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臺灣臺中地方法院民事判決　109年度重訴字第333號 原　　　告　全富混凝土工業股份有限公司 法定代理人　劉弟科 訴訟代理人　賈俊益律師 被　　　告　蕭樹火 　　　　　　洪玉珠 上一被告 訴訟代理人　林春榮律師 上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國110年3月 3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 本件被告蕭樹火（下僅稱蕭樹火）經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依 原告全富混凝土工業股份有限公司（下僅稱原告公司）之聲 請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分： 一、原告公司方面： ㈠、原告公司前於民國78年間與蕭樹火就如附表編號1至4所示土 地（下合稱系爭土地）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約 ），租賃期間自78年10月1日起至83年9月30日止，並經蕭樹 火出具同意書同意原告公司在系爭土地興建混凝土廠房、水 池及預拌混凝土拌合機械設備，其後每5 年簽約一次，98年 所簽租約，租賃期間自98年10月1日至103年9月30止。 ㈡、詎蕭樹火於101年9月24日與被告洪玉珠（下僅稱洪玉珠）就 系爭土地簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於101 年 12月3日移轉登記完畢，然蕭樹火於買賣前未依土地法第104 條第1項、民法第426條之2第2項之規定，以書面通知原告公 司得依同樣條件優先購買系爭土地，蕭樹火、洪玉珠所為之 買賣契約及物權行為均不得對抗原告公司；又原告公司已於 109年5月11日寄發存證信函予蕭樹火表達願意優先承買之意 ，爰依土地法第104條第2項規定，撤銷蕭樹火、洪玉珠間就 系爭土地之債權行為及物權行為，並請求塗銷蕭樹火、洪玉 珠間就系爭土地所為所有權移轉登記，及蕭樹火應將系爭土 地移轉登記予原告公司。 ㈢、對被告抗辯所為之陳述： ⒈民法第426條之2所指之建築物及土地法第104 條所指房屋之 基地，當包括供營業、工作或住宅使用，而達一定經濟上目 的，不易移動其所在之建物而言，原告公司向蕭樹火租用之 土地，其上建造之預拌混凝土廠、辦公室、控制室、水泥槽 、飛灰槽、骨材庫、水計量桶、攪拌設備等建築物，均有頂 蓋、樑柱或牆壁，均屬建築物，蕭樹火出租土地時即明知原 告公司係為設置預拌混凝場，並無未經同意搭建建物情事， 原告公司自有優先承買權。 ⒉蕭樹火於出售土地與洪玉珠時，未以書面通知原告公司，也 未告知買賣條件，原告公司法定代理人劉弟科（下僅稱劉弟 科）並非從事土地買賣業務之人，不知優先承買之權，係因 原有租期於108年9月30日屆滿後，洪玉珠藉故調漲租金，原 告公司方知依法可主張優先承買權，是原告公司並無違反誠 信原則。 ㈣、聲明：⒈被告應將系爭土地，於101年12月3日經臺中市雅潭 地政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復 為蕭樹火所有。⒉蕭樹火應按其與洪玉珠於101年9月24日所 訂定之土地買賣契約之同一條件，就前項土地與原告公司訂 立書面買賣契約；並於原告公司給付價金同時，將上開土地 所有權移轉登記予原告公司。 二、被告方面： ㈠、蕭樹火未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述供本院參酌。 ㈡、洪玉珠部分： ⒈租地建屋方有民法第426條之2及土地法第104 條規定適用， 依原告公司及蕭樹火於系爭租約之記載，第1條明定甲方（ 即蕭樹火）將其所有系爭土地，以面積594 坪計算出租與乙 方（即原告公司）為預拌廠使用，第6 條更明定非經甲方同 意不得搭建任何建物，足證原告公司訂定該租賃契約之目的 ，僅在作為預拌場使用，而不在建築房屋，至土地法所稱之 房屋，應僅以供個人或公眾使用之構造物，而非等同於建築 物，民法第426條之2亦應作相同解釋，故而原告公司主張其 屬租地建屋契約等語，顯屬無據。 ⒉原告公司提出之建造執照，僅有第一層之露天廠房及辦公室 ，而使用執照，則有第一層之露天廠房及辦公室計648.26平 方公尺、第二層辦公室190.08平方公尺，二者已有未合，且 其基地包括附表編號1所示土地○○○區○○○段○○○○ ○號 土地（重測後○○○區○○段○○○○號，下稱107地號土地） ，其中107 地號土地係劉弟科與其子楊沛峰共有，而標記「 廠房」二字之二層樓辦公室，係位在107 地號土地上，非坐 落於系爭土地上，至露天廠房即水泥桶槽、飛灰桶、爐石桶 、攪拌設備、輸送帶等，均非民法第426條之2及土地法104 條第1項所稱之房屋，原告公司自不得享有優先購買權。 ⒊又系爭買賣契約簽立時，原告公司之法定代理人劉弟科亦在 場目睹買賣價金議定及簽約，而蕭樹火於101年12月3日將系 爭土地以買賣為原因移轉與洪玉珠後，劉弟科與楊沛峰亦於 103年10月24日將其共有之107地號、臺中市○○區○○段○○ ○○號土地（下稱292號土地）以買賣為原因移轉予洪玉珠， 上開二筆土地完成所有權移轉登記前，原告公司已於103年9 月29日就系爭土地與洪玉珠訂立土地租賃契約書，租期自10 3年10月1日至108年9月30日止。故縱令原告公司依法享有優 先購買權，劉弟科既已知悉系爭土地買賣條件，且劉弟科、 楊沛峰與洪玉珠就107地號、292地號土地訂立買賣契約、原 告公司與洪玉珠就系爭土地、107地號、292地號土地訂立土 地租賃契約書，均足使被告相信原告公司不行使優先購買權 ，原告公司竟在上開租約到期後，違約拒將承租土地返還洪 玉珠，嗣於洪玉珠對原告公司訴請拆除地上物並請求返還土 地後，始主張其有此優先購買權，顯有違誠信原則。 ⒋聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷第433頁）： ㈠、系爭土地原為蕭樹火所有，並出租予原告公司，租賃契約書 如原證1（見本院卷第25-37頁）。 ㈡、蕭樹火於101年9月24日與洪玉珠訂立買賣契約，將系爭土地 出售予洪玉珠，並於101年12月3日移轉登記完畢，買賣契約 書如被證7（見本院卷第279-283頁）。 ㈢、蕭樹火未曾以書面通知原告公司上開第二項買賣之事。 ㈣、洪玉珠與劉弟科及其子於103年9月29日就107地號土地、292 地號土地成立買賣契約，契約書如被證11所示。 ㈤、對原證2建造執照、原證3使用執照形式上真正不爭執。 ㈥、自101 年10月起，原告公司交付系爭土地之租金給洪玉珠， 租金支票如原證20所示票號：0000000 號支票（見本院卷第 383頁）。 ㈦、對於本院109 年度重訴字第43號判決附圖一、二無意見（見 本院卷第365、367頁）。 四、得心證之理由： ㈠、原告公司主張其對系爭土地具優先承買權，得依土地法第10 4條、民法第426條之2 規定，請求塗銷系爭土地所有權移轉 登記，及依系爭土地出售洪玉珠時之相同條件向蕭樹火價購 系爭土地等情，為洪玉珠所否認，故而本件爭點應為：⒈系 爭土地是否屬土地法第104 條、民法第426條之2規定之基地 ，而蕭樹火出售系爭土地時 原告公司具優先承買權?⒉原告 之請求是否有理由? ㈡、系爭土地屬土地法第104 條、民法第426條之2規定之基地， 故而系爭土地出售時，原告公司有優先購買權： ⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 定有明文。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人 有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有 人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1 項亦有 明文。上述條文之立法意旨，均在使基地與基地上之房屋合 歸一人所有，以盡經濟上之效用，促進物之利用並減少糾紛 （最高法院65年台上字第530號判決要旨、民法第426條之2 立法理由參照）。又土地法第104條第1項所定基地出賣時， 承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房 屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台 上字第1243號裁判要旨參照）。違章建築者，雖不能向地政 機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受 領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以 其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房 屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基 地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104 條之適 用。依前揭說明，土地法第104 條、民法第426條之2規定之 目的在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之 效用，且縱係違章建築，亦有土地法第104 條適用，則承租 人苟以建築房屋為目的而承租土地，並於該承租之土地上興 建房屋，該承租之土地，即屬上述條文所稱之基地。 ⒉依原告公司及蕭樹火所訂立之土地租賃契約書第1 條「甲方 （即蕭樹火）將其所有…出租與乙方（即原告）為預拌場使 用而乙方承租之」所示，載明其租賃系爭土地係作為預拌場 使用，第6 條則約定「本租賃土地非經甲方（即蕭樹火）同 意不得搭建任何建物」，嗣蕭樹火配合原告公司之需出具土 地使用權同意書，供原告公司申請二層鋼架造建築物（包括 露天廠房、辦公室）之建造執照之情，有土地租賃契約書、 建造執照、土地使用權同意書在卷足憑（見本院卷第25-37 、39、263 頁），可認蕭樹火與原告公司簽約當時，對於原 告公司承租系爭土地用以興建廠房及混凝土預拌場設備確實 有所認識，自屬基地租約，揆諸前開說明，原告公司主張系 爭土地為民法第426條之2、土地法第104 條所稱基地，應屬 可採。 ⒊洪玉珠雖以土地法第104 條、民法426條之2規定之基地，應 僅指得為建築房屋使用，不包括原告公司所興建之廠房等設 備，即使廠房也是位在107 地號，非在系爭土地上，其餘水 泥桶、攪拌設備及輸送帶等，則非前述條文所稱之房屋，縱 使位在105地號，亦無優先購買權等語。惟查，民法第426條 之2、土地法第104條在使基地與基地上之房屋合歸一人所有 ，以盡經濟上之效用，並無限定僅以個人或公眾使用之構造 物方得適用，亦不以是否依建築法領得建築執照為標準，而 應以建築程度是否達足避風雨，具有經濟上使用目的，不易 移動其所在之物而言，亦不以住宅為限，鐵皮屋廠房亦足當 之，苟以搭建廠房為目的而租用基地，即應享有優先購買權 ；又依台中市政府都市發展局函送之79建都營使字第4075號 使用執照卷宗所附地籍配置圖、一樓平面圖以觀，原告公司 申請建造執照時辦公室位置坐落59-9地號（重測後107 地號 ），惟辦公室面積198.37平方公尺、樓梯面積20.22 平方公 尺，已逾59-9地號面積198 平方公尺，可知辦公室亦坐落59 地號（重測後105地號），且另案拆屋還地事件（109年度重 訴字第43號）經雅潭地政事務所測量結果，59地號（重測後 105 地號）上辦公室使用面積亦達167.77平方公尺（見本院 卷第265 頁），洪玉珠亦自承蕭樹火之子蕭源承經營之工廠 即在原告公司停車場旁，該工廠且為洪玉珠主張買受系爭土 地之簽約所在（見本院卷第270 頁），蕭樹火豈有不知原告 公司增建辦公室之可能，是該辦公室雖未合法申請建築執照 ，既仍在系爭租賃契約承租土地範圍內，無礙其為建築物之 性質，是以洪玉珠所辯尚無可採。 ㈢、原告公司之請求為無理由： ⒈依土地法第104 條第2項、民法第426條之2第2項規定，租地 建屋之出租人於出售出租之土地時，應將出賣條件以書面通 知承租人優先承買，否則其出賣之效力不得對抗承租人。又 權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條亦有明文。再土地法第104 條之立法意旨，在於使土地與 其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性， 杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利 ，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人 並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使， 不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其 行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨 相符，自與誠信原則有違（最高法院100 年台上字第2019號 民事判決參照）。 ⒉查蕭樹火於101年9月24日與洪玉珠訂立系爭買賣契約，將系 爭土地出售洪玉珠，並於101年12月3日移轉登記完畢，又蕭 樹火未曾以書面通知原告公司上開買賣之事等情，為兩造所 不爭執。惟依證人洪其財證述：蕭樹火與洪玉珠間買賣土地 之契約係伊所擬，簽約時直接帶到現場，蕭樹火之子蕭源承 先介紹伊與在場之人認識，洪玉珠由其配偶代理與蕭樹火簽 約，劉弟科也在場，另有2 位仲介，當場伊有詢問買賣雙方 確認買賣標的、價金及付款方式後填載於契約，並朗讀給買 賣雙方聽，確認無誤後始簽約，買賣雙方都有告知土地有出 租，伊有告知買方買賣不破租賃，洪玉珠有詢問劉弟科何以 不買，劉弟科表示錢不夠沒辦法買，契約中有約定租金自10 月1 日開始由買方收取，後來買方與原告公司有更換租約等 語（見本院卷第331-339頁）；證人林怡君證述：101 年9月 24日簽約時伊在場，伊詢問蕭樹火的兒子後，始知全富水泥 廠老闆劉弟科也在場，伊與郭明輝分別是買、賣方的朋友等 語（見本院卷第424-427頁），證人郭明輝證述：101 年9月 24日下午伊有至蕭源承工廠兼住家，伊到場時，全富公司老 闆及蕭樹火在場談話（當庭指認劉弟科為全富公司老闆）， 簽約當天有議價，伊有從中協助等語（見本院卷第428-431 頁），互核上開證人所言，可證原告公司之法定代理人劉弟 科於101年9月24日蕭樹火、洪玉珠買賣系爭土地時見聞買賣 契約之簽立，對於買賣標的、價金自無不知之理；又原告公 司自承其在101 年10月已交付支票供支付系爭土地租金，其 中101 年10月之支票有更換而重新簽發以洪玉珠為受款人， 102年1月之支票由蕭樹火拿來更改受款人為洪玉珠，102年4 月、7 月之支票則應洪玉珠要求重新簽發等語（見本院卷第 372頁），並有原告公司提出之支票影本4件可佐（見本院卷 第381-387 頁），益證原告公司對於系爭土地出售之事知之 甚詳，且足以明瞭蕭樹火與洪玉珠買賣土地之內容。此外， 原告之法定代理人劉弟科及其子楊沛峰嗣於103年9月29日就 其等所有之107地號、292地號土地與洪玉珠簽立買賣契約， 有買賣契約書可佐（見本院卷第319-327頁），亦即自101年 起迄至103 年間，原告公司非僅知悉其所有辦公室、廠房及 設備所坐落之土地均係洪玉珠所有，且對於洪玉珠取得原告 公司租賃之系爭土地所有權一情並無任何反對表示。 ⒊據上，原告公司之法定代理人於101年9月24日已知蕭樹火出 售系爭土地之事，則原告縱因系爭租賃關係對系爭土地得主 張優先購買權，然其遲至109年5月11日始以存證信函主張行 使優先購買權，在此之前，未曾對蕭樹火為任何權利主張， 且依其按期給付系爭土地租金予洪玉珠之情，足徵其行為已 使蕭樹火信任其不再行使系爭優先購買權。故而蕭樹火雖未 曾依民法第426條之2規定以書面通知原告公司得行使優先購 買權，然原告公司既知蕭樹火、洪玉珠間出售系爭土地之事 實，在長達7 年以上期間均未主張其權利，及至洪玉珠不願 出租系爭土地時，始於109年5月11日為優先購買權之主張， 是以本院綜合上情，認原告公司之行使優先購買權悖於法之 安定性，有礙交易安全，與法律規定優先購買權行使之立法 意旨有違，自屬違反誠信原則。從而，原告公司主張其得行 使優先購買權，難認可採。 五、綜上所述，本件原告公司就系爭土地雖有優先購買權存在， 惟其於101年9月24日已知蕭樹火出售系爭土地之買賣條件， 仍自101年9月24日迄109年5月10日間未予行使，其於109年5 月11日始為優先購買權之行使，有違誠信原則，自無法准許 ，其請求為無理由，應予駁回。 六、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認 均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 3 月 31 日 民事第五庭 法 官 李蓓 以上正本係照原本製作。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 4 月 1 日 書記官 陳采瑜 附表： ┌──┬───────┬──────┬──────┬────┐ │編號│重測前地號 │重測後地號 │ 面積 │權利範圍│ │ │ │ │（平方公尺）│ │ ├──┼───────┼──────┼──────┼────┤ │ 1 │臺中縣潭子鄉頭│臺中市潭子區│1722.60 │全部 │ │ │家厝段59地號 │中山段105地 │ │ │ │ │ │號 │ │ │ ├──┼───────┼──────┼──────┼────┤ │ 2 │臺中縣潭子鄉頭│臺中市潭子區│ 70.29 │全部 │ │ │家厝段59-8地號│中山段106地 │ │ │ │ │ │號 │ │ │ ├──┼───────┼──────┼──────┼────┤ │ 3 │臺中縣潭子鄉瓦│臺中市潭子區│ 58.92 │全部 │ │ │瑤子段276-1地 │僑忠段293地 │ │ │ │ │號 │號 │ │ │ ├──┼───────┼──────┼──────┼────┤ │ 4 │臺中縣潭子鄉瓦│臺中市潭子區│ 104.51 │全部 │ │ │瑤子段276 地號│僑忠段294地 │ │ │ │ │ │號 │ │ │ └──┴───────┴──────┴──────┴────┘