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                                    110年度訴字第1358號 

原      告  蔡宜明 

訴訟代理人  任淑琴 

            吳存富律師

            黃韋儒律師

被      告  劉正春 

訴訟代理人  吳紹貴律師

複代理人    陳嘉琳律師

上列當事人間減少價金事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

壹、程序方面：

    按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。本件原告起訴聲明請求被告應給付新臺幣（下同）70萬元及遲延利息，嗣於民國111年10月3日變更追加其請求如下述之聲明所載（見本院卷二第17-18頁），而其前後聲明均係基於原告於109年9月6日買受被告之門牌號碼臺中市○○區○○街000號建物（下稱系爭建物）及其基地（下合稱系爭不動產），因被告未告知系爭建物對外聯絡道路為私人道路，致日後通行須向第三人繳納通行費用，及建物地下室有鋼筋裸露之結構瑕疵，造成原告受有損害之事實，主要爭點亦具共通性，原告上開訴之追加，合於上述規定，合先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、原告前於109年9月6日向被告購買系爭不動產，買賣契約書（下稱系爭契約）第9條第4項約定「乙方保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用。」，惟被告隱瞞系爭建物對外聯通道路（即潭子區潭興段第314、316地號土地，下稱314、316地號土地）為他人所有之私人土地，原告若需通行，尚須繳納通行費用，系爭建物所在之社區管委會於同年12月26日舉辦第四次區權人會議時，該第三人於會議中表示須支付50萬元始願出售道路給原告，此費用為被告未告知瑕疵造成之損害，就此瑕疵，請求被告減少價金50萬元。

㈡、又原告另發現系爭建物地下室大樑邊與公設區域相連處，因年久失修有鋼筋裸露之結構瑕疵，致系爭建物牆壁多處龜裂，初步估計修繕費用約20萬元，爰以被告未告知上開通行及鋼筋裸露瑕疵為由，依民法第354、359條買賣瑕疵規定請求減少價金70萬元（即50萬元+20萬元=70萬元），或依同法第226、227條不完全給付規定請求損害賠償70萬元，或依同法第184條第1項前段規定，請求被告負侵權行為責任，給付70萬元損害賠償，由法院擇一為有利原告之判決。

㈢、減少價金計算方式：314、316地號土地110年土地公告現值為26,800元/平方公尺，面積分別為81.91平方公尺、121.05平方公尺，合計202.96平方公尺，該土地共有人之權利範圍均為3/72，可證通行該土地應有之權利範圍為為3/72，以此計算，每年通行該權利範圍之土地現值應為226,639元（計算式：26,800×202.96×3/72），再依土地法第97條第1項規定，314、316地號土地每年之租金為22,664元【計算式：226,639×10%，小數點以下四捨五入】，復類推適用國有非公用土地提供袋地通行作業要點第9點，可一次請求50年之租金，合計1,133,200元，原告僅就其中50萬元為請求。

㈣、備位聲明之請求權與前述請求之請求權相同，而其計算方式如下：

  1.備位聲明第1項部分：系爭建物為83年6月17日完工，耐用年數為60年，原告自109年11月12日取得系爭建物所有權至系爭建物耐用年數屆滿為止，尚可使用33年7月5日，為使系爭建物發揮效能及收益價值，有繼續支出通行費必要，每年原告須支付3,600元通行費，則33年7月5日須額外支出120,940元【計算式：3,600×(33+217/365)】，加上修繕鋼筋裸露費用20萬元，合計320,940元。

　2.依前所述，每年通行314、316地號土地權利範圍3/72之土地現值為226,639元，每年之租金為22,664元，則原告得請求被告支付每月通行費用1,889元（計算式：22,664元12=1,889，小數點以下四捨五入）。

㈤、並聲明：

　1.先位：被告應給付原告70萬元，及自110年度豐司調字第76號調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

  ⒉備位：⑴被告應給付原告320,940元，及自110年度豐司調字第76號調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應自110年度豐司調字第76號調解聲請狀送達翌日起至原告終止通行314、316地號土地之日止，按月給付原告1,889元。

二、被告方面：

㈠、314、316地號土地原係興建系爭建物之建商所有，後經拍賣由第三人拍定，被告居住期間，該第三人多次請求建物所在之社區買回土地，社區為免日後發生通行上問題，決議由住戶出資買受314、316地號土地，而由其中24戶共同買受成為共有人，但並未阻止其他住戶通行，故系爭不動產無通行問題，況被告已於簽約時向原告說明上情，並表示因被告並未買314、316地號土地之持分，買方買受後可能需繳納通行費，並在系爭現況說明書上標明該私有道路即為314、316地號土地，經兩造簽名確認，原告既已知悉通行問題，依民法第355條第1項規定，被告即無須負瑕疵擔保責任。再兩造與仲介復於系爭建物交屋前2日即109年12月8日，就通行問題進行協議，作成協議書，原告表示知悉，且會自行負責日後路權通行相關事宜，原告既於受領系爭建物前即知悉瑕疵，並仍為受領，依民法第356條第1、2項，即應視原告承認其所受領之物。

㈡、又兩造於簽立系爭契約前即約定以現況交屋，被告亦因而降低價金，且依系爭契約之「標的物現況說明書」（下稱系爭現況說明書），原告於締約時已知悉系爭建物存有漏水之問題，並在系爭契約第17條「特別約定事項」，約定由原告自行修繕漏水，免除被告就此之瑕疵擔保責任；系爭建物已由被告委託仲介人員於交屋前帶同原告至系爭建物檢視屋況，系爭建物鋼筋裸露係依通常檢查得以發現之瑕疵，原告對此未提出意見並通知被告，仍受領系爭建物，依民法第356條第1、2項，視為承認其所受領之物，被告亦無擔保責任。

㈢、兩造締約時，系爭通行問題及鋼筋裸露問題即已存在，縱認係屬瑕疵，既於契約成立時即已存在，係屬自始瑕疵，須被告因故意或過失未告知原告，致原告不知瑕疵而為購買，始有不完全給付可言，事實則不然，且上開情形業經記載於系爭契約，經原告簽名知悉；何況鋼筋裸露多源自長期漏水，系爭建物屋齡已25年，且原告亦自系爭契約之「標的物現況說明書」知悉系爭建物具漏水問題，兩造締約時已考量系爭建物有老舊、鏽蝕或因漏水而致之鋼筋裸露，而鋼筋裸露僅位於地下室公共設施區域，非位於系爭建物專有部分，故被告未多加說明，難謂被告係故意或過失未告知，被告之給付不構成不完全給付。

㈣、被告於簽立系爭契約前及簽立系爭契約時，均已告知上開通行問題及漏水問題，原告應得預知鋼筋裸露問題，是被告自無故意、過失不告知之行為；又縱認被告有隱瞞行為，原告僅是履行利益受損害，並未及於固有利益，不得依民法第184條第1項前段為請求。

㈤、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行

三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第14頁，並由本院依卷內資料作部分文字修正）：

㈠、不爭執事項：

　1.兩造於109年9月6日就系爭不動產簽定系爭契約，契約內容如本院卷第449頁至第481頁。

　2.原告對於被證1真實性不爭執；被告對於原證3、原證5形式真正不爭執。

㈡、爭執事項：

  1.原告於簽約時是否知悉其所居住○○○○區○○○○○段000○000地號之私人土地對外連絡通行？是否知悉該社區住戶與前述私人土地所有人正協調購買之事宜？

  2.原告於訂約時是否知悉其向被告所購買之房屋有滲漏水狀況

    ，並有鋼筋裸露情形？

  3.原告之請求有無理由？ 

四、本院之判斷：

㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

㈡、原告主張系爭建物地下室有鋼筋裸露之結構瑕疵等語，固提出照片為佐（見本院卷一第201-213頁）。經查：

  1.依系爭現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」（見本院卷一第467頁），係勾選「是」，備註說明欄則除在（位置）外牆、浴室、前陽台、後陽台、臥室打勾「☑外，並以文字記載「地下室」，此外，系爭契約第17條特別約定事項亦記載1.房屋依現況，…有漏水買方自行修繕，賣方不負責修繕，不負擔物之瑕疵責任」等語（見本院卷一第459頁）。客觀上已足認原告對系爭建物有漏水狀況及漏水位置有所知悉，且同意依契約成立時建物之狀況交付。

  2.系爭建物經本院履勘結果，原告所指牆壁龜裂分別位在地下室及車道上方等情，有勘驗筆錄及照片可佐（見本院卷一第381-383、409-419頁，其中第417頁照片，與本院卷一第205頁照片位置相同），車道上方係屬公共區域，非專有部分，雖有水泥剝落、疑似鋼筋生鏽情事，但此情並非不易查知，且屬系爭建物所在管理委員會負責修繕範圍，至系爭建物地下室部分，確有水泥剝落情事，部分牆壁業經原告施工而無法查知交屋前狀況（原告主張施工前狀況如本院卷一第213頁照片，本院履勘所見如本院卷一第415頁下方照片），而上開勘驗所見，位置並非隱避，眼見即能察知，均屬原告於簽約前可得而知之狀況。

  3.又原告主張系爭建物地下室之狀況，實為系爭現況說明書所指地下室漏水位置，此據證人汪玲玉證稱：任淑琴打電話到公司詢問，由我接電話，並直接約在系爭建物會合，當時任淑琴與其婆婆來看屋，發現地下室部分牆壁潮溼、水泥剝落，放置水塔之牆面有裂痕，三樓輕鋼架稍微掉落，這些都有告知任淑琴，隔二日，我再帶任淑琴及其女兒、女婿來看屋，當時賣方之子劉永昇有帶任淑琴逐層看有裂痕位置，二次看屋都與劉家民一起帶看，地下室狀況就如原證6編號3、6照片位置所在（見本院卷一第205、211頁），當時有告知是現況交屋，任淑琴看完表示要買，並表示這些瑕疵她會處理，簽約後至交屋前，我有帶任淑琴的設計師來抓漏，當時屋主仍居住屋內等語（見本院卷一第389-394頁），核與證人劉家民證述：是任淑琴主動和我的搭檔汪玲玉聯繫，我與汪玲玉一起帶任淑琴看屋，當時我們有告知房子有嚴重滲、漏水的情況，是透天房三層樓或四樓加上地下一層，看屋時各樓層，包含地下室都有漏水情形，三樓天花板有部分塌下來，尤其地下室樓梯下來左邊、右邊都有滲漏水，樓梯正前方也有水泥剝落，當時都有告知任淑琴漏水位置，但法院到現場看時，左邊圍牆已經拆掉了，當時就言明現況買賣，賣方不負責處理，幾天後又第二次看屋，買方並未表示不買；簽約後付第一期款之後，買方有請修繕技師到現場評估裂縫的修繕，我個人就帶了二次，就是本院卷第417頁這個位置等語（見本院卷一第490-494頁），情節相符；此外，證人陳辰亦證述：我是賣方的仲介，汪玲玉是買方的仲介，看屋時，汪玲玉有邀我一起去，我陪同一起去看了一或二次，因為整棟房子很多地方有嚴重漏水，賣方提到漏水的部分不負責修復，要新屋主自行處理，所以我有強調漏水的部分，這在現況說明書也有記載，標的物現況說明書是我寫的，不影響結構的細紋通常不記載在現況說明書，我們認定的龜裂是已經看到裡面的鋼筋混凝土，一般細紋是丕土粉刷就可處理，但到現場看屋時，紋路部分還是會解說讓買方知道，任淑琴也有帶工程人員來看等語（見本院卷一第494-498頁）。

　4.由上可知，系爭建物買賣屬成屋買賣，依通常交易觀念，出賣人於簽約時，應依不動產標的現況說明書，就房屋之物理性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等為說明，並負有依該現況交付之義務，倘由買受人目視、手摸或嗅聞即可輕易查知之缺點，即難認屬物之瑕疵；買受人為瞭解買賣標的物，在買受「前」應先調查不動產現況。本件原告既已於買受前委由其代理人即配偶任淑琴親自在場目視查看系爭建物各樓層及地下室等處，對於系爭建物漏水、水泥剝落狀況有所了解，仍在知悉系爭建物狀況後，同意購買系爭不動產、自行修繕漏水及同意依現況點交，出賣人即被告不需負擔物之瑕疵責任，何況，原告嗣即在簽約後、交屋前帶同專業人員查看現場漏水位置，並於交屋後將現狀改善，則縱認系爭建物有漏水等減少其價值之瑕疵，亦為原告所明知，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責，從而，原告請求依物之瑕疵擔保規定減少價金，尚屬無據。

㈢、原告主張系爭系爭不動產因314、316地號土地為私人道路，非得無償通行，日後通行須向第三人繳納通行費用，造成其受有損害，具有減少效用與價值之瑕疵等語，固提出漢宮社區109年第四次區權人會議紀錄、現場照片、地籍圖謄本、通行費收據為佐（見本院卷一第43-45、71、73、79、199頁）。經查：

   1.原告於購屋前，已知系爭建物對外通行，須經由314、316地號土地，且知可能產生通行費用問題，此經證人汪玲玉證稱：帶任淑琴看屋過程中，有與被告兒子一起指出314、316地號位置並說明狀況，也說明現實上可通行，並建議向共有人買持分，第二次帶看時買方就簽約等語（見本院卷一第391-392頁）；及證人劉家民證稱：有跟買方說因為社區出入之道路有被查封，社區住戶有共同買下來，大家都有持分，就沒有問題了，但因賣方沒有持分，我對買方表示如果買方要買，會請賣方幫忙找人出售持分給買方，因為社區約七、八成有買，賣方有提到如果不買的話，可能將來要支付類似通行費，但買方當下並無任何反應；第二次我再帶任淑琴及其女兒來看，買方沒有再提通行費的問題，買方主要是跟汪玲玉聯絡，訂約時，我也在場，劉永昇有向買方說明314、316地號土地情形，大約是交屋前，我有對買方說可以幫忙找人向共有人買一半的權利等語（見本院卷一第490-493頁）；另證人陳辰亦證述：帶看房屋時，有對任淑琴提到社區出入道路是私人產權，部分社區的人買了，而沒有買的人，將來可能會有通行費的問題，因為賣方沒有買，而當時管委會還沒有決定通行的問題如何處理，買方有問要怎麼買，我們回答說要等管委會決定，簽約時劉永昇也有說明，現況說明書上314、316地號這些字是我寫的，有經買賣雙方簽名等語（見本院卷第494-498頁）。又系爭現況說明書第43項「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路（排除開放空間及防火巷）」，在「私有道路」下方有以「↘」標示「314、316地號」，並勾選「是」，復於備註說明欄位下方由買方、賣方各自簽名等情（見本院卷一第469頁），與證人汪玲玉、劉家民、陳辰所述情節相符，上述證人所為證言自屬可採，由此可知，原告已於仲介即證人汪玲玉、劉家民、陳辰帶看系爭建物時，得知系爭建物須經由314、316地號土地對外聯絡，及社區住戶與私人土地所有人協調購買之事，若無買受該土地持分之意願，將來可能需支付類似通行費之情，然原告從未作放棄買受系爭不動產之意思表示並即簽訂契約。

   2.原告雖以被告於簽訂系爭契約時知悉有其他土地妨害系爭不動產現況進出及使用之事實，而仲介人員均未對原告告知此情等語；惟原告已由其配偶親自查看314、316地號土地與系爭不動產之關係，此自原告提出之109年9月6日錄影對話中，原告（應係原告之代理人即配偶任淑琴）陳稱「這個地號，那時候他們我們去…這次我們去看，它旁邊有磚砌起來，上面有寫那幾戶是地主」、「那變成是要付錢」（見本院卷二第77頁），即知原告之代理人在簽約前已清楚知悉系爭不動產對外聯絡須經由314、316地號之私人土地，方有「上面有寫那幾戶是地主」之陳述，原告面對上述情況，事關買受後出入之權益，豈有不詢問與314、316地號相關之事項，且系爭現況說明書上亦清楚標示「本案土地上『是』有長時間供公眾通行之私有道路」，故知，原告經由被告之子劉永昇及仲介即證人汪玲玉、劉家民、陳辰等人之說明，已知買受系爭不動產後，倘未取得314、316地號土地之持分，將滋生付費通行問題，仍在此情況下簽署系爭契約，同意購買系爭不動產，則縱認因此造成其須負擔通行費用之支出或有減少系爭不動產價值可能，依民法第355條第1項規定，被告仍無擔保責任可言，原告請求減少價金，亦為無理由。

㈣、原告依民法第226條、第227條前段規定請求賠償損害，為無理由：

　⒈按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。

　⒉依前述可知，原告對於系爭建物之現狀及對外通行需經由314、316地號之情確已明知，並約定以現況點交，被告（即出賣人）不負瑕疵擔保責任及修繕責任，有系爭契約可佐（見原審卷第15頁），足見兩造已特約免除被上訴人物之瑕疵擔保責任，並約定係以現況點交，則被上訴人業依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。

㈤、原告依民法第184條第1項前段規定請求賠償損害，為無理由：

　⒈侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意。（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照）。

　⒉原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，自應就其有利於己之事實負舉證責任，依上述說明，被告已就系爭建物之現狀及對外通行需經由314、316地號土地之狀況明白告知，原告則未再舉證證明被告有何其他故意或過失未告知致不法侵害原告權利之事實，原告依侵權行為規定請求被告負賠償責任，自屬無據，應予駁回。

㈥、原告備位請求主張之事實及請求權基礎與其先位之主張相同，僅是計算減少價金或損害賠償之方式不同，此據其陳明在卷（見本院卷二第136頁）；原告先位主張之請求既經本院認定為無理由，則其備位之主張及請求即難認為有理由，亦應予以駁回。

五、綜上所述，原告依民法第354、359條或依同法第226、227條或依同法第184條第1項前段規定 請求減少價金或損害賠償（包括先位及備位請求），暨請求遲延利息，均為無理由，應予駁回。

六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述；原告雖請求囑託不動產估價師公會全國聯合會鑑定系爭建物是否存有鋼筋裸露、結構安全等情形，惟原告之主張業經本院認定於前，其此部分之請求已無必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　7 　　日

                  民事第五庭  法  官  李蓓

以上正本係照原本製作。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　8 　　日

                              書記官  陳采瑜