臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第910號
原 告 王雅綉
訴訟
代理人 林亮宇
律師
訴訟代理人 王雲玉 律師
被 告 林唯倫
被 告 昇旺旺
不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 張木川
訴訟代理人 陳盈壽 律師
複代理人 廖珮羽 律師
被 告 鄒秀容
受告知訴訟人蔡江青月
上列
當事人間返還價金等事件，本院於民國109年9月17日
言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：
壹、先位部分：
一、原告與被告林唯倫透過被告昇旺旺不動產仲介經紀有限公司
(即永慶不動產臺中豐原向陽加盟店，下稱昇旺旺公司)之店
長朱彥鴻、承辦人金仙、經紀人紀文雄之居間媒介，於民國
108年4月14日簽訂不動產
買賣契約書(下稱
系爭契約書)，約
定原告以價金新臺幣(下同)496萬元購買被告林唯倫所有門
牌號碼臺中市○○區○○街○巷○○號5樓房屋及其坐落土地(
下稱系爭房地)，並於108年5月13日完成系爭房地
所有權移
轉登記。
惟原告與同棟大樓6樓住戶即被告鄒秀容談話中得
知被告鄒秀容原本未受分配大樓停車位，被告鄒秀容係於83
年6月2日向同棟大樓5樓住戶即系爭房地當時所有權人蔡江
青月購買停車位(下稱系爭停車位)，惟被告鄒秀容與蔡江青
月並未就系爭停車位之持分面積為移轉登記。
二、原告聽聞後，遂於109年1月9日調閱被告鄒秀容所有門牌號
碼臺中市○○區○○街○巷○○號6樓房屋建物謄本，確認被告
鄒秀容
上開建物共有部分權利範圍僅1000/87042，原告所有
系爭房地建物共有部分權利範圍為3490/87042，系爭房地面
積顯然包含系爭停車位之面積持分。
三、然系爭停車位現由被告鄒秀容占有使用中，原告實際上無法
使用收益，而與原告購買系爭房地時認知所得使用之總坪數
有所出入，被告林唯倫依
民法第354條規定，應負物之
瑕疵
擔保責任。系爭停車位面積為7.533225坪，原告購買系爭房
地每坪單價為104881元，依民法359條及第179條規定，原告
可請求被告林唯倫減少之價金為789990元「計算式：7.5332
25×104881＝789990(小數點以下四捨五入)」。
四、被告昇旺旺公司之
受僱人受託處理系爭房地買賣事宜時，未
依民法第567條及不動產經紀業管理條例規定，於系爭契約
書所擔保之事項詳加調查是否屬實，即逕自出具系爭房地不
動產說明書予原告，致原告受有使用面積短少7.533225坪之
損害，而溢繳買賣價金789990元，此一結果有利於賣方林唯
倫及被告昇旺旺公司計算服務
報酬之基礎，依民法第571條
規定，被告昇旺旺公司不得向原告請求服務報酬。被告昇旺
旺公司前已受領之99200元之居間報酬，自屬
不當得利，依
民法第179條規定，被告昇旺旺公司應返還99200元之居間報
酬予原告。
五、
並聲明：㈠被告林唯倫應給付原告789990元及自
起訴狀繕本
送達
翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。㈡被告昇旺
旺公司應給付原告889190元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，
按年息5%計算之利息。㈢第一項及第二項在789990
元範圍內之給付，於其中任一被告為全部或一部給付時，他
被告於給付範圍內
免除給付義務。㈣訴訟費用由被告林唯倫
、被告昇旺旺公司負擔，於其中任一被告為全部或一部給付
時，他被告於給付範圍內免除給付義務。㈤原告願供擔保，
請准宣告假執行。
貳、備位部分：
一、原告為系爭房地所有權人，惟系爭房地共有部分之2490/870
42權利範圍即系爭停車位遭被告鄒秀容
無權占有使用中，依
民法第767條第1項前段規定，被告鄒秀容應將系爭停車位返
還原告。
二、被告昇旺旺公司之受僱人受託處理系爭房地買賣事宜時，就
系爭房地之產權是否有遭人侵奪、無權占有之情形未詳加調
查，顯然未盡民法第567條及不動產經紀業管理條例之義務
，此
乃可歸責被告昇旺旺公司所致，依民法第571條規定，
被告昇旺旺公司不得向原告請求服務報酬。被告昇旺旺公司
前已受領之99200元之居間報酬，自屬不當得利，依民法第
179條規定，被告昇旺旺公司應返還99200元之居間報酬予原
告。
三、並聲明：㈠被告鄒秀容應將系爭停車位
予以騰空遷出並返還
予原告。㈡被告昇旺旺公司應給付原告99200元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟
費用由被告鄒秀容、被告昇旺旺公司負擔，於其中任一被告
為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義務。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告林唯倫以：當初有跟原告協議原告買回，但原告不同意
。被告昇旺旺公司以：被告林唯倫已於
標的物現況說明書中
說明系爭房地並無停車位，且已明確告知原告。原告與被告
林唯倫議價總價496萬元後簽約，該總價即未包含車位，被
告昇旺旺公司並未違反對原告之任何義務。原告取得之公設
持分所有權，並不代表其就有停車位使用權，且亦無任何
法
律規定，持分多者即一定有車位，況地下室車位未有獨立所
有權狀者，均以
分管協議方式約定使用權，並
非以持分多寡
區分，故原告以其公設比例較多認為有車位或車位使用權，
純屬個人臆測，並無任何法律或契約根據，所為主張均屬無
據等語置辯，與被告鄒秀容均請求駁回原告之訴，被告昇旺
旺公司並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
丙、本院之判斷：
壹、按
分別共有之各共有人，按其
應有部分對於共有物之全部有
使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利
之比例，
而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有
人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。
至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物
者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同，有最高法院
57年臺上字第2387號判例
可參。本院依原告聲請於109年6月
9日
勘驗現場，並囑託臺中市豐原地政事務所派員測量結果
，系爭停車位位在臺中市○○區○○段○○○○號地下室(下稱
系爭地下室)，有本院勘驗筆錄及臺中市豐原地政事務所109
年6月11日豐地二字第1090005443號函及所檢附之
土地複丈
成果圖在卷
可稽。系爭地下室僅編列1個臺中市○○區○○
段○○○○號，屬系爭房屋社區公共設施，主要用途為避難室
、停車空間，並有大樓受電室及機械房位在其中，該地下室
停車位並無獨立編列建號，亦未於共有部分之應有部分登記
狀態中加註含停車位編號，有原告提出之系爭房屋登記第一
類謄本及系爭地下室平面圖在卷
足憑，
堪認系爭停車位所在
之系爭地下室，係屬全體
區分所有權人分別共有，故全體區
分所有權人應有部分係抽象存在於該地下室，若無約定由何
共有人專用，自應為全體區分所有人所共有。而所謂約定，
即為上開判例
所稱之「分管」，亦即公寓大廈管理條例第3
條第5款所定「約定專用部分」，即將公寓大廈共用部分，
約定供特定區分所有權人使用。是原屬分別共有性質之公寓
大廈地下室，由何共有人得專用劃定範圍之停車位，端視區
分所有權人是否訂有分管協議(契約)
而定，約定由何區分所
有權人有使用管理劃定範圍停車位之權利，並非以區分所有
權人共同使用部分應有部分大小或有無移轉而定。原告主張
其建物共有部分權利範圍為3490/87042，被告鄒秀容共有部
分權利範圍僅1000/87042，系爭房地共有部分包含系爭停車
，即有誤會。
貳、又區分所有權人於購買停車位，即取得停車位專用權後，得
將其停車位專用權出售予同一棟區分所有建物之其他區分所
有權人；亦即得將區分所有建物(房屋)與停車位專用權分開
買賣，為最高法院89年度
台上字第1994號判決所
肯認。此種
停車位專用權之讓渡，亦為現時公寓大廈住戶間常見之交易
，因住戶對於停車位之需求，在每個時段均有可能改變。依
原告所提出之系爭停車位買賣契約書所示，系爭停車位早於
83年6月2日由原分管權利人即受告知人蔡江青月出賣與被告
鄒秀容。而被告鄒秀容為同社區區分所有權人，有原告提出
之臺中市○○區○○街○巷○○號6樓房屋登記第二類謄本
在卷
可稽，依上開說明，被告鄒秀容即取得系爭停車位之專用權
，被告鄒秀容占有系爭停車位具有合法權源。是原告所提出
之系爭契約書中，被告昇旺旺公司於產權調查表停車位欄中
記載為「無」，於標的物現況說明書(成屋)，項次14「是否
有停車位併同出售用之情形」勾選為「否」，被告林唯倫並
於委託人及賣方簽章欄內親自簽名，被告昇旺旺公司並未違
反其居間人之義務，被告林唯倫亦無應負
瑕疵擔保責任或
不
完全給付之
債務不履行責任，被告昇旺旺公司受有居間報酬
99200元及被告林唯倫受有價金789990元，均有法律上之原
因，不構成不當得利。
參、
綜上所述，被告鄒秀容占有系爭停車位具有合法權源，被告
昇旺旺公司並未違反其居間人之義務，被告林唯倫亦無應負
瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，被告昇旺旺
公司受有居間報酬99200元及被告林唯倫受有價金789990元
，均有法律上之原因，不構成不當得利。從而，原告先位請
求㈠被告林唯倫應給付原告789990元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告昇旺旺公司
應給付原告889190元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息。㈢第一項及第二項在789990元範圍
內之給付，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被告於
給付範圍內免除給付義務；備位請求㈠被告鄒秀容應將系爭
停車位予以騰空遷出並返還予原告。㈡被告昇旺旺公司應給
付原告99200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息，均屬無據，其假執行之聲請亦失所依據
，應併予駁回。
丁、
本件事證
已臻明確，
兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，與本件
判決結果並無影響，
爰不逐一論述，
附此敘明。
戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
民事第三庭 法 官 劉正中
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀
(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費
。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
書記官 吳克雯