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臺灣臺中地方法院民事判決　　93年度簡上字第139號 上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　黃錦郎　　律師 複代理人　　游琦俊　　律師 被上訴人　　甲○○ 訴訟代理人　徐湘生　　律師 上當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國93年2月25 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭92年中簡字第3252號第一審判決 提起上訴，本院於中華民國94年8月26日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、上訴人於原審主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，並依民 法第359條規定請求減少相當於停車位之價金，於二審就同 一基礎事實另追加依民法第349條、第350條、第353條關於 權利瑕疵擔保之規定，請求被上訴人賠償因債務不履行所生 之損害。按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但 第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後 ，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一 者，不在此限：二請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第446條第1項定有明文。本件上訴人基於 同一基礎事實，於二審為訴之追加，被上訴人雖表示不同意 ，惟就上訴人請求之基礎事實相同乙節則不表爭執，是依上 揭法條規定，上訴人所為訴之追加應予准許，合先敘明。 二、按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第 一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行 程度以書面通知該第三人；受告知人不為參加或參加逾時者 ，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定；參 加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。 民事訴訟法第67條之1第1項、第67條、第63條第1項前段分 別定有明文。本件訴外人大同資訊企業股份有限公司（以下 簡稱大同資訊公司）於原審主張就爭執之停車位有所有權（ 或使用權），就本件兩訴訟之結果，有法律上之利害關係， 本院第二審言詞辯論終結前，將本件訴訟及進行程序通知大 同資訊公司，大同資訊公司於93年9月29日收受送達，有送 達證書可憑，大同資訊公司雖表明不參加本件訴訟（本院94 年8月26日言詞辯論筆錄），惟依上揭規定，視為其得行參 加時已參加於訴訟，不得就本訴訟之裁判主張為不當，併此 敘明。 貳、實體方面： 一、上訴人方面： ㈠上訴人起訴主張其於民國（下同）92年6月20日，向被上訴 人購買坐落臺中市○區○○○○段第4316地號，面積1716平 方公尺，持分10000分之77土地，及其上建物建號第2829號 即門牌號碼臺中市○○街○○○號7樓之房屋（以下簡稱系爭房 屋），及該建物地下樓編號第201號平面停車位（以下簡稱 系爭停車位），房地與系爭停車位之買賣總價為新台幣（下 同）2,960,000元。上訴人依約繳納各期買賣價金後，被上 訴人於92年7月17日辦妥所有權移轉登記於上訴人名下，並 於同年月20日將前揭房地及系爭停車位點交予上訴人。詎於 同年9月21日起，系爭停車位即遭訴外人大同資訊公司主張 為其所有，並由大同資訊公司職員占有使用。所謂契約預定 之效用，即該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人 特以契約預定其效用，本件兩造訂立之不動產買賣契約第2 條明定：「買賣總價款：新台幣貳佰玖拾陸萬元（總價含車 位編號201平面停車位）」，兩造既已明定上述契約條款， 則上訴人所買受之房屋乃應有特定編號之平面停車位可供使 用，即為系爭買賣契約預定之效用。從而，被上訴人既不能 使上訴人占有並使用系爭停車位，則系爭買賣標的物即難謂 無契約預定效用減少之瑕疵，是上訴人依民法第354條物之 瑕疵擔保責任規定，請求依同法第359條之規定，減少相當 於系爭停車位客觀交易價格之買賣價金500,000元。 ㈡如認系爭停車位因有第三人主張有使用權，致無法為占用使 用，非屬契約預定效用減少之瑕疵，則基於此項事實，應認 其性質上屬權利欠缺之瑕疵，上訴人得依民法第349條、第 350條、第353條之規定，依關於債務不履行之規定行使權利 。系爭停車位現由大同資訊公司主張有權占有，致上訴人無 從為使用，應認被上訴人關於系爭買賣契約履行其中停車位 部分，已陷於給付不能，故上訴人得請求債務不履行之損害 賠償，即被上訴人應賠償500,000元。 ㈢被上訴人主張系爭停車位已點交予上訴人，於點交後所發生 之有他人占有之情事，應由上訴人自行與占用人解決云云， 惟 本件房地及系爭停車位之點交，係雙方會同於銀行辦理價款 給付及產權登記文件與鑰匙之交付，並未於現場點交，況以 權利瑕疵擔保係指權利之瑕疵於買賣成立時存在，於買賣成 立後亦未能除去，至於第三人主張權利係於標的物交付前後 ，並無影響。於92年7月21日點交時固交付「停車位使用權 利證明書」影本，惟該文書係警衛室蓋章，且未經系爭房屋 之管理委員會所承認。 ㈣本件系爭房地買賣契約，其所有權移轉登記關於公共設施之 持分比例，是否因停車位使用權利之有無而異其持分，經上 訴人向大樓其他住戶查詢得知，相同大小之主建物面積其公 共設持分登記，不因車位有無而有不同，被上訴人如主張已 將系爭停車位之不動產物權移轉登記予上訴人，自應由其負 舉證之責。 ㈤大同資訊公司就系爭房地所坐落之公寓大廈已任何主建物之 所有權存在，足認其對系爭停車位無物權性質之權利存在， 惟應審究者乃上述情事是否已足推認系爭停車位之所有權或 約定專用權已由被上訴人取得，並依兩造買賣契約之履行， 使上訴人繼受取得其權利？依大同資訊公司訴訟代理人王洋 泰陳述：不管有沒有買停車位，同一棟樓的住戶就使用部分 的持分都相同，故系爭停車位應認屬共用性質，應依原始買 受人與建築業者之買賣契約或住戶規約或依分管契約等方式 取得專用權，依證人丙○○之證述內容：本件系爭停車位於 原始買受人與建築業者締約時並未另外購買停車位，故依默 示成立之分管契約本無約定專用之停車位權利。其後該公寓 大廈之住戶規約是否有就系爭房屋得使用系爭停車位之約定 專用權為規定，或全體共有人是否有另成立分管契約均屬不 明，被上訴人就此亦未能加以敘明並舉證證明之，自難認上 訴人已得依兩造間不動產買賣契約繼受取得系爭停車位之專 用權。並聲明求為判決：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴 人500,000元及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息；第一、二審訴訟費用由被上訴人 負擔。 二、被上訴人方面： ㈠被上訴人於92年6月21日將系爭房地及系爭停車位，以2,960 ,000 元出售予上訴人，並於同年2月20日點交予上訴人，且 將系爭停車位權利證明書及管理費收據等物一併交予上訴人 ，斯時上訴人對被上訴人所點交之物並無任何意見，亦未有 任何人出面表示意見，上訴人確可正常使用系爭停車位。是 以，依民法第354條、第373條及系爭買賣契約第5條之規定 ，於92年7月20日被上訴人將系爭停車位點交予上訴人後， 系爭停車位之利益及危險應由上訴人承受，惟據上訴人起訴 狀所陳，上訴人係於被上訴人點交2個月後始發現有不明汽 車占用系爭停車位，依法上訴人自應主張其所有權而與占用 人協調解決，並非向被上訴人要求減少價金。再者，系爭房 地之共同使用部分有較大之公設比，本應有一個停車位，故 管理委員會發給一停車位權利證明書予被上訴人，而被上訴 人於點交時亦已交付予上訴人，且點交時並未有第三人出面 就系爭停車位主張任何權利，且系爭停車位所在之不動產並 無任何不能達到供作停車使用目的存在之瑕疵，上訴人向被 上訴人請求減少價金，殊無理由。 ㈡依大同資訊公司訴訟代理人王洋泰於原審時證稱：「當初公 司對每戶均設計有一停車位，也有編號」可證該大樓停車位 是隨每戶而存在，非隨每人而存在，故證人丙○○購買房地 ，即具有一停車位，且其共同使用部分之權利範圍仍有1000 0分之90，並未減少或被刪除，縱證人丙○○與受告知訴訟 人大同資訊公司買賣時未購買停車位，少付500, 000元，亦 係證人丙○○與大同資訊公司之債權債務關係，與他人無涉 。被上訴人依法向法院拍得房地，並取得主建物所有權，含 共有使用部分之應有部分，自已取得所屬共同使用部分之應 有部分及停車位之使用權。 ㈢受告知訴訟人大同資訊公司目前對系爭房地坐落之公寓大廈 已無主建物存在，依公寓大廈管理條例第4條第2定項規：專 有部分不得與其所屬建物共同部分之應有部分及其基地所有 權或地上權之應有部分，分離而為移轉或設定負擔。大同資 訊公司既無主建物存在，不得對共同使用部分之應有部分主 張任何權利，其與丙○○間之債權亦不得對被上訴人主張。 並聲明求為判決如主文所示。 三、法院之判斷： ㈠上訴人主張向被上訴人購買房地，總價款包含系爭停車位在 內之事實，業據其提出不動產買賣契約書影本一份、土地及 建物登記謄本各一份為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為 真正。 ㈡上訴人以系爭停車位因有大同資訊公司出面主張權利，致上 訴人無法使用之事實，主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任 及權利欠缺之瑕疵擔保責任等情，則為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。是以本件兩造主要之爭執點應在於：大同資訊 公司就系爭停車位主張權利，被上訴人系爭停車位之買賣應 否負之物之瑕疵或權利瑕疵擔保責任，茲分敘如下： ⒈物之瑕疵擔保責任部分： ⑴依民法第354條第1項及第2項規定：物之出賣人，對於買受 人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅 失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契 約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕 疵。、出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之 品質。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通 常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字 第1173號判例參照），又按民法關於物之瑕疵擔保責任之規 定，係適用於有體物之買賣，且係就特定物而言。申言之， 所謂物之瑕疵擔保，係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其 物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定 效用之意。（最高法院80年度台上字第2319號判決參照）； 故物之瑕疵擔保責任之成立要件有：物之瑕疵須於危險移轉 時存在；須買受人善意且無重大過失，例外於出賣人特別保 證無瑕疵或故意不告之瑕疵，則縱買受人有重大過失，仍應 負責；買受人就受領之物須為檢查通知，但出賣人故意不告 之瑕疵者，不在此限。 ⑵依卷附系爭房地土地登記簿謄本所載及兩造之陳述可知，系 爭停車位之買賣，應屬使用權之買賣，其性質上為權利之買 賣，而非不動產之買賣。故依民法第348條第2項之規定，被 告雖負有使原告取得系爭停車位使用權及其所在之不動產占 有之義務，並應依民法第349條、第350條及第354條之規定 ，分別就系爭停車位使權之權利無缺及存在負權利瑕疵擔保 責任、就系爭停車位具備供作停車使用之價值及效用負物之 瑕疵擔保責任，然系爭停車位所在之不動產並無任何不能達 到供作停車使用目的之瑕疵存在，即不具備物之效用上之欠 缺，上訴人所指物之瑕疵，係因受告知訴訟人大同資訊公司 對上訴人主張使用權，致上訴人無法行使其使用權所生，依 其性質，應屬權利欠缺之瑕疵；另上訴人主張其買受系爭房 地應有專屬之使用停車位乃系爭買賣契約預定之效用，然上 訴人所稱應有系爭停車位之專屬使用與民法第354條所指「 物之效用」，在內涵上並不相符，且系爭買賣契約第2條有 關：「買賣總價款：新台幣貳佰玖拾陸萬元整（總價含車位 編號二○一平面停車位）」之約定，應僅為系爭買賣契約之 標的物包含系爭停車位之使用權在內之約定，並非兩造另就 系爭買賣標的為預定效用之約定，不足以認定兩造就系爭買 賣標的之房屋或停車位有任何效用上之約定，自無從認為有 契約預定效用之瑕疵存在。故上訴人所主張其無法占有使用 系爭停車位之瑕疵與民法第354條物之瑕疵擔保責任規定所 欲規範之對象不符，上訴人據此主張被上訴人應負物之瑕疵 擔保責任，請求減少並返還價金，即屬無據。 ⒉權利瑕疵擔保責任部分： ⑴所謂權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的物之財產 權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任，依民法 第349條及第350條之規定，其內容包含權利無缺之擔保及權 利存在之擔保，成立要件為：須權利之瑕疵於買賣成立時存 在；須買受人為善意；須瑕疵於買賣成立後不能除去者；當 事人未特約免責。又按共有人於與其他共有人訂立共有物分 割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或 分管契約，對於受讓人仍繼續存在；再按公寓大廈區分所有 權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分 所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉 所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在 ；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈 管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨 同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分 未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權， 繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管 理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為 回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用。（最 高法院48年台上字第1065號判例、91年度台上字第242號裁 判均可供參照。） ⑵本件系爭停車位依大同資訊公司訴訟代理人王洋泰於原審證 稱：「當初設計時每戶都有設計一個停車位也有編號。（原 審卷頁43）及於本院之陳述：「本件原本設計每戶都有一個 車位，且同一棟房屋部分也都一樣，後來是因為發現有一些 車位位置有的佔到車道或其他設計不當而刪除，所以最後少 了一些車位。」、「不是每間房子都有停車位。其他的車位 有的也有糾紛，如果拍賣的房屋附有車位拍賣公告會附有車 位編號，但其他的拍賣公告並沒有房屋註明配有201號的車 位。」等語（本院94年8月26日言詞辯論筆錄），足見系爭 房屋由大同資訊公司起造時即設計一間房屋配置一停車位， 依其原定之設計該公寓大廈之各個專有部分，其共同使用部 分之應有部分均應包含一個停車位所對應之應有部分在內。 又依被上訴人提出之系爭房屋所有權之異動索引資料所示， 系爭房屋先由大同資訊公司於84年8月24日辦理第一次登記 為所有權人及王洋泰於原審提出之立德冠邸地下室停車場車 位使用權利證明書影本（原審卷頁48）所載：「一、車位編 號：201。二、型式：平面式。三、使用權人：Ａ棟7樓大同 資訊企業（股）公司印鑑（即主建物所有權人）…」等情以 觀，系爭房屋於大同資訊公司登記為所有權人時，已附有系 爭停車位之使用權利，即大同資訊公司依其原有設計並身兼 系爭房屋所處公寓大廈之區分所有權人之身分，就該公寓大 廈之共同使用部分，業由區分所有權人（即大同資訊公司） 訂立分管之特約，約定系爭停車位由系爭房屋之所有權人分 管並取得使用權，嗣系爭房屋於84年9月21日以買賣為原因 移轉予證人丙○○及被上訴人於91年4月17日經法院拍賣取 得所有權、同年7月17日再由被上訴人以買賣為原因移轉登 記予上訴人，其共同使用部分之應有部分，依公寓大廈管理 條例第4條第2項之規定，均隨其專有部分所有權之移轉而遞 移轉由丙○○、被上訴人及上訴人取得。則依上揭最高法院 判例及裁判之意旨，系爭房屋共同使用部分之應有部分移轉 時，其原有分管之約定，對於受讓人仍繼續存在，上訴人自 得對該公寓大廈之其他共有人主張就系爭停車位之使用權無 疑。 ⑶雖證人丙○○及大同資訊公司訴訟代理人王洋泰均一致證稱 ：證人丙○○向大同資訊公司購買系爭房屋並未購買停車位 之使用權，並少付價金500,000元，惟系爭房屋依該公寓大 廈區分所有權人之分管特約，就系爭停車位有分管使用之權 利已如前述，縱證人丙○○未支付購買停車權利之價金，並 由大同資訊公司保留使用系爭停車位之權利，不過為丙○○ 與大同資訊公司間就系爭停車位之使用所為之約定，既未經 全體共同人合意變更分管之約定，其二者間所為之約定應僅 具有債權之效力，大同資訊公司如欲主張系爭停車位之使用 權，僅得以對其債權之相對人即證人丙○○為主張，對於嗣 後已因應有部分移轉而繼受分管約定之上訴人及被上訴人自 不得為此主張。 ⑷況大同資訊公司就系爭房屋所處之公寓大廈已無專有部分存 在，業經本院向台中市中山地政事務所函查無訛，有該所94 年5月11日中山地所一字第0940006664號函在卷可憑，大同 資訊公司亦表明就系爭停車位不主張權利（本院94年8月26 日言詞辯論筆錄），復無其他區分所有權人就系爭停車位主 張權利，則系爭停車位之使用權，於兩造訂立買賣契約時確 屬存在，且業無他人對之主張權利，上訴人主張被上訴人應 負權利瑕疵擔保責任並負損害賠償責任云云，自無可採納。 ㈢縱上所述，本件被上訴人就兩造間系爭停車位使用權之買賣 ，並無上訴人所主張應負物之瑕疵及權利瑕疵擔保責任之事 由，上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保責任並請求減少價金 或損害賠償，均屬無由。原審為上訴人敗訴之判決，核無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一 論述之必要，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　月　　9　　日 民事第三庭審判長法 官　張瑞蘭 法 官 李悌愷 法 官 陳文爵 上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同 時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕 本）。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　月　　9　　日 書記官