裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 100年度中簡字第2739號 原　　　告　惠双實業股份有限公司 法定代理人　呂森瀛 訴訟代理人　呂高秀珍 　　　　　　黃翎芳律師 複 代理 人　洪蕙茹律師 被　　　告　廖子傑 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101年4月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、原告之聲明及陳述要旨： 一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）172,500元。 二、陳述要旨： ㈠被告將其所有坐落台中市○區○○段275之77地號土地及 其上建號3809建物（門牌號碼為台中市○區○○路342之1 號）（下稱系爭不動產）委託原告仲介銷售，兩造並於民 國（下同）99年12月13日簽訂專任委託銷售契約書（下稱 系爭委託契約），約定委託期間自99年12月13日起至99年 12月31日止，委託銷售價格為1,150萬元。嗣後訴外人吳 明儒有意願買受系爭不動產，並於99年12月22日與原告公 司簽訂議價委託書，議價金額為950萬元。因買賣雙方就 價金金額有所差距，經原告公司屢次努力協調議價後，被 告與吳明儒於100年1月9日終達成以1150萬元為買賣價金 、被告附贈部分現有家具作為補償之買賣合意，被告與吳 明儒並即於當日簽訂買賣契約，後於100年8月31日雙方並 完成交屋及交付尾款之契約義務。詎被告於系爭不動產交 屋後，竟拒絕依約支付原告按買賣價金1.5%計算之仲介服 務費172,500元，爰依兩造間系爭委託契約第5條之約定， 請求被告給付服務報酬。 ㈡兩造間系爭委託契約所約定之委託期限係於99年12月31日 屆至，而原告於委託期限屆至時曾向被告表示再重新簽訂 委託銷售契約書，惟被告表示不需要再另行簽訂書面，口 頭約定繼續委託原告仲介銷售，委託之約定事項即依照系 爭委託契約之約定內容履行，則兩造已有延長委託期限之 合意，原告已依約仲介系爭不動產買賣成交，被告即應依 約給付服務報酬。縱認兩造委託期限已屆至，且未有延長 委託期限之合意，然買方吳明儒係原告公司曾經仲介之客 戶，被告於委託期間屆滿後2個月內與買方吳明儒成立買 賣契約，則依系爭委託契約第11條第1項第3款約定，被告 仍應支付委託銷售價格4%（應為1.5%，此部分應是兩造漏 未修改）之服務報酬與原告。 ㈢原告公司從未同意被告無須給付服務費，且由被告所使用 之0000-000000、00-00000000電話及原告公司所使用之00 -00000000、00-00000000電話雙向通聯記錄所示，原告公 司及原告所屬營業員呂高秀珍所使用之0000-000000電話 ，自99年12月13日起至100年1月9日止多次撥打話予被告 ，且通話時間有長達409秒之久者，乃原告公司是受買主 吳明儒之委託，與被告議價，被告稱原告從未跟被告通知 買方出價事宜等語，並非事實。 貳、被告之聲明及陳述要旨： 一、聲明：原告之訴駁回。 二、陳述要旨： ㈠被告與呂高秀珍係鄰居，而原告公司之負責人為呂高秀珍 之夫，呂高秀珍則為原告公司之業務員，被告與呂高秀珍 曾打賭約定系爭不動產如能於99年12月13日至99年12月31 日期間售出，被告願給付給付成交價額1.5%之服務報酬， 然呂高秀珍在約定期間內毫無音訊，被告即以電話告知終 止契約，但呂高秀珍於100年1月9日突然來電告知其女兒 呂鵑后與女婿吳明儒有意以1,150萬元購買系爭不動產， 被告雖同意出售，但要實拿1,150萬元，亦即無服務費， 經協商後改以有被告附贈市價達30萬以上之冷氣機、沙發 組等電氣、家具，作為補償服務費之用，被告與吳明儒即 於100年1月9日當日簽約。後因吳明儒無法順利貸款，系 爭不動產延宕至100年8月31日始交屋、付尾款，呂高秀珍 於交付尾款時，竟出爾反爾欲扣除成交總價1.5%作為服務 報酬，被告不同意，經爭論後，買方始全額交付尾款。 ㈡至於兩造之所以會有通聯紀錄係因原告公司其他仲介人員 要幫被告仲介購買房屋屋，且兩造是隔壁鄰居，原告公司 員工常常將機車停在被告房屋門口擋住出入，故電話往來 內容有可能是仲介被告購買房屋，或被告要求原告公司員 工移機車，該通話紀錄不表示係原告向被告回報仲介系爭 不動產情形。 參、法院之判斷： 一、下列事項為兩造所不爭執，且有專任委託銷售契約書、不 動產買賣契約書等附卷可稽，堪信為真正： ㈠兩造於99年12月13日簽訂專任委託銷售契約書被告將系爭 不動產委託原告居間仲介銷售，約定委託期間自99年12月 13日起至99年12月31日止，委託銷售價格為1,150萬元， 並約定買賣成交時，原告得向被告收取按實際成交價額 1.5%計算之服務報酬。 ㈡被告與吳明儒於100年1月9日簽訂不動產買賣契約書，將 系爭不動產以1,150萬元之價格出售於吳明儒。 ㈢原告公司負責人呂森瀛與該公司營業員呂高秀珍為夫妻關 係。呂鵑后為呂森瀛、呂高秀珍之女，並為原告公司之經 紀人，系爭不動產買受人吳明儒則為呂鵑后之配偶。 二、本件兩造爭執之焦點為：被告應否給付原告系爭不動產之 仲介服務報酬？經查： ㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第568條第1項定有明文。又依民法第529條之規定， 關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者 ，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約 之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行 為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契 約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約 定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有 關規定應優先於委任契約之規定而適用。再依不動產經紀 業管理條例第4條第5、7款之規定，仲介業務係指從事不 動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經紀人員係指 經紀人或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業 務，經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務 ，而依同條例第16條規定，經紀人員應專任一經紀業，並 不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。 ㈡原告主張於系爭委託契約約定之期間內，有向被告回報吳 明儒出價欲購買系爭不動產，為被告所否認，原告就此利 己事實自應負舉證之責任。經調閱被告所使用之0000-000 000、00-00000000電話及原告公司所使用之00-00000000 、00-00000000電話雙向通聯記錄之結果，於系爭委託契 約約定之期間內（即99年12月13日起至99年12月31日止） ，被告所使用之前述電話固有與原告公司前揭電話及呂高 秀珍所使用之0000-000000電話有通話之紀錄，然微論此 僅足證明被告與原告公司人員或呂高秀珍有通話之事實， 並不足證明通話之內容為何，原告主張有向被告回報買方 出價、並與被告進行議價等語，舉證尚有未足。且查，本 件依兩造簽訂之系爭委託契約所示，執行系爭不動產仲介 之經紀人為呂鵑后，高秀珍（即呂高秀珍）則為營業員， 顯見呂高秀珍乃為協助呂鵑后執行仲介系爭不動產業務之 人，而系爭不動產買受人吳明儒為經紀人呂鵑后之夫，以 呂鵑后、吳明儒夫妻至親關係及呂高秀珍、吳明儒間岳母 、女婿關係，原告稱有居間仲介之媒介行為，已與社會常 情及經驗法則有違，參之呂高秀珍雖稱吳明儒就系爭不動 產之買賣有給其一個12,000元紅包（見本院卷第41頁背面 ），然此與卷附買方議價委託書所約定買方應於簽訂不動 產買賣契約書同時，以現金一次支付買賣總價款2%服務費 之約定（見本院卷第13頁）不符，顯見吳明儒所簽立之買 方議價委託書、並以吳明儒名義與被告簽訂系爭不動產買 賣契約，其目的僅係在規避不動產經紀業管理條例第16條 經紀人不得為自己執行仲介業務之規定而已，原告就系爭 不動產並無實際之居間仲介行為，堪以認定。原告就系爭 不動產既無居間媒介之行為，自不得請求被告給付服務報 酬，揆諸前開規定及說明甚明。 三、綜上所述，原告依系爭委託契約請求被告給付服務報酬為 無理由，應予駁回。 四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審 酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 5 月 11 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 呂麗玉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 5 月 16 日 書記官