裁判書系統

113年度訴字第3653號

原      告  陳韋良  

訴訟代理人  許崇賓律師

被      告  食適餐飲有限公司

法定代理人  石世地  

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○路○段000○0號、210之7號兩間房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣18萬元，及自民國113年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

三、被告應自民國113年12月9日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7萬5,000元。

五、訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。

七、本判決第2項於原告以新臺幣6萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣18萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第3項於原告就按月給付已到期部分，每期以新臺幣2萬5,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣7萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。查原告起訴時聲明第2項為：被告應給付原告欠租新臺幣（下同）45萬元，及自民國114年1月15日起至遷讓返還門牌號碼臺中市○區○○路○段000○0號、210之7號兩間房屋（下合稱系爭房屋）止，按月於每月15日前給付原告相當於租金之不當得利7萬5,000元（本院卷9頁）。嗣變更欠租給付金額為24萬5,000元，核屬減縮應受判決事項之聲明，並追加自113年12月5日起至清償日，按年息5％計算之利息，係基於欠租之同一基礎事實，另變更相當於租金之不當得利請求部分之起算日為113年12月6日，則屬擴張應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，應予准許。

二、被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：兩造於111年3月15日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年3月15日起至116年3月14日止，租金每月7萬5,000元，應於每月15日前給付。被告自113年7月起未給付租金，經原告於112年12月3日以存證信函催告被告於3日內繳清欠租，否則即將終止租約之意思表示，被告已於113年12月5日收受，迄今仍未給付，故系爭租約已於同日終止，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定，請求擇一判命被告應遷出系爭房屋並騰空返還原告。另被告積欠原告113年7月至113年12月5日租金42萬5,000元，經扣除保證金18萬元後，尚積欠原告租金24萬5,000元，爰依系爭租約請求被告給付。被告於系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋受有利益，致原告受有損害，爰依民法第179條之規定，請求被告給付自113年12月6日起至返還系爭房屋之日止，每月受有相當租金之不當得利7萬5,000元等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告24萬5,000元，及自113年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自113年12月6日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告7萬5,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：我們有意願與被告和解，之前因為股東的問題才會沒有給付租金等語。

三、本院之判斷：

　㈠原告主張被告向原告承租系爭房屋，兩造就系爭房屋定有每月租金7萬5,000元之系爭租約，被告自113年7月起未給付租金，原告於112年12月3日以存證信函向被告催告於3日內給付欠租，被告逾期未給付等情，有系爭租約、公證書、存證信函及回執、房屋稅繳款書、現場照片可證（本院卷第17至41頁、57至65頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張堪認實在。

　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。另按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年台上字第2012號判決參照）。查被告自113年7月15日起即未再繳付租金，業如前述，經依土地法第100條第3款規定先扣保證金18萬元，被告仍積欠自113年9月15日起租金，迄至113年12月5日被告遲付租金之總額，仍達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，原告於113年12月3日以臺中公益路郵局存證號碼000689號存證信函，催告被告於函到3日內清償積欠租金，同時表明否則將依法終止系爭租約之意思表示，有該存證信函可證（本院卷35頁)，而該存證信函已於113年12月5日送達被告，有郵局掛號收件回執可稽（本院卷37頁），然被告迄未清償，足認系爭租約已於113年12月8日發生合法終止之效力。原告依民法第455條前段之規定，請求被告返還系爭房屋，核屬有據。原告另依民法第767條第1項前段規定為請求，即無庸審酌，附此敘明。

　㈢另依系爭租約第3條第1、3項約定，每月租金7萬5,000元，應於每月15日以前繳納；被告已於113年3月14日，交付保證金18萬元（本院卷23頁）。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決參照）。被告自113年7月15日未給付租金迄至113年12月8日原告終止之租金，積欠租金36萬元（計算式：7萬5,000元×4個月＋【7萬5,000元÷30日×24日＝6萬元】＝36萬元），經以保證金抵充，被告尚積欠系爭房屋租金18萬元（計算式：36萬元－18萬元＝18萬元），原告依系爭租約請求被告給付租金18萬元，核屬有據。

　㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。原告為系爭房屋之所有權人，系爭租約並已於113年12月8日終止，被告占用系爭房屋之原因，其後已不存在，卻自113年12月9日起仍繼續占用系爭房屋，核係無權占有，並因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利，參以被告承租系爭房屋之租金為每月7萬5,000元，原告主張相當於租金之不當得利，以每月7萬5,000元計算，應屬合理。原告依民法第179條之規定，請求被告自系爭租約終止翌日即113年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7萬5,000元，亦屬有據。

　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告請求被告給付自113年7月15日至113年12月8日止尚積欠之租金共18萬元，係以支付金錢為標的，上開積欠之租金，依系爭租約第3條約定，原應於113年7月15日、同年8月15日、同年9月15日、同年10月15日、同年11月15日各繳納當月之租金予原告，屬有確定期限，是原告請求被告給付尚欠租金18萬元，應加計自113年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；依系爭租約第3條第1項之約定，請求被告給付新臺幣18萬元，及自113年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息；依民法第179條之規定，請求被告自113年12月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7萬5,000元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所依據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　20　　日

　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　吳金玫

中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　24　　日