臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1546號
原 告 丙○○
訴訟
代理人 鐘登科
律師
複代理人 己○○
複代理人 子○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 洪錫欽 律師
複代理人 陳姿君 律師
戊○○
被 告
法定代理人 丁○○
被 告 惠双實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
當事人間返還價金等事件，本院於96年11月12日
言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用新台幣伍萬貳仟捌佰柒拾陸元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告惠双實業有限公司，未於最後言詞辯論
期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，
爰依原告之聲請，
由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告部分：
㈠原告於民國（下同）95年1月4日透過被告居達國際有限公司
（以下簡稱居達公司）即被告惠双實業股份有限公司（以下
簡稱惠双公司）之加盟店仲介，於95年2月13日以新台幣（
下同）5,150,000元之價格向被告甲○○購買坐落台中市○
區○○段第42-314地號，面積76平方公尺土地及其上第1887
建號，門牌號碼台中市○區○○街○○號建物乙棟（以下簡稱
系爭房屋）。原告於當日給付簽約金400,000元，並簽發發
票人為廖耀，票面金額為4,750,000元之
本票乙紙以供尾款
擔保之用。雙方並約定原告應代償被告甲○○向台灣銀行台
中工業區分行貸款之3,960,260元以為尾款之支付，餘款扣
除匯費後之789,710元由原告以現金支付予被告甲○○。
嗣
於96年4月下旬，原告委託房屋仲介公司欲賣屋牟利時，始
從系爭房屋左右鄰居處得知，系爭房屋於94年1月至95年2月
間曾發生有人在屋內燒炭自殺及曾有孩童發生墜樓意外等
非
自然死亡之情事。仲介公司轉知原告後，原告即委託朋友向
該里里長及管區警員求證，結果證明確有
上開情事，該屋確
屬
凶宅無訛，原告
乃向被告居達公司反應上情，
詎迄無下文
。
㈡
按物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬物之瑕疵認
定，而房屋為生活起居之重心，使用房屋除客觀上求其結構
安全，舒
適便利外，另有主觀心理上之要求即居住使用時心
安，放鬆心情。一般民間對於凶宅常生不安，不詳甚至恐懼
之感覺，影響所及，在房屋交易時，無論自住或置產投資，
依習俗對於凶宅多退避拒買，是房屋是否曾發生非自然死亡
之情事，自屬房屋交易之重大資訊，影響買受人之承購意願
及交易價值甚鉅，故凶宅係屬房屋之重大瑕疵無疑。房屋是
否為凶宅，既為房地產標的狀況之重要事項，被告甲○○竟
故意不知知其情，自應負
瑕疵擔保責任，原告依
民法第359
條之規定，以
起訴狀繕本之送達對被告甲○○為解除
買賣契
約之意思表示，並依民法第259條規，請求被告甲○○返還
原告支付之價金5,150,000元。另因被告甲○○違反系爭買
賣契約之約定，未依債之本旨給付，致原告因系爭買賣受有
仲介費用51,500元、代書費用31,279元之損害，合計損害金
額為5,232,779元，原告得依民法第260條、第227條第1項關
於
不完全給付準用給付不能之規定，請求被告甲○○賠償原
告所受損害。
㈢按經紀人員在執行業務過程中，應以
不動產說明書向與其委
託人交易之
相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條定有
明文。本件原告既付費委託被告居達公司為系爭房屋之買賣
仲介，則被告居達公司自應盡
善良管理人之注意義務，就原
告所買受系爭房屋是否曾發生非自然死亡之情事之通常交易
觀念認為重要之瑕疵詳為瞭解，並向原告解說。參以現今大
眾傳播媒體蓬勃發展，關於凶宅之資訊如經媒披露，一般人
即得輕易得知，不動產經紀業者多屬地域性商圈經營，對於
地域內不動產概況應有深入瞭解、掌握，則被告居達公司自
應竭盡所知向原告誠實告知足以影響原告買受意願之上開重
要訊息，否則即屬違反其應盡之
善良管理人注意義務，應認
係
可歸責於被告居達公司之事由而有
債務不履行責任，致原
告在不知情下花費鉅資購買系爭房屋，受有支出價金之損害
，原告得依民法第227條第1項關於不完全給付準用給付不能
之規定，及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求
被告居達公司賠償原告所受損害，合計5,232,779元。
㈣被告居達公司為被告惠双公司之加盟店，被告惠双公司允許
被告居達公司使用「惠双房屋」之名稱、服務標章、營運方
式，顯見告知
消費者其加盟店之服務即為本人之行為，依最
高法院28年上字第1573號判例意旨，被告惠双公司應負
表見
代理之，故原告依民法第169條、第227條1項準用給付不能
之規定，請求被告惠双公司賠償原告所受之損害，合計5,23
2,779元。
㈤被告居達公司、惠双公司對原告所負之
損害賠償責任與被告
甲○○所負責任係不真正連帶債務，故就被告3人對原告之
付，如其中一被告已履行給付者，其餘被告就該已給付部分
即免給付義務，
並聲明求為判決：被告甲○○應給付原告5,
232,779元及其中5,150,000元自95年2月13日起，其中82,77
9元自起訴狀繕本送達
翌日起，均至清償日止
按年息5%計算
之利息；被告居達公司應給付原告5,232,779元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告惠
双公司應給付原告5,232,779元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息5%計算之利息；上開三項給付，如其中一
貢被告已履行給付，他項被告就該已給付部分免給付之義務
；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠被告甲○○對原告主張於95年2月13日經被告惠双公司之加
盟店即被告居達公司仲介，將系爭房屋以5,150,000元出售
予原告之事實並不爭執，
惟否認系爭房屋為凶宅，辯稱：被
告甲○○在委託銷售之時，對系爭房屋狀況，並無隱暪，對
於曾經發生「屋內有人往生多日才被發現」乙節，確實有盡
告知之義務。系爭房屋原為訴外人壬○○請求居達公司之業
務員丑○○協助找特定方向坐向之房屋，做為開設道場之用
，丑○○與壬○○均分別持指南針或羅盤前來系爭房屋定位
並觀看，丑○○亦曾將「屋內有人生多日才被發現」乙節告
知壬○○，壬○○稱其購屋是為了開道場，沒有任何忌諱與
問題。簽約當日即95年2月13日，在議定之前被告甲○○明
確告知「屋內有人往生多日才被發現」，當時買方在場之壬
○○，原告之代理人辛○○及人稱「道長」者均有聽聞。又
原告購買系爭房屋後，的確交由蔡尚庭與「道長」開設道場
，奉祀「三清道祖」，丑○○
猶多次前往參拜，亦證原告購
買系爭房屋之目的確實係作為道場之用，一般人之忌諱，對
其而言，根本不是問題。並聲明求為判決駁回原告之訴，如
受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
㈡被告居達公司辯稱：當初受被告甲○○委託去現場看屋時，
有聽鄰居提到裡面有發生事故，但到管區的警察局去查詢並
沒有相關的紀錄，出賣人即被告甲○○有提到系爭房屋曾有
人因病死亡沒有馬上被人發現，出賣人也是聽前手說的，被
告居達公司之業務員丑○○有跟買方即壬○○說明上述情形
，系爭房屋原本要購買的人是壬○○，目的是開設道場，簽
約當日賣方即被告甲○○有當面向賣方表明系爭房屋曾發生
有人死亡多日才被發現之情事，被告居達公司之業務員丑○
○於介紹買賣時也有告知此事。並聲明求為判決駁回原告之
訴，如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
㈢被告惠双公司經
合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，惟
據其前到庭辯稱：依被告惠双公司與被告居達公司所定加盟
契約約定僅為商標權的授權使用，加盟公司所為的
法律行為
要自負法律責任等語，聲明求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張於95年1月4日透過被告惠双公司之加盟店即被告居
達公司仲介，於95年2月13日以5,150,000元之價格向被告甲
○○購買系爭房屋，並付清價金等事實，為
兩造所不爭執，
堪信屬實。
四、原告主張其嗣於96年4月間欲出售系爭房屋，透過仲介公司
向鄰居探查始知悉系爭房屋為凶宅，曾發生有人在內燒炭自
殺及孩童墜樓意外等非自然死亡事件，被告甲○○、居達公
司故意不知知上情，原告以系爭房屋具有瑕疵，以起訴狀繕
本之送達對被告甲○○為解除買賣契約之意思表示，並依民
法第259條及第227條第1項不完全給付準用給付不能之規定
，向被告甲○○請求賠償損害；依民法第227條第1項、不動
產經紀業管理條例第26條向被告居達公司請求賠償損害；依
民法169條、第227條第1項被告惠双公司請求賠償損害
等情
，則俱為被告所否認，並以前詞置辯，
經查：
㈠系爭房屋前是否曾發生有人在屋內燒炭自殺及孩童墜樓意外
之情事？
⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被
告就其
抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求，此有
最高法院17年上字第917號判例
要旨可資參照。
⒉本件原告主張於94年1月至95年2月間初曾發生有人在屋內燒
炭自殺及孩童墜樓意外等情，固據其聲請傳訊證人壬○○、
辛○○、癸○○、庚○○等人，查證人壬○○於本院審理時
證稱：「我是要找房屋自住…因為我負債較多，所以我拜託
證人辛○○先支付房屋款項並辦移轉登記，等我有資金時再
向證人辛○○買回。系爭房屋購買後是我在使用，我是向證
人辛○○承租，現在我已經搬離系爭房屋。…今年3月我因
為收入不順所以搬離系爭房屋，辛○○委託仲介要出售系爭
房屋，仲介在現場設置銷售布條後有鄰居告訴仲介說系爭房
屋內有徐姓男子燒炭自殺。」等語；證人辛○○證稱：「…
房屋購買後就交給蔡先生使用…蔡先生搬走後，因為台中房
價這兩年有上漲所以我想要賣掉，96年4 月10日我委託永春
不動產幫我賣屋，不到兩個禮拜，永春房屋的仲介告訴我他
的同學住在系爭房屋附近，他同學表示系爭房屋是凶宅，我
請蔡先生去問里長及當地管區，都確認系爭房屋內有人燒炭
自殺。」（見本院96年7月25日言詞辯論筆錄）；證人癸○
○即系爭房屋當地里長證稱：「（法官問：壬○○有無向你
詢問系爭房屋有人死亡在內之事？）今年3、4月間壬○○向
我詢問，我說不知道，我請他去警局查。」、「（法官問：
有無聽說系爭房屋發生非自然死亡事件？）我的
住所與系爭
房屋不在附近，我不清楚系爭房屋的事情。我並沒有告訴壬
○○，我知悉系爭房屋曾經發生有人死亡的事情。」、「壬
○○是問我有無發生刑案，我回答我不知道系爭房屋是否有
發生刑案，我請他問左右鄰居，要查證必須去警察局調資料
。我並沒有向壬○○說有發生事件。壬○○詢問過後，我問
左右鄰居，鄰居才說系爭房屋有發生自殺事件，我是問鄰長
，鄰長庚○○最清楚，這件事情住在附近的人應該都知道，
知道系爭房屋發生自殺事件，我問鄰居詳細情形，他們也不
知道。庚○○住在仁福街18號2樓。」（見本院96年9月26日
言詞辯論筆錄）；證人庚○○則證稱：「（法官問：是否知
道系爭房屋內有人死亡之事？）不清楚。有聽別人提過，有
人在系爭房屋內死亡，檢察官有來驗，但何時告訴我，我不
記得，我也沒有親自看到，實際上系爭房屋內是否曾發生有
人死亡之事我不知道。」、「是我還沒退休之前，我95年1
月16日退休。我退休前，我在地檢署擔任司機駕駛外勤車輛
，有一天下班回家，我去檳榔攤，檳榔攤的人在聊天問我，
為什麼前幾天沒有開外勤車來，我詢問為何我要開車過來，
檳榔攤的人說，前幾天有檢察官來驗屍，我就回答說我不清
楚。驗屍的地點是哪個門牌號碼，我也不知道。」（見本院
96年10月15日言詞辯論筆錄）等語，綜觀上述證人之證詞，
有關系爭房屋內是否曾發生非自然死亡事件，證人均證稱係
自他人傳述而來，就其實際發生之情形，均未曾見聞，尚無
從證明系爭房屋內確曾發生此等事件。況本院依原告聲請向
台中市政府警察局第一分局函詢，函詢結果台中市警察局第
一分局函復：有關○○○區○○街○○號建物於94年1月至95
年2 月，經查並無相關人士非自然死亡之事實，有該局96年
8月24日中分一偵字第0960027716號函附卷
可按。此外，原
告復未提出其他積極證據
以實其說，從而原告主張系爭房屋
曾發生有人燒炭自殺及孩童墜樓意外之情事
云云，即
不足採
信。
㈡被告甲○○交付之系爭房屋是否具有物之瑕疵或有不完全給
付情形？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項
固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言
，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之
「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不
以「物質上」應具備者為限，有最高法院73年
台上字第1173
號判例可資參考。次按一般
所稱之「凶宅」即有非自然身故
事件之房屋，所稱「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之
規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，對居
住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層
面止亦會造成相當之負面影響，因此在房地產交易市場及實
務經驗中，發生非自然身故事件之不動產，均會嚴重影響買
受人之購買意願及願買之價格，並因此亦造成此種不動產之
市場接受程度及價格之低落，故無論從心理層面或市場接受
度而言，俗稱之「凶宅」皆非一般適於居住之標的，且有明
顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著
低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情
事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價
值減損，進而影響其市場價格，故在評價上如係屬「凶宅」
之不動產，得認為屬物之瑕疵。
⒉本件原告無法舉證證明系爭房屋為上述定義之「凶宅」已如
前述，至被告甲○○及居達公司固均陳稱系爭房屋內曾發生
有人往生多日才被發現之事件，此一事實是否足使系爭房屋
經評價為具有物之瑕疵或有不完全給付之情形，
參酌上述「
凶宅」係因其在一般人之心理層面及實際交易市場上之接受
程度均與非凶宅之房屋有重大之區別，而得評價為具有物之
瑕疵，基此原則判斷：本件系爭房屋並非俗稱之「凶宅」，
縱曾發生有人在系爭房屋內亡故之事實，此項事實並不構成
系爭房屋具有「物理性」之損傷，至於就一般人之觀感而言
，是否因而構成心理層面之嫌惡狀態，尚難遽以為此推論，
蓋此不僅屬個人主觀態度及心理層面之範疇，且因人、因時
、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘
或宗教儀式以去除該不安之心理狀態。本件系爭房屋成交後
，由證人壬○○舉家遷入居住1年有餘，並未
見證人壬○○
有何反應居住不平安或有靈異不吉之事件發生，又原告之夫
即證人辛○○證稱：欲以7,500,000元之委託價格出售系爭
房屋，仲介業者告知可以賣到8、9百萬元（見本院96年7月
25日言詞辯論筆錄），
參諸原告買受系爭房屋之價格為5,15
0,000元，系爭房屋之市場交易價值顯然未發生明顯之貶損
，則系爭房屋縱曾發生有人在內亡故之事實，原告既未能舉
證系爭房屋有何不適居住或其房價處於顯低於當地之行情之
情事，自
難認系爭房屋構成物之瑕疵及被告等有何不完全給
付之情事，則原告據此主張解除買賣契約返還價金及依債務
不履行請求損害賠償，於法無據，不應准許。
㈢原告主張被告居達公司、惠双公司未盡善良管理人之注意義
務而有不完全給付致原告受損，並據以請求賠償。
惟查：本
件系爭房屋並非「凶宅」，被告居達公司辯稱曾向管區查詢
並無相關紀錄，亦
核與本院向台中市警察局第一分局函查之
結果相符，被告居達公司之辯解
應堪採信。則原告主張被告
居達公司、惠双公司有債務不履行之情形，復未能舉證證明
屬實，亦無從採納。
五、
綜上所述，原告主張解除買賣契約，依民法第259條、第227
條第1項、第169條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規
定，請求被告甲○○返還價金
暨請求被告等賠償損害，均屬
無據。從而，原告依訴請被告返還5,232,799元及利息，為
無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行宣告之聲
請亦失其依據，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已為明確，原告其餘主張及聲請調查
證據，經審酌後，認均與判決結果無影響及無調查之必要，
爰不一一論述，
併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 11 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳文爵
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 11 月 26 日
書記官 劉易柔