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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第201號 原　　　告　寶縈國際有限公司 法定代理人　許藝蓁 訴訟代理人　朱瑞陽律師 訴訟代理人　許雅婷律師 被　　　告　順天建設股份有限公司 法定代理人　柯興樹 訴訟代理人　周進文律師 上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國109 年7 月21日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆佰貳拾陸萬肆仟元，及自民國一百零九 年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告（更名前為紫光豐旭有限公司）為購買被告 推出之建案「順天上環匯」之G 棟17樓、G 棟20樓房地共2 戶（下分稱G17 、G20 房屋，合稱系爭房屋），於民國103 年10月23日與被告簽訂2 份房屋土地買賣契約書（下稱系爭 契約），系爭契約第3 條第3 項載明，主建物及附屬建物（ 下稱專有部分）合計面積應占房屋登記總面積的64.5% ，公 共設施占比則為35.5% ，經原告評估認為專有部分占房屋登 記總面積比例尚屬合理，而同意購買系爭房屋。然原告於10 5 年間發現，系爭房屋專有部分合計面積未達系爭契約第3 條約定之比例，系爭房屋2 戶各短少達6.31% （不含車位房 屋登記總面積160.2 平方公尺，不含雨遮之專有部分面積為 93.23 平方公尺，專有部分合計面積占房屋登記總面積之實 際比例為58.19%），被告實際施作之專有部分合計面積，顯 與兩造約定之比例面積不符而有不實之情，而專有部分實際 使用之比例為預售屋購入之重要契約要素，被告於系爭契約 中提供不實之比例，使原告誤認。原告發現後，旋以口頭及 書面方式通知被告，請求說明並提解決方案，詎被告避不解 釋，原告乃於105 年11月4 日依系爭契約第5 條第3 項約定 ，向被告為解除契約之意思表示，系爭契約既已由原告合法 解除，依民法第179 條及第259 條第2 款規定，被告應返還 原告已支付之系爭房屋買賣價金及利息。縱認系爭契約未合 法解除，惟原告並非出於違約意思而停止付款，係因被告未 依約定品質給付，經原告通知未獲置理，始通知被告主張同 時履行抗辯暫停付款，被告沒收買賣價金顯屬權利濫用，系 爭契約約定之違約金亦屬過高，應予酌減等語。並聲明：被 告應返還原告新臺幣（下同）639 萬6,000 元，及自調解狀 繕本送達之翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。 二、被告則以： （一）原告主張依系爭契約第5 條第3 項約定解除系爭契約，惟 系爭G17 、G20 房屋之登記主建物面積或本房屋登記總面 積，與系爭契約第3 條第2 項完全相符，並未有系爭契約 第5 條第3 項所指主建物或本房屋登記總面積有誤差之情 形，原告依該條項約定解除契約，顯屬無據；且系爭契約 第5 條第3 項所定解除契約之要件與系爭契約第3 條第3 項約定之比例無關，原告以主建物及附屬建物合計面積占 本房屋登記總面積之比例不符系爭契約第3 條第3 項約定 之比例，而主張依系爭契約第5 條第3 項解除契約，自無 理由。 （二）又系爭G17 、G20 房屋面積符合系爭契約第3 條第2 項之 約定，原告所列計算式有誤，依系爭契約第4 條第2 項約 定可知，系爭契約第3 條第3 項計算式之分母（即房屋登 記總面積）應扣除附屬建物面積之雨遮及車位面積（含共 有車位及車位），即該條項約定之比例計算式應為：【（ 主建物面積＋附屬建物面積之陽台）÷（總面積－附屬建 物面積之雨遮－共有車位面積－車位面積）】，依此計算 ，系爭G17 、G20 房屋面積並未違反系爭契約第3 條第3 項約定之比例，原告主張解除系爭契約，自無理由。 （三）本件違約金之約定並未過高，原告請求酌減，亦無理由。 另原告因系爭契約對被告之請求權及債權，已由臺灣臺南 地方檢察署聲請臺灣臺南地方法院刑事庭裁定予以扣押， 依該裁定原告不得向被告請求，被告亦不得向原告給付， 原告提起本件訴訟請求被告給付，應無理由等語，資為抗 辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 三、原告於103 年10月23日與被告簽訂系爭契約，由原告向被告 購買「順天上環匯」建案編號G17 、G20 房屋，G17 、G20 總價金分別為2,008 萬元、2,256 萬元，原告已給付買賣價 金合計936 萬元，嗣原告於105 年10月6 日寄發臺中英才郵 局1562號存證信函予被告，主張被告違反系爭契約第3 條第 3 項之比例約定，並於105 年11月4 日以臺中英才郵局1738 號存證信函主張依系爭契約第5 條第3 項約定解除契約，被 告則於106 年1 月13日寄發臺中大隆路郵局54、56號存證信 函，抗辯原告逾期未繳納價金，依系爭契約第8 條及第25條 約定解除契約並沒收房地總價款15% 之違約金，即沒收違約 金合計639 萬6,000 元等情，為兩造所不爭執，並有原告提 出之系爭契約2 份、臺中英才郵局1562、1738號存證信函、 臺中大隆路郵局54、56號存證信函、系爭契約之附件三付款 明細表為證（見本院卷第27至88頁），堪先認定屬實。 四、得心證之理由： （一）原告以系爭房屋主建物及附屬建物合計面積未達系爭契約 第3 條第3 項約定之比例，系爭房屋2 戶各短少達6.31% 為由，主張依系爭契約第5 條第3 項之約定解除系爭契約 ，請求返還已給付之價金是否有理？ 1.按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不 得拘泥字面，致失當時立約之真意。而其真意何在，應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字，致失真意（最高法院86年度台上字第2191號判決要旨 參照）。 2.系爭G20 房屋契約第3 條第2 項約定：「房屋登記面積： 本房屋面積共計230.14平方公尺（約69.62 坪）：（一） 主建物面積85.82 平方公尺（約25.96 坪）。（二）附屬 建物面積：陽台面積：7.41平方公尺（約2.24坪）。雨遮 面積：7.39平方公尺（約2.24坪）。（三）共有部分面積 ：51.33 平方公尺（約15.53 坪）。（四）共有車位面積 ：8.25平方公尺（約2.50坪）。（五）車位面積69.94 平 方公尺（約21.16 坪）。」系爭G17 房屋契約第3 條第2 項約定：「房屋登記面積：本房屋面積共計195.17平方公 尺（約59.04 坪）：（一）主建物面積85.82 平方公尺（ 約25.96 坪）。（二）附屬建物面積：陽台面積：7.41平 方公尺（約2.24坪）。雨遮面積：7.39平方公尺（約2.24 坪）。（三）共有部分面積：51.33 平方公尺（約15.53 坪）。（四）共有車位面積：8.25平方公尺（約2.50坪） 。（五）車位面積34.97 平方公尺（約10.58 坪）。」系 爭契約第5 條第2 項約定：「主建物或本房屋登記總面積 如有誤差，其不足部分乙方（即被告）均應全部找補；其 超過部分，甲方（即原告）只找補2%為限（至多找補不超 過2%），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附 屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除 車位價款及面積），無息於交屋時ㄧ次結清。」第5 條第 3 項約定：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差（倘因 簽約後法令改變除外），其不足部分超過3%者，甲方得解 除契約。」（見本院卷第28、29、48、49頁），依契約之 文義及體系解釋，並衡酌論理法則可知，系爭契約第5 條 第3 項所指「誤差」應係指系爭契約第3 條所稱房屋面積 與地政機關登記之房屋總面積存有誤差之部分，是系爭房 屋是否有系爭契約第5 條第3 項所指面積「誤差部分超過 3%以上」之情事，自應以系爭房屋登記之房屋總面積（即 主建物、附屬建物【陽台、雨遮】及共有部分）與契約約 定之房屋面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】、共 有部分、共有車位及車位）互為比較定之，自屬明確。 3.查系爭G17 房屋於107 年3 月31日辦理建物第一次登記為 臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○ ○○道○ 段○○○ 號17樓之8 ，其主要用途為集合住宅，總 面積85.82 平方公尺、附屬建物陽台7.41平方公尺、附屬 建物雨遮7.39平方公尺，共有部分及共有車位合併登記於 福德段1351及1352建號，其中1351建號面積5228.35 平方 公尺、權利範圍0000000 分之6329，1352建號面積10566. 08平方公尺、權利範圍0000000 分之2509，計算後面積為 59.6平方公尺【計算式：（5228.35 ×6329/0000000）＋ （10566.08×2509/0000000）＝59.6】），而原告買受之 118 號車位係暫時登記於臺中市○○區○○段○○○○○號建 物內，118 號車位面積包含於1352建號內，118 號車位占 1352建號面積比例為0000000 分之3310，依此計算118 號 車位面積為34.97 平方公尺，此有系爭G17 房屋建物登記 第一類謄本在卷可稽（見本院卷第115 頁）。又系爭G2 0 房屋於107 年3 月31日辦理建物第一次登記為臺中市○○ 區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○○道○ 段 ○○○ 號20樓之8 ，其主要用途為集合住宅，總面積85.82 平方公尺、附屬建物陽台7.41平方公尺、附屬建物雨遮7. 39平方公尺，共有部分及共有車位合併登記於福德段1351 及1352建號，其中1351建號面積5228.35 平方公尺、權利 範圍0000000 分之6329，1352建號面積10566.08平方公尺 、權利範圍0000000 分之2509，計算後面積為59.6平方公 尺【計算式：（5228.35 ×6329/0000000）＋（10566.08 ×2509/0000000）＝59.6】），而原告買受之159 、158 號車位係暫時登記於臺中市○○區○○段○○○○○號建物內 ，159 、158 號車位面積包含於1352建號內，各占1352建 號面積比例為0000000 分之3310，依此計算159 、158 號 車位面積合計69.94 平方公尺，此有系爭G20 房屋建物登 記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第117 頁）。準此，系 爭房屋之登記總面積，均與系爭契約第3 條第2 項之約定 相符，面積並未有短少之情形，原告以系爭房屋主建物及 附屬建物合計面積未達系爭契約第3 條第3 項約定之比例 ，系爭房屋各短少達6.31% 為由，主張依系爭契約第5 條 第3 項之約定解除系爭契約，即與系爭契約第5 條第3 項 之文義不符，難以憑採。 4.從而，系爭房屋並無系爭契約第5 條第3 項所稱登記總面 積誤差超過3%以上原告得解除契約之情事，是原告依系爭 契約第5 條第3 項之約定及民法第179 條及第259 條第2 款之規定解除系爭契約，請求被告返還已給付之價金，為 無理由，不應准許。 （二）被告抗辯因原告違約逾期未繳納價金，依系爭契約第8 條 及第25條約定解除契約，並沒收房地總價款15% 之違約金 即639 萬6,000 元，是否有理？ 1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催 告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又契 約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催 告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 229 條第2 項前段、第3 項、第254 條定有明文。 2.依系爭契約第8 條約定：「甲方如逾期達5 日仍未繳清期 款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付…遲延利息，… 經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7 日內仍未繳 者，雙方同意依第25條違約之處罰規定處理。」、第25條 第3 項約定：「甲方違反有關『付款條件及方式』及第14 條第6 款、第18條第1 、4 款之規定者，乙方得沒收依房 地總價款15% 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款 者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」（ 見本院卷第32、38、52、58頁），是原告應履行之繳款義 務未有確定期限，自屬未定期限，又系爭房屋業已完工並 於107 年3 月31日辦理建物所有權第一次登記，惟原告僅 繳納買賣價金合計936 萬元，僅繳款至104 年12月21日， 經被告於105 年9 月10日、105 年9 月29日以存證信函催 告原告繳款，原告逾期迄未繳納系爭房屋價金，則依系爭 契約之約定，原告未於通知期限內繳納系爭房屋價金，即 屬給付遲延。 3.承前，原告未依約繳納前開應付之系爭房屋價金，再經被 告於106 年1 月13日以臺中大隆路郵局54、56號存證信函 ，依系爭契約第8 條及第25條之約定向原告為解除契約之 意思表示並沒收房地總價款15% 之違約金，即沒收違約金 合計639 萬6,000 元，並經原告收受該存證信函（見本院 卷第15頁起訴狀之記載），則兩造所簽訂之系爭契約已因 被告為解除契約之意思表示而生合法解除之效力，洵屬明 確。 （三）若原告解除契約無理由，而被告已合法解除契約，被告應 返還之買賣價金數額為何？應否扣除被告抗辯原告違約而 得請求之違約金？扣除數額為何？ 1.查兩造間之系爭契約業經被告合法解除，且被告並無違約 情事，原告主張依系爭契約第5 條第3 項解除契約，即非 有據，已如前述。是被告依系爭契約第25條第3 項約定， 沒收依房地總價款15% 計算之金額作為違約金，尚非無據 。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第252 條定有明文。本院審酌原告業已繳納系爭房屋 價款至104 年12月21日合計936 萬元，嗣因未依約繳款， 經被告於106 年1 月13日解除系爭契約，而系爭房屋均已 完工並於107 年3 月31日完成建物所有權第一次登記，被 告因原告前揭違約所受之損害應屬有限，倘依系爭契約第 25條第3 項約定沒收房地總價款15% 計算之金額，尚屬過 高，應認本件違約金以系爭G17 、G20 房屋買賣總價金合 計4,264 萬元之5%即213 萬2,000 元為適當（計算式：42 ,640,000×5%＝2,132,000 ）。 2.從而，被告自解除系爭契約後，就原告所給付之系爭房屋 價金936 萬元，得扣除系爭房地總價款5%即213 萬2,000 元作為違約金，亦即原告所給付之買賣價金扣除違約金後 ，尚餘價金722 萬8,000 元（計算式：9,360,000 －2,13 2,000 ＝7,228,000 ）。又兩造就系爭契約解除時起，互 負回復原狀之義務，而被告前已返還原告138 萬8,000 元 、157 萬6,000 元，有被告寄發之臺中大隆路郵局54、56 號存證信函可證（見本院卷第78、80頁），則原告尚可請 求被告返還之金額為426 萬4,000 元（計算式：7,228,00 0 －1,388,000 －1,576,000 ＝4,264,000 ），逾此數額 之請求，則屬無據。 3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項及第203 條分別定有明文。查原告聲明請求自調解狀繕本送達被告 之翌日起算遲延利息，而原告係於108 年11月6 日具狀向 本院聲請調解，並自行將繕本送達被告（見中司調卷第13 頁），惟原告並未提出送達回證，卷內亦無相關送達被告 收受調解狀繕本之證明，茲因被告於108 年12月31日到庭 進行調解，應認被告至遲於該調解期日前已受收受送達而 知悉原告請求內容，則被告之遲延給付責任應自109 年1 月1 日起算。準此，原告請求被告返還426 萬4,000 元， 及自109 年1 月1 日起，按年息5%計算之利息，即屬有據 。 五、綜上所述，原告依民法第259 條規定，請求被告給付426 萬 4,000 元，及自109 年1 月1 日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由 ，應予駁回。又被告雖聲明如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行，然本件原告未聲明願供擔保請求宣告假執行 ，則被告上開聲明即無予准許之必要，附此敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 8 月 13 日 民事第一庭 法 官 廖欣儀 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 8 月 13 日 書記官 顏嘉宏