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111年度重訴字第332號

原      告

即反訴被告  劉謙蓉 

訴訟代理人  甘龍強律師

被      告

即反訴原告  豐境建設有限公司

法定代理人  邱譓隆 

被      告

即反訴原告  陳玉汝 

            邱贏仕 

            邱名仕 

            邱敬量 

            陳琳萍 

共      同

訴訟代理人  羅閎逸律師

複代理人    羅泳姍律師

訴訟代理人  廖學能律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年5月17日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應同意合泰建築經理股份有限公司將「價金履約保證履保專戶帳號00000000000000存於台新國際商業銀行建北分行之新臺幣5,835,136元」返還原告。

二、被告豐境建設有限公司就前項新臺幣5,835,136元其中之新臺幣2,624,773元，被告陳玉汝、邱贏仕、邱名仕、邱敬量、陳琳萍就前項新臺幣5,835,136元其中之新臺幣3,210,363元，應給付原告自民國111年6月17日起至本判決確定之日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告豐境建設有限公司應給付原告新臺幣1,018,786元，及其中新臺幣568,964元自民國111年6月17日起，其餘新臺幣449,822元自民國112年3月2日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告陳玉汝、邱贏仕、邱名仕、邱敬量、陳琳萍應給付原告新臺幣1,246,078元，及其中新臺幣695,900元自民國111年6月17日起，其餘新臺幣550,178元自民國112年3月2日起均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

四、本訴訴訟費用由被告豐境建設有限公司負擔百分之45，餘由被告陳玉汝、邱贏仕、邱名仕、邱敬量、陳琳萍負擔。

五、本判決第一至四項於原告以新臺幣2,700,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣8,100,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

一、程序事項：

二、原告主張：

(一)原告於110年12月20日經有巢氏房屋加盟店常享不動產有限公司(下稱常享公司)仲介與豐境公司、陳玉汝等5人簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，向被告購買坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地(應有部分100000分之4384)，及其上同段2189建號，門牌臺中市○○區○○○○路000號11樓之1房屋全部(含共同使用部分2194建號，應有部分100000分之2436，下合稱系爭房地)，約定買賣價金2,810萬元。給付方式分為：簽約款281萬元、111年1月20日給付備證用印款281萬元、稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款148萬元、產權登記完畢3日內以金融機構貸款支付尾款2,100萬元，兩造並簽訂「價金履約保證申請書」(下稱系爭履保申請書)、「價金履約保證書」，約定依合泰公司之價金履約保證之相關手續辦理。嗣原告已依約將簽約款281萬元、用印款281萬元、完稅款148萬元、買方服務費28萬1,000元、買方預收規費12萬2,000元，及買方履保費8,430元，共計710萬元存入上開履保專戶。然原告因另案投資失利，擔心影響貸款清償能力而向常享公司探詢合意解約之條件，於111年3月11日原告與邱贏仕、兩造委託之地政士劉玉娟在常享公司見面，邱贏仕表示原告必須簽署確認書(下稱系爭確認書)，其帶回與其他被告討論後才能告知合意解約條件，原告方於常享公司人員所擬之確認書上簽字，系爭確認書並未提及契約解除之條件，而屬要約之引誘，原告並未為單方解除契約之意思表示。

(二)詎常享公司於111年3月12日以LINE轉傳豐境公司表示將沒收原告已付全部款項之聲明書(系爭聲明書)，原告無法接受此條件，故於111年3月11日以存證信函通知被告繼續履行系爭契約，並於同年月18日、23日催告被告辦理過戶，被告均未置理，且被告已於111年5月5日將系爭房地出售並移轉所有權予第三人，原告遂以起訴狀作為解除系爭契約之意思表示，並為以下之主張：

  ⒈依民法第259條第2項、價金履約保證書第2條、第5條請求被告同意系爭履保專戶現存之餘額為583萬5,136元返還原告，並請求自起訴狀繕本送達最後一名被告翌日起至確定判決之日止之法定遲延利息。其中系爭房地買賣總價為2,810萬元，其中依系爭契約所載買賣價金之土地與建物比例，土地部分為1,546萬元，建物部分為1,264萬元，故原告請求被告給付之金額，豐境公司應分擔262萬4,773元(計算式：5,835,136×1264/2810＝2,624,773)；陳玉汝等5人應分擔321萬363元(計算式：5,835,136x1546/2810＝3,210,363)。

　⒉依民法第259條、系爭契約第12條第1項之約定，原告因被告違約而解除契約，買賣所生所有稅費應由被告負擔。原告已支付之稅費為126萬4,864元，應返還予原告，並請求自起訴狀繕本送達最後一名被告翌日起至清償日止之法定遲延利息。其中豐境公司應分擔56萬8,964元(計算式：1,264,864×1264/2810＝568,964)；陳玉汝等5人應分擔69萬5,900元(計算式：1,264,864×1546/2810=695,900)。

　⒊另依系爭契約第12條第3項，原告得請求已給付之價金710萬元之違約金，然原告於本件僅主張100萬元之違約金，並請求自準備書狀(五)送達被告翌日起(即112年3月2日)計算之法定遲延利息。其中豐境公司應分擔44萬9,822元(計算式：1,000,000×1264/2810＝449,822)；陳玉汝等5人應分擔55萬178元(計算式:1,000,000×1546/2810＝550,178)。

(三)爰依系爭契約、價金履約保證書、民法第259條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一、二、三項所示。願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

(一)原告於111年3月8日即透過常享公司仲介表示解約，原告與其配偶謝季翰於111年3月10日在常享公司向邱贏仕表示因謝季翰另案涉嫌詐欺，買賣價金可能會被認定屬於「犯罪所得」，而被檢察官聲請扣押，就算買賣交易完成，以「犯罪所得」所購得的系爭房屋也會被視為「犯罪所得」的對價遭扣押，而請求邱贏仕代表被告同意解除契約，原告並當場簽立系爭確認書，確認不繼續履約及停止不動產買賣過戶程序。另為追回已送件之過戶文件，兩造在登記案件撤回申請書(下稱系爭撤回登記申請書)簽名、用印後，共同委請劉玉娟送中正地政事務所撤回系爭房地之過戶登記，兩造已合意解除契約，且可歸責於原告。原告後來雖多次表達沒有要解約之意思，然系爭契約既經兩造合意解除，則原告如欲再購買系爭房地，必須與被告重新議定新的買賣契約，被告已無繼續履約之義務。且因原告毀約不買，被告依系爭契約第12條第2項後段之規定，得於解約後沒收原告已給付之全部款項710萬元。

(二)又原告係委託大里農會辦理房貸，然經劉玉娟與大里農會確認，大里農會表示無法將貸款尾款匯入履保專戶，只能撥入貸款人即買方帳戶，足見原告並無依履保申請書第一條第三項約定履行，縱兩造未合意解除契約，原告並未依民法第367條及系爭契約履行給付買賣價金之義務，被告亦可主張同時履行抗辯。被告並無違約，自無須負賠償責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

(一)按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，第153條第2項定有明文。次按債務人拒絕給付，如係在履行期以前，因其履行之責任尚未發生，自無債務不履行之問題，如係在履行期以後，則其不為給付，即與給付遲延無異，應依遲延給付之規定處理(最高法院104年度台上字第816號判決參照)。

(二)原告主張兩造就系爭房地簽立系爭契約、價金履約保證書，約定買賣價金2,810萬元，原告已支付710萬元價金至系爭履保專戶，現系爭履保專戶剩餘583萬5,136元；另系爭契約第8條第1項約定，被告應於原告給付備證用印款時，將系爭房地過戶所需文件備齊並蓋妥印鑑章交予承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，另依系爭契約第4條約定，尾款2,100萬元於產權登記完畢後3日內支付等情，為被告所不爭執，並有系爭契約可證（見本院卷一第69頁、卷三第80至81頁），自堪信為實在。另原告於111年3月11日以存證信函通知被告繼續履行系爭契約，並於111年3月18日催告被告繼續履行系爭契約，更於111年3月23日定期7日催告被告繼續履約及辦理系爭房地移轉登記，惟被告仍以111年4月1日律師函表示系爭契約已解約而拒絕履約，原告遂依系爭契約第12條第1項，以起訴狀逕為解除系爭契約之意思表示等情，有111年3月11日、同年月18、23日之存證信函、111年4月1日律師函可證（見本院卷一第111、131、181至191、201至203頁），足認原告於定期7日催告被告履約後（見本院卷一第189頁），被告逾期仍未依系爭契約履行，原告依系爭契約第12條第1項、民法第254條之規定，以起訴狀繕本送達（見本院卷一第239、331頁）對被告解除系爭契約，核屬有據。

(三)被告辯稱，原告曾於111年3月8日表示希望解約，並於同年月10日簽立系爭確認書、系爭撤回登記申請書，被告已授權邱贏仕代表被告與原告合意解除契約，系爭契約未能履行係可歸責於原告云云。惟查，原告於111年3月10日簽立之系爭確認書記載「確認就系爭契約不繼續履行，停止所有不動產買賣過戶程序」等語（見本院卷一第107頁），僅係暫時停止，而系爭契約就交屋尾款2,100萬元係約定於111年3月31日給付（見本院卷一第65頁），故原告係於履行期屆前表示暫停給付之意思，尚非債務不履行。且系爭確認書並未提及解除契約之意思與解除契約之條件，又依證人即常享公司副店長吳銘鎧證稱：「我和邱贏仕在會客室談時，邱贏仕說因土地另有多位地主，若原告不想買，必須簽立一份確認書，確認不買，他才能夠拿確認書去和股東地主們報告此事。當時邱贏仕並沒有提到公司會扣多少違約金，對於原告不買和要不要扣多少違約金的事情，都要一併回去問股東」等語（見本院卷二第231頁），足認原告於簽立系爭確認書時，對於原告已存入系爭履保專戶之710萬元應如何處理、是否有違約金等合意解除契約必要之點，兩造尚未達成意思表示一致，難認兩造已合意解除系爭契約。又系爭撤回登記申請書僅係停止系爭房地之過戶程序，撤回申請後仍可重新申請登記，難僅憑此認兩造已合意解除契約。況邱贏仕雖稱於111年3月10日受全體出賣人委託代表與原告解約，然此為原告所否認，被告亦自承當日並無提出全體出賣人之授權書（見本院卷三第166頁），又依證人吳銘鎧證稱邱贏仕自陳須與公司與其他地主討論解約條件等情，足認邱贏仕於111年3月10日並未受委託代表被告與原告商談解約，被告所辯兩造於111年3月10日已合意解除系爭契約云云，顯不可採。

(四)又被告辯稱，原告向大里農會辦理貸款時，要求大里農會將貸款匯入原告個人帳戶，與系爭契約第7條約定不符，被告以存證信函催告原告於7日內提出不可撤銷之「指定撥款同意書」交付代書及大里農會出具「不會匯入劉謙蓉個人名下帳戶並同意貸款直接撥入履保專戶之確認書」，原告並未提出，被告可主張同時履行抗辯，並未違約云云。惟原告已以起訴狀繕本送達被告對被告合法解除系爭契約，被告於系爭契約解除後(即本件訴訟中)，無從再主張同時履行抗辯。又系爭契約第7條第2項係約定「甲方(即原告)應依承辦地政士通知之指定日期內親自辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕與予撥入履保專戶或乙方指定之帳戶或由承辦地政士通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款」等語（見本院卷一第71頁），故原告給付尾款之方式，並不限於金融機構逕將貸款撥入系爭履保專戶中，亦可由地政士通知雙方會同辦理貸款撥款手續支付尾款。原告已向被告表明，大里農會可配合達成抵押貸款撥入系爭履保專戶之目標（見本院卷一第191頁），被告僅以貸款非直接撥入系爭履保專戶而拒絕履約，並不符合系爭契約第7條第2項之約定。又依系爭履保申請書第1條第3款，原告於辦理貸款對保之同時始應簽立不可撤銷之「指定撥款同意書」（見本院卷一第81頁），被告係於系爭房地尚未辦理所有權移轉登記且未設定抵押權之前，催告原告提出指定撥款同意書，而非在貸款對保時始要求原告提出，亦不符合系爭履保申請書之約定，故不生催告之效力，原告不負給付遲延之責任。故被告抗辯因原告債務不履行，得主張同時履行抗辯云云，亦屬無據。

(五)綜上，原告於111年3月23日以存證信函，催告被告於7日內向兩造所委任地政士劉玉娟表明繼續辦理所有權移轉登記，而該存證信函豐境公司、陳玉汝、邱名仕、陳琳萍均於同年3月24日，邱贏仕於同年4月15日，邱敬量於同年4月19日收受（見本院卷一第323至326頁），則催告履行期限已於111年4月26日屆滿，惟被告均未依催告履行，原告自得依系爭契約第12條第1項，以起訴狀為解除系爭契約之意思表示，故系爭契約於起訴狀繕本送達最後一名被告即111年6月16日已解除（見本院卷一第239、331頁）。

(六)按履保銀行僅有代理兩造執行該專戶內價金之管理、結算，及視契約履行情形，受合泰公司指示撥付轉交款項之工作，兩造並無使履保銀行取得該專戶價金之意，原告已交付而存入系爭履保專戶之價金，即由被告受領(最高法院109年度台上字第1318號判決亦同此見解)。依價金履約保證書第2條「保證責任範圍」第1項「對買方之保證責任範圍」之(一)、第5條，若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為撥款之依據（見本院卷一第99至101頁）。故原告將款項存入系爭履保專戶後，需取得確定判決後，由法院判命被告同意返還原告，原告始能取回，足認原告所匯入系爭履保專戶之價金，業經被告受領。被告辯稱款項尚在系爭履保專戶，並未實際受領云云，並無可採，原告主張系爭履保專戶現存之餘額為583萬5,136元，請求被告同意合泰公司就系爭履保專戶583萬5,136元返還原告，即屬有據。另依系爭契約所載買賣價金之土地與建物比例，土地部分為1,546萬元，建物部分為1,264萬元，被告同意價金分配比例以豐境公司分得262萬4,773元(計算式：5,835,136×1264/2810＝2,624,773)；陳玉汝等5人分得321萬363元(計算式：5,835,136x1546/2810＝3,210,363)（見本院卷一第69頁、卷三第129頁）計算，被告即應以上開比例分擔應給付原告之金額。

(七)又原告主張依民法第259條回復原狀，及依系爭契約第12條解除契約後由被告負擔所有稅費共126萬4,864元等語，經查，原告已依系爭履保專戶款項支付賣方房屋稅6,981元、賣方增值稅16萬6,313元、賣方服務費110萬元等情，此為被告所不爭執（見本院卷一第323、332頁），自堪認為真實。此部分為出賣人應負擔之支出，共計127萬3,294元(計算式：6,981+166,313+1,100,000=1,273,294)，原告請求其中之126萬4,864元，為有理由。其中豐境公司應分擔56萬8,964元(計算式：1,264,864×1264/2810＝568,964)；陳玉汝等5人應分擔69萬5,900元(計算式：1,264,864×1546/2810=695,900)。

六、兩造均陳明願供擔保聲請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　

貳、反訴部分　　

一、反訴原告主張：系爭契約經兩造於111年3月10日在常享公司開會時，因反訴被告及謝季翰已表示確定不買系爭房地，請求反訴原告同意解除系爭契約，故兩造於111年3月10日合意解除契約後，反訴被告才會簽立系爭確認書，並共同在系爭撤回登記申請書簽名、用印，且交由代書辦理系爭房屋移轉程序的撤件。系爭契約係可歸責於反訴被告之情事致無法履行，兩造已合意解除契約。依系爭契約第12條第2項後段，反訴原告於解除本契約後得沒收反訴被告已給付之全部款項710萬元等語，爰提起本件訴訟，並聲明：反訴被告應給付反訴原告710萬元，及自111年7月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：系爭確認書並未提及契約解除之條件，反訴被告並未為解除契約之意思表示。反訴原告亦未於其所主張反訴被告有違約情事時，定7日以上期間催告反訴被告履行，則反訴原告自不得依系爭契約第12條第2項後段解除契約，更無從主張其得沒收反訴被告已繳之全部價款710萬元等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、得心證之理由：反訴原告主張因反訴被告毀約不買，兩造已於111年3月10日合意解除契約，故反訴原告得依系爭契約請求反訴被告給付710萬元之違約金等語，雖據提出系爭確認書、系爭撤回登記申請書為憑（見本院卷一第107、109頁）。惟查，系爭確認書僅為原告於履行期前為暫時停止履行之表示，既無遲延給付，自無債務不履行；又兩造於111年3月10日並未對解除契約之條件達成意思表示一致；且系爭撤回登記申請書僅係停止系爭房地之過戶程序，撤回申請後仍可重新申請登記，難僅憑此認雙方已合意解除契約；另邱贏仕並未能舉證有於111年3月10日受委託代表其餘被告與原告商談解約等情，均業已認定如前，且反訴被告並於系爭契約約定給付尾款日113年3月31日前之111年3月11日，即以存證信函表示決定繼續履行（見本院卷一第111頁），反訴原告稱兩造於111年3月10日因反訴被告違約，兩造已合意解除契約故可請求違約金云云，難認實在。況系爭契約第12條第2項所載「甲方毀約不買」，係指原告單方毀約，經被告先依系爭契約或民法之規定行使解除權後，始得沒收原告給付價金，被告主張兩造合意解除系爭契約，亦不符合系爭契約第12條第2項之約定。

四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付710萬元之本息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日

                  民事第四庭  審判長法  官　吳國聖

　　　　　　　　　                  法  官  侯驊殷

　　　　　　　　　                  法  官  謝佳諮

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　1 　　日

                                    書記官  陳盟佳