108年5月10日以
前返還承租之房屋，倘系爭契約未經原告解除，被告實際
上得交付系爭土地予原告之時點應為108年5月10日以後，
此距系爭協議書第1條約定之點交期限即108年2月28日，
已有2個月又10天，並非如被告抗辯僅遲延1個多月而已，
且被告就系爭契約之履行確有違約屆期無法交付系爭土地
之事實，而依前揭系爭契約第10條違約罰則(二)與系爭協
議書第3條等約定，原告自得請求被告給付懲罰性違約金
，但審酌被告於系爭協議書第1條約定之期限即108年2月
28日除笠蒼公司承租佔用部分外，系爭土地其餘部分均處
於得點交予原告之狀態，而笠蒼公司承租佔用部分面積為
217.88平方公尺，僅佔惠智段41地號土地總面積1635.33
平方公尺之13.32%，再被告於原告解除系爭契約，俟取得
對笠蒼公司之前開民事勝訴判決後，亦曾寄發律師函通知
原告是否有繼續履行系爭契約之意願，但原告並無意願且
拒不答覆被告之通知，倘原告當時改變心意而同意繼續履
行系爭契約，則原告因被告違約所受損害必能大幅減少，
故原告遽依前揭系爭契約第10條違約罰則(二)與系爭協議
書第3條等約定請求被告給付懲罰性違約金3000萬元，即
嫌過高，自有酌減違約金之必要，而酌減後數額應以被告
當時實際未能點交部分之土地面積比例計算，其數額為
399萬6000元(計算式：00000000×13.32%＝0000000)，原
告逾此金額請求給付違約金，不應准許。至原告雖主張被
告在系爭契約解除後，於108年5月間已將系爭土地以高於
兩造間原買賣價格出售予晨禎公司，被告因此獲有利益，
自無酌減違約金之必要云云。惟被告於兩造簽訂系爭契約
後，即積極經由新地王公司與各承租人協商終止租約及返
還房屋，僅因笠蒼公司拒絕返還致被告無法依約排除租約
達於可點交之程度，被告必須循法律途徑解決而延誤履約
期限，致遭原告解除系爭契約，尚難認被告在履約期間欠
缺履約之誠意。況系爭契約解除後，被告除需返還原告已
交付價金3000萬元外，尚需繼續支付原先購買系爭土地之
銀行貸款利息每年約1073萬9502元(參見元大銀行繳息清
單，本院卷第233頁)，另受有原先出租系爭土地之租金每
月約587100元(滿租狀態，參見本院卷第235頁)之損失，
倘加計原告在本件訴訟請求損害賠償及違約金共4000萬元
部分，被告所受損害非輕，故本院審酌上情，認為仍有酌
減違約金之必要性，原告此部分主張委無可取。
六、
綜上所述，兩造簽訂系爭契約後，因被告無法依系爭協議書
第1條約定於108年2月28日以前排除系爭土地之租約，達到
足以點交程度，經原告寄發存證信函限期催告後，被告仍未
履行，原告乃對被告為解除系爭契約之意思表示，並於108
年3月16日發生效力。嗣原告依民法第260條、第216條等規
定及系爭契約第10條違約罰則(二)、系爭協議書第3條等約
定，請求被告賠償所受損害(含所失利益)及給付懲罰性違約
金，其中請求損害賠償部分，於1767萬1727元範圍內，請求
懲罰性違約金部分，於399萬6000元範圍內，合計2166萬
7827元，洵屬正當，均應准許，逾上開數額請求損害賠償及
懲罰性違約金部分，均無理由，應予駁回。又原告就上開准
許部分，併請求自訴狀繕本送達翌日即108年5月7日起至清
償日止按年息百分之5計算之利息，即無不合，亦應准許。
七、又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就
原告勝訴部分，
核與法律規定相符，
爰分別酌定相當
擔保金
額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所依
附，併駁回之。
八、再本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據資
料，核與本判決所得
心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
書記官 洪加芳