裁判書系統

113年度訴字第1787號

原      告  何柏燊  

訴訟代理人  葉耀中律師

複  代理人  林俊甫律師                     

被      告  廖朱靜娟

上  一  人

訴訟代理人  廖英淙  

被      告  朱道篤  

            朱日光  

            朱明德  

            朱哲寬  

            吳虹   

            林秀青  

            林羿汝  

            林秀怡  

            林若竹  

            朱王女  

            朱江山  

            朱江寶  

            何新貴  

            何聰洲  

            何志鴻  

            何秉翰  

            陳朱玉紅

            王淑娟  

上  一  人

訴訟代理人  江衍義  

被     告   蔡拱   

            蔡雪梨  

            朱文龍  

上  一  人           

法定代理人  吳淑芬  

訴訟代理人  朱家楨  

被      告  朱文甫  

            張朱瓊惠

            朱慈惠  

            朱家良  

            朱奕帆即朱家渝

            朱琬蓁  

            何榮發  

            何翠情  

            何柏昕  

            朱楊招治

            朱森煜  

            朱森煒  

            朱培銘  

            朱亭禎  

兼  上一人

訴訟代理人  林美伶  

兼  上三人

訴訟代理人  朱冠錚  

被      告  蔡季憲  

            蔡培火  

            賴重光  

            賴帥帆  

            賴陳玉鳳

上三人共同

訴訟代理人  戴連宏律師

被      告  朱鎮煜  

            張純英  

上二人共同

訴訟代理人  林俊雄律師 

            賴宜孜律師

複  代理人  許銘森  

被      告  陳柏瑄  

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年9月9日、114年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

兩造共有如附表一所示土地應依附表二之1、附表二之2、附表二之3、附表三之1、附表三之2、附表三之3及附圖所示分割方案合併分割，並按附件之「應給付人/金額」及「受補償人/金額」欄所示之金額分別補償之。

訴訟費用由兩造依附表四所示之比例負擔。

壹、程序部分：

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。又按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項亦有明定。經查，被告賴陳玉鳳於訴訟繫屬中將其所有坐落臺中市大雅區寶雅段964、968、969、977、978、984、1000、1003、1004地號等9筆土地（以下逕以地號稱之，合稱系爭土地）之應有部分各別移轉予被告賴重光、賴帥帆（如附表一備註欄所示），並於民國114年9月4日完成移轉登記，有土地登記第一類謄本在卷可稽，然未據聲明承當訴訟，是賴陳玉鳳仍列為本件當事人，惟依前開規定，對其判決效力亦及於受移轉人即賴重光、賴帥帆。

二、次按關於訴訟之法定代理及為訴訟所必要之允許，依民法及其他法令之規定，民事訴訟法第47條定有明文。又受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效；無行為能力人由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，民法第15條、第75條前段及第76條亦分別定有明文。本件被告朱文龍經法院於107年7月24日裁定宣告為受監護宣告之人，並選定其配偶吳淑芬為其監護人，該裁定業於同年0月0日生效，有被告朱文龍戶籍謄本在卷可稽。徵諸前揭規定，被告朱文龍為無行為能力之人，應由其監護人即吳淑芬為其法定代理人，合先敘明。

三、被告朱道篤、朱日光、吳虹、林秀青、林羿汝、林秀怡、林若竹、朱王女、朱江山、朱江寶、陳朱玉紅、何聰洲、何志鴻、何秉翰、蔡雪梨、朱文甫、張朱瓊惠、朱慈惠、朱家良、朱奕帆即朱家渝、朱琬蓁、何榮發、何翠情、何柏昕、朱楊招治、朱森煜、朱森煒、蔡季憲、陳柏瑄經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造共有系爭土地，權利範圍如附表一所示。系爭土地無因法令限制不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定。因系爭土地共有人眾多，共有人大都相同，多有共有人占有、使用系爭土地，經共有人開會而採納大多數共有人意見，符合大多數共有人意願，儘量依共有人使用土地現狀予以分割，使現有建物儘可能保留，分割後共有人所分得土地，除因地形因素限制外，大多數共有人所得土地皆堪稱方正，利於使用，僅就各共有人互為找補金額尚有爭議，尚無法就分割方法達成協議，是依共有物分割之法律關係，提起本件訴訟，請求將系爭984地號、1000地號、1003地號、1004地號土地合併分割，分割方法如附表二之1所示；系爭968地號、969地號、977地號、978地號土地合併分割，分割方法如附表二之2所示；系爭964地號土地則單獨分割，分割方法如附表二之3所示。

二、被告則以：

　㈠被告廖朱靜娟：同意原告分割方案，對於本件鑑價之找補金額，沒有意見等語置辯。　　

　㈡被告王淑娟：同意原告分割方案，對於本件鑑價之找補金額，沒有意見等語置辯。

　㈢被告賴重光、賴帥帆、賴陳玉鳳：同意原告分割方案。本件鑑定單位是經兩造合意囑託鑑價，有證據契約之適用，法院與雙方均應受拘束，對於鑑價之找補金額，沒有意見等語置辯。

　㈣被告林美伶、朱培銘、朱亭禎、朱冠錚：同意原告分割方案，對於本件鑑價之找補金額沒有意見等語置辯。

　㈤被告朱鎮煜、張純英：同意原告分割方案，對於本件鑑價之找補金額，沒有意見。如認本件鑑價與前案落差太大，則應具體指摘鑑價報告有何錯誤之處等語置辯。

　㈥被告蔡拱：同意原告分割方案，但本件鑑價之找補金額與前案落差太大等語置辯。

　㈦被告蔡培火：同意原告分割方案，但本件鑑價之找補金額與前案落差太大等語置辯。　　　　　

　㈧被告朱明德：同意原告分割方案，但本件鑑價之找補金額與前案落差太大等語置辯。

　㈨被告朱哲寬：同意原告分割方案，但本件鑑價之找補金額與前案落差太大等語置辯。　

　㈩被告何新貴：同意原告分割方案，但本件鑑價之找補金額與前案落差太大等語置辯。

　被告朱文龍：不同意分割系爭土地等語置辯，惟無提出其他分割方案，且對於本件鑑價之找補金額沒有意見。

　被告林秀青、陳朱玉紅未於最後言詞辯論期日到場，惟據其等前到庭陳述：同意原告分割方案等語置辯。

　被告朱道篤、朱日光、吳虹、林羿汝、林秀怡、林若竹、朱王女、朱江山、朱江寶、何聰洲、何志鴻、何秉翰、蔡雪梨、朱文甫、張朱瓊惠、朱慈惠、朱家良、朱奕帆即朱家渝、朱琬蓁、何榮發、何翠情、何柏昕、朱楊招治、朱森煜、朱森煒、蔡季憲、陳柏瑄均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

參、本院之判斷：

一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第1項至第4項分別定有明文。經查，兩造共有系爭土地之應有部分如附表一所示，且系爭土地並無不能分割之情事，共有人間亦無不分割之約定，惟無法達成協議分割等情，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院謄本卷），且為兩造所不爭執，應堪認定，故原告訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據。

二、次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。民法第824條第5項、第6項本文分別定有明文；而所謂合併分割，係指法院得將數宗不動產分歸各共有人一宗，或將其合併計算後，各按應有部分計算分得土地之一部而言（最高法院105年度台上字第542號判決意旨參照）。故民法第824條第5項所稱合併分割僅為分割方法，非不同土地實際合併為一宗土地，而地籍測量實施規則第224條、第225條之1固分別規定：土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。第192條、第193條、第224條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別。然該地籍測量實施規則所定，係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，與民法第824條第5項所定數宗共有土地合併分割之情形有別（最高法院105年度台上字第2100號判決意旨參照）。經查，系爭土地為兩造部分共有，原告於系爭9筆土地均具有應有部分，而系爭土地之地段相同，地界相連，且使用分區均為農業區，有附圖及系爭估價報告檢附之臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可稽，則系爭土地之使用性質相同，且經到庭之共有人全數同意合併分割（見本院卷第188頁至第189頁，第311頁），未到庭之共有人則未提出書狀表示異議，故本件符合民法第824條第5項、第6項本文、地籍測量實施規則第224條規定之合併分割要件，而得合併分割，亦為兩造所不爭執，是本件請求合併分割系爭土地，應屬有據。

三、又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。經查：

　㈠系爭土地土地使用分區均為農業區，已如前述。而系爭土地範圍廣大，經前訴訟即本院107年度訴字第570號事件（同為訴請分割系爭土地，因未據繳納裁判費，經臺灣高等法院臺中分院以109年度上易字第264號判決駁回原告訴訟，並經最高法院以112年度台抗字第300號駁回抗告確定）函詢臺中市大雅區公所，經該所於107年6月25日以雅區公建字第1070014390號函稱：本區六張犁段66-2、66-3、66-4、66-6、66-9、66-10、66-11、66-12及66-13地號土地（重測後為系爭9筆土地）有無建築物套繪案，經查目前無套繪資料乙節，有該函附卷可稽（見前訴訟卷三第42頁），核先敘明。又系爭土地現況與前訴訟判決後並無差異乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第189頁），而據前訴訟原告提出之建物坐落略圖及建物門牌號碼表、使用狀況表、現場照片，以及拍攝土地現況之影片檔，可知系爭土地上均有共有人興建地上物或鐵皮工作間為使用，並種植有雜木、稻作、麥田等情況（見前訴訟卷二第3頁、第5頁至第23頁、第207頁至第209頁）。上情並經前訴訟於107年5月29日至現場進行勘測時，由各該地上物之使用人逐一於現場核對照片相符，亦有前訴訟勘驗筆錄在卷可參（見前訴訟卷二第203頁至第204頁）。前訴訟係以原物分配為指引，以保留地上物為主要訴求，再就地上物坐落位置，對照當事人應有部分為調整，同時就若干交通不方便之處劃設道路，供所有原物分割之當事人得以享有道路通行之便利之分割方式，最終採用由臺中雅潭地政事務所於108年9月24日以雅地二字第1080008321號函檢附之108年9月26日複丈成果圖（即本件附圖，見前訴訟卷五第47頁、本院卷第25頁）作為分割方案，而兩造亦均同意本件訴訟援用前訴訟所採之分割方案（見本院卷第23頁、第25頁、第188頁、第205頁至第211頁、第265頁至第266頁、第311頁），僅就找補金額有意見。

　㈡關於本件找補之金額，業經到庭共有人合意以正心不動產估價師聯合事務所鑑價（見本院卷第260頁）。因本件分割方案係將9筆土地合併後再分割成三大區塊（即合併後984地號、合併後968地號、合併後964地號，如附表二之1、二之2、二之3所示），然系爭9筆土地坐落位置未完全相鄰，故本件估價係先估算分割後各宗土地之個別價格，作為各共有人分割前、後土地權利價值之計算基準。此外，系爭土地現況分別面臨30M科雅路（40M計畫道路）、3～5M不等寬度之光復路，為反映臨路差異對於土地價值之影響，系爭估價報告乃選取分割前條件較為適中之977地號、969地號土地為比準地，再以比較法針對比準地與分割後各該臨路情況相當之宗地，進行個別條件差異之調整修正，而求得分割後各宗土地單價及總價，作為分割前後土地權利價值之計算基礎。系爭估價報告就本院囑託鑑定系爭土地價值及共有人互為找補金額等事項，已就系爭土地之現況、地形、使用狀況、鄰近設施等因素，依一般因素分析、區域因素分析、分割前土地個別因素分析、分割後土地個別因素分析、土地使用管制分析、勘估標的稅務分析作為估價方法，認系爭土地經合併分割後：區塊一即合併後984地號土地價值為新臺幣（下同）362,884,748元；區塊二即合併後968地號土地價值為643,500,316元；區塊三即合併後964地號土地價值為95,229,362元（見系爭估價報告第115頁、第134頁、第140頁），並按各共有人分割前應有部分之持分價值及分割後受分配價值相減後，計算出各共有人應互為找補之金額如附件所示，有該所114年7月10日（114）正般估字第1140706號函暨檢附之不動產估價報告書可佐（見本院卷第279頁，系爭估價報告第152頁至第158頁），並經被告廖朱靜娟、朱鎮煜、王淑娟、朱冠錚、林美伶、朱培銘、朱亭禎、賴重光、賴帥帆、賴陳玉鳳、張純英所同意（見本院卷第310頁至第311頁），足認系爭估價報告所鑑定之補償金額，已依常規之估價方法為鑑定，堪以採用。

　㈢原告及被告朱明德、朱哲寬、何新貴、蔡拱、蔡培火雖以系爭估價報告相較前訴訟之鑑價金額過高，請求另送第三方鑑價單位再為評估本件找補金額等語（見本院卷第310頁至第312頁）。惟系爭估價報告所附臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書記載，系爭土地已列入中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫。審酌中部科學園區除既有穩定之就業需求外，復受惠於台積電擴廠、中科擴建、捷運藍線、水湳轉運中心及國際會展中心等重大建設挹注，在就業紅利、人口移入與住宅需求同步增溫下，系爭土地所在之大雅區房市表現亮眼，亦推升農地市場關注度與價格水準，使農地不僅具有農業生產功能，更被視為中長期資產配置選項，兼具保值抗通膨特性。再參考本件鑑價單位依據實價登錄、永慶房產集團研究發展中心資料彙整之科學園區周邊預售屋交易價量表現圖表，亦得出於109年至113年間，大雅區預售屋平均單價之漲幅已達70.90%（見系爭估價報告第17頁）等情。原告雖稱系爭估價報告之鑑價，較前訴訟鑑價各三區塊分別提高約8,000萬元、6,000萬元、1,600萬元，落差太大，如依系爭估價報告找補有失公平云云（見本院卷第311頁）。然以上開差額計算漲幅亦僅分別約28.28%〈區塊一：8,000萬元÷（362,884,748元-8,000萬元）〉、10.28%〈區塊二：6,000萬元÷（643,500,316元-6,000萬元）〉、20.19%〈區塊三：1,600萬元/（95,229,362元-1,600萬元）〉，顯低於上述70.90%之平均漲幅，足見系爭估價報告所估之補償金額並未顯著偏離行情，本件各共有人間之找補金額依如附件所示之金額為之，應屬適當。從而，原告以本件估價與前訴訟估價落差甚大，請求另送第三方鑑價單位再為評估（見本院卷第310頁），即無必要。

肆、綜上所述，附表一所示系爭土地並無不能分割之情形，原告依民法第823條、第824條之規定，訴請合併分割系爭土地，核屬有據，且經本院審酌兩造之意願，兼顧兩造利益，考量共有物之性質、經濟效用、分得部分之利用價值等情，認系爭土地依附圖所示分割方法予以分割，並參考系爭估價報告，由各共有人分別依附件所載之金額相互找補，應為最適當、公允，且符合兩造利益之分割方法，爰判決如主文第1項所示。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

陸、按分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種分割方法得兼顧共有物之經濟效益及兩造利益，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由共有人各按其權利比例負擔，方屬事理之平。爰斟酌原告給付訴訟之勝敗比例，及系爭土地之應有部分比例，依民事訴訟法第79條、第80條之1之規定，諭知訴訟費用如主文第2項所示。　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　23　　日

　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　劉承翰

中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　23　　日

附表一：共有人應有部分明細　

　　　　　　　　　　　　　　　　

附表二之1：合併後984地號土地分割方案（附圖依據臺中市雅潭地政事務所108年9月26日複丈成果圖標示，見本院卷第25頁、第205頁，下同）

 

附表二之2：合併後968地號土地分割方案

 

附表二之3：合併後964地號土地分割方案

 

附表三之1：附圖編號D4四米道路（面積329.53平方公尺）共有人權利範圍

 

附表三之2：附圖編號D6五米道路（面積332.53平方公尺）共有人權利範圍

 

附表三之3：附圖編號D16五米道路（面積830.37平方公尺）共有人權利範圍

 

附表四：

 

附圖：臺中市雅潭地政事務所108年9月26日複丈成果圖。

附件：正心不動產估價師聯合事務所估價報告書表11-1至表11-4各共有人相互找補金額配賦總表。