臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第43號
原 告 洪玉珠
訴訟
代理人 林春榮
律師
被 告 全富混凝土工業股份有限公司
法定代理人 劉弟科
訴訟代理人 賈俊益律師
複代理人 曾玲玲律師
劉孜育
上列
當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國109年10月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土○○○區
○○段105、106、107地號土地上，如附圖一編號A（面積
167.77平方公尺、186.57平方公尺）、B1（面積339.49平方
公尺）、B2（面積118.28平方公尺）、B3（面積9.2平方公
尺）、B4（面積158.02平方公尺、1.77平方公尺）、C（面
積14.03平方公尺）及如附圖二編號A2（面積4.4平方公尺）
、A3（面積4.86平方公尺）所示之
地上物拆除，並將臺中市
○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土○○○區○○段105、
106、107地號土地返還原告。
二、被告應自民國108年10月1日起至返還第一項土地之日止，
按
月於每月之月底給付原告新臺幣16萬元，及前3個月部分自
民國109年1月22日起，其餘部分均自隔月1日起，均至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴
駁回。
四、
訴訟費用由被告負擔。
五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣2495萬元為被告供
擔
保後，得
假執行；但被告如以新臺幣7484萬9309元為原告
預
供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。
本件原告
起訴時，就下述聲明第一項依租賃之
法律關係請求，就下述
聲明第二項依
債務不履行之
法律關係請求，
嗣分別追加依
民
法第767條第1項、第179條規定請求（見本院卷第143、201
頁），核其請求之基礎事實同一，應予准許。另原告就按月
給付之
遲延利息部分，從原請求均自隔月1日起計利息，變
更為請求前3個月（民國108年10月1日至108年12月31日）自
起訴狀繕本送達
翌日起算，其餘均自隔月1日起算之利息（
見本院卷第137頁），
核屬減縮應受判決事項之聲明，亦應
准許。
二、按訴訟全部或一部之
裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為
據者，法院得在他訴訟終結前以
裁定停止訴訟程序，固為民
事訴訟法第182條第1項所明定。
惟所謂訴訟全部或一部之裁
判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法
律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。且有無停止
之必要，法院有自由裁量之權，並
非一經當事人聲請，即應
裁定停止訴訟程序（最高法院101年度台抗字第224號、84年
度台抗字第658號裁定意旨
參照）。被告主張原告向訴外人
蕭樹火購買下述A土地時，蕭樹火未通知被告行使優先購買
權，被告已提起塗銷
所有權移轉登記訴訟，現於本院以109
年度重訴字第333號事件（下稱另案訴訟）審理中，
爰依
上
開規定，聲請在另案訴訟終結前，裁定停止本件訴訟程序等
語。惟
兩造均不爭執原告現為登記之
土地所有權人，且原告
之
請求權基礎為兩造間租賃之法律關係，縱被告於另案訴訟
獲勝訴判決，亦不當然影響本件判決結果，即無停止本件訴
訟程序之必要，被告上開聲請不予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號○○區○○
段第105、106、107地號土地（以下就105、106、293、294
地號土地合稱A土地，就107、292地號土地合稱B土地）為原
告所有。兩造於103年9月29日簽立土地
租賃契約（下稱
系爭
租約），原告將A、B土地出租被告，約定租賃
期間自103年
10月1日起至108年9月30日止，租金每月新臺幣（下同）16
萬元。是兩造間之系爭租約已屆期，原告雖曾於108年8月26
日至被告處討論續約事宜，惟兩造就租金金額未達成共識，
而租金屬契約必要之點，既未達成共識即未達成續租
合意。
(二)原告曾於108年9月30日以
存證信函，通知被告租賃期間至
108年9月30日止，租賃期滿原告不再續租，為使被告能有足
夠時間搬遷，將租賃期限延至108年12月30日，請被告搬遷
並於租期屆滿時按時交還租賃標的，惟被告未同意，故兩造
間之系爭租約並未延展，仍於108年9月30日屆期。被告收受
上開存證信函後，於108年9月30日以存證信函檢附發票人為
被告、票面金額各為59萬4000元、
發票日分別為108年10月1
日、109年1月1日、109年4月1日、109年7月1日之4張支票予
原告，用以支付A、B土地108年10月1日起至109年9月30日止
，按系爭租約所訂租金加計20%之租金。惟兩造未就續約租
金達成以原租金加計20%之合意，並未續約，故原告收受上
開被告存證信函後，即於108年11月1日以存證信函退還上開
4張支票予被告。另原告於103年9月23日向被告之法定代理
人劉弟科及訴外人楊沛峰購買B土地時，並未約定原告負有
出租A、B土地予被告之義務。
(三)兩造間之系爭租約既至108年9月30日因屆期而租賃關係消滅
，被告
迄今未拆除地上物並返還A、B土地，即自108年9月30
日之翌日起負遲延責任，被告並因而受有相當於租金之
不當
得利。而依訴外人即原告之子洪聖涵與訴外人黃永章就鄰地
僑忠段291地號、中山段102-1、108、108-1、109地號土地
所訂租約第3條第1項、第9條第7項之約定，上開土地自108
年6月1日起之租金調整為每月14萬6220元，此係以948.98平
方公尺計算，故每平方公尺每月租金為154.08元。黃永章表
示欲以此租金向原告承租A、B土地，故原告自108年10月1日
起就A、B土地每平方公尺所可獲得之利益為154.08元，A、B
土地共計2176.59平方公尺，原告每月可獲得預期利益為33
萬5369元。
(四)爰依租賃之法律關係、民法第767條第1項之規定，擇一請求
被告將A、B土地上之地上物拆除，並將A、B土地返還原告；
另依民法第179條規定、債務不履行
損害賠償之法律關係，
擇一請求被告應按月給付原告33萬5369元等語。
並聲明：
1.如主文第1項所示。
2.被告應自108年10月1日起至返還土地之日止，按月於每月之
月底給付原告33萬5369元，及前3個月部分（即108年10月1
日至108年12月31日）自起訴狀繕本送達翌日起，其餘部分
均自隔月1日起，按週年利率5%計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告前向A土地之前所有權人蕭樹火承租A土地，嗣蕭樹火於
101年12月3日以買賣為原因，將A土地辦理
所有權移轉登記
予原告，原告並承受前開租約，繼續出租A土地予被告；B土
地原為被告之法定代理人劉弟科所有，並登記在訴外人即劉
弟科次子楊沛峰名下，原告欲購買B土地，並承諾會將A、B
土地繼續出租給被告使用，要租多久就租多久，劉弟科、楊
沛峰方與原告於103年9月23日就B土地訂立
不動產買賣契約
書，並於103年10月24日將B土地所有權移轉登記予原告，故
兩造就A、B土地定有不定期租賃契約。原告與被告簽立系爭
租約，約定租賃期間自103年10月1日起至108年9月30日止，
真意為每5年檢討租金1次。且兩造於108年8、9月間已達展
延租約之共識，租金按照原租金調高20%計算，事後原告卻
額外要求被告放棄向國有財產屬承租相鄰土地即中山段102
地號土地之租賃權、轉讓被告於系爭土地上建築物之所有權
、並要求按照鄰地行情調高租金為每月約33萬元，被告實難
同意，原告突於108年9月30日違反兩造間展延契約之合意，
逕以存證信函表示A土地不再續約，要求返還A土地，原告請
求返還A、B土地均無理由。且上開存證信函中，原告未表示
不再續租B土地，兩造間就B土地成立不定期租賃，原告要求
返還B土地無理由。
(二)原告向蕭樹火購買A土地時，蕭樹火未通知被告行使優先承
買權，原告非A土地之實際所有人，被告已提起另案訴訟。
另被告承租A、B土地為空地租賃，被告在A、B土地上搭蓋混
凝土機器設備、挖掘地下水井，並興建辦公室，辦公室竣工
日期為79年12月1日，並領有使用執照，原告於101年12月3
日因買賣取得A土地所有權、於103年10月24日因買賣取得B
土地所有權，均知悉A、B土地上有建物，而有土地法之
適用
。
(三)被告並非
無權占有A、B土地，且原告請求被告應按月給付33
萬5369元之不當得利或損害賠償，數額過高，應按原租金計
算等語，資為
抗辯。
(四)並聲明：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，
願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第336至338、394頁）：
(一)臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土○○○區○○段
105、106、107地號土地（即A、B土地），現登記為原告所
有。
(二)被告約於30年前，向A土地之前所有權人蕭樹火及B土地之前
所有權人廖繼銘承租A、B土地，為空地租賃，被告在A、B土
地上搭蓋混凝土機器設備、挖掘地下水井，並興建辦公室，
部分辦公室竣工日期為79年12月1日，並領有使用執照。嗣
蕭樹火於101年12月3日以買賣為原因，將A土地辦理所有權
移轉登記予原告。另被告之法定代理人劉弟科前曾取得B土
地所有權，並登記在劉弟科及其次子楊沛峰名下，原告與劉
弟科、楊沛峰於103年9月23日就B土地訂有不動產買賣契約
書，原告於103年10月24日因買賣取得B土地所有權。
(三)兩造於103年9月29日訂有如本院卷第39至41頁所示之土地租
賃契約（即系爭租約），原告將A、B土地出租被告，約定租
賃期間自103年10月1日起至108年9月30日止，租金每月16萬
元，租金每3個月給付1次、每期1日給付。
(四)原告之子洪聖涵與黃永章於107年8月10日訂立租賃契約，洪
聖涵將僑忠段291地號、中山段102-1、108、108-1、109地
號等5筆土地（面積共計948.98平方公尺）出租予黃永章，
約定租賃期間自107年8月11日起至117年11月31日止，租金
每月13萬6220元，該契約第9條特約事項原記載「(七)鄰地
甲方所有出租予全富混凝土公司之土地（即系爭土地），於
全富公司租賃到期時，乙方有依同一價格及條件優先承租之
權，雙方就本條土地訂約時，
本約之租金調整方式雙方一併
討論。」，嗣於108年5月31刪除上開(七)部分，並增加「(
七)租金自108年6月份起，增加新臺幣1萬元」及「(八)租金
每3年調整1次，1次以調漲月租金10%為準」。
(五)原告於108年9月30日以臺中逢甲郵局存證號碼432號存證信
函，通知被告A土地（未列載B土地）租賃期間至108年9月30
日止，租賃期滿原告不再續租，為使被告能有足夠時間搬遷
，將租賃期限延至108年12月30日，請被告搬遷並於租期屆
滿時按時交還租賃標的。
(六)被告收受上開原告存證信函後，於108年9月30日以潭子郵局
存證號碼1012號存證信函，檢附發票人為被告、票面金額各
為59萬4000元、發票日分別為108年10月1日、109年1月1日
、109年4月1日、109年7月1日之4張支票予原告，用以支付
系爭土地108年10月1日起至109年9月30日止，按系爭租約所
訂租金加計20%之租金。
(七)原告於收受上開被告存證信函後，於108年11月1日以臺中逢
甲郵局存證號碼487號存證信函，請被告依系爭租約所定之
租金額於108年11月15日前支付108年10月1日起至108年12月
30日止之租金；並再次通知租約延至108年12月30日，到期
不再續租；並一併退還上開4張支票予被告。
(八)被告對原告及前地主蕭樹火提起塗銷所有權移轉登記等另案
訴訟，理由為其等買賣A土地時，未通知被告優先承買，現
於本院以109年度重訴字第333號事件審理中。
(九)對
他造所提證據
形式真正不爭執。
四、得
心證之理由：
本件兩造爭執之點，應在於：(一)原告依租賃之法律關係、
民法第767條第1項規定，擇一請求被告拆除地上物並返還A
、B土地，有無理由？兩造於108年8、9月間有無達成續租合
意？被告之法定代理人劉弟科出售B土地予原告時，兩造有
無達成將A、B土地出租被告之不定期租賃契約？(二)原告依
民法第179條規定、債務不履行損害賠償之法律關係，擇一
請求被告按月給付33萬5369元相當於租金之不當得利或損害
賠償，有無理由？
(一)關於原告請求拆除地上物並返還A、B土地部分：
1.按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得收回。
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物。土地法第103條第1款及
民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。
經查，兩
造於103年9月29日簽訂系爭租約，原告將A、B土地出租被告
，兩造並於系爭租約第2條約定：租賃期間自103年10月1日
起至108年9月30日止；第10條約定：被告違背本契約，經原
告終止租約或租期屆滿時，被告應無條件將租賃土地全部交
還原告收回；第11條約定：經原告同意搭建之搭建物，於租
賃期滿交還土地同時被告應將搭建物拆除，有土地租賃契約
書附卷
可稽（見本院卷第39至41頁）。是依系爭租約第2條
約定，兩造間之系爭租約已於108年9月30日租期屆滿，租賃
關係因而消滅。而被告在A、B土地上，搭建有如附圖一編號
A（面積167.77平方公尺、186.57平方公尺）所示之辦公室
，編號B1（面積339.49平方公尺）、B2（面積118.28平方公
尺）、B3（面積9.2平方公尺）、B4（面積158.02平方公尺
、1.77平方公尺）所示之預拌混凝土設備，編號C（面積
14.03平方公尺）所示之鐵皮倉庫，及如附圖二編號A2（面
積4.4平方公尺）、編號A3（面積4.86平方公尺）所示之圍
牆
等情，為兩造所不爭執，並有
勘驗筆錄及照片在卷
可佐（
見本院卷第245至299頁）。依上開規定及系爭租約第10、11
條約定，被告於系爭租約108年9月30日租期屆滿後，即應將
上開搭建之地上物拆除，並將租賃物A、B土地返還原告。
2.被告雖抗辯：兩造於108年8、9月間已達成以調高租金20%之
金額續租之合意
云云，惟為原告所否認，被告亦未提出書面
契約或相關對話資料為證，已難遽信。且查，依原告所提其
與被告之法定代理人劉弟科間之Line對話紀錄，原告於108
年8月25日向劉弟科表示：「我們明天9時30分到貴公司跟你
聊有關繼續租賃內容，時間可以嗎」，劉弟科回覆：「ok」
後，劉弟科
旋於108年8月27日向原告表示：「目前租金1年
196萬元要漲到475萬元，強人所難」、「我年紀已大，做人
較謙卑…早上已電請洪代書協助，再見」，嗣原告於108年9
月14日向劉弟科表示：「有關土地租賃的事我會請洪代書代
表轉達」，劉弟科則覆以：「久未定案，睡不好，對健康不
佳，應可單純化，共勉之」，原告後回覆劉弟科：「不好意
思，因為前些日子去日本，經過家庭討論，我兒子說要自己
創業，所以土地要自己用了，抱歉」，劉弟科回覆：「關於
下一個年度的租金，您跟我，洪代書跟我，都討論多次。本
人對您要提高租金雖感訝異，也體諒您的苦衷…，本人現願
退讓，提出依以往租金調漲20%之方案」，原告回以：「請
體諒我們的立場，我們已全權請洪代書轉達我們的意思」，
劉弟科則表示：「有關租賃事，好話說盡，也託祥福兄說項
，仍得不到您的關照，請體讓我公司立場，自即日起已全權
請宏維律師事務所與妳協商租賃事宜」（見本院卷第161至
181頁），足見原告就被告所提調高20%租金之續約方案，並
未同意，是兩造就A、B土地續租之租金金額，既從未達成合
意，而租金屬租賃契約必要之點，自
難認兩造已達成續租合
意。再依證人即代書洪其財於109年5月18日證述：兩造間之
系爭租約於108年9月30日租期屆滿前，我有居中協調續約事
宜，我都是陪原告去被告那裡；我於108年8月25日或26日有
陪同原告去跟被告之法定代理人商談租約事宜，當時有原告
夫婦，我跟我太太，還有被告之法定代理人，被告法定代理
人的太太雖在場，但是辦公桌有距離，沒有在旁邊，當時被
告之法定代理人沒有提租金，原告有提租金，原告提議1年
475萬元，被告沒有同意，（後改稱）被告沒有說同意或不
同意；108年9月我都是在Line跟被告之法定代理人談租約，
在108年9月23日Line有提到租金調高部分希望可協商，我有
跟原告說，但是原告沒有同意，在協調過程中，都沒有得到
兩造明確的續租答應；原告或其配偶沒有同意依原租約租金
調高20%與被告續約等語（見本院卷第202至205頁），並有
證人洪其財所提之其與被告之法定代理人劉弟科間之Line對
話資料附卷
可參（見本院卷第223至231頁），
益徵兩造就續
租之租金金額有所分歧，並無共識，而未達成續租合意。從
而，被告主張兩造於108年8、9月間已達成續租合意
一節，
並不可採。
3.被告雖又抗辯：原告於103年間向被告之法定代理人劉弟科
購買B土地時，表示願將A、B土地繼續出租被告，要租多久
就租多久，而成立不定期限之租賃契約云云，惟為原告所否
認。經查，觀之原告與劉弟科、楊沛峰間就B土地所訂之103
年9月23日買賣契約書（見本院卷第123至127頁），均未見
有何原告願將A、B土地出租被告至被告不租為止之記載，是
被告上開抗辯已難遽信。且設若兩造間於103年間就A、B土
地有成立不定期租賃契約，又豈會於103年9月29日另行書立
系爭租約，並載明租賃期間自103年10月1日起至108年9月30
日止計5年，而成立定期租約？且被告又何需於系爭租約租
期屆滿前後之108年8、9月間，與原告商議租金數額及續租
事宜？是被告上開抗辯，顯與客觀證據不符，難以採信。
4.基上，兩造間就A、B土地之租賃關係已於108年9月30日租期
屆滿而消滅，原告依租賃之法律關係，請求被告將A、B土地
上如附圖一編號A、B1、B2、B3、B4、C，及附圖二編號A2、
A3所示之地上物拆除，並將A、B土地返還原告，應屬有據。
原告請求既有理由，則原告就同一聲明另依民法第767條第1
項規定為請求，即
無庸審酌。
(二)關於原告請求按月給付部分：
1.按不動產物權經登記者，
推定登記權利人適法有此權利，民
法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立
法意旨，
乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正
權利人外，得對其他任何人主張之（最高法院102年度
台上
字第1577號判決意旨參照）。查原告現為A、B土地之登記所
有權人之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），被告
雖主張原告向蕭樹火買受A土地時，蕭樹火未通知被告行使
優先承買權，被告已對原告及蕭樹火提起另案訴訟，而否認
原告為A土地之實際所有權人云云，惟原告現既為A土地之登
記所有權人，且原告與被告就A土地並無前後手關係，
揆諸
前開說明，依法即推定其適法有此所有權，是原告為A、B土
地之所有權人，自有占有及使用收益A、B土地之權利。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念。又
債務人遲延者，
債權人得
請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以支付金錢為
標的者，
債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第
231條第1項、第233條第1項前段亦有明定。被告自108年9月
30日系爭租約租期屆滿後，即已失其合法占有A、B土地正當
權源，則被告仍繼續占有使用A、B土地，致原告無法就A、B
土地為使用收益，被告自獲有相當於租金之不當得利，並因
此致原告受有無法使用收益A、B土地之損害，原告自得本於
不當得利之法律關係，請求被告給付自系爭租約租期屆滿翌
日即108年10月1日起至返還A、B土地之日止相當於租金之不
當得利。又被告承租A、B土地之租金為每月16萬元，為兩造
所不爭執（見不爭執事項三），並有系爭租約第3條
可憑（
見本院卷第39頁），
堪認被告未返還而占有A、B土地所受之
利益、及原告因而所受之損害為每月16萬元。至於原告之子
洪聖涵與黃永章就鄰地約定之租金，乃該2人依其等需求而
約定，與本件A、B土地
無涉，是原告援引該租約之租金，主
張其就A、B土地可得利益為每月33萬5369元一節，並不可採
。
3.從而，原告依民法第179條規定之法律關係，請求被告自108
年10月1日起至返還A、B土地之日止，按月於每月月底給付
原告16萬元，應屬有據。原告雖另依
給付遲延債務不履行損
害賠償之法律關係為請求，惟原告因被告遲未返還A、B土地
所受之損害即為每月16萬元，已如上述，無從為更有利原告
之認定。另原告依民法第233條第1項規定，就按月給付前3
個月部分（即108年10月1日至108年12月31日）請求自起訴
狀繕本送達翌日即109年1月22日（見本院卷第75、77頁）起
，其餘部分均自隔月1日起，均按週年利率5%計算之法定遲
延利息，亦屬有據。原告
逾此範圍之請求，則屬無據。
五、
綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告將A、B土地上
如附圖一編號A、B1、B2、B3、B4、C，及附圖二編號A2、A3
所示之地上物拆除，並將A、B土地返還原告；及依民法第
179條規定及給付遲延債務不履行損害賠償之法律關係，請
求被告自108年10月1日起至返還A、B土地之日止，按月於每
月月底給付原告16萬元，並就前3個月部分（即108年10月1
日至108年12月31日）請求自109年1月22日起，其餘部分均
自隔月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲
延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由
，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核
原告勝部部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之
擔保金額
宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已
失所附麗，應
併予駁回。
七、本件事證
已臻明確，被告雖聲請通知證人楊秀鳳即被告法定
代理人劉弟科之配偶，以資證明兩造間有達成續約合意，且
楊秀鳳向原告及原告之配偶表示：「你不是說我辦公室土地
賣你，你要讓我們要租多久，就租多久嗎？」，原告及其配
偶未予反駁之事實，惟兩造就租金金額有所爭執而未達成續
約合意，已有卷內諸多證據
可證，且原告及其配偶未反駁楊
秀鳳上開言語一節，並無從反推原告即
肯認楊秀鳳所述之語
，自無調查必要。兩造其餘主張與攻擊
防禦方法及所提證據
，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，
併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 熊祥雲
法 官 劉育綾
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
書記官 黃詩涵