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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第556號 原　　　告　蔡瑛美 　　　　　　黃蔡俐俐 共　　　同 訴訟代理人　郭隆偉律師 複 代理 人　林堡欽律師 　　　　　　黃俊益 被　　　告　寶急開發股份有限公司 法定代理人　郭烟龍 被　　　告　范國光 共　　　同 訴訟代理人　常照倫律師 上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國100年8月18日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告寶急開發股份有限公司應返還原告二人各新臺幣柒佰柒拾貳 萬玖仟陸佰元。 被告范國光應返還原告二人各新臺幣柒佰貳拾貳萬零伍佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之五，餘由原告負擔。 事實及理由 甲、程序事項： 壹、本件原告起訴原聲明求為：「一、被告寶急開發股份有限公 司（下稱被告寶急公司）應將臺中市○○區○○段1377建號 建物之所有權移轉登記為原告蔡瑛美所有。二、被告范國光 應將臺中市○○區○○段○○○號土地，依100,000分之891共 有比例之所有權移轉登記為原告蔡瑛美所有。三、被告寶急 公司應將臺中市○○區○○段1378建號建物之所有權移轉登 記為原告黃蔡俐俐所有。四、被告范國光應將臺中市○○區 ○○段○○○號土地，依100,000分之851共有比例之所有權移 轉登記為原告黃蔡俐俐所有。」嗣在本院審理中，原告於民 國100年6月2日具準備狀變更聲明為：「一、被告寶急公司 應各返還新臺幣（下同）14,363,500元予原告。二、被告范 國光應各返還17,170,000元予原告。」查原告主張其起訴所 請求移轉登記之上開房地，業已出售予第三人，故將原聲明 變更，核其請求者乃屬情事變更而以他項聲明代最初之聲明 ，尚合於民事訴訟法第255條第1項第4款規定，應予准許。 乙、實體事項： 壹、原告方面： 一、原告蔡瑛美、黃蔡俐俐為親姐妹，於96年9月9日經被告寶急 公司就其提出之「寶輝國家花園」預售建案為銷售說明，原 告二人聽取後甚是喜愛，遂共同向被告購買預售屋一戶，並 與被告寶急公司、被告范國光（即該預售屋建築基地所有人 ）分別簽定「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約 書」（下統稱系爭契約），約定將該預售屋於建築完成時分 隔為二戶（即臺中市○○區○○段1377、1378建號建物）， 所有權則分別所有。兩造約定該預售屋之價金，共分15期支 付，前14期為原告自付款，第15期則由原告向兆豐商業銀行 臺中分行（下稱兆豐商銀臺中分行）辦理貸款支付。又就自 付款部分，兩造約定同意前14期之自付款項，由原告二人分 別負擔各期款項半數之方式繳交，原告均係於接獲被告通知 後，在其指定之期間內，將款項匯入被告指定之兆豐商銀臺 中分行，帳號000-00-000000，戶名寶急公司內。而原告黃 蔡俐俐就前14期、原告蔡瑛美就前12期之半數自付款項一向 如期繳付無誤，惟原告蔡瑛美於99年初第13、14期應負擔之 半數款項，因一時資金調度困難而遲延給付。被告寶急公司 於99年3月19日，僅寄發存證信函一份予原告黃蔡俐俐催繳 原告蔡瑛美之應付款項，並通知7日內繳清第13、14期應付 之半數款項，否則解除契約云云。無奈原告蔡瑛美之資金仍 不及於7日內到位，被告竟於同年3月31日、同年4月2日二度 寄發存證信函各僅一份予原告黃蔡俐俐，聲明解除契約並沒 收所有已付款項云云；嗣原告蔡瑛美之資金終於在同年4月2 日下午4時到位，卻適逢清明連假，不得已於同年4月6日星 期二上午，緊急補匯第13、14期應付之半數款項予被告，並 向被告表示願賠償該尾期款項遲延給付之利息及損害。不料 被告堅持解除契約，並聲明沒收買賣價金百分之三十，其餘 款項由原告自行辦理退款云云，令原告二人震驚不已，遂委 由博理法律事務所發函籲請被告協商履行契約，仍遭被告拒 絕。 二、按民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益， 或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實 及信用方法。」核本件系爭契約約定之價金，除第15期由兆 豐商銀所核撥之貸款支付外，前14期之款項絕大多數均按期 繳付，僅餘原告蔡英美部份之第13、14期應付半數款項遲延 給付，所占買賣價金之比例甚微，如令被告得據此解除契約 ，顯然有失公平。且於多數買受人各自分別給付價金之情形 下，僅一方遲延給付分期尾款，是否即得視為全體給付遲延 ，進而行使契約解除權？容有爭議。縱使容許被告得行使解 除權，惟僅因所占比例甚微之尾期價金給付遲延之故，而任 由被告解除價額高達數千萬之系爭契約，亦有失比例原則。 再者，被告於本案居於經濟強勢之地位，原告二人則處於弱 勢，如前揭說明，原告蔡瑛美遲延給付而違約之情況甚是輕 微，被告僅受有遲延利息上之損害而任意解除契約，致牽累 原告黃蔡俐俐，是原告二人同時遭受重大之不利益，則被告 自有「權利濫用」之情事，違反誠信原則，故其解除權之行 使，實難謂合法。 三、又，原告一方為何會有遲延給付問題，其實可歸責於被告， 在99年2月下旬至3月中旬間，兩造為了分戶隔間牆未依約施 作而有所爭執，原告主張隔間施工已包含在賣價中，被告則 主張必須另行付款，致原告蔡俐瑛美遲未繳納第13、14 期 款，原告黃蔡俐俐則繳納其應繳部分，以利後續協商隔間施 作費用問題。惟不論被告有何理由，原告二人均已繳清所有 價款，被告明知預售房地業已增值，為謀求利益，竟然發函 解約，有違誠信原則至明。進言之，原告是購買社會上所謂 之預售屋，並約定分期給付價金，各期價金原告等均有依準 備二狀所示之附表繳納，使被告足以應付工程支出，完成系 爭房地之建築，本件不動產買賣交易金額龐大，並無所謂折 舊或其他價值損失情事，縱原告蔡瑛美有遲繳第13、14期分 期款，但另一原告黃蔡俐俐仍有繳足分期款，原告蔡瑛美更 於99年4月6日將所遲繳款項補匯入被告帳戶中，被告既未拒 絕受領，則原告蔡瑛美遲延給付之情形當可視為補正，不致 構成解除契約之事由。然被告以遲繳2期款為由，不顧原告 事後之補正，致令原告財產上、居住期望上，均遭受嚴重不 當之損害，事後被告更將上開所述房地以高價出賣給第三人 劉若茵，並造成民法第226條第1項規定「給付不能」之情形 。被告貪圖自己之利益，此舉顯然有失社會公平正義。 四、聲明：（一）被告寶急公司應各返還14,363,500元予原告。 （二）被告范國光應各返還17,170,000元予原告。 貳、被告方面： 一、兩造所訂系爭契約中，有如下之約定： （一）土地預定買賣契約書第13條第2款約定：「雙方相互間所 為之洽商、徵詢或通知辦理事項，均以書面按本約所載之 通訊處掛後郵寄為準，如有變更，應即時以存證信函通知 他方更正。否則他方函件因此無法送達或遭拒退回者，以 郵局第一次投遞日期視為合法送達日期」相同內容之約定 於房屋預定買賣契約書中，載於第25條第2款。 （二）土地預定買賣契約書第10條第4款約定：「如有數人共同 購買時，買方對賣方應負之義務，應負連帶責任，共有人 之持分比例買分應主動以書面提供賣方，倘產權移轉登記 前，買方未聲明其各人權利範圍時，買方同意由賣方於辦 理登記時，逕以平均權利範圍登記產權，雙方之文件往來 ，買方如有一人接收或簽署時即代表全部共買人接收或簽 署，對全部共買人均具效力」相同內容之約定於房屋預定 買賣契約書中，載於第26條第2款。 （三）土地預定買賣契約書第4條第1款約定：「買方應依附件（ 二）付款明細表之約定，於接獲賣方書面繳款通知單7日 內，自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶，以現金或即 期支票或匯款方式如數一次繳清」。同條第2款約定：「 依前款規定，如買方逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票 據無法兌現，買方應就該期款加付按逾期日數每日萬分之 5單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。如 逾期2個月或逾使用執照核發一個月仍未繳清期款與遲延 利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，於送達七日內 仍未繳清者，雙方同意依第11條『違約之處罰』規定處理 」相同內容之約定於房屋預定買賣契約書中，載於第7條 第1、2款。 （四）土地預定買賣契約書第11條第2款約定：「買方違反本契 約規定者，賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收依土地 總價款百分之三十計算之金額為違約金，但該沒收之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限，同時買方前所預定 之土地由賣方收回自由處分」相同內容之約定於房屋預定 買賣契約書中，載於第22條第2款。 （五）土地預定買賣契約書第10條第5款約定：「買方另行與本 基地上建物起造人訂定『房屋預定賣契約書』壹式貳份。 『土地』及『房屋』契約書須同時簽署並同時履行方屬有 效。如二者之一有失效之事由時，則另一契約亦當同時失 效」相同內容之約定於房屋預定買賣契約書中，載於第26 條第3款。 二、經查，本件原告蔡瑛美、黃蔡俐俐二人，共同於96年9月9日 ，與被告范國光、寶急公司分別簽訂土地及房屋預定買賣契 約書，購買坐落臺中市○○區○○段第50、52、52-1地號土 地上「寶輝國家花園」編號特A棟5樓房地一戶。依兩造所訂 土地預定買賣契約書第4條第1款、及房屋預定買賣契約書第 7條第1款約定，原告蔡瑛美、黃蔡俐俐二人，原應依附件（ 二）付款明細表之約定，於接獲賣方書面繳款通知單7日內 ，將該期之價款如數一次繳清。惟原告2人對於第14期款， 並未於期限內繳納，經被告已如下所述之催告函多次催告， 然原告2人仍未繳付，故被告自得依上揭兩造所定土地預定 買賣契約書第11條第2款、及房屋預定買賣契約書第第22條 第2款約定，解除與原告二人間之契約。 三、相關催告歷程： （一）被告於98年8月17日，以郵局掛號信函，通知原告2人應繳 交第13期款（包括之前尚欠之第11、12期款）。 （二）被告於98年9月21日，以郵局掛號信函，通知原告繳交第 14期款（包括之前尚欠之第12、13期款）；繳款期限為98 年9月23日至98年10月1日。 （三）因原告2人遲未繳交第13、14期款，被告乃於98年11月3日 ，以郵局掛號信函寄發催繳通知書予原告2人。 （四）嗣因原告2人已逾期2個月以上仍未繳款，且自系爭建物於 98年9月17日領得使用執照後，亦已逾1個月以上；被告乃 於99年2月4日，以郵局掛號信函，再度寄發催繳通知書予 原告2人，催繳第13、14期款及代收款。 （五）被告於99年2月23日，以臺中大隆路郵局第144號存證信函 ，再向原告2人催繳第13、14期款及代收款。 （六）其後，原告僅繳交第13期款，而未繳付第14期款及代收款 ；故被告於99年3月19日，再以臺中大隆路郵局第242號存 證信函，向原告2人催繳第14期款及代收款，限期7日內繳 納。 （七）因原告2人遲未繳交第14期款，被告乃委由律師於99年3月 31日寄發臺中法院郵局第784號存證信函，向原告2人表示 解除契約。按第14期款從98年10月1日截止之繳款期限， 至被告於99年3月31日以前開郵局第784號存證信函明確主 張解除與原告2人之預定買賣契約，已逾2個月；且原告2 人所購買之房屋，已於98年9月17日取得使用執照，至被 告99年3月31日解除契約時，亦已逾1個月以上。是被告依 雙方之預定買賣契約書之前揭約定，解除契約，自屬合法 有效。 （八）因前述99年3月31日臺中法院郵局第784號解約存證信函中 ，對原告蔡瑛美之函件係以「副本」寄送；故被告於99年 4月1日，再委由律師對原告蔡瑛美及黃蔡俐俐，均以「正 本」方式，寄送臺中民權路郵局第822號解除契約之存證 信函，以茲明確。 （九）原告2人於99年4月1日收受前述99年3月31日臺中法院郵局 第784號解約存證信函，並於99年4月2日收受臺中民權路 郵局第822號解約存證信函，已生解除契約之效力；惟原 告竟於99年4月6日補匯第14期款，此款項因被告已無法律 上之原因可收受，故被告委由律師於99年4月14日寄發臺 中法院郵局第895號存證信函，請原告將款項取回。 四、是以，由上述被告通知暨催告原告2人繳款之過程可知，關 於系爭第14期款，被告早於98年9月21日即已第一次通知繳 款；依兩造所訂土地預定買賣契約書第4條第1款、房屋預定 買賣契約書第7條第1款之約定，原告2人原應於接獲賣方書 面繳款通知單7日內，自行向賣方指定之繳納地點或銀行專 戶，以現金或即期支票或匯款方式如數一次繳清。惟本件原 告2人並未如期繳交，故被告又於98年11月3日發函催告原告 2人繳交。嗣因原告2人自通知繳款後，已逾期2個月以上仍 未繳交，且自系爭建物於98年9月17日領得使用執照後，亦 已逾1個月以上；因而被告乃於99年2月4日，以郵局掛號信 函，再度寄發催繳通知書予原告2人。其後，被告又分於99 年2月23日、99年3月19日二度催告原告2人繳款，惟迄至99 年3月31日為止，原告2人仍未繳交第14期款；即本件原告歷 經被告4度催告，遲至半年後之99年3月31日仍未繳付第14期 款，是依據兩造所訂土地預定買賣契約書第4條第2款、第11 條第2款、及房屋預定買賣契約書第7條第2款、第22條第2款 等約定，被告自得向原告2人解除兩造間之房屋及土地預定 買賣契約；此乃被告依據兩造所訂契約所為之合法權利行使 ，並無原告所稱之「違反誠信原則、權利濫用」之情形，其 理甚明。 五、原告已支付之金額，被告列計如答辯二狀附件一所示，依本 件兩造所訂土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書記載 ，土地總價為7,370萬元（內含車位價款360萬元），房屋總 價為4,914萬元（內含車位價款240萬元）。原告迄今已繳房 地款項為6,122萬元，經加計代收款（保險費、管理基金、 外水電管路等費用）1,847,000元後，共為63,067,000元（ 計算式：61,220,000+1,847,000=63,067,000）。原告於其 準備二狀中，雖提出繳款明細附表，將原告2人所繳款項予 以區分，然查，本件系爭房屋及土地預定買賣契約，係原告 2人共同與被告簽立，兩造並未約定房屋建築完成後，將由 原告2人各自取得一戶房屋，亦未約定前14期之自付款，將 由原告2 人各自獨立以負擔半數之方式繳納。若原告2人係 各繳交二分一之自付款，此係原告2人自行所為之內部分擔 約定，與被告無關。尤其，兩造所訂土地預定買賣契約書第 10條第4款、房屋預定買賣契約書第26條第2款約定：「如有 數人共同購買時，買方對賣方應負之義務，應負連帶責任」 ；故本件原告2人對於價金之支付，依契約應負連帶清償全 部價金之責任，並非僅各別負擔一半債務而已。又依原告2 人之匯款記錄，原告2人僅繳交至第13期自付款（原告黃蔡 俐俐於99年3月1日匯款1,945,000元，原告蔡瑛美於99年3月 3日匯款1,945,000元，均已遲延），於被告解除契約之99年 3月31日、同年4月1日時，原告2人全未繳交第14期自付款。 故本件原告於起訴狀中主張：「原告黃蔡俐俐就其14期、原 告蔡瑛美就前12期之半數自付款項均如期繳付無誤」云云， 與事實不符。 六、詳觀上開提及之原告繳款附表，其內容並不正確，再分述之 ： （1）第1期「訂金300萬元」及第2期「簽約金800萬元」，均係 原告黃蔡俐俐以其個人名義支票所支付，合計全部款項1, 100萬元，並非「原告2人合開1紙支票（即支票並非原告2 人共同簽發）」。 （2）原告黃蔡俐俐並未於99年1月3日繳納第14期「使用執照取 得」之期款（該期款項389萬元，係於被告解除契約發存證 信函時之99年3月31日、同年4月1日後，始由原告蔡瑛美以 其個人名義於99年4月6日匯款）。 （3）原告蔡瑛美，未繳納第1期「訂金300萬元」及第2期「簽約 金800萬元」（此2期款項均係由原告黃蔡俐俐簽發其個人 名義支票支付）。 （4）原告蔡瑛美亦未繳納第4期「基礎大底完成」期款【第4期 款項389萬元，係由原告黃蔡俐俐分別於97年1月30日以協 紡有限公司（原告黃蔡俐俐任負責人）名義匯款1,945,000 元；嗣於97年2月15日以原告黃蔡俐俐個人名義匯款1,945, 000元】。 （5）原告蔡瑛美未繳納第11期「三十二樓結構底板完成」之期 款（第11期款項389萬元，係由原告黃蔡俐俐以其個人名義 於98年8月21日匯款） 七、另本件因被告已對原告解除契約，依兩造所訂土地契約第11 條第2項及房屋契約第22條第2項約定，原告可沒收土地及房 屋總價金30％作為違約金，即本件土地總價為7,370萬元， 被告可沒收之金額為2,211萬元；房屋總價為4,914萬元，被 告可沒收之金額為14,742,000元。本件被告已將原告所繳價 款，扣除違約金後，連同代收款共26,215,000元（包含保險 費、管理基金、外水電管路等費用），提存於臺灣臺北地方 法院，上開所述並為被告之答辯二狀附件三所示。 八、又查，原告雖謂被告寶急公司於99年3月19日、同年3月31日 、同年4月2日之催告或解約存證信函，均僅寄一份給原告黃 蔡俐俐云云。惟原告所指之上述三份函件，其中於99年3月 19日寄發之臺中大隆路郵局第242號存證信函，係以被告寶 急公司及被告范國光為寄件人，收件人則分為原告蔡瑛美及 黃蔡俐俐，並經2人收受；另99年3月31日臺中法院郵局第 784號解約存證信函、99年4月1日臺中民權路郵局第822號解 約存證信函，均係由被告寶急公司、范國光共同委由律師， 分別向原告蔡瑛美及黃蔡俐俐寄發，亦經2人收受，均有回 執可資查證。可見，本件並無原告所稱僅由被告寶急公司發 函、或僅向原告黃蔡俐俐一人寄送存證信函之情事。再者， 依兩造所訂土地預定買賣契約書第10條第4款、房屋預定契 約第26條第2款：「如有數人共同購買時…雙方之文件往來 ，買方如有一人接收或簽署時即代表全部共買人接收或簽署 ，對全部共買人均具效力」之約定，縱退步而言，認被告僅 向原告黃蔡俐俐一人寄送存證信函，則依兩造所為契約之約 定，亦對全部共買人發生效力。是以，本件兩造間之土地、 房屋預定買賣契約，確實經被告合法解除無誤。被告並已將 前開所述房地出賣給第三人劉若茵，且在99年11月16日辦理 移轉登記。 九、聲明：原告之訴駁回。 參、本件不爭執事項（採為裁判之基礎）： 一、原告蔡瑛美、黃蔡俐俐為姊妹關係。 二、原告二人，與被告公司於96年9月9日訂立房屋及土地預定買 賣契約書，購買購買坐落臺中市○○區○○段第50、52、52 -1地號土地上「寶輝國家花園」編號特A棟5樓房地一戶，兩 造並約定該預售屋之價金共分15期支付，其14期為原告自付 款，第15期則由原告向兆豐銀行辦理貸款支付。 三、原告蔡瑛美於99年初第13、14期應負擔之半數款項遲延給付 ，被告寶急公司於99年3月19日發函催繳，嗣於同年3月31日 、4月2日二度寄發存證信函表示解約。 四、原告蔡瑛美已於99年4 月6 日上午，匯款第13、14期應付之 半數款項予被告。 五、兩造關於通知辦理事項之約定：土地預定買賣契約書第十三 條第二款約定：「雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理 事項，均以書面按本約所載之通訊處掛後郵寄為準，如有變 更，應即時以存證信函通知他方更正。否則他方函件因此無 法送達或遭拒退回者，以郵局第一次投遞日期視為合法送達 日期」。相同內容，亦約定於房屋預定買賣契約書中之第二 十五條第二款。 六、雙方文件往來、方式之約定：土地預定買賣契約書第十條第 四款約定：「如有數人共同購買時，買方對賣方應負之義務 ，應負連帶責任，共有人之持分比例買分應主動以書面提供 賣方，倘產權移轉登記前，買方未聲明其各人權利範圍時， 買方同意由賣方於辦理登記時，逕以平均權利範圍登記產權 ，雙方之文件往來，買方如有一人接收或簽署時即代表全部 共買人接收或簽署，對全部共買人均具效力」。相同內容之 約定於房屋預定買賣契約書中，載於第二十六條第二款。 七、關於各期價金之交付方式之約定：土地預定買賣契約書第四 條第一款約定：「買方應依附件（二）付款明細表之約定， 於接獲賣方書面繳款通知單七日內，自行向賣方指定之繳納 地點或銀行專戶，以現金或即期支票或匯款方式如數一次繳 清」。同條第二款約定：「依前款規定，如買方逾期達五日 仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現，買方應就該期款加付 按逾期日數每日萬分之五單利計算之遲延利息，於補繳期款 時一併繳付賣方。如逾期二個月或逾使用執照核發一個月仍 未繳清期款與遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳 ，於送達七日內仍未繳清者，雙方同意依第十一條『違約之 處罰』規定處理」。相同內容之約定於房屋預定買賣契約書 中，載於第七條第一、二款。 八、解約及違約金之約定：土地預定買賣契約書第十一條第二款 約定：「買方違反本契約規定者，賣方得不經催告逕行解除 本約，並沒收依土地總價款百分之三十計算之金額為違約金 ，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，同 時買方前所預定之土地由賣方收回自由處分」。相同內容之 約定於房屋預定買賣契約書中，載於第二十二條第二款。 九、被證一至被證十之存證信函，原告二人有收受。 十、黃蔡俐俐於99年3月1日匯款0000000元，蔡瑛美於99年3月3 日匯款0000000元。 十一、於99年3月19日寄發之臺中大隆路郵局第242號存證信函（ 被證七），係以被告寶急公司及被告范國光為寄件人，收 件人則分為原告蔡瑛美、黃蔡俐俐，並經2人收受。另99 年3月31日臺中法院郵局第784號解約存證信函、99 年4月 1日臺中民權路郵局第822號解約存證信函（被證八、九） ，均係由被告寶急公司、范國光共同委由律師，分別向原 告蔡瑛美、黃蔡俐俐寄發，並經2人收受。 十二、被告於原告起訴前，即已於99年10月6日將262,185,000元 提存。 十三、系爭房屋及土地已經於99年11月16日辦理移轉登記給劉若 茵。 十四、提存表中合約總價及已繳款項之金額。 十五、契約所約定之違約金比例為百分之三十。 肆、法院之判斷： 一、本件經踐行集中審理程序，經本院協同兩造整理爭點為（一 ）被告主張解除契約是否有效？亦即被告解除契約有無理由 ？（二）被告解除契約是否違反民法第148條第2項之誠信原 則？（三）本件違約金部分應否扣除？（四）違約金比例是 否過高？以下析之。 （一）被告解除契約有理由： １、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。民法第229條第1項定有明文。又按在債務不履行，債務 人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要 件。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履 行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害， 即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之 發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責 任，如未能舉證證明，自不能免責（參照最高法院二十九 年上字第一一三九號判例意旨）。 ２、經查，兩造於於96年9月9日訂立系爭房屋及土地預定買賣 契約書，並約定該預售屋之價金共分15期支付，其14期為 原告自付款，第15期則由原告向兆豐銀行辦理貸款支付。 且契約房屋及土地買賣契約書內關於通知辦理、雙方文件 往來、方式、各期價金之交付方式及解約等事項有前揭之 約定，既經兩造已列為不爭執事項（參前揭不爭執事項二 、五、六、七、八），且有卷附之契約書可參，自堪信為 真實。 ３、另原告蔡瑛美於99年初第13、14期應負擔之半數款項遲延 給付，被告公司於99年3月19日發函催繳，嗣於同年3月31 日、4月2日二度寄發存證信函表示解約等情，亦為兩造所 不爭執，而對照兩造房屋及土地買賣契約書中，確實已就 雙方各期價金交付方式及解除契約有所約定，且原告蔡瑛 美於應給付期數屆期時，確實有未予給付之情事，堪認原 告蔡瑛美確實有給付遲延之事實；而被告公司依據兩造土 地預定買賣契約書第11條第2款及房屋預定買賣契約書第22 條第2款之約定，為解除契約之意思表示，自與契約約定意 旨相符。 ４、原告雖辯以兩造間就第13、14期之所以未給付，係因兩造 間就分戶隔間牆未依約施作有所爭執等語，固非無據，然 查，就此部分，原告未舉證以實其說，已難採信；且就契 約之約定，就買賣之標的係以「本戶為編號特Ａ棟5樓之住 宅壹戶」，有卷附房屋預定買賣契約書可參，是以，於締 約當時，係以「5樓之住宅壹戶」為特定之單位，而未規定 必須有分戶隔間牆，故此部分被告辯以本件係以樓層為單 位，買受人若欲自行分間，並非被告責任等語，即屬有據 。故原告認此部分係屬可歸責於被告等語，並不足採。 ５、又被告於98年8月17日開始，即已陸陸續續以郵局存證信函 之方式，通知原告2人繳款，有卷附被告所提出之存證信函 及掛號回執可證，亦可信為真實，故原告確實已陷於給付 遲延狀態，而原告未能舉證其有「不可歸責於己」之事由 ，揆諸前揭判例意旨之說明，被告解除契約，自屬有理由 。 （二）就被告解除契約是否違反誠信原則？ １、經查，被告於98年8月17日開始，即已陸陸續續以存證信函 催告原告繳款，有卷附被告所提出之郵局存證信函影本及 掛號回執可證，已如前述，而觀被告公司之催告，已約八 、九次之多，且每次相隔約一個月以上，足認已提供原告 相當充足之準備時間，難認有何違反誠實信用原則之事實 。 ２、又原告雖稱遲延給付之原因，係因分戶隔間牆之爭執，除 由契約難以認定，已如前述外，又查就原告所稱兩造關於 分戶隔間牆之爭執，係於99年2月下旬至3月間，但由上揭 被告所提出之存證信函，係早於前揭分戶隔間牆爭執之時 間之前，顯然與分戶隔間牆之爭執並無關係；且縱若有關 ，則此項分戶隔間牆之設置，亦係買受人即原告二人間之 分配，與出賣人之被告公司無涉，自難遽此謂被告公司解 除契約，有何違反誠實信用原則。綜上，本院認被告解除 契約，尚無違反誠信原則。 （三）本件違約金是否應扣除： １、經查，兩造間契約就違約金之約定，為房屋及土地總價款 之百分之三十，業經兩造列為不爭執事項，且有卷附契約 書可參，亦可信為真實。 ２、又兩造關於違約金之約定，係以買方違反第七條第2、3項 、第14條第4項等約定為前提，而其中第7條第2項之約定， 即係針對買受人價金之給付為約定，而原告既有前揭就價 金給付遲延之事由，自符合兩造間事先約定之內容，故被 告公司據以主張違約金扣除，自有理由。 （四）違約金是否過高而應酌減？ １、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文 。再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第26 0條亦有明定。又違約金債權，於有約定之違約情事時即已 發生，不因契約解除而隨同消滅。而違約金是否相當，須 依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形， 以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人 之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行， 不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之 數額（最高法院79年臺上字第1915號民事判例、94年度臺 上字第360號民事判決要旨參照）。復按其約定之違約金過 高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約 金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事 人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人 可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者， 法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所 受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害， 均應加以審酌。最高法院84年度臺上字第978號判決意旨參 照。 ２、經查，觀之被告於催告之存證信函中，多數均告知倘未依 約給付價金，則有契約中違約處罰規定之適用，有卷附存 證信函內容可參（本院卷第118頁），是以，對於未依約給 付將造成違約金之情事，非但於契約中已明定，更於被告 之催告通知中屢次向原告提及；且觀本件標的之價值甚大 ，已顯非一般市井小民購置以提供初步可遮風避雨功能之 房屋，換言之，對於此種於社會上屬「高價」之房屋，即 坊間所稱之豪宅，其購買之買賣雙方，均居於經濟上之強 勢者，且由於每期應給付之金額非微，故倘有其中一期未 給付，往往積欠之遲延利息金額亦高，故對於出賣人而言 ，影響甚大；惟又觀本件原告並非前階段給付有遲延，而 係後階段之第13、14期後始發生，故原告先前已依約履行 之情形，也應斟酌；況本件房屋及土地嗣後被告公司亦已 順利出售於他人，故本院綜合審酌前揭等情，認兩造之違 約金仍有過高之情事，應酌減為百分之二十七為宜。 3、是以，本件依被告所提出之提存款資料以觀，被告范國光 所受領金額中，違約金有22,110,000元，依酌減後之違約 金應為19,899,000元（計算式為：22,110,000元*27/30=19 ,899,000元），另被告寶急公司部分，原違約金為14,742 ,000元，酌減後為13,267,800元（計算式為：14,742,000 元*27/30=13,267,800元）。換言之，就違約金部分，被告 范國光及寶急公司，均應返還一成之違約金。故原告得分 別自被告范國光取回2,211,000元，自被告寶急公司取回 1,474,200元。 4、另就代收款部分，由被告所提之提存表，係由被告寶急公 司代收，而原告訴之聲明中，亦係將此筆款項列為被告寶 急公司應返還之客體，且就此部分，兩造並不爭執應返還 於原告，故此部分原告請求被告寶急公司返還於原告二人 ，為有理由。 （五）復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所 受領之給付物，應返還之。民法第259條第1項第21項定有 明文。是以，本件兩造間之契約，既因原告之給卜遲延後 ，為被告解除契約，則依上揭規定，雙方自應將受領之給 付物返還，故原告得請求返還之金額，即為被告所提存之 金額，加上上揭本院酌減違約金後，原告得取回之違約金 ，故金額分別為：被告范國光應返還原告二人金額總計為 14,441, 000元（計算式為：【被告所提存之款項】12,23 0, 000元+【已收違約金之一成】2,211,000元=14,441,0 00元），另被告寶急公司應返還原告二人金額總計為15,4 59, 200元（計算式為：【被告所提存之款項】12,138,00 0元+【已收違約金之一成】1,474,200元+【代收款】1,84 7,000元=15,459,200元），又原告主張前揭金額，由原告 二人平均受領，故被告寶急公司各應返還原告二人各7,72 9,600元（計算式為：15, 459,200元/2=7,729,600元）， 被告范國光各應返還原告二人各7,220,500元（計算式為 ：14,441,000元/2=7,220,500元），逾此部分，均無理由 。 二、綜上所述，本件原告原起訴請求被告為所有權移轉登記，惟 因起訴前系爭不動產已移轉於訴外人劉若茵，故原告為訴之 變更，改以解除契約後之回復原狀請求權為依據，請求被告 應返還所受領之買賣價金，自為有理由；另就違約金部分， 雖契約已明定為百分之三十，但本院審酌前揭等情，認違約 金百分之三十，仍有過高，爰酌減為百分之二十七。故原告 依解除契約後回復原狀請求權，請求被告寶急公司返還原告 二人各7,729,600元範圍內，為有理由，請求被告范國光應 返還原告二人各7,220,500元範圍內，為有理由，逾此部此 ，均無理由，均應予駁回。 三、本件兩造均未陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行之 聲請，爰不為假執行及免為假執行之諭知，併此敘明。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅 述，附此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。 中 華 民 國 100 年 9 月 29 日 民事第二庭 法 官 林慶郎 以上正本係照原本作成 如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。 書記官 王淑燕 中 華 民 國 100 年 9 月 29 日