臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第2263號
原 告 惢立德有限公司
複 代理人 陳衍仲律師
訴訟代理人 江銘栗律師
上列
當事人間請求減少價金並返還溢付之價金事件，本院於民國113年8月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
事實及理由
一、原告主張：
原告於民國110年10月23日與訴外人賴秉彥簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向賴秉彥購買賴秉彥所有坐落臺中市西區後瓏子段389-71、389-105地號土地（下稱系爭土地），買賣總價金為新臺幣（下同）2400萬元。因原告購買系爭土地係為建造辦公室及倉儲，依通常交易觀念，系爭土地自應具備可供建築之品質；惟系爭土地嗣經原告鑑界後，始發現實際面積較登記面積短少近2坪，而被告係仲介業者，應就其所從事之業務負擔善盡預見危險及調查之義務，並詳實報告予當事人，然被告卻未考量系爭土地並未經過鑑界，而鑑界後土地實際面積是否得以建造辦公室及倉儲之問題，且被告於訂約時刻意隱瞞面積短少且恐致無法搭建建築之事實，並信誓旦旦表示系爭土地可用做建築部分絕對足夠等語。惟原告嗣後請建築師公會鑑定時才得知系爭土地實際已不能作為建築使用，倘若勉強搭建建物將有安全上之疑慮，且搭建後之建物過於扁平，不利於原告整體使用，系爭土地實際已不符原告需求，被告之行為顯已違反善良管理人義務，且有廣告詐欺之嫌。被告為求快速成交，不顧原告之利益，未就系爭土地是否符合原告建築需求善盡調查義務，違反善良管理人之注意義務，違背忠實辦理業務之義務，令原告之相對人即賴秉彥受有利益，依民法第571條規定，被告自當無報酬請求權。又被告抗辯之理由無非以「系爭契約有約定土地面積增減時找補之約定，其已盡善良注意義務；系爭契約書並未約定被告不得收取仲介費或仲介費得以增減之約定，且系爭契約依舊成立並非無效，原告仍受有土地所有權利益」云云；惟系爭買賣契約之當事人為原告及賴秉彥，該約定僅得當作買賣雙方另就買賣價金仍保持可議價之空間，此與被告身為仲介人員就系爭土地現況有調查及告知當事人之義務，尚屬兩間，殊不得以有此約定遽認被告已盡善良管理人之義務。況且，被告並非系爭契約之當事人，尚不能以原告與賴秉彥間有上開找補之約定或系爭契約書未約定得拒絕支付報酬或增減仲介費用，即謂原告得拒絕支付被告報酬或償還費用之權利消滅。另民法第571條規定並未以居間人媒介之契約是否有效為成立要件，是以，被告主張系爭契約仍成立，原告仍受有取得土地之利益，不得請求償還仲介費云云，自屬無由，則原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求返還被告領取之酬金48萬元，並依不動產經紀業管理條例第26條第2項（下稱不動產條例）規定，請求被告與其經紀人員應負連帶損害賠償責任。並聲明：(1)
被告應返還原告48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(2)願供擔，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提起
本件訴訟，
無非以原告經由被告仲介，於110年10月23日以2400萬元向賴秉彥買受系爭土地（面積分別為66㎡及55㎡，權利範圍全部），雙方於同日簽立系爭契約，並於111年1月18日辦理系爭土地
所有權移轉登記完畢，被告信誓旦旦表示系爭土地可用做建築部分絕對足夠，並向原告收取48萬元仲介報酬，惟經原告鑑界後始發現系爭土地面積較登記面積短少約2坪，經建築師公會鑑定始知系爭土地已不能作為建築使用，故主張被告隱瞞系爭土地面積較登記面積短少約2坪，已不能作為建築使用之事實，未盡善良管理人義務，令原告之相對人即賴秉彥受有利益，當無民法第571條之報酬請求權，原告得依民法第179條不當得利之規定請求返還酬金云云。惟被告否認有何違反受託人義務，而為利於委託人之相對人賴秉彥之行為，或違反誠實及信用方法，就此原告應行舉證
以實其說。又依系爭契約第11條約定：「甲（即買方原告）乙（即賣方賴秉彥）雙方約定簽定本買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完稅日前完成鑑界等語，另於第15條特別約定事項
所載：「壹、賣方(即賴秉彥）應於交地前清除地上雜物。貳、土地鑑界如有面積增減，雙方同意按總價換算面積之單價互相找補。」等語，足見系爭土地買賣契約已有委請地政機關鑑定複丈手續之約定，且就面積減少2坪之部分，買賣雙方亦於系爭契約中約定以換價找補之方式，對於原告之權益並無受影響，被告何來有未盡
善良管理人注意義務，或違反受託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益之情。且該特別約定事項並未約定被告因此即不得收取仲介費用，更未約定被告得依據增減之金額增減雙方之仲介費用，故此，系爭契約已有如土地面積增減時依據單價換算找補之約定，被告已盡善良管理人之注意義務，且原告實際上亦願買受系爭土地，系爭土地買賣契約依舊成立，並非無效，則原告僅以面積有增減，即請求退還48萬元仲介費用，要不足採。何況，原告僅請求賣方賴秉彥依短少坪數減少價金，並無主張
解除契約，
足證原告亦認購買系爭土地仍有獲益，原告卻稱被告有為利於委託人之相對人賴秉彥之行為，而與伊仍欲保有系爭土地所有權之作法自相矛盾，更不足採。再者，依
兩造於110年10月23日所簽立服務費用確認單，雙方同意系爭土地買賣之服務費用為48萬元，而該服務費確認單並無加註系爭土地經鑑界後面積有增減時，仲介方之被告亦得按比例增減服務報酬之約定，亦無被告應退還仲介服務費用之約定。系爭土地買賣雙方於111年1月20日經由被告之協助再訂立協議書，約定第壹條、第2項約定：雙方同意於甲方（即原告）開發使用時，若鑑界面積有增減（詳見買賣契約書第15條特約事項）雙方再進行找補等語，該協議書由買賣雙方簽名，並由
被告人員為
見證人，該協議書亦無系爭土地經鑑界後面積有增減時，仲介方之被告得按比例增減服務報酬或被告應退還仲介服務費用之約定，則原告僅以面積有增減，即請求退還48萬元仲介費用云云，於法無據，
不足採信。又原告主張被告未盡善良管理人注意義務之理由為系爭土地面積減少2坪，實際上不能作為建築使用
等情；然依原告所提臺中法院郵局第428號
存證信函乃自承系爭土地能夠興建房屋之坪數約10坪，足見系爭土地仍足供建築使用，是原告就此所為主張，更非事實等語，以資抗辯。
並聲明：(1)
原告之訴駁回。(2)如受不利判決，願供
擔保，請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（參本院卷第198頁之言詞辯論筆錄，並依
本案相關卷證或判決格式做部分文字修正或刪減文句）
（一）系爭土地係經由被告仲介向賴秉彥購買，雙方於110年10月23日簽訂系爭契約 ，並已辦理土地所有權移轉登記完畢。
（二）系爭契約以手寫方式加註第15條第壹項，賣方（即賴秉彥）應於交地前清除地上雜物；第貳項：土地鑑界如有面積增減，雙方同意按總價換算面積之單價互相找補等語，由買賣雙方簽名蓋章。
（三）依兩造於110年10月23日所簽立之服務費用確認單，雙方同意本件土地買賣費用之服務費用為48萬元（含稅），原告於111年1月18日支付服務費用48萬元，被告並開立票號VK00000000號統一發票交付原告。
（四）系爭土地之買賣雙方於111年1月20日經由被告之協助再訂立協議約第15條第壹、貳項約定，雙方同意於甲方（即原告）開發使用時，若鑑界面積有增減，雙方再進行找補等語。
（五）系爭土地經鑑界後面積短少2坪，買方（即原告）主張減少價金，由賴秉彥（即賣方）退還2坪之價差119萬元，加計原告墊付之5萬元土地鑑界費用共124萬元，雙方達成和解，並簽立調解筆錄（即本院112年度中司移調字第496號調解程序筆錄）。
（一）查原告主張
被告未考量系爭土地未經過鑑界及鑑界後土地實際面積是否得以建造辦公室及倉儲之問題，於訂約時隱瞞面積短少且恐無法搭建建築之事實，並表示系爭土地可用做建築部分絕對足夠，惟原告嗣後請建築師公會鑑定時始發現系爭土地實際面積較登記面積短少近2坪，已不能作為建築使用，勉強搭建建物將有安全上疑慮，且搭建後之建物過於扁平，不利於原告整體使用，系爭土地實際已不符原告需求，被告未就系爭土地是否符合原告建築需求善盡調查義務，違反善良管理人之注意義務，違背忠實辦理業務之義務，令原告之相對人受有利益，依民法第571條之規定，被告無報酬請求權等情，乃為被告所否認，並以前詞置辯。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第567條及第571條分別亦有明定。再按不動產經紀業管理條例第24條之2規定「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。」、第26條第2項規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。是原告主張被告未盡善理管理人之義務，應返還前所受取之服務報酬等情，既為被告所否認，依上開說明，當先由原告就上開有利於己之事實負舉證責任。（二）
經查，系爭土地之買賣係因原告欲在系爭土地上建築為目的所簽訂，經由被告仲介而向賣方賴秉彥所購買，兩造間並約定被告於系爭土地買賣之服務費用為48萬元等情，有有111年1月18日被告所開立之VK00000000號統一發票在卷可稽（見本院卷第57頁），且為兩造所不爭執，亦堪認無疑。又查，系爭土地之使用分區未載明有使用之限制，有系爭土地之登記第二類謄本在卷可參（見本院卷第45至49頁），且系爭買賣契約所附標的物之現況說明書項次7、8、19、21、23乃載明：「最近2年內是否有進行土地鑑界、系爭土地目前是否有禁建、限建情形、是否已申請指定建築線、是否屬山坡地範圍、是否已申請建築執照或已具有建築執照等情，均勾選『否』。」（見本院卷第39頁），已可徵被告於仲介系爭契約之履行過程中確已將系爭土地之相關資訊提供予原告知悉，而確已就其所知據實報告予原告，並已提供購買系爭土地之相關必要資訊予原告甚明。再者，觀諸系爭契約第11條土地鑑界之約定：「甲（即原告）乙（即賴秉彥）雙方約定簽定本買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完稅日前完成鑑界」等語；又第15條特別約定事項亦約明：「壹、賣方（即賴秉彥）應於交地前清除地上雜物。貳、土地鑑界如有面積增減，雙方同意按總價換算面積之單價互相找補。」等語（見本院卷第33至34頁），嗣於111年1月20日在被告協助下，買賣雙方復簽立系爭協議書以確認約明：「壹、於110年11月8日中興地政事務所測量課進行兩筆土地鑑界作業，地政人員表示需等後續整地後才能實際測量、確認土地面積是否增減（目前無地界址越界侵占等情形）。雙方同意於甲方（即原告）開發使用時，若鑑界面積有增減（詳見買賣契約書第15條特約事項）雙方再進行找補。」等語（見本院卷第43頁），益證系爭契約及協議書均已特別載明於簽訂系爭買賣契約後，尚需向地政機關申請土地複丈手續（申請土地鑑界），而斯時系爭土地並無地界址越界侵占等情，需待後續整地後，地政人員方能實際測量，以確認土地面積是否增減至明，從而，自堪認系爭土地之出賣人或買受人於簽訂系爭買賣契約時，對於系爭土地之實際面積狀況，尚需於締約後再申請鑑界
始能確定，並約定若實際面積有所增減，係以換價找補之方式解決價差問題等情，均表示同意並知之甚詳。是以，系爭土地之實際面積為何既非被告於系爭土地經申請鑑界前所得以知悉者，足見被告並無調查確認、保證或判斷系爭土地實際面積與土地謄本上所載是否全然相同之義務甚明，故而，即便系爭契約簽訂後，經地政機關人員依系爭契約買賣雙方請求就系爭土地測量之結果而確認系爭土地面積確有短少2坪，致原告受有損害，亦難認係被告之過失或未盡就訂約事項之調查、報告義務所導致者。再者，原告固主張伊係經建築師公會鑑定後始知系爭土地實際已不能作為建築使用，勉強搭建建物將有安全上疑慮，且搭建後之建物過於扁平，系爭土地實際已不符原告需求等情；然則，系爭土地是否得搭建建物、是否有安全上之疑慮及建築後能使用之範圍為何，本均須賴買方委請建築師公會依相關建築法規及渠專業鑑定評估後始能判斷，此屬高度建築專業之事項，自亦無從就此課予被告於事前理應知悉系爭土地得建築之範圍或建築後樣貌之義務，更無從依系爭土地建築後之面積顯不符合原告之期待或需求等情，遽認被告有未提供系爭土地之相關必要資訊，未盡調查報告義務、忠實義務或善良管理人注意義務之情事。復以，原告亦未能再行舉證證明被告於買賣雙方簽立系爭契約前，確已知悉系爭土地有面積短少、恐無法搭建建築之事實等情為真，是在在堪認原告顯未能舉證被告究有何違反居間、委任或仲介契約之義務，從而，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第571條、第179條等規定，請求被告應就系爭土地面積之短少，擔負返還全數服務仲介費48萬元之責任云云，核屬無據，難以准許。五、
綜上所述，原告主張被告公司應返還原告48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦
失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，
爰不另一一論駁，
附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 23 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
中 華 民 國 113 年 8 月 23 日