裁判書系統

113年度簡字第25號

原      告

即反訴被告  朱芳成  

訴訟代理人  魏光玄律師

被      告

即反訴原告  穎宸實業有限公司

法定代理人  黃豪瑋  

訴訟代理人  楊惠雯律師

複  代理人  洪健茗律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

甲、程序部分：

壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明定。查原告原起訴聲明係：㈠被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00弄0號之廠房全部(下稱系爭房屋)，騰空並遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)31萬9840元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自本起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓系爭房屋完畢之日止，按月給付原告7萬5000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第11頁）。嗣原告於民國113年6月25日以書狀撤回原聲明第1項關於請求被告遷讓返還系爭房屋之訴部分，被告則於113年7月1日言詞辯論程序對於原告上開撤回表示同意（見本院卷第267-269、281頁）；原告又於113年7月11日以書狀撤回原聲明第2項中關於請求被告返還水電費1萬6090元、返還公證費3750元等訴部分，被告於113年8月28日表示已收受上開撤回書狀，但未於10日內表示異議（見本院卷第303-307、340頁），則上開原告訴之一部撤回，均發生效力。又，原告於113年7月11日以書狀就原聲明第3項請求被告給付不當得利部分，變更為僅請求被告給付自112年12月1日起至同年月25日止之不當得利6萬484元，核此部分屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭民事訴訟法規定相符，應予准許。

貳、另按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。經查，被告於本訴中抗辯原告並未履行契約附隨義務，而就給付租金義務為同時履行抗辯，被告即反訴原告提起反訴則主張反訴被告未履行附隨義務，反訴原告解除契約，並請求損害賠償責任等語，是可認反訴與本訴之防禦方法相牽連，是反訴原告提起反訴，並無不合，應予准許。

參、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。原告為前開訴之撤回及減縮後，本件本訴及反訴之訴訟標的金額均在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序，爰依前開規定改依簡易訴訟程序審理。

乙、實體部分：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

　㈠兩造於112年8月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），由被告向原告承租系爭房屋，作為工廠營業使用，每月租金為7萬5000元，租期自112年8月21日起至117年9月30日止，被告並於簽約時給付112年8月21日至112年9月30日止之租金10萬元及保證金15萬元予原告。

　㈡詎被告自112年10月起未再給付任何租金，亦未繳納水電費用，經原告多次催繳，仍不給付，原告遂於被告積欠之租金已達兩個月金額後，於112年11月23日委由律師寄發存證信函限期催告被告繳納租金，否則原告將依法終止系爭契約。惟被告於期限過後仍拒絕支付，亦未主動與原告協商、討論租約之事宜，足見被告惡意違反系爭契約，爰依民法第440條第1項、第2項之規定及系爭契約第7條2項第1款之約定終止系爭契約，並依系爭契約第3條，請求被告給付積欠之112年10月份、11月份之2個月租金15萬元。

　㈢因被告經原告催告後仍怠於履行給付義務，原告自得依系爭契約第6條第1項前段約定，請求被告給付懲罰性違約金15萬元。又系爭契約既經原告合法終止，被告於系爭契約終止後，迄112年12月25日返還系爭房屋之日止，被告仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，因而獲得相當於租金之利益，並原告受有無法使用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定向被告請求給付自112年12月1日起，至112年12月25日即返還系爭建物之日止，共25天，相當於租金之不當得利，總計6萬484元【計算式：7萬5000元×(25/31)＝6萬484元，元以下四捨五入】。是原告共請求被告給付36萬484元（計算式：15萬元＋15萬元＋6萬484元＝36萬484元）。

　㈣並聲明：1.被告應給付原告36萬484元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠系爭契約第4條第1項約定：「本房屋供廠房營業之使用，非經甲方(即原告)書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方(即被告)如須供員工宿舍用而須增加消防設備，由乙方自行負擔費用」，足見被告公司承租系爭房屋之目的在於以廠房為營業使用，而有設立工廠登記之必要，原告自應使系爭房屋於可供設立工廠登記之狀態，又因系爭房屋之竣工圖乃申請工廠登記之必要文件，應認交付竣工圖屬於原告依系爭契約應履行之附隨義務。惟被告公司為就系爭房屋申請工廠登記，先後委請「和謙會計事務所」、原告熟識之「昶鑫工程顧問」協辦相關事務，卻均經承辦人員告知因系爭房屋目前之使用執照為「倉庫」，無法登記為「廠房」所使用，如欲申請工廠登記，應提出變更後之竣工圖等相關資料始能辦理等語。被告遂請原告提供系爭房屋之竣工圖，然原告多次拒絕交付竣工圖，或所提出之圖面亦無從辦理工廠登記，原告亦不願配合辦理建物用途變更，致被告始終無法辦理工廠登記，使系爭房屋無法合於約定之使用收益狀態，應認原告有未履行契約附隨義務之情事。系爭房屋既因可歸責原告之事由，致無法合於約定之使用收益狀態，被告自得依民法第264條第1項前段之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，被告既無給付租金之義務，原告不得主張被告給付遲延而終止租約。

　㈡退步言，系爭契約第3條第3項約定「…租賃期間內保證金不得抵扣租金。」，惟該約定違反民法第440條第2項、土地法第100條等強制規定，依民法第71條，該約定應屬無效，原告於計算遲付租金時，應先扣除被告所給付之保證金。是被告已給付之15萬元保證金既得抵償112年10月、11月份之租金，被告需於113年1月10日始會積欠租金額達2個月以上，且於113年3月10日始遲延給付逾2個月，是以，原告以起訴前之律師函或存證信函主張已催告被告給付租金，並因此得終止契約云云，均不生合法終止系爭契約之效力，原告請求被告給付積欠租金15萬元、懲罰性違約金15萬元、相當於租金之不當得利6萬484元，均無理由等語資為抗辯。

　㈢並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：

　㈠反訴被告依系爭契約第4條第1項之約定，應使系爭房屋處於可供工廠登記之設立之狀態，又竣工圖既為申請工廠登記之必要文件，應認交付竣工圖屬於反訴被告依系爭契約應履行之附隨義務。詎反訴被告多次拒絕交付竣工圖，亦不願配合辦理建物用途變更，反訴原告因於112年11月3日以台中中正路郵局362號存證信函催告反訴被告，若於5日內仍未交付竣工圖，則依民法第254條、第258條第1項規定以該函送達解除系爭契約，然反訴被告迄未履行其契約義務。是系爭契約已因反訴原告合法解除而消滅，反訴原告自得依民法第259條第1、2款規定，請求反訴被告返還其自反訴原告受領之租金10萬元及保證金15萬元，及依民法第260條、第213條、第216條等規定，請求反訴被告賠償：反訴原告因簽訂系爭契約所支出之仲介費3萬7500元、為辦理申請工廠登記事宜所向臺中市政府支出之規費480元、支付予和謙會計事務所之事務費（變更前後使用執照2500元、竣工圖3000元）、支付予昶鑫工程顧問之事務費（一般工廠登記代辦費-簽約款1萬500元、使用執照相關資料檢核調卷2100元），是反訴被告共應給付反訴原告30萬6080元等語。

　㈡並聲明：反訴被告應給付反訴原告30萬6080元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、反訴被告則以：

　㈠反訴被告始終積極提供各項資料，協助被告處理並回答相關疑問，甚將前租客就系爭房屋向主管機關辦理並取得合法工廠登記之證明文書等文件提供予反訴原告。而反訴被告於反訴原告表示欲辦理設立工廠登記時，即明確告知反訴原告如欲申請外籍移工，需自行繪製廠房之配置圖。且依反訴被告以律師函所檢附予反訴原告之「臺中縣政府建設局變更使用執照」，亦可明確知悉系爭房屋先前曾將原有用途自「廠房、倉庫、辦公室」變更為「廠房、辦公室」，非如反訴原告所述系爭房屋之使用執照為「倉庫」。反訴原告雖一再堅稱系爭房屋無法辦理工廠登記，然迄未舉證以實其說，縱被告辦理工廠登記確實需要竣工圖，亦屬於得補正之文件內容，反訴原告應先向主管機關提出登記申請，如經通知補件，兩造再行討論如何取得相關文件，方符我國社會交易習慣及事理常情。然反訴原告根本未為申請，亦未提出向主管機關辦理工廠登記遭退件或不予登記之相關文件，即以無法登記為由拒絕給付租金，顯違誠實信用原則。

　㈡又反訴被告之給付義務係交付系爭房屋供反訴原告使用收益，至於反訴原告是否相主管機關辦理工廠登記，乃屬反訴原告應自行處理及承擔費用。至系爭契約第4條僅約定反訴被告提供之系爭房屋，需屬於可合法供申請工廠登記之建物。故反訴原告以反訴被告未提供系爭竣工圖，未盡出租人之義務，並據此解除系爭契約，顯屬無據。況竣工圖本得由反訴原告自行委任建築師事務所等單位進行繪製，非必須由反訴被告為之或經反訴被告同意始能取得，實非屬出租人之附隨義務。是反訴原告主張反訴被告違反出租人義務，構成給付遲延，據以解除系爭契約，顯無理由。況系爭契約係因可歸責於反訴原告未依約給付租金，方由反訴被告以起訴狀終止系爭契約，反訴原告自不得請求反訴被告返還租金及保證金，及賠償其因系爭契約解除所受之損害等語資為抗辯。

　㈢並聲明：反訴原告之訴駁回。

參、不爭執事項（見本院卷第340-342頁，因本訴、反訴事實共通，本段就兩造名稱僅記載本訴原告、本訴被告）：

一、兩造於112年8月20日簽訂系爭契約，由被告向原告系爭房屋，以做為工廠營業使用，租賃期限為自112年8月21日起至117年9月30日止，每月租金為7萬5000元，被告已於簽約時交付112年8月21日起至112年9月30日之租金10萬元及保證金15萬元予原告(見本院卷第38-40頁)

二、原告為系爭房屋所有人；系爭房屋有辦理建物第一次所有權登記，建號為臺中市○○區○○段000○號(見本院卷第41頁)。

三、被告於112年11月3日委任楊惠雯律師寄發台中中正路郵局362號存證信函及盛惠國際法律事務所112盛字第000000000號律師函予原告，經原告於翌日收受送達(見本院卷第43-47頁)。

四、原告於112年11月7日委任魏光玄律師以112年11月7日普晟字第1121107001號律師函函覆前項被告函文(見本院卷第49-51頁)

五、原告於112年11月23日委任魏光玄律師寄發民權路郵局營收股2276號存證信函予被告，經被告於翌日收受送達(見本院卷第53-57、91頁)

六、被告已於112年12月25日將系爭房屋交還原告，並同時給付就系爭房屋於租賃期間截至112年12月25日為止之電費2萬5376元、水費42元及就系爭契約辦理公證之費用3750元予原告(見本院卷第173頁)。　

肆、本院之判斷（以下就本訴、反訴合併論述，並均記載姓名當事人）：

一、穎宸實業有限公司（下稱穎宸公司）稱朱芳成未履行系爭契約附隨義務，構成債務不履行，而就自身租金給付義務為同時履行抗辯，及依民法第254條、第258條第1項等規定解除系爭契約等語，均無理由：

　㈠查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任（最高法院100年度台上字第2號判決意旨參照）。

　㈡查，系爭契約第4條第1項約定：「本房屋供廠房營業之使用，非經甲方(即朱芳成)書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方(按穎宸公司)如須供員工宿舍用而須增加消防設備，由乙方自行負擔費用。」（見本院卷第38頁），又兩造亦不爭執，穎宸公司承租系爭房屋之目的係作為工廠營業使用（見不爭執事項一），則應可認如穎宸公司後續欲就系爭房屋向主管機關即臺中市政府申請辦理工廠登記事宜，朱芳成就穎宸公司申請辦理工廠登記流程所需之相關必要證明文件應有協助提供之義務（附隨義務），方能使穎宸公司之契約目的達成。

　㈢穎宸公司雖主張朱芳成並未提供系爭房屋之竣工圖以供其辦理工廠設立登記程序云云。惟，朱芳成表示其以有以通訊軟體LINE方式傳送使用執照、竣工圖等文件給穎宸公司，並提出相關通訊軟體LINE對話截圖為證（見本院卷第199-209頁）。而對朱芳成之上開抗辯，穎宸公司表示無意見，僅表示該圖面無法辦理廠房登記（見本院卷第285頁）。又就朱芳成所提出之上開竣工圖，經函詢臺中市政府經濟發展局結果，該局於113年8月27日以中市經登字第1130051010號函，函覆表示該圖面經與該府都市發展局所查詢之該局檔案數位影像管理系統之建造執照核准圖面相符等語（見本院卷第348頁）。是可認朱芳成確實有應穎宸公司要求提出系爭房屋之竣工圖，以供穎宸公司申請辦理工廠登記之程序。則難認朱芳成有何未履行契約附隨義務之情形。

　㈣雖穎宸公司另主張系爭房屋無法辦理工廠登記之原因有二，一為欠缺變更後之竣工圖，另一是現有狀況與登記記載不符，必須辦理變更使用目的，而此應由朱芳成辦理云云（見本院卷第285頁）。惟臺中市政府經濟發展局113年8月27日中市經登字第1130051010號函，函覆本院表示：該局受理申請工廠登記案，經審查申請書未齊全或不符規定者，倘可補正則通知補正，若無法補正則退件處理；系爭建物曾於69年1月29日經核准辦理工廠登記，該廠於110年9月10日因歇業而註銷工廠登記等語（見本院卷第347、348頁）。則依該函可知，是否准許辦理工廠登記之權責為臺中市政府經濟發展局，就工廠登記之申請案，於申請後，如該局認為可補正者會通知補正，待補正後可准許辦理登記，且系爭房屋先前曾有以該建物辦理工廠登記之情形。則穎宸公司應先自行向臺中市政府經濟發展局申請辦理工廠登記，視該局審查並命補正之文件內容，再依該內容請求朱芳成協助提供必要之證明文件。惟，穎宸公司自承迄今均未向臺中市政府就系爭房屋申請辦理工廠登記一事為送件（見本院卷第284頁），則自無從知悉臺中市政府經濟發展局之審查結果、命補正內容，自無從要求朱芳成依補正內容協助提供必要之文件。是穎宸公司所述屬自行假設及推論，實不可採。

　㈤既朱芳成並無違反契約附隨義務之情事，則穎宸公司就本訴為同時履行抗辯，並不可採。另，穎宸公司就反訴部分，主張依民法第254條規定解除系爭契約，再依民法第259條第1款、第2款規定請求朱芳成返還所租金10萬元及保證金15萬元，並依民法第260條、第213條、第216條等規定賠償因簽訂系爭契約所支出之仲介費3萬7500元、為辦理申請工廠登記事宜所向臺中市政府支出之規費480元、支付予和謙會計事務所之事務費（變更前後使用執照2500元、竣工圖3000元）、支付予昶鑫工程顧問之事務費（一般工廠登記代辦費-簽約款1萬500元、使用執照相關資料檢核調卷2100元）等語，亦均不可採。

二、就穎宸公司所積欠朱芳成之112年10月份及11月份租金債務，應以朱芳成所收取之保證金15萬元抵扣，經抵扣後，穎宸公司於112年11月間並無積欠租金達欠租2月以上之情形，朱芳成自不得依民法第440條第1項、第2項規定及系爭契約第7條第2項第1款約定終止系爭契約：

　㈠按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」。民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。(第1項)租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。(第2項)」。

　㈡次按土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，應依土地法第100條第3款所定以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件。且關於擔保抵償，該條款規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用；土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除（最高法院111年度台簡上字第44號判決意旨參照）。

　㈢查，系爭契約第7條第2項第1款雖約定：「乙方（按穎宸公司）有下列情形之一者，甲方（按朱芳成）得終止租約：遲延給付租金之總額達二個月以上之租額，或其租金約定於每期開始時支付，而遲延給付逾二個月時，經甲方定相當期限書面催告而乙方仍不支付者。」（見本院卷第39頁），惟依上開說明可知，就穎宸公司遲付租金總額是否達2個月金額之認定，仍應參酌土地法第100條第3款規定，以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為據。

　㈣就朱芳成於簽約時已收受穎宸公司給付之保證金15萬元一事，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），堪認為真。則就穎宸公司所積欠朱芳成之112年10月份、11月份租金共15萬元，自應扣抵朱芳成已收受之保證金15萬元，扣抵後穎宸公司之上開租金債務已消滅，則於112年11月間自無穎宸公司積欠朱芳成之租金債務達2個月金額之情形，朱芳成自不得依民法第440條第1項、第2項規定及系爭契約第7條第2項第1款約定終止系爭契約。

　㈤因朱芳成並未合法終止契約，則朱芳成主張依系爭契約第6條第1項關於「乙方於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經甲方催告後仍不履行者，甲方得請求乙方賠償所致之損失外，並得請求乙方給付懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元」約定，請求穎宸公司給付違約金15萬元，自無理由。

　㈥又因穎宸公司積欠朱芳成之112年10月份、11月份租金債務已因以保證金抵扣而消滅，則朱芳成依系爭契約第3條請求穎宸公司給付租金15萬元，亦無理由。

　㈦再因朱芳成並未合法終止契約，則穎宸公司於112年12月25日返還系爭房屋予朱芳成以前，占有系爭房屋屬有權占有，朱芳成依民法第179條規定請求穎宸公司給付自112年12月1日起至112年12月25日止相當於租金之不當得利6萬484元等語，亦無理由。

伍、綜上所述，㈠就本訴部分，原告依系爭契約第3條、第6條第1項前段約定及民法第179條規定，聲明請求被告應給付原告36萬484元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。㈡就反訴部分，反訴原告依民法第259條第1、2款、第260條、第213條、第216條等規定，聲明請求反訴被告應給付反訴原告30萬6080元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

柒、訴訟費用負擔之依據：本訴、反訴均為民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

　　　　　　　　　民事第五庭　法　官  潘怡學

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明