臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第1526號
原 告 廣泰
不動產有限公司崇德
分公司
法定
代理人 洪浩傑
訴訟代理人 呂旭栩
被 告 賴達郎
訴訟代理人 陳金村
律師
上列
當事人間請求履行契約事件，於民國101年10月31日
言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、
兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⑴被告於民國100年12月1日與原告簽訂專任委託銷售契約書（
下稱
系爭契約），委由原告銷售被告所有之座落臺中市○○
區○○段第151之1、162之3、162之8、162之4、162之5及
145號之土地（下稱系爭土地），代銷底價為公告地價半價
，委託期限至101年2月28日止。
嗣於100年12月10日，經原
告覓得證人曾水源願意以公告地價七成承買，並於同日交付
由訴外人陳美華所簽發、面額4,200,000元之支票予原告代
收，是系爭土地之
買賣契約即已成立生效，而扣除誤繕地號
162之4、162之5地號土地部分，被告仍應就151之1、162之3
、162之8及145號之土地部分，依系爭契約第5條第1項約定
，給付
按公告地價七成即9,639,426元之4%計算之
報酬385,5
77元予原告。
詎被告經原告通知後，竟表示不願與買方簽立
不動產買賣契約書，則依系爭契約應視為原告已完成仲介之
義務，被告仍應給付服務報酬385,577元予原告。
⑵對被告
抗辯之主張：被告早於100年6月至11月間與原告多次
討論系爭土地之銷售事宜，原告之訴訟代理人呂旭栩並於
100年6月21日調閱系爭土地之地籍謄本。且系爭契約為內政
部版本之
定型化契約，條約為合法有效。另原告確曾交付被
告系爭契約給予三日審閱期，並經被告簽名確認。
⑶
並聲明：被告應給付原告385,577元。
㈡被告則以：
⑴系爭契約中有關委託銷售
標的物，記載有臺中市○○區○○
段第164之4、164之5地號土地，
惟上開地號實際上不存在，
可知原告係企圖誤導訴訟。此外，系爭契約中有關委託銷售
總價為「公告地價半價」亦為錯誤之記載，雙方之真意應為
「公告現值半價」，而原告所提出之買方出價委託書亦錯誤
記載「公告地價柒成」，然卻依公告現值七成計算總價款而
給付保證金，證人曾水源更於買方出價委託書上簽章，並給
付4,200,000元保證金支票，顯不合一般交易經驗及
論理法
則。況被告早於100年12月10日即通知原告要求終止委任關
係，
斯時原告並未提到已有買主知識，反係事後才託詞其已
找到買主，原告不得解約等語，
益徵所謂買主一事，顯係事
後勾串，意圖向原告索取服務報酬。
⑵原告為不動產經紀仲介業者，依法應
適用
消費者保護法，而
系爭契約為其所擬製之定型化契約，在簽約前應給予被告三
日審閱
期間。惟在被告簽約前，原告未給予被告審閱期間。
從而，依
消費者保護法第11條之1第2項之規定，系爭契約應
為無效等語
資為抗辯。
⑶並聲明：
原告之訴駁回。
二、本院之判斷：
㈠兩造於100年12月1日簽定系爭契約之事實，及證人與原告於
100年12月10日簽定買方出價委託書、買方要約書/出價委託
書選擇確認書，並交付由訴外人陳美華所簽發、支票號碼GT
0000000號、票面金額4,200,000元、付款人合作金庫商業銀
行永安分行之支票1紙（下稱系爭支票）予原告之事實，為
兩造所不爭，復有系爭契約書、出價委託書、買方要約書/
出價委託書選擇確認書及支票影本等件在卷為證，應可認定
。
㈡又系爭契約之標的之一，即臺中市○○區○○段162之4、16
2之5地號土地於實際上並不存在，亦為兩造所
肯認復有臺中
市中興地政事務所101年7月11日中興地所資字第1010008308
號函在卷
可證，
洵堪認定。
㈢
本件原告主張其於系爭契約有效期間內，即於100年12月10
日覓得證人曾水源願以公告地價七成應買系爭土地，並已交
付系爭支票予其，
乃被告與證人曾水源之買賣契約即已成立
，被告自應依系爭契約第5條約定給付服務報酬等語，為此
業為被告所否認，並辯稱證人曾水源之應買表示係與原告間
之
通謀虛偽意思表示等語，是茲本件首應審究者闕為被告與
證人曾水源之買賣契約是否已成立，亦即證人曾水源之應買
是否係屬真正？
經查：
⑴證人曾水源於本院審理中證稱：「（被告訴訟代理人問：職
業為何？）土地買賣商。」、「（被告訴訟代理人問：何時
向廣泰公司要求仲介土地？）100年12月左右。」、「（被
告訴訟代理人問：看過土地登記簿謄本？）看過。」、「（
被告訴訟代理人問：有無發現你所簽的約有二筆土地根本不
存在？）沒有發覺。」、「（被告訴訟代理人問：買這塊土
地做何用？）公司作為資產。」、「（被告訴訟代理人問：
土地是公司買的還是個人？）公司買的。」、「（被告訴訟
代理人問：為何你個人名義簽約？）我代表公司，但用個人
名義簽約。」、「（被告訴訟代理人問：提示證三合作金庫
的支票影本，上面的名字曾水源是你簽的？）是。」、「（
被告訴訟代理人問：發票人陳美華是誰？）負責人的太太。
老闆叫許...。」、「（被告訴訟代理人問：開這張支票100
年12月10日，那天確實有款項可供提領？）有。」、「（被
告訴訟代理人問：購買土地的價格為何？）按照公告現值的
五成買的。」、「（被告訴訟代理人問：你知道公告地價與
公告現值的差別？）謄本上只有公告地價沒有公告現值，改
稱我按公告地價的五成買。」等語，雖仍一再強調其係真有
購買系爭土地之意。
⑵但關於購買總價，及其計價基礎為何，證人曾水源先係稱按
照公告現值的五成等語，
嗣經被告訴訟代理人
予以質疑後，
卻
旋即改口稱係按公告地價的五成等語，其先後所述，顯然
不一，且差距甚殊，按之通常情理，證人曾水源既已出價應
買，更交出系爭支票以充作保證金，其自不可能會不知道自
己之出價，更不可能會連自己評估出價之參考基準亦失其記
憶，尤其證人曾水源一方面稱係為所屬公司買地，一方面卻
又以個人名義簽約，而名不符實，甚且更說不出公司負責人
姓名，乃由其此部分所述，恰可見其之情虛，故其上開所言
，已難採信。
⑶又按不動產買賣之交易金額龐大，所涉事務諸多煩雜，衡之
社會通常一般人之生活經驗，買方為免遭訛騙，當會於事前
仔細核對不動產標的物之
所有權狀，不惟藉此確認實際買受
標的物之座落、面積及其上登記負擔情況，更據此以判斷賣
方所述之真偽，而證人曾水源業已成年、智慮成熟，對此衡
無不能認識之理，且對照證人曾水源於本院審理中復一再堅
稱其以從事不動產買賣為業，於事前確有看過土地實際座落
、及核對過土地所有權狀等語，
可徵證人曾水源對此確實知
悉，甚較一般人有顯著之注意能力。但查，系爭契約之標的
之一，即臺中市○○區○○段162之4、162之5地號土地於實
際上並不存在，已如前述，則
苟如證人曾水源有如其所言，
其於事前確曾看過土地實際座落、及核對過土地所有權狀
等
情為真，證人曾水源何以未能察覺此顯而易見之謬誤，反而
更以高價予以買入（實際總價不明，但原告主張就同段151
之1、162之3、162之8及145號之土地部分之總價為9,639,42
6 元，另單保證金部分業已高達4,200,000元），而徒令自
己花費鉅額金錢在購買一從未存在之物上，乃證人曾水源此
舉，顯已悖於通常一般人所得理解之範圍，其是否確有購買
系爭土地之意，實
非無疑，被告循此主張其與原告間有所通
謀虛偽意思表示等語，
尚非無稽。
⑷再者，依前述買方出價委託書
所載，證人曾水源應買範圍，
除上開臺中市○○區○○段162之4、162之5地號土地並不存
在之外，另同段151之1、162之3、162之8及145號之土地部
分，則均記載為依謄本所示。而經核對卷附上開同段151 之
1、162之3、162之8及145號之土地登記第二類謄本所示，被
告均僅係共有人之一，其
應有部分就同段151之1號部分為10
分之1、同段162之3部分為436464分之72744、同段162之8部
分為436464分之72744、同段145號土地部分為10分之1，其
中該四筆土地上併另由訴外人賴憲德、賴憲正設定有最高限
額14,860,000元之
抵押權予合作金庫銀行，衡情，該四筆土
地，不相牽連、共有人數眾多，又有
抵押權設定其上，依其
土地登記情況，客觀上似難以為統一之使用，但證人曾水源
卻願以如原告所述之近千萬價格購買不同筆土地、單一共有
人之應有部分，其所為即
難謂合於常情，而可採信。
⑸況據上開土地登記第二類謄本所載，換算上開四筆土地之申
報地價總額為15,261,080元（計算式：同段151之1號土地面
積12707.36平方公尺＋同段162之3土地面積5100.35平方公
尺＋同段162之8土地面積20294.25平方公尺＋同段145號土
地面積50.74平方公尺＝38,152.7平方公尺；38,152.7平方
公尺×申報地價每平方公尺400元＝15,261,080元），依買
方出價委託書記載，證人曾水源係以公告地價七成應買，按
即應為申報地價之七成即10,682,756元，此已與原告所指之
總價9,639,426元一情不合，而且，被告僅係共有人之一，
若再換算被告之應有部分，其價額僅為2,206,683元【計算
式：同段151之1號土地面積『（12707.36平方公尺×應有部
分10分之1）＋（同段162之3土地面積5100.35平方公尺×應
有部分436464分之72744）＋（同段162之8土地面積20294.2
5平方公尺×應有部分436464分之72744）＋（同段145號土
地面積50.74平方公尺×應有部分10分之1）』×申報地價每
平方公尺400元＝2,206,683元，元以下四捨五入】，此更與
原告主張之總價9,639,426元差異更大，顯然單就原告、證
人曾水源二者間而言，其二人就買賣價金亦未
臻一致，而相
互齟齬。
⑹據上，證人曾水源稱其有購買系爭土地之真意等語，尚與本
件卷證所示客觀情狀不合，難以採信。被告辯稱證人曾水源
與原告間係通謀虛偽意思表示，乃被告與證人曾水源間之買
賣契約即未成立等語，尚有理由。
㈣從而，本件原告主張被告與證人曾水源之買賣契約即已成立
，而請求被告應依系爭契約第5條約定給付服務報酬385,577
元予原告，為無理由，應予駁回。
三、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，
爰不一一論述，
附此
敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林世民
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 22 日
書記官 陳美虹